西宮市の空き家活用｜空き家バンク・補助金・リノベ費用まで解説

西宮市は、空き家率が中核市の中でも低く、中古住宅の流通も活発なため、空き家の活用に適したエリアです。甲子園球場で知られる人口約48万人の中核市で、大阪と神戸の中間という好立地も、賃貸や店舗としての空き家活用を後押しします。

この記事では、西宮市の空き家事情をはじめ、リノベーション費用の相場、7つの活用・手放し方法、空き家バンクの仕組み（居住目的は塩瀬・山口地域限定）、自治体の補助金、実際の活用事例までをまとめて解説します。

さらに、自己負担を抑えて空き家活用をはじめる方法もご紹介します。「何から始めればよいかわからない」という方も、読み進めれば自分に合った活用の第一歩が見えてきます。ぜひ参考にしてください。

西宮市の空き家事情

西宮市の空き家率は10.1％（2018年）で、全国平均や中核市の中でも低い水準です。

全国平均は2018年で13.6％、最新の令和5年（2023年）調査では13.8％と過去最高を更新しており、いずれと比べても西宮市は低く抑えられています。管理されていない一戸建ての空き家が少なく、中古住宅の流通も活発なため、空き家の利活用に適したエリアといえます。

ただし、西宮市の空き家率は1998年の17.0％をピークに下降を続けたのち、2018年に10.1％へと再び上昇しました。今後は世帯数の減少も見込まれるため、空き家がさらに増える可能性には注意が必要です。

西宮市で空き家活用する際に押さえておくポイント

減少していた空き家率が2018年に増加してしまった西宮市ですが、中核市のなかでは良好な状態を保っていることも明らかとなっています。

中核市に位置付けられている全国60市で空き家率を比較した場合、2013年時点で西宮市は全国60位、2018年時点でも全国56位と、比較的中核市の中では空き家率が低いことが明らかとなっているのです。

西宮市の中古住宅購入数は近年増加傾向にあり、空き家の流通が活性化しています（第二次西宮市空家等対策計画の調査による）。

西宮市で空き家をリノベーションし賃貸物件として活用する方法

空き家を賃貸物件として活用する際は、あらかじめリノベーションでデザイン性や実用性を高めるケースが多く、まず気になるのが費用です。ここからは、空き家のリノベーション費用の相場を施工箇所別に見ていきましょう。

空き家のリノベーションには費用がかかる

空き家のリノベーション費用は、施工箇所によって数万円から、全面リフォームや賃貸部屋化では数百万円〜1,000万円以上と幅があります。まずは施工箇所ごとの相場を押さえるのが第一歩です。

部位別リフォーム費用一覧

表のとおり、太陽光発電やアイランドキッチンなど大掛かりな設備の導入や、全面リフォーム・賃貸部屋化には数百万円〜1,000万円以上がかかります。築年数が経った空き家は全体的な老朽化が進んでいることも多く、複数箇所を同時に施工するとトータルコストがかさみやすい点に注意が必要です。

費用を抑えるには、優先順位をつけて段階的に進めるのもひとつの方法です。次項では、リノベーション費用を抑えて空き家活用をはじめる方法をご紹介します。

自己負担0円でリノベーションし活用する方法

自己負担0円でリノベーションした上で空き家を活用する方法とはズバリ、アキサポの空き家活用サービスです。

アキサポは、現地調査からプランニング、リノベーション工事、入居者募集までを一貫サポートし、所有者様の自己負担0円（※）でリノベーションできる仕組みをご用意しています。実際にご利用者様の80％以上が「0円でリノベーション・活用できた」と回答しており、高額な費用にお悩みの方と特に相性の良いサービスです。

※建物の状況等によっては、一部費用のご負担をお願いする場合がございます。

西宮市の政府や自治体による空き家活用関連の補助金制度

西宮市では、空き家の改修・活用や除却・跡地整備に使える補助金が複数用意されており、自己負担を抑えて空き家活用を進められます。地域コミュニティ活動への活用なら、改修費の一部（上限100万円）が補助されます。主な制度は以下のとおりです。

