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2021.06.04

古民家の気になる情報を徹底解説!賃貸・リノベーション・活用の疑問を解決

古民家 イメージ

独特な風情、雰囲気を持つ古民家人気は国内外を問わず高まっており、古民家の使い道や活用方法に興味をお持ちの方も多いでしょう。

そこで今回は、さまざまな古民家の再生・活用に携わってきたアキサポが、古民家の気になる情報を分かりやすく解説します。

古民家の定義から賃貸として活用するメリット・デメリット、リノベーションの費用相場・注意点、効果的な活用方法など、よくある疑問やお悩みへの回答をまとめました。

古民家とは

古民家とは

はじめにお伝えしておくと、古民家自体に明確な定義はありません。

とはいえ、一般的に「古民家」と呼ばれる建物に関してはいくつかの特徴がありますので、そちらを紹介しましょう。

【一般的な古民家の条件】
・築後、50年以上経過した建物
・茅葺屋根、草葺屋根、日本瓦葺屋根、土間、太い柱と梁がある
・伝統的建築工法である、木造軸組工法を用いて建てられている

上記の条件に当てはまる物件は古民家と呼ばれることが多く、その他の物件と差別化されているのが現状です。

築年数については、国が制定する「登録有形文化財建造物」の中でも、「50年を経過した歴史的建造物のうち、一定の評価を得たもの」を対象としており、重要な判断基準であることが分かります。

また、全国各地に残る古民家を未来へ継承するために活動をおこなう、各地の一般社団法人古民家再生協会で構成された全国組織「一般社団法人 古民家再生協会」では、古民家の定義について以下のように示しています。

“一般的に古民家とは建築後50年経過した建物とされるが、一般社団法人全国古民家再生協会での「古民家」の定義は、昭和25年の建築基準法の制定時に既に建てられていた「伝統的建造物の住宅」すなわち伝統構法とする。”

こちらでは「伝統構法で建てられていること」を重視しており、現代的な構法とは異なる構法で建てられた物件が古民家の大きな特徴であると述べています。

古民家を賃貸に出すメリット・デメリット

古民家 賃貸 メリット

古民家は、現代的な物件にはない独特の間取りや雰囲気を備えていることから、「住みたい」「借りたい」というニーズが高く、賃貸物件としてさまざまな活用が可能な物件です。

そこでここからは「古民家×賃貸」について、具体例なメリット・デメリットをご紹介しましょう。

メリット①:古民家ならではの間取りや風情

やはりメリットの筆頭は、現代的な物件にはない古民家独自の風情、空間、間取りといった構造上の特徴でしょう。

古民家の多くは、間取りが広々としているため開放感があるだけではなく、利用者の好みに合わせた空間作りがしやすい特徴を持っています。

その他にも圧倒的な木の存在感や歴史を感じさせる深みなど、独特の風情を楽しめる点は古民家独自のメリットだと言えるでしょう。

メリット②:通常の物件より賃料が安い

通常の賃貸物件と比べて、賃料の安い物件が多いのは古民家の外せないメリットです。

それこそ、同じエリアのワンルームマンションより古民家のほうが賃料が安い、という話も珍しくありません。

もちろん、現代的な物件に比べて機能性、物件・設備の新しさという点で劣ることがあるとはいえ、古民家自体にも独自の魅力が備わっていますので、月々の賃料が安い点は入居者にとってそれだけでうれしいポイントでしょう。

メリット③:DIY可能な物件が多い

一般的な賃貸物件では、DIYが禁止となっているところが圧倒的に多数です。

仮にDIY自体は許されても、退去時に原状回復を求められる物件がほとんどであり、「自由にDIYして住みたい!」とお考えの人にとっては大きな壁となっています。

一方、古民家は一般的な物件と比べて「DIY可能」「原状回復不要」の物件が多くなっています。

DIY好きの方、DIYに興味のある方にとって、原状回復不要というポイントは間違いなく大きなメリットであるため、古民家を借りる決め手となるケースも少なくありません。

