家の売却は、一生で一度の大きな取引になることも多いため、後悔のないように進めたいものです。しかし、経験が少ないだけに手続きや注意点が分からず、思わぬトラブルや損失につながることもあります。

そんな失敗を避けるには、不動産会社の選び方、価格の決め方、税金の申告方法などに関する知識や準備が欠かせません。そこでこの記事では、家の売却でやってはいけないことを売り出し前、売り出し中、契約・引き渡し、税金・確定申告の4ステップに分けて解説します。トラブルを未然に防ぎ、安心して家を手放せるよう、ぜひ参考にしてください。

家の売却でやってはいけないこととは？

まず大原則として、家の売却手続き全般に言える注意点として「売却の全体像を考えずに安易な選択をしてしまうこと」は絶対に避けましょう。

これは、売却手続きの中に数多くの手続きが含まれているためです。1つの選択が及ぼす影響を理解せずに手続きを進めてしまうと、のちのち大きなトラブルや損失を招く恐れがあります。

特に、売却価格や売却時期に関わってくる不動産会社選びと、多額の税金が発生する可能性がある確定申告には細心の注意を払う必要があります。

【売却準備編】売り出し前にやってはいけないこと

まずは売却準備の注意点を見ていきましょう。ここでNGなのが、不動産会社の選び方や売却に最低限必要な情報を知らずに、いきなり不動産会社に相談することです。

このステップの選択は、その後すべてのステップに影響を与えるため、可能な限り最善を尽くしたいところです。ここでは、特に気を付けたい9つの注意点を紹介します。

① 複数の不動産会社を比較検討しない

不動産会社を選ぶ際には必ず複数の会社を比較検討してください。比較しなかった場合、適正価格からかけ離れた値段を付けられても気付けない可能性があります。

不動産会社はそれぞれ得意分野や査定基準などが異なるため、会社によって査定額や売却にかかる期間はまちまちです。空き家を売却したい場合は、空き家売却のノウハウや実績がある会社や、地域の情報に精通している会社がおすすめです。

② 査定額だけで不動産会社を選ぶ

目先の査定額だけで不動産会社を選んでしまうと、結果的になかなか売れず、維持費や時間がかさむ恐れがあるのでやめましょう。

相場以上に高い査定額を提示されると、ついその会社に依頼したくなりますが、実際にその金額で売れるかどうかは別の話です。

不動産会社を選ぶ際には、査定額だけでなく、仲介の実績が豊富なことや査定や仲介に関する情報を誠実に伝えてくれる姿勢、地域の空き家需要への理解の深さなども踏まえたうえで、総合的に判断しましょう。

③ 売却にかかる費用や税金を把握しない

家の売却には、不動産会社に支払う仲介手数料や、売却後に納める譲渡所得税、契約書に添付する印紙税など、複数の費用が発生します。最終的に手元に残るのはこれらの金額を差し引いた額になりますので必ず把握しておいてください。

特に譲渡所得税に関しては、税額の計算方法や確定申告の手続き、税額を減らせる控除制度、納税が遅れた場合のリスクなど、把握することが多く複雑です。必ず売却手続きを始める前に不動産会社に確認して、全体像を把握しておいてください。

④ 住宅ローンを組んでいる金融機関に黙って売り出す

住宅ローンの支払いが終わっていない家を売却したい場合、金融機関に連絡せずに売却手続きを始めるのはNGです。必ず住宅ローンを完済して、抵当権を抹消してから行ってください。

抵当権が残っている状態で売買契約を結んでしまうと、買い手は住宅ローンの支払いが滞った場合に物件を売却されるリスクを背負うことになります。大きなトラブルや、場合によっては訴訟に発展する恐れもあるので本当に危険です。

