公開日:2023.12.29 更新日:2024.02.14
横浜市の空き家活用方法を徹底解説！自己資金0円でリノベーションし賃貸収入を得る方法とは？
にお任せ
東京23区を除く全国の市区町村としては最多の人口を誇る横浜市は、経済・文化・流行などあらゆる面で重要な役割を担っています。
ではそんな横浜市で効果的に空き家活用を進めるためには、どのような点がポイントとなるのでしょうか。
今回は横浜市の空き家事情を解説しながら、空き家活用に役立つ情報や具体的な事例などを詳しく解説します。
自己負担0円で空き家をリノベーションして活用する方法も合わせてご紹介しますので、横浜市での空き家の利活用に興味がある方はぜひチェックしてみてください。
目次
横浜市の空き家事情
相性の良い空き家の使い道を見極めるためには、現状を把握し、「どのような活用方法が向いているのか？」を考える必要があります。
そこで、まずは現状を知るために横浜市の空き家事情についてご紹介しましょう。
参照：横浜市港北区統計情報
上記は横浜市の空き家率・空き家数などの推移を示したグラフですが、空き家率は1998年から10％前後を行き来しているのが分かります。
空き家率の全国平均は13.6％ですから、横浜市の空き家率は低い水準となっている一方で、空き家数自体は右肩上がりに増加。2018年には過去最高の約17.8万戸を記録し、このうち利用目的のない「その他の住宅」は約2万戸に達しています。
では次に、以下のデータをご覧ください。
参照：横浜市港北区統計情報
こちらは横浜市の「一戸建て住宅に住む高齢者のみの世帯数と割合」を示したグラフです。
世帯数・割合共に右肩上がりで増えているのが分かります。
空き家が発生する原因の大半は「相続」であり、高齢化が進むと相続が増加、つまり空き家が加速度的に増えると予想されるため、高齢者のみの世帯数が増加している横浜市でも、今後一戸建て空き家の増加が懸念されています。
横浜市で空き家活用する際に抑えておくポイント
横浜市で空き家活用をはじめる際には、エリアごとの需要を把握することが大切です。
空き家に限らず、世の中は需要と供給で成り立っており、需要がないところにいくら供給しても成果をあげるのは難しくなってしまうからです。
ではまず、以下をご覧ください。
出典：横浜市空家等対策計画
こちらは横浜市内の空き家率を地域別に色分けして表示したマップです。
区ごとに比較すると、郊外部よりも都心・臨海周辺部で空き家率が高くなっているのが一目瞭然で、これらのエリアが横浜市全体の空き家率を押し上げているのが分かります。
この点を踏まえて、次に、横浜市では空き家がどのように用いられているのかも合わせて見てみましょう。
出典：横浜市空家等対策計画
上記は「現住所以外に所有・賃貸している住宅の利用状況」に関する調査結果ですが、特に使っていない「空き家となっている」よりも、「借家として賃貸している」のほうが高い割合となっているのが分かります。
このことから、横浜市の空き家に関しては一定の賃貸需要が存在している可能性が考えられますが、利活用されていない空き家も数多く残されているのも事実です。
適切な活用方法を見極めるためには慎重な判断が求められますので、専門的なノウハウや経験が豊富な専門家に相談しながら検討を進めると良いでしょう。
横浜市で空き家をリノベーションし賃貸物件として活用する方法
空き家問題の深刻化に伴い、行政が支援を強化している影響もあり、空き家の利活用に取り組む人は増えていますから、うまく空き家を有効活用するには差別化を図ることが求められます。
その上で効果的なのが「空き家のリノベーション」。
空き家の多くは築年数の経過に伴い、劣化・損傷が進んでいるだけでなく、現代のニーズに則していない造りとなっているケースも多いですが、リノベーションすれば新たな価値が付加されます。
特に空き家活用を前提として事前に調査を行った上で行うリノベーションは、「こちら側からニーズを満たす働きかけを行う」積極的な仕掛けだといえるでしょう。
一方、リノベーションとなれば気になるのはやはり費用です。
そこでここからは、空き家のリノベーションにかかる費用相場をご紹介するとともに、リノベーション費用を抑えて始められる空き家活用法についても解説します。
空き家のリノベーションには費用がかかる
空き家のリノベーションにかかる費用相場を、施工箇所・施工内容別にまとめました。
