不動産投資は、物件の購入がゴールではありません。

「入口（取得）、運営（管理）、出口（売却）」という一連のサイクルを経営者視点で設計できた人こそが、長期的な資産形成に成功します。勢いで買うと、家賃は入っているのに利益が薄く、修繕や空室のタイミングで一気に苦しくなるケースも起こり得ます。

そこで本記事では、不動産投資の基本と種類、メリット・デメリットを整理したうえで、初心者が迷いにくい「始めるまでの7ステップ」や収支シミュレーションの考え方、運用・管理で失敗を避けるポイントなどを解説していきます。

不動産投資とは？概要とその魅力

不動産投資とは、マンション・アパート・戸建てなどの不動産物件を保有し、期間中の継続的な利益である「インカムゲイン（家賃収入）」と、売却時に得られる「キャピタルゲイン（譲渡益）」の最大化を目指す投資です。入居者から得る家賃が毎月の土台になるため、値動きだけで勝負する投資よりも収支計画を立てやすいのが特徴です。

不動産投資の魅力は、現物資産として残ることに加え、ローンを使って資金効率を上げられる点にあります。たとえば3,000万円の物件を自己資金300万円＋融資で取得できれば、小さな元手でも家賃収入を積み上げる設計が可能です。

この特徴から副業として検討するサラリーマンも多いです。副業として行う場合は本業とのバランスを保つための「管理外注」が大切になってきます。

また、不動産投資は物件選びだけで終わらないという特徴もあります。自己資金や金利、期間、評価のされ方といった融資条件によって手残り（手元に残るお金）が変わるので、金融機関との相性や進め方まで含めて投資結果が決まっていきます。

不動産投資の主な種類と特徴

不動産投資は「何を、どれくらいの規模で、どこまで自分が関わるか」で向き不向きが変わります。そこでまずは、代表的な4種類について特徴や手間の違いなどを押さえていきましょう。

区分マンション投資

区分マンション投資はマンションの1室を購入して貸し出す手法です。不動産投資のなかでは物件価格が抑えやすく、管理組合による共用部のメンテナンス体制が確立されており、プロパティマネジメント（PM）に業務を委託しやすいため、多忙な会社員でも参入しやすいのが特徴です。

ただし、部屋数が1つなので、空室になると家賃収入がゼロになりやすいという弱点があります。

一棟マンション・アパート投資

建物を丸ごと所有し、複数の部屋から家賃収入を得る投資です。複数戸あるぶん空室リスクが分散されやすく、運営が軌道に乗ればキャッシュフローを厚くしやすいのが強みです。

ただし、修繕や設備更新の規模も大きくなり、融資額も大きくなるため、購入前に修繕履歴や今後の修繕計画、稼働率を含めた収支の耐久力を見ておく必要があります。

戸建て投資

戸建て住宅を購入して賃貸に出す方法です。ファミリー層をはじめとした「長く住む」入居者がつくと、入退去の回転が少なく安定しやすい傾向があります。また、区分マンションよりも管理費・修繕積立金といった固定費が少ないケースがあるのも特徴です。

その一方で、分譲マンションのような修繕積立金の強制徴収がない分、オーナー自身による「中長期修繕計画」の策定と資金管理が、収支を安定させる鍵となります。

近年注目されているのが、アキサポのように「空き家」をリノベーションして収益化する手法です。初期投資を抑えつつ社会貢献性も高いため、新しい「始め方」として定着しています。

REITやクラウドファンディングなどの小口投資

REIT（リート）やクラウドファンディングは実物の不動産を買うのではなく、不動産を扱った投資商品に参加する方法です。少額から始めやすく、物件管理の手間がほぼ不要な点は魅力ですが、運営や売却の意思決定は自分ではコントロールできません。

価格変動や元本割れの可能性もあるため「不動産の値動きや分配金を取りに行く金融商品」としてリスクを理解したうえで、資産全体の一部として組み込むのが現実的です。

不動産投資のメリット・デメリット

次に不動産投資のメリット・デメリットを整理しましょう。家賃収入が入るという分かりやすいメリットだけに着目せず、空室や修繕コストといったリスクも一緒に押さえておくと、買った後に慌てにくくなります。