補助金の名称	概要	補助額の目安
西宮市空き家等地域活用支援事業補助金	空き家・空きスペースを地域コミュニティ活動等の公益的活動に活用する際の改修工事費等を補助	空き家活用タイプ：対象工事費の2/3（上限100万円）／空きスペース活用タイプ：1/2（上限20万円）
西宮市戸建賃貸住宅住替改修支援事業補助金	JTI「マイホーム借上げ制度」利用者のうち一定要件を満たす場合、賃貸に必要な改修等費用の一部を補助	市の定める額
西宮市空き家跡地活用まちづくり推進事業補助金	土地所有者が地縁団体等と共同で空き家を除却し、跡地を公益的目的に活用する際の除却・跡地整備費を補助	市の定める額（申請期限は例年8月末／予算終了次第）

西宮市の空き家を活用するその他の方法・手段

空き家には「賃貸」だけでなく、多種多様な使い道の選択肢が用意されています。

方法	向いているケース	メリット	注意点
リノベして賃貸活用	資産を残しつつ収入を得たい	家賃収入・管理の手間減・用途が多彩	リノベ費用がかかる（アキサポで負担軽減可）
建物ごと売却	建物に需要が見込める	そのままの状態で売れる可能性	成約まで半年〜1年、希望価格の保証なし
解体して土地を売却	更地の方が売れやすい立地	買主が建てやすい	解体費（木造で坪5万円前後〜）、更地で税負担増
不動産会社の買取	とにかく早く手放したい	買い手探し不要でスピーディ	仲介相場の7割程度に価格が下がりやすい
無料譲渡	売却が難しく負担を手放したい	維持・管理の負担から解放される	譲渡先探しや条件調整が必要
自分で住む	立地・状態が住むのに適する	資産を活かせる	事前のリノベを推奨
空き家バンク	移住・地域活用を促したい	全国版でも公開される	西宮は居住目的が塩瀬・山口地域限定

①リノベーションして賃貸物件として活用

リノベーションして賃貸活用する方法は、空き家を手放さずに家賃収入を得たい方に向いています。維持・管理の手間が減り、シェアハウス・店舗・駐車場など用途も多彩で、将来的に使い道を変えられる柔軟さも魅力です。

【主なメリット】

• 第三者が利用するため、維持・管理の手間が減る
• 定期的な家賃収入を得られる
• 活用スタイルが豊富（シェアハウス、店舗、駐車場など）
• 手放さずに済み、将来的に別の使い道へ変更できる
• アキサポのように費用負担を抑える方法がある

近年は、ネックだった高額なリノベーション費用を抑えられるサービスも登場しています。活用に興味があれば、まずは相談してみるとよいでしょう。

② 建物ごと売却する

建物ごと売却する方法は、建物に一定の需要が見込める場合に有効です。築年数が浅い、リノベ・リフォーム済みといった物件なら、そのままの状態で売れる可能性があります。ただし成約まで半年〜1年近くかかることが多く、希望価格で売れる保証もないため、専門家に相談しながら他の選択肢も含めて検討しましょう。

③ 建物を解体して土地を売却する

建物の状態や立地によっては、更地にした方が売れやすくなるケースもあります。ただし解体費用（木造で坪5万円前後〜／立地や付帯工事で変動）がかかるうえ、更地にすると住宅用地の特例が外れ、固定資産税・都市計画税が上がる点に注意が必要です。メリットとデメリットを理解したうえで慎重に判断しましょう。

④ 不動産会社に買取してもらう

不動産買取は、とにかく早く空き家を手放したい方に向いています。買い手を探す必要がなくスピーディに売れる一方、価格は仲介相場の7割程度に下がりやすいため、複数社から見積もりを取って適正価格を見極めることが大切です。

⑤ 無料譲渡する

無料譲渡は、売却が難しく、所有し続ける負担から解放されたい方の選択肢です。空き家は使っていなくても、維持・管理の手間や税金などのコストがかかり続けます。売れる見込みが低い場合は、無料譲渡も現実的な手段になります。