居住空間関係
水回り関係
内装・外装関係
その他
出典：部位別リフォーム費用一覧（国土交通省）
リノベーションは、施工箇所・施工内容ごとに費用が異なるため、手を入れる部分が多くなるほど比例してトータルコストもアップします。
空き家活用を前提としている場合には、一度にまとめて大掛かりなリノベーションを行うと費用がかかり過ぎて初期費用の回収が難しくなってしまう点に注意が必要です。
大切なのは予算に合わせて計画的なリノベーションを行うことですから、施工箇所別に優先順位を付けた上で段階的にリノベーションを進めることも大切です。
リノベーション費用や具体的な事例について詳しく知りたい方は、以下の記事も参考にしてみてください。
自己資金負担0円でリノベーションし活用する方法
空き家活用を有利に進める上でリノベーションは効果的ですが、フルリノベーションともなれば1,000万円を超えることも珍しくありません。
いずれにせよ、ある程度まとまった費用はかかりますから、やはり「空き家活用に興味はあるが、リノベーション費用がネック」だと感じる方は多いでしょう。
そのようなお悩みを抱えている方におすすめしたいのが、アキサポの空き家活用サービスです。
空き家を借り受け、所有者様の自己負担0円（※）でリノベーション工事後、一定期間転貸するアキサポなら、費用面で空き家活用に乗り出せていなかった方でも手軽にスタートすることが可能です。
もちろん事前の現地調査からプランニング、リノベーション後の利用者の募集、物件管理までアキサポがフルサポートしますので、空き家活用についてよく知らないという方でも安心してはじめていただけます。
※建物の状況等によっては、一部費用のご負担をお願いする場合がございます。
横浜市で空き家リノベーション活用する場合の具体的なイメージ・事例
ここでは、空き家活用の具体的な事例をいくつかご紹介します。
「空き家活用のイメージが湧かない」という方もいらっしゃるでしょうから、事例を参考にしながら、実際にどのような方法で活用が行われているのかチェックしてみてください。
事例1：【神奈川県横浜市鶴見区】元社員寮として利用されていた空き家は広々としたシェアハウスへ
| 建築年月 | 1988年5月 |
| 延床面積 | 約222.02㎡ |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造4階建 |
| 活用事例 | シェアハウス |
鉄筋コンクリート造4階建ての物件の活用事例です。
こちらは元々企業の社員寮として使用されてきましたが、設備の老朽化などの影響により、そのままでは利用が難しい状態となっていました。
そこで「駅から徒歩2分」という立地の強みを活かすため、シェアハウスとしての活用を決定。水回り設備をフルリノベーションするとともに間取りを変更して新たに共有スペースを設け、広々としたシェアハウスへと生まれ変わりました。
事例2：【神奈川県横浜市西区】刃物店として使用されていた空き家は2つの用途に活用
| 建築年月 | 不明 |
| 延床面積 | 約222.02㎡ |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造4階建 |
| 活用事例 | シェアハウス |
木造2階建の空き家活用事例です。
こちらの物件は長年刃物店として使用されてきましたが、雨漏りの危険性が生じているなど、建物の老朽化が進んでいる状況でした。
一方で、立地に恵まれており、1階と2階部分で別の用途を組み込める構成となっている特徴があったことから、1階をブリトー専門店、2階を賃貸住宅という多用途の物件へと再生しました。
事例3：【神奈川県横須賀市】60年間続いたクリーニング店は横須賀市内初の空き家を活用したシェアキッチンへ再生
| 建築年月 | 不明 |
| 延床面積 | 約81.18㎡ |
| 構造 | 木造亜鉛メッキ鉄板板葺2階建 |
| 活用事例 | シェアキッチン |
クリーニング店として使用されてきた物件の活用事例です。
こちらの物件は60年にわたりクリーニング店として地元住民から親しまれてきた歴史があったため、アキサポでは「上町」の町おこしとなるコンセプトをご提案。リノベーション時には、元々のクリーニング店のテイストを取り入れつつ、店内へ入りやすい雰囲気や周囲との調和を重視しました。