メリット④:ビジネス展開にも適している

ひとつ目のメリットでも触れましたが、古民家には独自の風情、空間、間取りといった魅力が詰まっており、この点はビジネスでの活用においてもプラスに働きます。

実際、古民家をテーマにした飲食店や娯楽施設などを目にしたことのある方も多いでしょうが、古民家が備える独自の魅力はそれだけで集客・顧客満足に貢献できる要素なのです。

古民家を活用したビジネス展開では、一般的な物件にはない強みを打ち出せるため、「貸す・借りる」両者のニーズがそろうことで成立する賃貸物件においては有利に働くと言えるでしょう。

デメリット①:水回りが古い

一般的に古民家と呼ばれる物件は築50年以上経過しているものが多く、現代的な物件とは水回りの仕様が大きく異なる場合が多々あります。

そのため、和式トイレ、タイル張りの浴室など、水回りの設備が古いことがあり、人によってはデメリットに感じられるかもしれません。

また、目に見える部分だけでなく、排水管や給水管といった配管にも注意が必要です。

例えば、塩ビ管が普及する1940年代まで多くの家庭で使用されてきた「鉛管(耐用年数は60~75年)」は、漏水の発生率や人体に健康被害を及ぼす危険性が高いため、なるべく早く新しい水道管に交換しなければなりません。

もちろんケースバイケースではありますが、築後50年以上が経過している古民家では、全体的に配管のやり直しが必要になる可能性もあることを覚えておきましょう。

デメリット②:冬は寒い

古民家は開放感のある作りとなっている物件が多く、その場合「夏は涼しいが、冬は寒い」点がデメリットとなります。

通気性の良さ、空間の広さは室内の温度調節の難しさにつながりますし、夏・冬両方でエアコンを使うとしても、冷房より暖房の方が光熱費は高くなりやすいため、注意が必要です。

デメリット③:耐震性・耐久性が不安

築後、50年以上が経過している古民家では、耐震性・耐久性が不安なケースがあります。

そもそも、現在の新耐震基準※は1981年に改正されたもので、それ以前に建てられた建物は現在の新耐震基準を満たしていません。

※新体震基準:旧耐震基準を補強し、「震度6強~7に達する程度の大規模地震動に対して安全を確保する」という規定が加えられた新たな基準

デメリットへの対処法

ここまででご紹介した古民家のデメリットは、「古民家が昔建てられた」ために発生するデメリットです。

したがって、そのままの状態ではデメリットですが、リフォームやリノベーションにより、デメリットをカバーすることは十分に可能です。

もちろんデメリット自体が気にならない方もいますので、必要な部分にだけ手を加えることにより、手間や費用を抑えながら古民家の魅力を引き出すのもひとつの選択肢でしょう。

古民家のリノベーション費用相場・注意点

古民家 リノベーション

独特の間取りや空間を備えている古民家は、リノベーションにより建物の古さや耐震性・断熱性などを補うことにより、さらに魅力的な物件に生まれ変わります。

「古民家再生」という言葉を耳にした経験のある方も多いでしょうが、古民家のリノベーションはあくまで、「古民家の良さを残しながら、現在のライフスタイルなどに合わせ改築・補修を施す」のがポイント。

そこでここからは、古民家のリノベーションに関して、費用相場や注意点などの情報を詳しくご紹介します。

古民家のリノベーション費用相場

古民家のリノベーションでは、工事する内容や箇所によって費用に大きな差が出ます。

とはいえ古民家再生は、基礎の補強、水回りや内装の交換、耐震性・断熱性の向上、間取りの変更など、大規模な工事が行われるケースが多く、1,500万円程度の費用がかかるケースが多いようです。

