公開日:2023.10.10 更新日:2025.01.29
空き家を活用した民泊の始め方！成功事例や自己負担を抑える方法を解説
観光立国実現を目指す日本では、特に外国旅行者の宿泊に対するニーズを満たすための受け皿として「民泊」が大きな役割を担っています。アメリカ発の民泊サービス「Airbnb」は、日本でも大きく広まっています。
また、民泊は一戸建てやマンションをそのまま活用して宿泊サービスを提供できることから、空き家の有効な利活用の手立てとしても注目されています。
そこで今回は、民泊の基礎知識に加え、民泊施設を運営するメリット・デメリット、民泊施設を始めるまでの流れなどについて解説します。
さらに、費用を抑えながら空き家を活用して民泊を始める方法や具体的な事例も紹介しますので、民泊施設の運営や空き家の利活用に興味がある方はぜひ参考にしてみてください。
目次
民泊とは
民泊とは、一戸建てやマンションなどの全部または一部を活用し、旅行者をはじめとした第三者へ宿泊サービスを提供する仕組みを指します。
従来の宿泊施設といえば、ホテルや旅館といった専用の施設を用いて利用者に食事や宿泊などのサービスを提供する形式が一般的でした。
一方の民泊は文字が表すとおり「民家に泊まる」ことを意味し、分かりやすく述べると「お金をもらって一般の住宅で宿泊サービスを提供する」という従来の形式とは全く異なるサービスとなっています。
民泊施設を始める動機、なぜ注目されているのか？
民泊は元々、インターネットを通じて「短期的に空室を貸したい人」と「宿泊を希望する人」をマッチングするビジネスとして世界各地で展開されてきました。
しかし、近年では日本でも民泊への関心は高まっており、官民を問わず民泊にさまざまな期待が寄せられています。
そこでここからは、民泊施設を始める動機や注目されている理由について解説します。
空き家増加による活用需要
日本の空き家率は2018年に過去最高の18.6％を記録（平成30年住宅・土地統計調査）し、全国的に空き家が増え続ける状況には官民両方が危機感を抱いています。
行政では空き家対策として「空家等対策特別措置法（空き家法）」などの法整備を整えるとともに、空き家バンクの設置による利活用の促進を図ってきましたが、大きな改善には至っていません。
そんな中、海外から輸入される形で日本に入ってきた民泊は「空き家を手軽に宿泊サービスとして活用する」というこれまでにはなかった特徴を持つことから、空き家所有者はもちろん、行政としても空き家問題の打開に役立つ手立てとして注目しています。
インバウンド需要、外国人観光客の増加
民泊が注目される理由として外せないのがインバウンド需要、および外国人観光客の増加です。
東京オリンピックの影響に加え、「観光立国」をテーマに行政がインバウンド政策を推進してきたこともあり、外国人観光客の数は右肩上がりを続けてきました。
外国人観光客が増えれば比例して多くの宿泊施設が必要となりますが、民泊は「不足するホテルや旅館の受け皿」としてだけでなく、外国人観光客が持つ宿泊への多様なニーズへ対応する意味でも新たな価値を提供できる強みを備えています。
宿泊費の安さによるマーケット需要増
民泊が注目されている理由のひとつが「価格の安さ」です。
実際に民泊利用者へのアンケートでも約70％が価格の安さを理由に民泊を利用しており、一般的なホテルより安く宿泊できる点が強みとなっています。
前述の外国人観光客は特に「価格重視」の傾向が強く、日本で話題になるより以前から海外では民泊のようなスタイルが一般的であったこともあり、長期滞在時に宿泊コストが抑えやすい民泊は高い人気を誇ります。
こうした宿泊費の安さによるマーケット需要の増加は、民泊をはじめる動機にもつながりますから、注目を集めるのも納得でしょう。
民泊には3つの種類がある
民泊を始めるには、「旅館業法」「国家戦略特別区域法」「住宅宿泊事業法（民泊新法）」のいずれかにもとづいた手続きを行う必要があります。どの法律にもとづいた手続きをするにかによって、民泊は「簡易宿所」「特区民泊」「民泊新法」に分かれます。