現在は、1階がシェアキッチン、2階は起業する会社向けの事務所として活用されています。
横浜市の政府や自治体による空き家活用関連の補助金制度
増え続ける空き家は全国で問題視されており、現状解決のために各自治体ではさまざまな補助金を用意しています。
用途も幅広く、空き家の解体、改修（リフォーム・リノベーション）、取得、活用促進など、空き家活用にさまざまな形で活かすことが可能です。
参考までに横浜市で用意されている補助金関連の情報をご紹介しますので、チェックしてみましょう。
| 名称 | 概要 | 対象エリア |
|---|---|---|
| 空家の改修等補助金（地域貢献型） | 「地域活性化に貢献する施設(子育て支援施設、高齢者支援施設、コワーキングスペース等)」の設置促進を目的として、空家の改修費用を補助※回収費用：100万円、耐震改修費用：150万円 | 横浜市内に存する一戸建て住宅（兼用住宅を含む） |
| 空家の改修等補助金（地域貢献［簡易改修］型） | 「地域活性化に貢献する施設(子育て支援施設、高齢者支援施設、コワーキングスペース等)」の設置促進を目的として、空家の改修費用を補助※回収費用：100万円 | 横浜市内に存する一戸建て住宅（兼用住宅を含む） |
| 住宅除却補助制度 | 耐震性が不足する木造住宅等の除却工事費用を市が補助 | 横浜市内 |
| 身近なまちの防災施設整備事業補助 | 地震による火災の危険性が高い「重点対策地域（不燃化推進地域）」及び「対策地域」を対象に、自治会町内会等が行う防災施設（防災広場、防災設備、避難経路）の整備等に対し、補助を実施 | 鶴見、神奈川、西、中、南、保土ケ谷、磯子、金沢、港北、戸塚、泉の各区の一部 |
横浜市の空き家を活用するその他の方法・手段
空き家にはさまざまな使い道がありますが、ここでは以下7つの空き家活用方法・手段について解説します。
| 1.リノベーションして賃貸物件として活用 2.建物ごと売却する 3.建物を解体して土地を売却する 4.不動産会社に買取してもらう 5.無料譲渡する 6.自分で住む 7.空き家バンクの利用 |
①リノベーションして賃貸物件として活用
リノベーションして賃貸物件として活用する主なメリットは以下のとおりです。
| 1.リノベーションにより建物の価値が向上する 2.ニーズに合わせてリノベーションすることで活用の可能性が広がる 3.立地や周辺のニーズに応じて活用スタイルを選択できる 4.物件を手放す必要がない 5.利用者が日常的な維持・管理を行うため、所有者の手間が軽減される 6.定期的に家賃収入を得られる |
ざっと挙げただけでもこれだけのメリットがあることからも分かるとおり、リノベーションして賃貸物件として活用する方法は空き家所有者の幅広いニーズをカバーできる万能さを持ち合わせています。
② 建物ごと売却する
空き家の売却を考えており、なおかつ少しでも高く売りたい場合には建物ごと売却するのもひとつの手です。
この方法なら建物の解体に手間やお金をかける必要はありませんし、建物に一定の資産価値が見込める場合には、需要次第でまとまった現金収入が得られます。
ただし、売却成立まで平均で9～12カ月ほどの期間がかかる点、必ずしも希望額で売却できるとは限らない点などはあらかじめ留意しておきましょう。
③ 建物を解体して土地を売却する
相当な築年数が経過している、長い間使われていない、といった特徴を持つ空き家の場合、建物ごと売却するのはどうしても難しくなってしまいます。
しかし、建物を解体して更地にすれば、売却できる可能性は十分にあります。
むしろ、新築物件を建てたい層などには更地のほうが好まれますので、更地にした場合にどの程度の需要があるのか不動産会社に相談してみるのも良いでしょう。
④ 不動産会社に買取してもらう
不動産仲介では売却額を売主が設定できますが、売却成立まで時間がかかってしまうのが難点です。
そこで、とにかく少しでも早く空き家を売却したいなら、不動産会社に買い取ってもらうのも選択肢のひとつです。
不動産買取では「買い手＝不動産会社」となるため、不動産仲介のように買い手を探す工程と時間がかかりません。
そのため、スピーディに空き家を売却したい場合には検討する価値がありますが、売却価格が仲介の場合と比べて7割程度の相場となる点は留意しておきましょう。
⑤ 無料譲渡する