なお、相続した空き家を売却する場合は、事前に相続登記も済ませておく必要があります。登記が完了していないと、売買契約そのものが締結できません。

⑤ ローン残債を確認しないまま売却を進める

住宅ローンの残債を把握せずに売却すると、売却価格が残債を下回った場合に資金繰りが困難になる恐れがあるため絶対にやめましょう。特に、家を買い替える前提での売却は、新しい家の購入資金が不足するリスクがあるので大変危険です。

必ず確認すべきポイントは、住宅ローンの残債、家の現実的な査定額、そして売却に必要な諸費用を差し引いた最終的な手元に残る金額の3点です。自分だけでは判断は難しいので、不動産会社に計画に無理がないか相談しながら進めましょう。

⑥ いきなり家を解体・リフォームする

物件の解体やリフォームは、うまく活用すれば土地の使い勝手を高めたり、物件の価値を回復させたりする効果があります。しかし、すべての物件で効果があるわけではないので、費用対効果が見込める場合だけ行いましょう。

費用対効果の判断には、住宅の知識や不動産需要に関するノウハウが必要です。検討する際には地域に詳しい不動産会社や施工会社に相談してください。

⑦ 売却スケジュールを立てずに進める

家の売却を始める時期は、あらかじめ手続きにかかる期間や確定申告までの期間、固定資産税の切り替え時期などを調べたうえで、計画的に進めましょう。とりあえずで進めてしまうと、維持管理費や税金で損をする恐れがあります。

たとえば、固定資産税は基準日が毎年1月1日となっており、それより前までに所有権移転が済んでいれば、その年の固定資産税を納める必要はなくなります。

また、確定申告は基本的に2月16日～3月15日が申告期間です。年末に売却した場合、手続きに使える期間が短くなるので注意しましょう。

⑧ 仲介と買取の違いを理解せず売却方法を決める

仲介と買取は、主に売却額と売却にかかる期間の面に大きな差があります。この差を理解せずに売却方法を決めると思った結果が得られない恐れがあるので、必ずメリット・デメリットは理解しておきましょう。

まず、仲介は不動産会社が間に入って売却先を探す手続きで、高く売れる可能性がある一方で時間がかかります。一方、買取は不動産会社が直接買い取る手続きで、すぐに現金化できる一方で、不動産会社が再販売するマージンを差し引くので価格は低めになる傾向があります。

⑨ 媒介契約の種類や内容を理解せずに締結する

不動産の仲介手続きを行うために交わす「媒介契約」を交わす前に、一般・専任・専属専任という3種類の違いを理解しておきましょう。

一般媒介契約は複数の不動産会社に依頼可能で、自分で買主を探すこともできます。専任媒介契約は依頼先が1社に限定されますが、自分で買主を探すこともできます。専属専任媒介は、依頼先が1社に限定されると共に、自分で買主を探すこともできません。

一般、専任、専属専任の順番に縛りが強くなっていきますが、その分、不動産会社の販売責任や報告義務も明確になり、積極的な営業活動が期待できるようになります。

【売却活動編】売り出し中にやってはいけないこと

売り出し中は不動産会社に加えて買い手とのやり取りも発生します。ここで買い手からの印象を意識しないでいると、物件に魅力があるにも関わらず買い手がつかない事態になる恐れがあります。

大切なのは、買い手が求めていることをイメージすることです。ここでは物件の魅力をきちんと伝えるためのポイントを5つ紹介します。

⑩ 相場から大幅にかけ離れた価格で売り出す

いくら物件の条件が良くても、相場からかけ離れた価格での売り出しはNGです。条件に興味を持った買い手が、価格を見て諦めてしまう恐れがあります。中には物件への思い入れから高値を付ける方もいますが、価値ある物件を次の方に届けるためにも冷静な判断を心がけてください。

