リフォームで増改築や大規模な修繕を行う際に重要となるのが、「建築確認申請」です。特に2025年には建築基準法の改正が予定されており、従来は対象外とされていた工事でも確認申請が必要になるケースが増えることが見込まれています。安心・安全に暮らせる住環境を整えるための審査強化という背景がある一方、リフォームにも一定の影響を与えうるため、事前に内容を理解しておくことで、余計なトラブルや手間を防ぐことができます。

本記事では、リフォーム時の確認申請の基本から、具体的にどのような工事に申請が必要となるのか、費用や期間の目安、確認申請が不要となるケースまで幅広く解説します。

確認申請とリフォームの基本知識

そもそもリフォームとは、既存の建物に手を加えて性能向上やデザイン性の変更を行うことを指します。これに建築確認申請がどうかかわってくるのか、基礎をしっかり押さえておきましょう。

建築確認申請とは何か

建築確認申請とは、建築基準法で定められた基準を満たしているかどうかを役所や民間の指定確認検査機関に審査してもらう手続きのこと。新築はもちろん、リフォーム工事も対象となる場合があります。

この建築確認申請が必要になるかどうかは、リフォームの規模や対象となる構造によって左右されます。例えば外観や構造に大きな変更がなくても、主要構造部を大きく変えるような工事を行うのであれば、申請が求められるケースも出てくるでしょう。

建物の用途や構造、規模によって提出する書類の種類や審査の内容は異なりますが、建築確認申請は安全・安心な住まいづくりのために欠かせない制度です。内容を把握せずにリフォームに着手してしまうと、後から追加書類や設計変更が必要になる恐れがあるので注意しましょう。

リフォームにおける4号特例とその影響

現在の建築基準法では、木造2階建て以下かつ延べ面積500㎡以下の住宅などは、いわゆる「4号建築物」と呼ばれ、建築確認の審査の一部を簡略化できる特例が設けられています。ところが2025年の改正では、この特例が大幅に縮小される可能性が高く、確認申請図など従来であれば提出不要だった書類も必要になるケースが見込まれます。リフォームを計画する際には、改正後にどのような手続きが増えるかを事前に把握することが欠かせません。

2025年の建築基準法改正で何が変わる？

では、先ほども述べた2025年の建築基準法改正について具体的に掘り下げてみましょう。

4号特例縮小の背景と目的

4号特例の縮小は、これまで簡略化されていた建築物に対しても十分な安全性を確保し、地震などの災害時におけるリスクを軽減することが目的です。木造住宅に対する信頼性向上を図るためにも審査基準を強化し、検査時点で問題点を明確にしておくことで、長期的に安心して暮らし続けられる環境整備につながります。

新2号建築物による審査強化のポイント

今回の建築基準法改正で新たに追加されるのが、新2号建築物。木造2階建て以上や延床面積が200平方メートルを超える建物を対象とすることが想定されています。この区分に該当すると、設計段階でより詳細な構造計算や図面を提示しなければならない可能性が高い点に注意が必要です。対象範囲が広がったことで、リフォームを含む大規模な改修が計画通りに行えるかどうか、事前の協議がいっそう重要になるでしょう。

大規模修繕・模様替えが対象となるリフォームとは

大規模修繕や模様替えなどのリフォーム工事は主要構造部を変更することになるため、法的に確認申請が必要となるのが一般的です。

具体的にどのような基準で確認申請の有無が判断されるのか、詳しくチェックしていきましょう。

主要構造部とは？リフォーム時に確認申請が必要になる条件

主要構造部に当てはまる箇所は、建物の骨組みや耐力上重要な柱・梁・床・壁・屋根など。これらの部分を取り替えたり補強したりする場合は、リフォームであっても新築に近いレベルで法的要件を満たす必要が出てきます。特に建物の耐震性能に関わる部材を工事する際には、自治体や指定検査機関への確認申請が必須となることがほとんどです。

一方で、外装の塗り替え程度であれば申請不要なケースも見られます。

過半(1/2超)かどうかで変わる申請義務

大規模修繕・模様替えでよく焦点となるのが、主要構造部の工事量や工事範囲が全体の1/2を超えるかどうか。柱・壁の交換や補強などが建物全体の半分以上に及ぶ場合は、法的に確認申請が必要とされるケースが多く、審査には詳細な図面や構造計算書が要求されることがあります。

