空き家をコワーキングスペースに活用する方法

リモートワークやノマドワーカーの一般化を受けて、空き家をコワーキングスペースに活用するケースも増えてきました。実際「アキサポ」でも築52年の旧社宅をクリエイター向けのシェアオフィスへ活用した事例があります。

ただし、コワーキングスペースを多くの人に使ってもらうには、きれいにリノベーションするだけでは不十分です。実際は、どのような人に使ってもらうのか、その地域にどの程度の需要があるのかを考えたうえで、必要な設備や料金、運営方法まで組み立てていく必要があります。

そこでこの記事では、コワーキングスペースの基本から、空き家を活用するメリット・デメリット、向いている物件の条件、開業までの流れ、費用や収支、集客方法まで順に解説します。

コワーキングスペースとは

コワーキングスペースとは、会社員やフリーランス、起業家など、さまざまな人が同じ空間を共有して働く場所です。デスクやWi-Fiを提供するだけでなく、集中して作業できる環境や、打ち合わせ・オンライン会議ができる場所として利用されています。

空き家をコワーキングスペースにする場合は、まず「誰に、どのように使ってもらう場所にするのか」を考えることが大切です。オープンスペースを中心に交流しやすい場所にするのか、個室やフォンブースを設けてオンライン会議に使いやすくするのかによって、必要な間取りや設備も変わります。

コワーキングスペースの主な利用者と使われ方

コワーキングスペースは、テレワークをする会社員やフリーランス、起業家、出張中のビジネスパーソンなど、幅広い人に利用されています。学生や資格取得のために勉強する人が、集中できる場所として利用することもあります。

使い方も、日常的な仕事場だけではありません。自宅では集中しにくいときの作業場所や、オンライン会議、打ち合わせなど、利用する目的はさまざまです。

空き家を活用するときは、地域でどのような人が利用しそうかを考えてターゲットを設定しましょう。想定する利用者が決まれば、個室や会議室が必要なのか、駐車場を重視するのかなど、設備やサービスの方向性も決めやすくなります。

シェアオフィス・レンタルオフィス・サテライトオフィスとの違い

コワーキングスペースと似た施設には、シェアオフィスやレンタルオフィス、サテライトオフィスがあります。それぞれ明確に分けられない場合もありますが、利用方法やスペースの作り方には違いがあります。

コワーキングスペースは、オープンな空間を複数の利用者で共有する形が中心です。利用者同士の交流が生まれやすく、イベントやコミュニティづくりとも相性があります。

一方、シェアオフィスやレンタルオフィスは、個室や専有スペースを設けるなど、仕事場としての独立性を重視する形が多くなります。サテライトオフィスは企業の拠点として利用されることが多く、法人契約や入退室管理など、より高いセキュリティが求められる場合があります。

空き家をコワーキングスペースに活用するメリット

空き家をコワーキングスペースに活用する主なメリットは以下の3点です。

• 既存の建物を活用して開業費用を節約できる
• 地域の仕事場や交流拠点として活用できる
• 空き家の立地や建物の個性を活かせる

単に空き家を収益化するだけでなく、建物の特徴を活かしながら、地域に新しい仕事場や交流の場をつくれる点がコワーキングスペースならではの魅力です。ここからは、それぞれのメリットを詳しく見ていきましょう。

既存の建物を活用して開業費用を節約できる

空き家を活用する大きなメリットは、すでにある建物を使って事業を始められることです。新たに土地を購入したり建物を建てたりする必要がないため、ゼロからコワーキングスペースをつくる場合と比べて、開業費用を抑えやすくなります。

また、既存の間取りや設備をそのまま使える部分が多ければ、改修費も節約できます。たとえば、空調やトイレ、照明などが問題なく使える状態であれば、必要な工事を内装やWi-Fi、電源まわりなどに絞ることができるでしょう。

さらに、最初から建物全体を改修するのではなく、一部の部屋だけで営業を始める方法もあります。利用状況を見ながら会議室や個室を追加していけば、初期投資を抑えつつ、無理のないペースで事業を広げていけます。