もし売れ残ってしまうと、結局値下げをすることになり、売れるまでの時間と維持管理費を浪費することにもなりかねません。

⑪ 物件の不具合や不利な情報を隠す

物件の不具合や近隣トラブルなどの不利な情報を隠すのは絶対にNGです。発覚した時点で購入を取りやめる可能性がありますし、後で発覚した場合、売主は「契約不適合責任」を問われ、買主から追完請求（修理の要求）、代金減額請求、損害賠償請求、さらには契約解除を求められる可能性があります。

⑫ 内覧対応を適当にする

内覧は買い手が新しい生活をイメージするための大事なステップです。物件の第一印象を悪くしないためにも、なるべく良い状態で内覧を迎えましょう。

物件の印象は、掃除が行き届いていなかったり、室内が暗かったりといった小さなことでも左右されます。なるべく明るく清潔な空間を維持し、買い手が心地よい生活をイメージできるような配慮が必要です。

⑬ 不動産会社に任せきりでコミュニケーションを取らない

売り出し中は不動産会社に任せきりにせず、こまめに進捗や問い合わせ状況を確認しましょう。コミュニケーションを怠ると、価格変更をすべきタイミングを逃したり、内覧希望者への対応が遅れたりする恐れがあります。

特に、売却の時期や価格を気にする場合は情報共有を密にして、売却のチャンスを逃さない姿勢を心がけましょう。

⑭ 価格や条件交渉を一切拒否する

価格や条件交渉にまったく応じない姿勢は、買い手から「話が通じない売主」と見なされ、せっかくの購入意欲を冷ましてしまうリスクがあります。売主側の条件は理想として持ちつつも、交渉には柔軟に対応する意識が大切です。

たとえば、買い手から「あと50万円下げてくれたら即決したい」と提示された場合、相場や売却の緊急度を踏まえると譲歩した方が結果的に損をしないこともありますし、「引き渡しのタイミングを遅らせて欲しい」と言われた場合、引っ越しや融資の都合が絡んでいるのであれば、購入意欲は高いといえるので応じる意義は大きいでしょう。

【売買契約・引き渡し編】契約・引き渡しでやってはいけないこと

家の売却手続きで、もっともトラブルが起こりやすいのが「契約」や「引き渡し」の段階です。このステップでのミスは違約金や損害賠償といった大きなリスクにつながるため、十分な準備と慎重な対応が求められます。

たとえば、契約書をしっかり読まずに署名すれば、不利な条件でも後戻りできませんし、また、荷物を片付けずに引き渡し日を迎えた場合、買主に迷惑をかけるばかりか、場合によっては契約違反になることもあります。

安心して取引を終えるためにも、以下の5つの注意点は必ず押さえておきましょう。

⑮ 契約書の内容をしっかり確認しないまま署名する

契約書や重要事項説明書は必ずすべての内容に目を通し、意味を理解してから署名しましょう。理解できない部分があった場合は、不動産会社に説明してもらってください。不動産会社には、契約締結前に重要事項を売主と買主に対して説明する義務があるので、遠慮をする必要はありません。

契約書には手付金や違約金、設備の取り扱いといった「知らなかった」では済まない内容が多く含まれています。時間がかかっても必ず納得してから手続きを進めてください。

⑯ 手付解除期限を過ぎてから勝手にキャンセルする

売買契約のキャンセルは、手付解除期限を過ぎると違約扱いになるため注意が必要です。
たとえば、売主側の事情で契約を取りやめる場合、手付金を返すだけでは済まず、損害賠償や違約金が発生する可能性があります。

どうしても契約を解除しなければならないときは、まず期限内かどうかを確認し、過ぎていれば誠意をもって交渉に臨みましょう。

⑰ 引渡し日直前まで退去準備を放置する

引渡し直前まで退去準備を怠るのは絶対にNGです。
荷物が残ったままでは契約違反となり、買主の予定に支障が出てしまいますし、最悪の場合、損害賠償を請求されることもあり得ます。

スムーズに引き渡しに臨むためには、少なくとも数日前には荷物を完全に撤去し、清掃も済ませておくのが理想です。もし遅れそうな場合は早めに不動産会社や買主へ相談をしましょう。信頼関係を損なわない姿勢が何より重要です。