空き家の維持・管理にかかる手間やお金から解放されたいなら、空き家を「タダで譲り渡す」無料譲渡を検討してみるのも良いかもしれません。
無料譲渡ですから収入こそ得られませんが、空き家は使っていなくても所有しているだけで維持・管理を続けていく必要があり、税金をはじめとした維持費もかかります。
とはいえ、空き家の中には売却が難しいものも多く存在するため、無料譲渡により現状の負担を解消するのもひとつの手です。
⑥ 自分で住む
空き家は「住宅」ですから、もちろん自分で住むのも立派な選択肢のひとつです。
ただし、劣化や損傷が進んでいる状態の空き家に住むのは危険ですから、事前にリノベーションしておくことをおすすめします。
安全性を高められるのはもちろん、リノベーションにより住環境が向上すれば、「安心して住みやすい家」を手に入れられます。
将来的に利活用する可能性もありますから、リノベーションする場合は中長期的な視点で計画を立てるようにしましょう。
⑦ 空き家バンクの利用
横浜市では空き家問題解消のため、将来的な空き家バンクの設置を検討していますが、現状では設置されていません。
一方、空き家の利活用を促進するため、「空家活用のマッチング制度」という名称の支援策が用意されています。
この制度は、「横浜市内の空家等の所有者と、地域活動の拠点を探している団体や事業者とを橋渡しし、対話の場を設定する制度」となっており、行政が仲介する形で「空き家所有者」と「利用希望者」がつながる場を提供しています。
空き家バンクのように物件は公開されていないものの、相談すれば行政が支援してくれる可能性がありますので、気になる方は問い合わせてみると良いでしょう。
【借りたい方向け】横浜市での空き家の探し方
ここからは、「空き家を借りたい方」に向けて横浜市で空き家の探す4つの方法をご紹介します。
それぞれ適している利用シーンが異なりますので、ニーズや状況に応じて使い分けると良いでしょう。
① 空き家マッチングサービスの利用
空き家マッチングサービスは、空き家所有者・利用希望者双方から細かい条件などをあらかじめヒアリングした上で物件探しをサポートするサービスです。
文字どおり、空き家に特化したサービスとなっており、例えばアキサポの場合は空き家に特化した独自のネットワークを活かして、不動産市場に出回っていない個性的な物件を紹介することが可能です。
細かい部分まで相談しながら決めたい、掘り出し物を探している、といったニーズをお持ちの方には特におすすめですので、気になる方はチェックしてみましょう。
② 地域の不動産屋を利用する
現地の情報を詳しく知りたいなら、やはり地元の不動産屋に直接出向くのが良いでしょう。
物件の間取りや周辺の施設などはネットでも入手できますが、地域性、利便性、風習などは現地で直接聞かなければ中々把握できないものです。
ただし、現地に直接赴く必要があり時間やお金がかかりますから、事前にしっかりと情報収集をしてエリアを絞り込んでから足を運ぶと良いでしょう。
③ 賃貸・不動産のポータルサイトを利用する
SUUMO、HOME’Sといった賃貸・不動産のポータルサイトは、初期段階の情報収集におすすめの方法です。
ネット環境さえあれば、エリア、最寄り駅、間取り、設備など好みの条件で簡単に物件情報を収集できます。
一方で、掲載情報はフォーマット化された定型的なものですから、より詳しい情報を得たいなら不動産会社に直接問い合わせる、現地に出向くなどの方法を使うのがおすすめです。
④ 空き家バンクで探す
前述のとおり、横浜市には空き家バンクが設置されていません。
代替制度として「空家活用のマッチング制度」は用意されていますが、あくまで対話の場のみを設定する制度となっています。
専門家に相談しながら物件を探したい場合には、やはり空き家に精通した空き家マッチングサービスのほうが、希望条件に則した物件に出会える可能性は高いでしょう。
横浜市の空き家リノベーション・活用のまとめ
横浜市には数多くの空き家が存在しているものの、現状では空き家バンクが設置されていないなど、行政の支援体制が手厚いとはいえない状況です。
空き家活用をはじめる場合は、正しい知識に則った判断が求められますので、まずは専門家に相談しながら活用方法の検討を進めると良いでしょう。
アキサポなら、空き家活用、売却、解体、建替など、ご相談者様の要望や現状を踏まえて幅広いご提案が可能ですので、気になる方はお気軽にご相談ください。