ここからは、3種類の民泊について解説します。
■簡易宿所、特区民泊、民泊新法の比較表
| 簡易宿所 | 特区民泊 | 民泊新法 | |
| もとづく法律 | 旅館業法 | 国家戦略特別区域法 | 住宅宿泊事業法（民泊新法） |
| 所管省庁 | 厚生労働省 | 内閣府 | 国土交通省・厚生労働省・観光庁 |
| 許認可 | 許可 | 認定 | 届け出 |
| 住居専用地域での営業 | 不可 | 可能（認定を行う自治体が制限している場合あり） | 可能（条例により制限されている場合あり） |
| 営業日数 | 制限なし | 制限なし | 年間180日以内（条例で実施期間の制限がされている場合あり） |
| 最低宿泊日数 | 制限なし | 2泊3日以上 | 制限なし |
| 最低床面積 | 33㎡（宿泊者数10人未満の場合は、3.3㎡/人） | 原則25㎡/室 | 3.3㎡/人 |
| 衛生措置 | 換気、採光、照明、防湿、清潔などの措置 | 換気、採光、照明、防湿、清潔などの措置、使用の開始時に清潔な居室の提供 | 換気、除湿、清潔などの措置、定期的な清掃など |
| 非常用照明などの安全確保の措置義務 | あり | あり | あり（家主同居で宿泊室の面積が小さい場合は不要） |
| 近隣住民とのトラブル防止措置 | 不要 | 必要（近隣住民への適切な説明、苦情および問い合わせに適切に対応するための体制および周知方法、その連絡先の確保） | 必要（宿泊者への説明義務、苦情対応の義務） |
| 管理業務委託 | 規定なし | 規定なし | 規定あり |
簡易宿所
旅館業法にもとづく許可によって運営される簡易宿所は、一般的に民宿やペンション、カプセルホテル、山小屋などの小規模な宿泊施設が該当します。簡易宿所の営業許可を受けるには、客室の床面積、必要な換気設備、入浴設備の設置などの一定の基準を満たしている必要があります。
簡易宿所の主なメリットは、宿泊日数制限と年間営業日数制限がなく、日数に縛られずに民泊運営が可能なことです。一方、3種類ある民泊の中では、申請が最も通りにくい形態で、住居専用地域では営業ができないなどの制限があります。
特区民泊
特区民泊は、国家戦略特別区域法にもとづく旅館業法の特例制度を利用した民泊です。国家戦略特区に指定されている自治体でのみ認められています。住居専用地域での営業のように、旅館業法では規制対象となるようなことも規制されない場合があります。
特区民泊の主なメリットは、年間の営業日数に制限がない場合が多く、一室25平方メートル以上の部屋で運営できることです。
一方、最低宿泊日数は2泊3日以上の制限があり、特区民泊として認定されるためには、外国語を用いた案内など、外国人旅客の滞在に必要な役務を提供しなければならないなどといった条件があります。
民泊新法
民泊新法は、2017年6月に成立し、2018年6月より施行された住宅宿泊事業法（民泊新法）にもとづいて、既存の住宅を1日単位で貸し出す民泊です。この法律によって、旅館業法や国家戦略特別区域法の対象にならない場合でも、民泊を行うことが可能になりました。
民泊新法の主なメリットは、住居専用地域での営業が可能なこと、住宅を用いて提供するサービスなので建物の用途変更が不要なこと、3種類の民泊の中では、営業が認められる難度が最も低いことなどです。
また、自宅の一部や空き家を利用するのであれば物件の購入費用がかからず、初期費用を抑えられます。一方、営業できるのは年間180日以内などの制限があります。
適切な届け出や許可を得ずに民泊を行うと違法民泊となる
住宅宿泊事業法（民泊新法）が施行されたことで、現在では民泊を始めるためのハードルはかなり低くなっていますが、適切な届け出や許可を得ずに宿泊サービスを提供する「違法民泊」はまだまだ存在しています。しかし、違法民泊は犯罪行為となるので、絶対に行わないように注意しましょう。
具体的には、無許可・無届けで民泊を行った場合、旅館業法に則り、最大6ヵ月の懲役もしくは100万円以下の罰金、またはその両方が科されることがあります。