こうした条件を見落としてしまうと、工事途中で図面の再提出や設計変更が求められ、費用や工期に大きく響くことも。さらに、法改正後はこれまで対象外とされていた規模の修繕や模様替えにも確認申請が必要となる場合が増えることが予想されます。

実際の線引きは自治体の運用方針や建物の固有事情によって異なるため、事前に専門家へ相談し、どの程度の工事なら申請が求められるのか把握しておくようにしましょう。

確認申請が必要になる具体的リフォーム事例

実際にどのようなリフォームが確認申請の対象となるのか、増築や屋根の改修など具体的な例をもとに見ていきましょう。

増築・屋根葺き替え・スケルトンリフォーム

増築は、建物の床面積を増やす行為であり、ほとんどのケースで建築確認申請が必要です。屋根の葺き替えでも、勾配を変えたり重量に影響を与えたりする大掛かりな工事をする場合は、構造計算が絡む可能性があります。

また、スケルトンリフォームにおいても、内装を解体して建物の骨組みから再構築するため、主要構造部を中心として大幅な見直しが必要となり、確認申請が求められることが多いです。

既存不適格建築物のリフォーム

既存不適格建築物とは、建築当時は合法であったものの、その後の法改正によって現在の基準に適合しなくなった建物のことを指します。

このような建物のリフォームは、構造や安全性に問題があると判断されると、部分的に適法化を行う必要が出てくることも。そうなると、建築士による現況調査や追加図面の準備など大きな手間とコストがかかる場合があります。

接道義務違反と大規模リフォーム

建物は原則として、道路に2メートル以上接していることが法的に求められています。接道義務を満たしていない物件では、大規模リフォームや増築などの確認申請が認められないケースも珍しくありません。

仮に違反状態のまま工事を進めても、将来的に売却や賃貸活用などが難しくなるので、まずは接道状況を確認し、違反している場合は可能な範囲で法的適合化を検討することをおすすめします。

確認申請の手続き・費用・期間の目安

いざ確認申請を行うとなった場合、必要書類や流れ、そして費用や期間はどの程度かかるのでしょうか。一般的な目安をまとめたので、あらかじめ確認しておき、計画的に進めるようにしましょう。

必要書類と申請の流れ

具体的な必要書類としては、配置図、平面図、立面図、断面図、構造計算書、消防関連の書類などが挙げられます。まずは建築士が作成した設計図面をまとめ、所定の申請書類を作成し、それを自治体や指定確認検査機関へ提出するというのが一般的な流れです。書類チェックで訂正箇所などの指摘が入った場合は、それを修正したうえで審査の完了を待ちます。

建築士への代行依頼と費用相場

リフォームにおいては、構造の現況調査から計算書の作成までがかなりの手間を要するため、建築士に依頼するのがほとんどです。建築士への報酬の目安はリフォームの内容によって大きく変わるものの、だいたい15〜30万円程度。大規模な建物や複雑な構造の改修であれば、追加料金が発生する場合があります。

行政庁との協議と確認に要する期間

申請書を提出した後、担当部署との協議や書類の補正作業を行いながら審査を進めます。建築基準法や地元の条例に合致しているかなどを細かくチェックされるため、早ければ1か月、長い場合は3か月以上かかることもあります。

そのため、追加資料の提出や修正が発生することを想定して、余裕を持ったスケジュールで計画しておくと安心です。

確認申請が不要となり得るリフォームの範囲

すべてのリフォームが確認申請の対象になるわけではありません。小規模工事や構造にほとんど影響を与えない改修では、申請が不要となるケースもあります。

以下、具体的な事例を2つご紹介します。

マンション専有部の改修と戸建ての小規模工事

マンションの場合、専有部分での内装や設備交換であれば、建築確認申請を必要としないのが一般的。ただし、上下階にかかわる配管の位置変更や外壁に影響を与えるような工事は管理組合の承認が必要になることがあります。