以下は、古民家再生をはじめとした工事にかかった費用を集計した参考データです。

古民家 再生 費用相場

参照:https://sumai.panasonic.jp/sumai_create/hiyou/kominka/

こちらでもやはり、一番多いのは1,500~2,000万円。次いで501~1,000万円と、古民家再生では、まとまった費用がかかっているのが分かります。

古民家リノベーション時のポイント・注意点

古民家をリノベーションする際、特に気を付けたいポイント・注意点は以下の5つです。

①あらかじめ予算を決めておく
②伝統構法に則った適切な設計・施工ができる業者を選ぶ
③省エネ診断でお得に断熱性をアップ
④建物の事前調査は入念に行う
⑤補助金を活用する

ここから、ひとつひとつ詳しく解説していきましょう。

①:あらかじめ予算を決めておく

古民家は昔ながらの工法で建てられており、なおかつ相当な築年数が経過していますので、劣化具合や断熱性・耐震性によって工事費用が大きく変動します。

また、伝統工法を用いた建物では、釘や金具を使わない特殊な構造を用いている場合もあり、一般的な物件より高い技術・知識が求められるため、職人や業者の単価が高くなってしまうケースも少なくありません。

したがって、予算を調整するためには、あらかじめ手を付けたい場所・施工内容に優先度を付けておき、当初立てた予算に達した時点でストップするのもひとつの手です。

必ずしも一回のリノベーションですべてを完了する必要はないため、「優先度の低いエリアは次のタイミングで」といった形で調整すれば、想定外の予算オーバーを避けやすいでしょう。

②:伝統構法に則った適切な設計・施工ができる業者を選ぶ

古民家のリノベーションは、「古民家の良さを残しながら、現在のライフスタイルなどに合わせ改築・補修を施す」のがポイントであるため、伝統構法に則った適切な設計・施工ができる業者や職人を選ぶことが大切です。

伝統工法ならではの、「刻み」(手作業による木材加工)や「墨付け」(加工時の木材へのマーキング)といった手法に対応するには、当然ながらそれらに対する知識はもちろん、適切に手を加えられるだけのスキルも求められます。

③:省エネ診断で効果的に断熱性をアップ

古民家の多くは空間が広く、風通しが良い半面、断熱材が用いられていないケースが多く、快適に暮らすうえでは、リノベーション時にも「断熱性アップ」が重要なポイントのひとつになります。

その際、断熱性の確認において有効なのが「省エネ診断」です。

省エネ診断とは、建設地の地域区分により定められた省エネ基準値に則り、断熱性と気密性を詳しく調べる診断を指します。

壁裏・床下・天井の構造や断熱材の有無を調査し、どのような省エネ工事が効果的であるかを見極めたうえで工事を実施することにより、ひとつひとつの物件に適した断熱性能の向上が可能となります。

④:建物の事前調査は入念に行う

50年以上の築年数が経過した古民家では、年月の経過とともに建物のあらゆる部分が劣化している可能性が高くなります。

目に見える部分はもちろん、木造住宅では建物の土台や柱・床下など、一見目に見えない部分が劣化しているケースも多く、劣化に気づかず工事を進めてしまうと、工事の最中に思わぬ劣化箇所が発見されて追加費用が発生する可能性も十分に考えられます。

こうした予想外の事態を防ぐためには、やはり劣化具合を細部まで確認するため、床下や小屋裏など目に見えない場所まで入念に事前調査するのがベストでしょう。

⑤:補助金・助成金を活用する

古民家再生や古民家のリノベーションに対しては、以下のようにさまざまな補助金・助成金が用意されています

・古民家をバリアフリー化するリフォーム・リノベーションに対する補助金
・省エネリフォーム・リノベーションに対する補助金
・耐震補強工事に対する補助金

利用できる補助金・助成金については、自治体によって制度の名称や内容に違いがあるだけでなく、期限が設けられているものも存在するため、リノベーション前に各市区町村のwebサイトなどで確認すると良いでしょう。