⑱ 残置物をそのまま残す

取り決めのない家具や家電を残すのはトラブルのもとなので避けましょう。
買主が処分に困るだけでなく、あとから処分費用を請求されたり、感情的な不満から引渡し後のクレームにつながったりする恐れもあります。

不要な残置物がある場合は、何を残すのかを事前に話し合い、できれば書面で明確にしておきましょう。お互いの認識を一致させることが、円満な引き渡しにつながります。

⑲ 引き渡し期日を守らない

契約書で定めた引き渡し期日は必ず守りましょう。
遅延が発生すると、買主の引っ越しや家具搬入などに影響が出るだけでなく、違約金や損害賠償が発生する恐れもあります。

大切なことは、買い手のスケジュールに実害を及ぼさないことです。もし期日までに間に合わなさそうな場合は、できるだけ早い段階で関係者に相談し、柔軟な対応策を検討しましょう。

【税金・確定申告編】売却後も要注意！やってはいけないこと

家を売却したあとにも、忘れてはならない重要な手続きがあります。それが、確定申告と税金の対応です。

家を売却して利益が出た場合、正しく確定申告をしないと、思わぬ追徴課税やペナルティを受ける可能性があります。

また、確定申告をする際には税額を大きく抑えられる「控除」や「特例制度」の活用を忘れずに。これらを使わないと数十万円〜数百万円単位で損をしてしまうこともあります。

ここでは、売却後の確定申告で特に注意すべき3つのポイントを紹介します。

⑳ 確定申告を怠る

売却益が出た場合は、必ず確定申告を行いましょう。申告を怠ると、「延滞税」や「無申告加算税」といった重いペナルティが課されます。

具体的には、延滞税は日数に応じて最大年14.6%、無申告加算税は税額に応じて最大30%が加算されます。

これらの罰則は、うっかり忘れや申告の遅れでも容赦なく適用されます。売却が確定した時点で、必要書類と期限の確認を行い、早めに準備を進めましょう。

㉑ 税制特例や控除制度を確認せずに損をする

家の売却に関しては税額を大幅に減らせる特例が複数あります。

まず「3,000万円の特別控除」では、一定条件を満たせば譲渡所得を最大3,000万円まで非課税にできます。また「軽減税率の特例」では、所有期間が10年超の場合に所得税・住民税の税率を軽減できます。

ほかにも「買い替えの特例」や「譲渡損失の損益通算」といった制度も存在します。制度を知らなかったがために、本来不要な税金を支払うのは非常にもったいないので、売却前から条件を確認し、制度の適用漏れがないようにしましょう。

㉒ 必要書類を揃えずに申告手続きを進める

確定申告は必ず約1カ月の受付期間内に提出しなくてはいけないため、申告期間が始まってから書類を揃えはじめるのは危険です。できれば売却直後から整理を始め、専門家と相談しながら事前に書類を作成しておきましょう。

また、期間内に提出しても、書類の内容に不備があった場合は修正申告や追加対応を求められることもあります。

なお、申告すべき譲渡所得は売却額から取得費や譲渡費用を差し引いた金額で計算されます。購入時の資料やリフォーム費用の領収書は、取得費の証明に使えるため必ず保管しておきましょう。

まとめ・総括

家の売却には、準備から契約、引き渡し、確定申告に至るまで、多くの手続きがあり、一つひとつの判断が次の工程に影響を及ぼします。それだけに注意点も多くなりますが、本記事のようにステップごとに整理して考えれば、要点を把握することは難しくありません。

また、手続きの中で少しでも不安や疑問があった場合は、無理に自分で判断せずに専門家に相談してから手続きを進めましょう。

家の売却は確定申告が終わるまで続きます。油断せずに、専門家と二人三脚で堅実に手続きを進めていきましょう。

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