住宅宿泊事業法にもとづく届け出に虚偽があった場合も、住宅宿泊事業法に則り、無許可・無届けで民泊を行った場合と同様の罰則が科されることがあります。
また、住宅宿泊事業法にもとづく民泊新法の運営では、国土交通大臣の登録を受けた「住宅宿泊管理業者」に管理業務を委託する義務があるので注意が必要です。民泊運営者自身が住宅宿泊管理業者でなかったり、民泊を行う住まいに家主が住んでいなかったりする場合、住宅宿泊管理業者への委託を行わないと、50万円以下の罰金を科せられることがあります。
民泊施設を運営するメリット・デメリット
前述のとおり、民泊は利用者だけでなく、ビジネスとしても注目を集めている状況にありますが、ビジネスにはメリットだけでなくデメリットも存在しています。
そこでここからは、民泊施設を運営するメリット・デメリットを順にご紹介します。
メリット
まずは民泊施設を運営する主な3つのメリットをご紹介します。
1.空き家を有効活用し収益を得ることができる
空き家所有者にとって民泊を運営する最大のメリットは、使い道の定まっていない空き家を有効活用して収入を得られるという点です。
空き家は所有しているだけで税金や維持費などのコストがかかるため、放置している状態では利益を生み出しません。しかし、民泊として空き家で宿泊サービスを提供すれば現金収入を得られますので、「コストだけがかかる厄介な不動産」を「収益を生み出す優良物件」に変えることができます。
2.地方創生に貢献できる
インバウンド誘致に力を入れる地方自治体や地元企業が増えている昨今では、「宿泊費が安い」という強みを持つ民泊の存在が地方創生に大きな影響を与えます。
民泊を利用する観光客が増加すれば、周辺での飲食や観光利用による経済効果が生まれ、当該地域の活性化や地方創生にもつながるからです。
民泊の運営者としても、収益だけでなく「地元への貢献」という価値を得られることはやりがいにつながるでしょうから、地域に貢献したい方にとっては魅力的に感じられるかもしれません。
3.届け出、許可後に売却できる
ビジネスの手法としても注目される民泊施設を運営するために適した不動産を探す人は数多く存在しています。
しかしながら民泊ブームの影響に加え、条例などにより民泊許可申請が規制・禁止されているエリアもあることから、民泊に適した不動産が奪い合いになるケースは珍しくありません。
したがって、所有する空き家で民泊の許可を取得しておけば、「買い取り後すぐに民泊施設として運営できる」魅力的な物件として後に売却できるメリットがあります。
デメリット
続いて、民泊施設を運営する主な2つのデメリットをご紹介します。
1.施設が汚れたり、破損するリスクがある
ホテルや旅館でも同じですが、宿泊施設として提供する中では以下のような問題が発生する可能性が考えられます。
| ・不適切な使い方で風呂やトイレが汚れてしまう ・壁や家具が破壊されてしまう ・大量のごみが放置されてしまう |
特に民泊は外国人観光客からのニーズが高く、文化の違いなどから予想外のトラブルが起こるケースも珍しくありません。こうしたリスクは民泊施設を運営する以上、切っても切れないものであるため、予めリスクを想定した対策が求められます。
2.魅力的な物件にするためのリノベーション費用がかかる
民泊では「お金をもらって宿泊サービスを提供する」わけですから、施設にはそれなりのクオリティが求められます。
衛生面はもちろん、利用者に「泊まりたい」と感じてもらうだけの利便性やデザイン面も重要なポイントとなるでしょう。
ですが多くの空き家はそのままの状態で民泊施設として提供することが難しいため、魅力的な物件に仕上げるためにリノベーションが必要となり、時には1千万円を超える費用がかかることもあります。
民泊施設を始めるまでの流れ
民泊施設を始める手順は複数存在しますが、今回は「住宅宿泊事業法」に基づいて民泊を始める場合の手順をご紹介します。
| 1.各都道府県の担当窓口へ「住宅宿泊事業届出書」を添付書類と合わせて提出する 2.民泊運営代行業者と契約する 3.民泊施設を運営するための準備を整える（家具・家電、備品、ネット環境の整備など） 4.民泊仲介サイトに登録する |