古民家の売買について

古民家 販売

古民家を賃貸物件として活用すればさまざまなメリットをもたらすことはすでに紹介しましたが、賃貸ではなく、売買(売却)に興味をお持ちの方もいらっしゃるでしょう。

そこでここからは、古民家の売買について事前に知っておきたいポイントや注意点をまとめました。

古民家の売却方法

古民家の主な売却方法は次の4つです。

・古家付き土地としてそのまま売る(個人向け)
・更地にしてから売る
・リフォームしてから売る
・不動産会社に買い取ってもらう

それぞれの売却方法ごとに、手軽さや売主の費用負担、売却価格などに違いがあるため、一概にどの方法がベストだとは言えません。

ただし、ベストな売却方法を見出すには専門家の助けを得るのが賢明ですので、複数の不動産会社から話を聞くなどして、自分の希望や所有物件の特徴にマッチする売却方法を選択すると良いでしょう。

各売却方法の特徴、メリット・デメリットなどはこちら

古民家の売買におけるポイント・注意点

古民家の売買をスムーズに進めるだけでなく、損をしないためには、あらかじめいくつかのポイントを頭に入れておいたうえで、要所要所の適切な判断が求められます。

特に覚えておきたいのは以下3つのポイントです。

・残置物は事前に撤去しておく
・解体の判断は慎重に行う
・補助金・助成金は事前にチェック

残置物とは家財道具をはじめとした私物のことで、残置物が残っている場合、解体業者が工事を受け付けてくれない、不動産会社が売却を受け付けてくれないといったケースが発生する可能性があります。

つまり、建物を残したまま売却するにしても、更地にするにしても、残置物の撤去は必須であり、残置物の処分・撤去には時間やお金がかかるため、余裕を持ってあらかじめ対処しておくことが大切だと言えます。

また、古民家を解体するか否かの判断も慎重に行ったほうが良いでしょう。

解体には当然まとまった費用がかかりますが、物件によっては「古家付き土地としてそのまま売ったほうがお得になる」ケースもあるため注意が必要です。

そして最後のポイントですが、古民家を売却するにあたって「リフォーム」「解体」など、事前に何らかの手を加える場合は補助金・助成金をあらかじめチェックしておきましょう。

国や自治体では、空き家対策への支援措置として補助金・助成金制度を設けていますので、うまく活用できれば、費用を抑えてリフォームや解体を行うことが可能です。

古民家の売買におけるポイント・注意点について詳しく見る

空き家になった古民家が抱えるリスクとは?対処法も解説

古民家 空き家 リスク

独自の魅力を備えた古民家ですが、有効活用されている物件が多い一方で、空き家になっている古民家も数多く存在します。

そこでここからは、空き家になった古民家が抱えるリスクと対処法について、詳しく解説していきましょう。

空き家になった古民家が抱えるリスク

空き家になった古民家が抱える代表的なリスクは以下のとおりです。

・特定空家に指定される
・犯罪に巻き込まれる
・倒壊や倒木、失火による火事など、周辺環境への悪影響

特定空家とは、空き家問題解決の目的で政府が2015年5月に全面施行した「空家等対策の推進に関する特別措置法(以下「空き家対策特別措置法」)」の中で位置づけている特定の空き家です。

・そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となる恐れのある状態
・そのまま放置すれば著しく衛生上有害となる恐れのある状態
・適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態
・その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態

これらの空き家を「特定空家等」と呼称し、指定された空き家は行政からの指導・勧告・命令・代執行といった措置の対象となるだけでなく、固定資産税の優遇措置が外れ、最大で6倍にまで跳ね上がってしまうこととなります。

また、特定空家への指定リスク以外にも、放置された空き家はさまざまな犯罪の温床となりやすく、周辺環境へ悪影響を及ぼす可能性も高くなるため、非常にリスキーです。

空き家を放置するリスクについて詳しくはこちら

リスクへの対処法

放置された空き家はさまざまなリスクを抱えていますが、やはりベストな対処法は「空き家を放置せず、適切に維持・管理すること」です。

【管理・維持のポイント】
・敷地内の草木の整備、建物外観の清掃など「客観的に管理されていることが分かる」状態を保つ
・外壁の剥離・軒裏の破損など、保安上の危険を招く恐れのある部分は優先的に修繕
・排水の不具合や害虫の大量発生など、衛生上有害となる恐れのある問題は早めに対処
・戸締りや施錠を徹底し、簡単に侵入できない環境を作る