メリット

不動産投資のメリットは、収益の柱が「家賃収入」という形で見えやすく、設計次第で長期の資産形成に組み込みやすい点です。特に代表的なメリットは次の3つになります。

• 安定した家賃収入が得られる
  入居が付いている限り、毎月の家賃が積み上がる。値動きが大きい金融商品よりもキャッシュフローの見通しを立てやすく、副収入や老後資金づくりの土台として扱いやすい
• 節税効果や相続対策
  減価償却やローン利息、管理費・修繕費など、必要経費として整理できる項目があるため節税効果も期待できる。相続の場面では、現金のまま持つより評価額が低くなりやすい
• レバレッジ（※）を効かせて規模の拡大が狙える
  融資を活用すれば、自己資金を抑えながら資産形成を進められる。運用実績が積み上がれば次の融資につながり、段階的に規模を広げやすい

※ 融資（借入）を使って投資額を大きくし、収益機会を広げる考え方

不動産投資のデメリットとリスク

不動産投資の主なデメリットは、収益が入居状況に左右されることと、維持費・返済といった固定費が重くなりやすい点です。代表的なリスクは次の3つになります。

• 空室や家賃滞納による利益の変動
  空室期間が伸びると家賃収入が減り、募集費用や原状回復費も重なるため、想定より手残りが落ちやすくなる
• 需要や家賃が変動するリスク
  家賃相場や需要の変動によって家賃の下落や空室の長期化が起こる恐れがある
• 維持管理費や融資の返済リスク
  修繕費は毎月一定ではなく、給湯器・屋根・外壁などのまとまった支出が発生する恐れがある。加えてローン返済は空室でも止まらないため、手元資金が薄いと資金繰りが一気に苦しくなる

不動産投資を始めるまでの7ステップ

不動産投資は、勢いで買うほど失敗しやすい投資です。だからこそ、先に「目的・資金・融資・出口」の順で筋道を作っておくと、物件を探す際の判断基準がブレにくくなります。ここでは、不動産投資が初めての人でも迷わないように、始め方を7ステップに分けて説明していきます。

ステップ1：投資目的・目標の明確化

まずは投資目的を決めましょう。ここが定まると「どんな物件を買うべきか」の判断がしやすくなります。たとえば老後の安定収入を作りたいのか、早い段階でキャッシュフローを増やしたいのか、教育資金のために一定期間で回収したいのかで、選ぶべきエリア・築年数・利回りの優先順位が変わります。

目的が曖昧なままだと、営業トークや一時的な条件の良さに引っ張られやすく、結果的に「思ったほど手残りが出ない」「売れない」物件を抱えるリスクが上がります。まずはゴールを言語化するのが不動産投資の第一歩です。

ステップ2：予算と資金調達計画を立てる

次にやるべきは、自己資金の確認と、融資を含めた現実的な購入可能額の把握です。ここで重要なのは、借入可能額よりも「返せる額」で考えることです。返済期間と金利で毎月の返済額は大きく変わりますし、管理費・修繕費・税金・空室期間を織り込むと、表面上の収支より手残りは小さくなりがちです。

具体的には、金利、返済期間、自己資金の割合を複数パターンで想定し、手残りが薄くなりすぎないラインを先に決めておくと、現実的な選択肢が見えやすくなります。

ステップ3：エリアリサーチと物件情報の収集

不動産投資の成否は、物件単体より「エリアの需要」で決まりやすいです。人口動態や駅までの距離、周辺の家賃相場、競合物件の供給量などを見て、入居が付く理由がある場所かを確認しましょう。

手順としては、ポータルサイトで相場観を掴みつつ、候補エリアを実際に歩いてみるのが効率的です。昼と夜で雰囲気が変わる場所もあるので、複数回訪れてみるのがよいでしょう。