地域の仕事場や交流拠点として活用できる

コワーキングスペースは、単なる仕事場としてだけでなく、人が集まり交流する拠点として活用できるのも特徴です。利用者同士が自然に顔を合わせるため、地域の事業者やフリーランス、クリエイターなどのつながりが生まれることもあります。

運営方法によっては、勉強会やワークショップ、地域イベントなどを開催し、情報交換や新しい取り組みが生まれる場所として活用することもできます。実際に、地域の文化や活動を発信する拠点として使われるケースもあり、仕事場の枠を超えた役割を持たせることが可能です。

空き家の立地や建物の個性を活かせる

コワーキングスペースは、一般的なオフィスほど画一的なつくりを求められないため、空き家ならではの立地や建物の雰囲気を活かしやすいのもメリットです。古い建物であっても、その特徴をうまく残せば、ほかにはない仕事場として魅力を持たせることができます。

たとえば、古民家の梁や縁側を残したり、庭のある一戸建てを落ち着いて働ける場所にしたりと、建物の特徴そのものを空間づくりに活かせます。

立地についても同様です。駅前のような利便性の高い場所なら通勤途中の利用者を狙えますし、自然の多い地域なら、普段とは違う環境で仕事をしたい人や滞在型の利用者を想定することもできます。

すべての空き家を同じようなオフィスへ変える必要はありません。その物件だからこそ提供できる環境を考えることで、周辺のコワーキングスペースとの差別化にもつながります。

空き家をコワーキングスペースにするデメリット

空き家をコワーキングスペースに活用する際は、以下のようなデメリットもあります。

• 立地によっては利用者を集めにくい
• 改修費や維持管理費が想定以上にかかることがある
• 利用者対応や施設管理の手間がかかる

特に気を付けたいのは、建物を整えれば事業が成り立つとは限らない点です。開業前に需要や必要な費用、運営にかかる手間まで確認し、無理なく続けられるかを考えておきましょう。

集客が立地に左右されやすい

コワーキングスペースは、利用者が継続して訪れてはじめて収益につながる事業です。そのため、建物の雰囲気がよくても、周辺に利用者となる人が少なければ集客に苦戦することがあります。

特に地方や郊外では、駅からの距離だけでなく、車で訪れやすいか、近くに飲食店やコンビニがあるかといった環境も利用しやすさに影響します。また、周辺にテレワークをする会社員やフリーランスがどの程度いるのかも確認しておきたいところです。

開業を決める前に、周辺の人口や働き方、競合する施設の有無などを調べ、「誰がどのくらい利用してくれそうか」を具体的に考えてみましょう。

改修費や維持管理費が想定以上にかかることがある

空き家を活用する場合でも、空き家の状態が悪いと改修費が想定より大きくなることがあります。特に古い空き家では、内装だけでなく、電気設備や空調、給排水設備、断熱などにも手を入れなければならないケースがあります。

さらに、開業後も電気代や水道代、通信費、清掃費、修繕費などが継続してかかります。利用者が少ない時期でも一定の固定費は発生するため、想定していたより収支が厳しくなることもあるでしょう。

改修を始める前に建物の状態を調べ、初期費用だけでなく、開業後に毎月かかる費用まで含めて資金計画を立てておくことが大切です。

利用者対応や施設管理の手間がかかる

コワーキングスペースを運営すると、受付や問い合わせ対応、清掃、備品補充、設備トラブルへの対応など、日々さまざまな管理業務が発生します。月額会員を受け入れる場合は、契約管理や料金の確認なども必要です。

また、複数の人が同じ空間を使うため、騒音や席の使い方、オンライン会議などをめぐって利用者同士のトラブルが起こることもあります。快適に利用してもらうには、明確なルールを決め、問題が起きたときに対応できる体制を整えておきましょう。

運営の負担を減らしたい場合は、予約や決済、入退室管理をオンライン化したり、清掃を外部へ委託したりする方法もあります。自分でどこまで対応するのかを開業前に決めておくと、運営体制を組み立てやすくなります。

コワーキングスペースに向いている空き家の条件

空き家をコワーキングスペースとして活用するなら、建物の広さや見た目だけでなく、利用者が通いやすく、仕事に必要な環境を整えられるかどうかも確認しておきたいところです。