これらのポイントを押さえて管理・維持を行えば、特定空家に指定されるリスクは軽減されますし、「客観的に管理されていることが分かる」ため、犯罪に巻き込まれる可能性も低くなるでしょう。

ただし、古民家は独自の魅力を備えた貴重な資産であるため、そもそも空き家にしておくこと自体がもったいないのも事実です。

そこでおすすめしたいのが、「リノベーション費用全額負担、頭金無し・初期費用0円で始められる古民家の活用」です。

私たちアキサポでは、古民家ひとつひとつの魅力を引き出すリノベーションを費用負担なしで実現できる仕組みを提供しており、さらに第三者へ貸し出すところまでを一括サポートしています。

古民家の使い道、ベストな活用方法、リノベーションなどでお悩みの方は、まずは一度お気軽にご相談ください。

古民家のリノベーション・活用事例

かめやキッチン 正面

ここではアキサポが手がけた古民家のリノベーション・活用事例をご紹介します。

古民家再生をテーマとした物件をはじめ、活用の背景や現在の状況などをまとめましたので、ぜひ参考にしてみてください。

事例①:築115年超の古民家再生

古民家 活用事例

築115年の歴史ある京町家を後世に残すため、「古民家再生」をテーマに掲げてリノベーション~活用までを手掛けた事例です。

手を付けるうえで大切にしたのは、地域の「空き家対策」および文化・街並みの象徴である京町家の「保存・再生」2つの観点。

古民家ならではの伝統文化の本質を残しながら、さらに魅力を引き出すアイデアを随所に盛り込み、リノベーションを実施しました。

現在では1日1組限定のラグジュアリーな宿泊施設へと生まれ変わり、古民家の魅力を多くの人へ届けています。

事例②:築60年超の木造長屋

リノベーション事例1 アキサポ

築年数は不明ですが、少なくとも1959年以前に建てられた3棟連なる木造長屋の活用事例です。

8坪の小さな住居スペースは築年数の増加に伴い老朽化が進んでいましたが、「近隣住民からの気軽に飲める場が欲しいというニーズ」と「カフェバルを創業したいという若者のニーズ」が見事にマッチ。

空間の広さを活かしたリノベーションを施した結果、現在では昼も夜も近隣住民で賑わう繁盛店となりました。

事例③:古家をリフォームして賃貸住居に

愛川町ビフォー②

BEFORE

愛川町アフター②

AFTER

10年間空き家だった古屋をリフォームしたうえで、賃貸住居として活用した事例です。

築年数が相当経過した古民家では、経年劣化により給水管や排水管をはじめとした設備が傷んでしまっているケースがほとんどであるため、水廻りの工事は必須ですが、こちらも例に漏れず水廻りのリフォームを実施。

ですが、空き家となってからも持ち主のご夫婦が欠かさず換気や掃除をしに通ったおかげで、10年間空き家だったとは思えないほど建物の状態が良く、必要最低限のリフォームで魅力的な賃貸住居へと生まれ変わりました。

その他の活用事例をさらに詳しく見たい方はこちら

古民家に関するまとめ

伝統工法を用いた古民家には、一般的な物件とは異なる独自の魅力が備わっており、住むだけでなく、ビジネス向けの活用にも適しています。

ただし、放置した古民家はさまざまなリスクの温床となるため、なるべく早い段階で有効活用するのが得策です。

アキサポでは、リノベーション費用全額負担、初期費用0円ではじめられる古民家活用プランを提供していますので、興味がありましたらお気軽にお問い合わせください。