なお、民泊施設の運営は所有者自身で行うこともできますが、予約管理や利用者とのやりとり、清掃などを全て1人で対応するのは骨が折れるため、今回は「民泊運営代行業者」をおすすめしています。
民泊施設をはじめる際の手続き方法や流れについて詳しくはこちら
費用を抑えながら空き家を活用して民泊を始める方法
空き家を活用した民泊施設の運営において、大きなネックとなるのが「初期費用」の問題です。
多くの空き家は民泊施設を始める前の段階でリノベーションを行いますが、数百万円単位で費用がかかることもあるため、空き家所有者にとっては悩みの種でしょう。
そこでここからは、費用を抑えながら空き家を活用して民泊施設を始める方法をご紹介します。
アキサポについて
「アキサポ」とは、空き家を借り受け、所有者様のコストゼロ（※）でリノベーション工事後に一定期間転貸するサービスです。
※建物の状況等によっては、一部費用のご負担をお願いする場合がございます。
空き家所有者様は高額なリノベーション費用を負担することなく、民泊や賃貸など、さまざまな形で空き家の利活用が可能となることから、初期費用を抑えて空き家を有効活用したい方から特にご好評をいただいています。
ちなみにアキサポはリノベーションを実施するだけでなく、「物件の周辺環境や立地条件などの現地調査」「プランニング」「賃借人・利用者の募集」といった空き家活用に必要なあらゆる工程をワンストップで対応することが可能です。
空き家に関して必要なこと、面倒なことをまとめて依頼できますので、興味がある方はお気軽にお問い合わせください。
アキサポを活用するメリット
サービス提供以来、全国各地で空き家の利活用をお手伝いしてきたアキサポなら以下のようなメリットに期待できます。
| ・コストゼロ（※）でリノベーションできるため、費用を抑えて空き家活用をはじめられる ※建物の状況等によっては、一部費用のご負担をお願いする場合がございます。 ・使い道に困っている空き家でも有効活用できる可能性がある ・空き家を活用して毎月安定した家賃収入を得られる ・売却、建物管理、解体／残置物処理など、幅広い空き家関連のお困りごとを解決できる ・契約期間終了後には、資産価値の向上した物件が戻ってくる |
もちろんアキサポは民泊運営とも相性が良く、豊富な知識を持つ空き家の専門スタッフが所有者様のお悩みやご希望を踏まえた上で柔軟に対応するため、立地や建物の特性を活かしたベストな活用につなげられます。
空き家を活用した民泊施設、シェアスペース等の成功事例
先にアキサポの概要、活用することによって得られるメリットなどを紹介しましたが、「なかなか具体的なイメージが湧かない」という方もいらっしゃるでしょう。
そこでここからは、アキサポが手がけた空き家活用の成功事例をいくつか紹介しますので参考にしてみてください。
1.築115年超の京町家をラグジュアリーな一棟貸し宿泊施設に
こちらの事例は、京町家再生事業および京町家保全事業を手掛ける「京都上ル合同会社」、店舗・商品のブランディング、クリエイティブディレクション・デザインを手掛ける「有限会社ヴァルク」と協力して実施した3社共同事業です。
築115年超の歴史ある町家を後世に残すことをテーマに、風情ある京都白川の地域性を活かせるよう「保存・再生」の2つの観点からリノベーションを実施し、1日1組限定のラグジュアリーな宿泊施設へと生まれ変わりました。
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2.60年間続いたクリーニング店は横須賀市内初の空き家を活用したシェアキッチンへ再生
クリーニング店として使用されていた空き家の活用事例です。
60年間にわたりクリーニング店として地元住民から親しまれてきた歴史を持ち、好立地だったことから「上町」の町おこしとなるコンセプトをご提案。
元々のクリーニング店のテイストをあえて残したリノベーションを実施し、1階がシェアキッチン、2階がシェアオフィスという異なる用途に使える施設として再生しました。
