古い家を売る5つの方法｜築古物件の売却相場と固定資産税リスクを解説

「古い家」とは、不動産業界では一般的に築20年以上の住宅を指します。税金上の計算ルール（法定耐用年数）や、設備の寿命を超えるタイミングと重なるためです。

古い家は築浅物件と比べて課題が多く、築年数が経つほど売却を成立させるのが難しい傾向にあります。しかし、適切な方法を選択すれば、築古物件でもスムーズな売却は可能です。この記事では、古い家を売る5つの方法と、売却時に確認しておきたい注意点を解説します。

「古い家」の定義は？

一般的な木造一戸建ての法定耐用年数は22年です。この年数を過ぎると、国からは「建物の価値はほとんどゼロ」と評価されるのが一般的なため、古い家を売るときには建物に値段がつかず「土地の代金だけ」で計算されるケースが少なくありません。

買い手側も「地震に耐えられるか」「雨漏りは大丈夫か」と不安に感じやすいため、築浅の物件と比べると売りづらくなる傾向にあります。

古い家を売る方法

古い家は売りにくい傾向にあるものの、売却方法にはいくつかの選択肢があります。

方法	特徴	向いているケース
そのままの状態で売却	建物・設備の状態が良好なら中古住宅として売却可能	きれいに管理・近年リフォーム済みの場合
解体して土地を売却	建物を取り壊し土地のみを売る。解体費用が発生	損傷が激しく居住が困難な場合の最終手段
不動産会社に買い取ってもらう	仲介より価格は下がるが、仲介手数料がかからず早期売却できる	仲介での売却が難しい・迅速に現金化したい場合
空き家マッチングサイトを利用	民間企業運営。全国の購入希望者の目にふれる	地域の不動産仲介では買い手がつかない場合
空き家バンクに登録	自治体運営。地域活性化目的	提供自治体があり、登録条件を満たす場合

そのままの状態で売却する

古い家であっても、きれいに管理していたり近年リフォームしていたりすれば、そのままの状態で売買仲介の方法で売却できる可能性があります。ただし、状態が良くないからといって大規模なリフォームをしてから売却しようとするのは得策とはいえません。リフォーム費用を売却価格に上乗せできるとは限らないためです。

解体して土地を売却する

管理状態が悪く、損傷により居住が困難な物件の場合、建物を取り壊してから土地のみを売却する方法も考えられます。

構造	坪単価の目安
木造	3万〜5万円
鉄骨造	4万〜7万円
鉄筋コンクリート造（RC造）	5万〜10万円

解体はあくまでも家屋が建っているままでは売れない場合や、家屋の状態が著しく悪い場合の最終手段です。解体を検討する前に、ほかの方法を十分に探る必要があります。更地にすることで固定資産税が上がる可能性もあるため、専門家のアドバイスを受けるのが望ましいでしょう。

不動産会社に買い取ってもらう

不動産会社に買い取ってもらう「不動産買取」の方法も、古い家の売却方法の1つです。不動産会社によっては買取が可能な対応エリアや物件の規模等が限られていることもありますが、日本全国の物件に対応しているのが空き家解決サービス「アキサポ」です。不動産会社で買取を断られた物件でも売却できる可能性が高いサービスです。

不動産買取は、一般的に売買仲介による売却より価格が低くなりますが、仲介手数料がかからないというメリットもあり、最終的な手残り額が大きくなる場合もあります。

空き家マッチングサイトを利用して売却する

古い家を売却する方法には、空き家マッチングサイトの利用も挙げられます。空き家マッチングサイトとは、空き家の購入希望者と空き家を売りたい所有者のマッチングを目的にした、民間企業が運営するウェブサービスのことです。地域の不動産仲介会社では買い手がつかなかった物件でも、全国の購入希望者の目にふれる機会が増えるため、売却のチャンスが広がるでしょう。

空き家バンクに登録して売却する

空き家バンクに登録して売却することも、古い家を売る方法の1つです。空き家バンクとは、自治体が運営する空き家の売買・賃貸情報を取り扱うウェブサイトのことです。ただし、すべての自治体が提供しているわけではないため、事前に確認が必要です。

古い家を売るときの注意点

古い家を売却する際は、事前の確認や準備が欠かせません。

不動産会社を利用する場合は実績を確認する

古い家の売却では、依頼する不動産会社の選択が重要なポイントです。築古物件の取り扱い実績が多い会社を選ぶと、適切な価格設定や効果的な販売戦略を提案してもらえる可能性が高くなります。

家財をきれいに撤去する

古い家を売る場合は、買主が決まる内覧前のタイミングで家財を撤去しておくのがベターです。古い家財や管理状態の悪い家具が残っていると、内覧に訪れた人の印象を損ねやすいためです。ただし、撤去を専門会社に依頼すると、一軒家の場合は数十万円かかることが多くあります。

解体は複数の方法を検討してから判断する

解体をしてしまうと二度と新しい建築物を建てることができない土地（再建築不可）もあります。解体する前に、不動産会社に相談したり、空き家マッチングサイトや空き家バンクを利用したりして、ほかの方法も慎重に検討することが大切です。

解体費用は物件の状況によって異なりますが、100万〜300万円程度かかることが予想されます。自治体によっては空き家の解体に対する補助金制度を設けている場合もあるので、事前に確認してみてください。

空き家となっている古い家を所有し続けると、経済的負担が増加する

空き家となっている古い家の場合、所有し続けていると予想以上の経済的負担とリスクを伴います。こうした状況を避けるためにも、なるべく早めに売却することが推奨されます。

まとめ

築20年以上の古い家の売却を考えている場合、早期の判断が求められます。売却方法は複数あり、物件の状態や条件によって適切な方法を検討しなければなりません。

古い家が思うように売却できない場合は、株式会社ジェクトワンが運営する「アキサポ」の利用がおすすめです。立地条件が悪い、管理できておらず老朽化しているなど、条件が悪いとされる物件の買取実績も豊富です。