特に、以下の3点をチェックしておきたいところです。

• 利用者を見込める立地にある
  周辺にテレワークをする会社員やフリーランス、事業者などがいるかを確認します。駅からの距離だけでなく、地方や郊外なら車でアクセスしやすいか、住宅地から通いやすいかといった視点も大切です。
• 駐車場や周辺施設など利用しやすい環境がある
  車移動が中心の地域では駐車場の有無が使いやすさを大きく左右します。近くにコンビニや飲食店などがあれば、長時間利用する人にとっても便利です。
• スペース・通信回線・電力設備を整えられる
  デスクや会議室を設けられる広さに加えて、安定したインターネット環境や十分な電源を確保できるかも確認します。古い空き家ではコンセントの数や電気容量が不足していることもあるため、必要な設備を追加できるかまで見ておきましょう。

開業までの流れ（物件選定〜リノベーション〜運営開始）

空き家をコワーキングスペースとして開業するまでには、物件選びだけでなく、需要調査や事業計画、改修、運営準備などさまざまな工程があります。順番に進めることで、必要以上の改修や設備投資を避けやすくなります。

基本的には以下の6ステップで進めていきます。

• 商圏・需要を調査する
  まずは物件周辺にどのような利用者がいるのかを調べます。テレワークをする会社員やフリーランス、地域の事業者など、想定する利用者の数や競合施設を確認し、コワーキングスペースの需要が見込めるか判断しましょう。
• ターゲットと事業計画を決める
  次に、「誰に、どのように使ってもらう施設にするのか」を具体化します。月額会員を中心にするのか、ドロップイン利用にも対応するのかなどを決め、料金や想定利用者数、必要な設備、開業費用などを事業計画にまとめていきます。
• 物件の状態・法規を確認する
  建物の劣化状況や間取り、電気・通信設備などを確認し、希望する施設へ改修できるかを調べます。あわせて、用途変更や消防設備など、開業に関わる法規や手続きについても確認しておきましょう。
• 改修・設備工事を行う
  事業計画に合わせて、内装や空調、Wi-Fi、電源、会議室など必要な設備を整えます。最初からすべてをつくり込むのではなく、必要な設備から優先して整え、利用状況を見ながら追加していく方法もあります。
• 料金・利用規約・運営体制を整える
  開業前には料金プランや営業時間、予約方法、利用規約などを決めておきます。有人で運営するのか、予約や決済、入退室管理を自動化するのかなど、日々の管理方法もこの段階で固めておきましょう。
• 集客して営業を開始する
  準備が整ったら、WebサイトやSNS、地域の事業者との連携などを通じて利用者を集めます。開業後も利用状況や利用者の声を確認しながら、料金プランや設備、サービスを少しずつ調整していくことが大切です。

コワーキングスペースに必要な設備と改修

コワーキングスペースとして快適に使ってもらうには、見た目を整えるだけでなく、仕事に必要な設備やセキュリティまで準備しておく必要があります。

主に確認したいのは、次の3点です。

• デスク・会議室・フォンブースなどの施設設計
  利用人数や使い方に合わせて、デスクの配置や会議室、オンライン会議用のフォンブースなどを整えます。オープンスペースだけでなく、集中したい人向けの席や会話できる場所を分けておくと使いやすくなります。
• Wi-Fi・電源・空調などのインフラ整備
  安定したWi-Fi環境や十分なコンセント、快適に過ごせる空調設備は欠かせません。古い空き家では電気容量や配線が不足していることもあるため、必要に応じて設備工事を行います。
• 入退室管理・防犯などのセキュリティ対策
  不特定多数の人が利用するため、鍵の管理や入退室の記録、防犯カメラなども検討しておきましょう。無人で運営する場合は、スマートロックなどを使って入退室を管理する方法もあります。