ステップ4：融資相談とローン選び

融資条件は、投資の収支を左右する「裏の主役」とも呼べるポイントです。金融機関によって評価のされ方は違うため、早めに相談して感触を掴んでおくと後の工程がスムーズになります。

金利には固定金利と変動金利がありますが、固定金利は将来の返済額が読みやすく、変動金利は当初の返済負担が軽くなる傾向があります。どちらが正解というより、金利上昇や空室が起きたときでも耐えられる返済計画になっているかを基準に選ぶのが現実的です。

ステップ5：現地調査と物件精査

物件を選ぶ際は利回りや物件価格といった数字だけで決めず、入居者目線の使いやすさもチェックしておきましょう。実際に現地へ行って周辺の騒音・治安・日当たり、ゴミ置き場や共用部の管理状態などを確認し、具体的な生活のイメージをつかんでいきます。

また、中古物件の場合はリフォーム履歴や設備更新の状況を確認し、今後まとまって出やすい修繕費を見積もっておきましょう。見た目がきれいでも、配管や防水の状態が悪いと、あとから大きな出費が発生する恐れがあります。

ステップ6：買付証明書の提出・売買契約

購入したい物件が固まったら、買付証明書を提出して売主に購入の意思表示をします。この段階では価格交渉や条件調整が入りやすいため、相場、修繕見込み、賃料想定といった指値の根拠を用意しておくと交渉が現実的になります。

その後は宅建士が交付する「重要事項説明書（35条書面）」において、法令上の制限や区分所有建物の管理規約、アスベスト使用調査の有無、心理的瑕疵（告知事項）などを確認します。

ステップ7：決済・引き渡しと書類手続き

最後に、融資実行日に合わせて残代金と諸費用を支払い、物件の引き渡しを受けます。あわせて火災保険・地震保険に加えて「施設所有管理者賠償責任特約」への加入を検討してください。これは、建物自体の瑕疵（看板の落下等）により第三者に損害を与えた場合の賠償リスクをカバーするためです。

決済当日は司法書士が立ち会い、登記識別情報の確認や本人確認を行い、所有権移転登記と抵当権設定登記を即日申請します。この登記をきちんと済ませておくことで、「この不動産は誰のものか」を第三者にもはっきり示せます。

不動産投資の利益の計算方法

不動産投資の「利益」は、家賃収入から運営コストとローン返済を引いて求めます。基本的な計算式は以下のとおりです。

1）基本の計算式

• 年間家賃収入（実収入）＝ ＝ 満室想定家賃 ×（1 − 空室率 − 滞納率）
  • ※本シミュレーションでは滞納率は0％として計算
• 年間の手残り（税引前） ＝ 年間家賃収入 − 運営費 − 年間ローン返済額

運営費の主な項目は以下のとおりです。

• 管理委託費（家賃の3〜5％程度）
• 共益費・管理費・修繕積立金
• 固定資産税・都市計画税
• 火災保険・地震保険
• 修繕費
• 入退去費用

これらの条件に基づいて、シミュレーションをしてみましょう。今回は以下の前提で計算してみます。実際は金利・空室率・修繕費は物件と運用でブレるため、あくまで比較用の数値として見てください。

• 購入価格：2,000万円（融資1,800万円、自己資金200万円）
• 家賃：月10.5万円
• 空室率：5％
• 管理委託費：家賃収入の5％
• 管理費＋修繕積立金：月1.8万円
• 固定資産税等：年8万円
• 保険：年2万円
• 修繕費の積立：年6万円
• ローン：1,800万円／金利1.5％／35年（返済額：月約5.5万円〔55,113円〕）

① 年間家賃収入（実収入）

• 満室：10.5万円 × 12＝126万円
• 空室損（5％）：126万円 × 5％＝6.3万円
• 実収入：126万円 − 6.3万円＝119.7万円

② 年間の運営費

• 管理委託費：119.7万円 × 5％＝5.985万円（約6.0万円）
• 管理費＋修繕積立金：1.8万円 × 12＝21.6万円
• 固定資産税等：8.0万円
• 保険：2.0万円
• 修繕費の積立：6.0万円
• 合計：6.0 + 21.6 + 8.0 + 2.0 + 6.0＝43.6万円