⑥ 自分で住む

自分で住むのも、空き家の立派な使い道のひとつです。ただし老朽化や損傷が進んでいることが多いため、事前のリノベーションがおすすめです。安全性や住みやすさが向上するうえ、将来的に賃貸などへ切り替える際にも有利に働きます。

⑦ 空き家バンクの利用

空き家バンクとは「空き家所有者」と「空き家の利用希望者（購入希望者）」をマッチングするサービスで、主に自治体が非営利で運営しています。

西宮市の空き家バンク（空き家等利用情報提供事業）は目的で2つに分かれます。

出典：西宮市「空き家等利用情報提供事業（空き家・空き室情報バンク）」（2026年7月時点）

西宮市での空き家の探し方

ここからは西宮市での空き家の探し方について解説します。

探し方	特徴	メリット
空き家マッチングサービス	貸主・借主の双方をヒアリングして紹介	市場未公開の物件に出会える・専門家が取引まで支援
地域の不動産屋	現地のリアルな情報に強い	市場前の物件紹介・周辺環境まで確認できる
賃貸・不動産ポータルサイト	SUUMO・HOME’S等で手軽に検索	条件を絞った検索・初期の情報収集に向く
空き家バンク	自治体が非営利で運営	全国版でも検索可（西宮は居住目的が塩瀬・山口地域限定）

① 空き家マッチングサービスの利用

空き家マッチングサービスは、市場に出回っていない物件に出会いたい方に向いています。

貸したい方・借りたい方の双方から要望をヒアリングして紹介する仕組みで、一般公開される空き家バンクとは異なり、未公開の”掘り出し物”に出会えることも少なくありません。専門家がヒアリングから物件探し、契約までサポートするため、安心して進められます。アキサポでも独自の空き家ネットワークを活かしたマッチングを提供していますので、お気軽にお問い合わせください。

② 地域の不動産屋を利用する

地域の不動産屋は、現地のリアルな情報を直接得たい方に向いています。物件の条件だけでなく、周辺環境や利便性まで詳しく確認でき、市場に出回る前の物件を紹介してもらえることもあります。希望エリアがすでに絞り込めている場合に有効です。

③ 賃貸・不動産のポータルサイトを利用する

SUUMOやHOME’Sなどのポータルサイトは、手軽に幅広く探したい初期の情報収集に向いています。時間や場所を選ばず、希望エリアにどんな物件があるかをチェックできます。ただし掲載情報には限りがあるため、気になる物件が見つかったら現地の不動産屋に直接確認するのがおすすめです。

④ 空き家バンクで探す

空き家バンクは、移住や地域活用を前提に物件を探したい方に向いています。

ただし掲載物件数は市場より少なく、エリアによっては1軒もないこともあります。西宮市では居住目的の取扱いが塩瀬・山口地域に限られ、問い合わせや契約は不動産事業者が担当します。他の探し方をメインにしつつ、補助的に利用するのがおすすめです。

西宮市の空き家リノベーション・活用のまとめ

西宮市は、中核市の中でも管理されていない一戸建ての空き家が少なく、中古住宅の流通も活発なため、空き家の利活用に適したエリアです。活用の第一歩は立地やニーズに合った使い道の見極めですが、これには専門的な知識と経験が求められます。空き家バンクは居住目的が塩瀬・山口地域に限られるため、市全域での賃貸活用を考えるなら、専門家に相談しながら進めるのが近道です。

リノベーション費用がネックで活用に踏み出せない、という声も少なくありません。アキサポなら、現地調査からリノベーション、入居者募集までを一貫してサポートし、リノベーション費用を全額負担（自己負担0円）で賃貸活用をはじめられます。活用か売却か、迷っている段階でも大丈夫です。まずはお気軽に無料相談をご利用ください。

※建物の状況等によっては、一部費用のご負担をお願いする場合がございます。