設備は多ければよいわけではありません。想定する利用者や運営方法に合わせて、必要なものから優先して整えていきましょう。

開業前に確認したい法規・手続き

コワーキングスペースを開業する際は、改修工事に入る前に建物の用途や消防設備などの条件を確認しておきましょう。主にチェックしたいのは、以下の3点です。

• 建物の用途や用途変更を確認する
  住宅をコワーキングスペースなどの「特殊建築物（集会場等）」へ転用する際、転用部分の床面積が「200平方メートルを超える」場合は、建築基準法に基づく用途変更の建築確認申請が必要です。なお、純粋な「事務所」への転用であれば、建築基準法上の特殊建築物（別表第1）に該当しないため、面積にかかわらず確認申請自体は不要となります（ただし、集会場や店舗等の用途を兼ねる場合は用途変更の対象となり得ます）。また、確認申請が不要な場合であっても、用途地域内の立地制限（第一種低層住居専用地域では事務所単独の設置不可など）や、採光・換気・階段等の建築基準法関係規定への適合義務（実質的な基準合致）は免除されません。計画段階で建築士や特定行政庁（自治体の建築指導課）へ必ず相談しましょう。
• 消防設備・避難経路などを確認する
  一般住宅から不特定多数が出入りする施設へ変わると、消防法上の用途区分が『令別表第1』の非特定防火対象物（事務所：15項）や特定防火対象物（集会場：1項ロ等）へと変更されます。 これにより、消火器の設置義務だけでなく、自動火災報知設備・誘導灯の設置基準、カーテン・じゅうたん等の防炎物品使用義務、防火管理者の選任義務などが新たに発生します。工事着工前に管轄の消防署へ「防火対象物使用開始届」を含めて事前協議を行う必要があります。
• 利用規約や施設ルールを整える
  営業時間や料金、キャンセル、設備の使い方、禁止事項など、利用者が守るルールも開業前に決めておきます。特に複数の人が同じ空間を使うため、騒音やオンライン会議、飲食、荷物の管理などについて基準を設けておくと、利用者同士のトラブルを防ぎやすくなります。

法規や必要な手続きは、建物の規模や使い方によって異なります。自己判断で工事を進めず、計画の段階で自治体や消防署などへ確認しておきましょう。

コワーキングスペース開業・運営に必要な費用

コワーキングスペースの開業と運営には、主に以下の費用がかかります。空き家の状態や運営方法に応じて、必要な支出を見積もりましょう。

コワーキングスペース開設に使える補助金・支援制度

コワーキングスペース開設に使える可能性がある制度には、以下のようなものがあります。

• 自治体独自の空き家改修・コワーキングスペース開設支援
  自治体によっては、空き家を仕事場や交流拠点として活用するための独自制度があります。たとえば兵庫県の「空き家活用支援事業」では、コワーキングスペースへの改修や事務機器の取得が支援対象に含まれています。また、横浜市にもコワーキングスペースなど地域活性化に貢献する施設への空き家改修を支援する制度があります。
• サテライトオフィス・コワーキングスペース向けの開設補助
  地域への企業誘致や働く場所の整備を目的として、開業費用そのものを支援している自治体もあります。たとえば高山市では、コワーキングスペースを開設する事業者に対して、開設時の初期経費などを補助する制度を設けています。

なお、利用できる制度は地域や事業者の条件によって大きく異なります。また、補助金は申請前に工事や契約を始めると対象外になることもあるため、改修計画を立てる段階で自治体の空き家担当窓口や商工会・商工会議所などに相談しておきましょう。

まとめ｜需要と収支を確認して空き家活用を進めよう

空き家をコワーキングスペースとして活用するときに大切なのは、建物をきれいに整えることよりも、「誰に使ってもらうのか」「その地域で本当に需要があるのか」を考えることです。利用者像が見えていれば、必要な設備や料金、運営方法も決めやすくなります。

コワーキングスペースは小さく始められるのも特徴の一つです。空き家の立地や個性を活かしながら、必要な設備から整え、利用状況を見ながら少しずつ広げていくこともできます。まずは周辺の需要を調べ、この空き家ならどのようなコワーキングスペースが合いそうか考えるところから始めてみてください。

需要調査や用途変更、消防法への対応まで含めて自分で進めるのが難しい場合は、アキサポの空き家活用サービスもご検討ください。物件の状態やご希望を伺いながら、コワーキングスペースを含めた活用方法をご提案します。