③ 年間ローン返済額

• 55,113円 × 12＝約66.1万円

④ 年間の手残り

• 119.7万円 − 43.6万円 − 66.1万円 ＝ 約10.0万円

初心者が押さえておくべき運用と管理のポイント

不動産投資は「買って終わり」ではなく、運用を始めてからの管理の質こそが大切です。しかし、初心者ほどこの点を軽視しがちで、利回りの数字に引っ張られたり、管理体制を後回しにしたりする傾向にあります。

このような失敗をしないためにも、以下の3点は最初に押さえておきましょう。

高利回りだけに注目しない

高利回りの物件は一見お得に見えますが、実際は「高く見える理由」があることがほとんどです。たとえば、物件価格は安くても賃貸需要が薄いエリアだったり、築古で修繕が連発しやすかったり、家賃が下がる余地が大きかったりと、収益が崩れる要因を抱えているケースが考えられます。

そのため、物件を選ぶ際には表面利回りだけでなく、入居が付く根拠と、運用に乗せたときの手残りも見ましょう。具体的には「周辺の成約家賃」「競合物件の供給量」「募集期間の長さ」「修繕履歴・設備更新の状況」などを確認して、数字がきれいに見えるだけの物件を避けることが、結果的に安定収益につながります。

パートナーとなる管理会社を見つける

管理会社は、家賃収入を守る「現場の司令塔」です。入居者募集、審査、契約、クレーム対応、修繕手配までを一気通貫で担う存在なので、ここが弱いと空室期間が伸びたり、入居者トラブルが長引いたりして、収益が削られていきます。

管理会社を比較する際には、管理手数料の安さだけで選ばず、客付けの強さと連絡の速さ、提案力なども見ておきましょう。たとえば「空室が出たときに、何日で募集開始するか」「写真・募集図面の作り込みはどうか」「原状回復の見積りが妥当か」といった点が挙げられます。

出口戦略を複数用意しておく

出口戦略は、運用中に起きる不確実性を吸収する逃げ道のような存在です。長期保有で家賃を積み上げるつもりでも、市況の変化や金利、ライフイベントで「売る」という判断が必要になる可能性もあるので、あらかじめ複数の出口戦略を用意しておきましょう。

さらに、売却の条件をある程度決めておき「売れないときの代替案」も用意しておくと安心です。たとえば、賃料設定を見直して稼働率を優先する、リフォームでターゲットを変える、売却先を一般個人から投資家へ切り替えるなど、複数のシナリオを持っておけば、タイミングを逃して不利な条件で手放すリスクを減らせます。

まとめ・総括

不動産投資の始め方で一番大切なのは、物件探しに入る前に「何のためにやるのか」と「いくら残したいのか」を先に固めることです。目的が曖昧なままだと、利回りの数字や営業トークに引っ張られやすく、結果として買えたけど続かない投資になりやすいからです。

そのうえで、返せる額から逆算した資金計画や需要がある理由を説明できるエリア選定、金利や空室が揺れたときに耐えられる融資条件、管理会社と出口戦略を含めた運用設計の4つを決めていきましょう。

結局のところ、成功の近道は特別な裏技ではなく、失敗しないための材料をコツコツと積み上げていくことです。まずは収支シミュレーションのテンプレを1つ作り、「空室率」「修繕費」「金利上振れ」の3つを悪化させたパターンでも回るかまで確認できる状態にしておくと、今後の判断がぶれにくくなります。

不動産管理会社とは？業務内容・費用相場・失敗しない選び方を徹底解説
【不動産投資の利回り】空き家活用で高利回りを実現する方法・計算・リスクを解説
【不動産投資ローン完全ガイド】空き家活用・審査・金利・リスクを徹底解説