一方、戸建て住宅でも床の張り替えやキッチン設備の更新など構造に影響しない工事であれば、通常は申請不要となることがほとんどです。

部分補修や仕上げのみの更新で済む場合

傷んだ柱や梁の取り替えなど、主要構造部の一部とみなされる箇所の改修であっても、構造耐力上主要な部分の過半の修繕・模様替えに該当しない、かつ建物の構造に影響を与えないごく小規模な補修や、屋根の葺き替え（屋根下地材の変更を伴わないもの）や床・壁の仕上げ材のみの更新などであれば、確認申請が不要と判断されることもあります。

また、壁紙やフローリングの張り替えなど仕上げのみの工事は原則として建物の構造に影響を与えないため、申請対象外とされます。しかし、工事範囲をめぐって解釈が分かれるケースもあるため、心配な場合は自治体や専門家に相談するようにしましょう。

耐震・省エネリフォームと建築確認申請

建物の安全性や過ごしやすさを高めるために耐震・省エネリフォームを行う場合は、確認申請が必要になるケースがあります。改正後の基準強化にも注目し、トラブルなくリフォームを進められるようにしておきましょう。

耐震改修が必要なケースと法的リスク

1981年以前に建築された建物は、現行の耐震基準を満たしていないものが多く見られます。このような建物で耐震リフォームを行う際には、設計図面だけでなく現況調査を基にした構造計算が必要になることも少なくありません。もし申請を怠ると、工事の違法性を指摘されるリスクがあるだけでなく、地震の際にも大きな被害を受ける可能性が高まるため、注意が必要です。

省エネ基準の強化とリフォームへの影響

近年、地球環境や家庭の光熱費負担を軽減するため、省エネ基準が段階的に強化されています。高性能な断熱材の使用や快適性を支える設備導入が求められる一方、それらを強化する工事を行うとなると建物全体の構造に及ぶことも多いです。結果として、リフォーム時に確認申請が必要となる範囲が拡大し、書類作成や追加の検査が生じる可能性も考えられます。

また、2025年の建築基準法改正の一環として、より厳しい省エネルギー基準を適用する動きもあります。今後は省エネ性能を向上させるリフォーム工事でも、確認申請対象となる範囲が拡大すると想定されるため、費用対効果や居住者の安全性を考慮しながら、最適な方法を選ぶことが大切です。

リフォーム計画前に押さえておきたいポイント

法改正による影響や確認申請の要否を踏まえたうえで、どのようにリフォーム計画を進めればよいかを考えてみましょう。将来の資産価値にも直結する重要な判断となります。

分割工事のリスクとメリット

分割工事とは、一度に大規模リフォームを行うのではなく、複数の区切りに分けて少しずつ工事を進める方法を指します。確認申請が不要な部分から先に工事を行うことで工期や費用を抑えることが可能です。

一方で、構造全体のバランスを損ねたり、最終的に法的に問題となったりするリスクもあるため、工事計画の早い段階から、建築士などの専門家や行政の窓口に相談し、どのような工事が確認申請の対象になるのかを把握しておくことが大切です。

特に2025年の改正を控えた現在は、改正後部位の扱いがどう変わるかにも注目しなければなりません。事前に情報を仕入れておくことで、余裕をもった予算とスケジュールを設定することが可能になります。

将来的な資産価値や売却を見据えた判断

リフォームは居住者の満足度を高めるだけでなく、建物の資産価値を向上させることも可能。きちんと確認申請を行い検査済証を取得しておくことで、将来賃貸活用や売却する際に、借り手や買い手からの信頼が高まり、スムーズな取引につながりやすくなります。

法的に適合した建物であるという安心感は、不動産取引において大きな強みとなるでしょう。

まとめ・総括

2025年の建築基準法改正によって、リフォームに伴う確認申請の範囲拡大が見込まれます。大規模な計画になればなるほど必要になり、耐震補強や省エネリフォームなど、建物の性能を高めるための工事も法改正の対象範囲に含まれる可能性が高いです。

確認申請のための手間と費用は決して小さくありませんが、長期的には建物全体の安全性向上や資産価値保持につながります。

スムーズに進めるためにも建築士をはじめとする専門家としっかり連携を取り、最新の法令と地域の条例を照らし合わせながら検討を進めることが欠かせません。法改正による変更点を踏まえた的確な準備が、より安心で満足度の高いリフォームへの近道となるでしょう。

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