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3.長年愛されてきた履物屋から、飲食起業の拠点となるシェアキッチンへ
商店街で80年余り営業を続けてきた履物屋が空き家となってしまう前に活用した事例です。
所有者様の要望である「地域活性化に役立ててほしい」の声を大切にし、地元企業と連携しながらベストな利活用の仕方を模索しました。
結果的に、飲食店起業前の腕試しに使える期間限定店舗、お料理教室・食育イベントの開催場所など、幅広い地域のニーズに応えらえるシェアキッチンへと生まれ変わりました。
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4.7年以上借り手が見つからなかった空き家は現況を活かした新たな賃貸住宅へ
長年借り手が見つからなかった空き家を再生した事例です。
まずはキッチンや浴室などの水回り、間取りの変更など、使い勝手を重視したリノベーションを実施。加えて、所有者様が住んでいた時から悩みの種だった庭の植木を伐採して駐車場スペースを確保することで、利便性の高い新たな賃貸住宅へと生まれ変わりました。
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5.築46年の空き家を曜日がわりのシェアカフェへ
こちらは住居として使用されていた築46年の空き家を活用した事例です。
所有者様は「コミュニティの場として活用したい」という強い想いを抱いており、そのニーズを前提に調査を進めたところ、住宅街で生活者の通りが多いにもかかわらず飲食店が少ないエリアであることが判明。調査結果を踏まえて、曜日替わりで出店できるシェアカフェへの再生をお手伝いしました。
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まとめ
民泊は不動産を有効活用して収入につなげられる魅力的な事業ですが、空き家を利用する場合は高額なリノベーション費用がネックとなります。
ですが「アキサポ」なら、所有者様のコストゼロ（※）でリノベーション工事を実施できますので、費用を抑えて民泊を始めたい方にはぴったりです。
※建物の状況等によっては、一部費用のご負担をお願いする場合がございます。
もちろん民泊以外にも空き家にはさまざまな活用方法がありますので、空き家関連のお困りごとやお悩みをお持ちの方は、アキサポまでお気軽にご相談ください。
よくあるご質問
空き家を民泊として活用することはできる？
空き家を民泊として活用することは可能です。
海外から輸入される形で日本に入ってきた民泊は「空き家を手軽に宿泊サービスとして活用する」というこれまでにはなかった特徴を持つことから、空き家所有者はもちろん、行政としても空き家問題の打開に役立つ手立てとして注目しています。
ただし自治体により独自のルールや制限等があるため、事前に確認が必要となります。
民泊はなぜ注目されているの？
民泊が注目されている理由は、外国人観光客の増加や宿泊費の安さによるマーケット需要の増加があります。
外国人観光客が増えれば比例して多くの宿泊施設が必要となりますが、民泊は「不足するホテルや旅館の受け皿」としてだけでなく、外国人観光客が持つ宿泊への多様なニーズへ対応する意味でも新たな価値を提供できる強みを備えています。
空き家を民泊施設にするための条件は？
空き家を民泊施設にするためには、設備や居住に関する要件を満たす必要があります。
設備に関する要件としては、「台所、浴室、便所、洗面設備を設けている」ということ。
居住の要件としては、「現に人の生活の本拠として使用されている家屋」「入居者の募集が行われている家屋」「随時その所有者、賃借人又は転借人の居住の用に供されている家屋」のうち、いずれかに該当している必要があります。
上記要件に加えて自治体によっては独自のルールや制限を設けているところもあるので、どちらの要件も満たす必要があります。
