マンションやアパートといった建物を所有し、入居者から家賃収入を得て長期的に安定した利益を目指す不動産経営。しかし、物件選びから資金計画、空室リスクへの対策など、多角的な視点が求められる投資手法でもあります。専門的な知識を持つ不動産会社や管理会社の支援を得ながら、入居率を高めて経営を安定させることが重要です。

本記事では、不動産経営に必要な基礎知識から収益計画の立て方まで、詳しく解説していきます。

不動産経営とは何か？仕組みと特徴を押さえよう

不動産経営とは、物件を購入、または建築して賃貸に出し、家賃収入を得ることで収益を上げるビジネスモデルのこと。物件にはワンルームマンションやファミリー向けの戸建てなどさまざまなタイプがあり、それぞれのニーズや管理費用の違いなどを考慮した上で、経営をスタートすることが大切です。

マンション・アパート・戸建て経営の違い

マンションやアパート経営では、同じ建物の中に複数の部屋を所有もしくは管理し、各部屋を貸し出す形態が一般的。集合住宅特有の入居者ニーズを把握しやすく、共用部管理もしっかり行えば安定した家賃収入を得られる可能性があります。構造面では鉄筋コンクリートや鉄骨造であることが多く、遮音性や耐久性で優れている一方、初期の投資額が大きくなりがちです。

戸建て経営の場合は、一軒家を丸ごと貸し出すため、ファミリー層や長期入居を希望する借主が集まりやすい点が特徴。リフォームを柔軟に行いやすく、入居者の満足度を高める施策としても効果的です。ただし、修繕費用や管理の手間が発生しやすい点や、立地次第では空室期間が長引きやすいというリスクもあるため、需要や地域特性を見極めることが重要です。

また、物件の規模や構造、地域の相場などによって投資額や管理負担が大きく変動する点も注意しておきたいポイント。例えば都市部のマンションでは、一部屋当たりの需要が高く管理会社を利用しやすく、戸建ては物件価格が比較的高額に及ぶ場合があるものの、広い居住空間を好むファミリー層へのアピールや長期入居につながりやすいというメリットがあります。

不動産経営に向いている人の特徴

不動産経営は、安定した収益を重視し、かつ長期的な資産形成を考えている方におすすめ。銀行預金などのローリスク商品と比較して利回りが高い可能性がある一方で、空室リスクや修繕リスクなどの対策に時間もコストもかかります。それでもコツコツと管理・運営を続けられる忍耐力があれば、長く安定した収益を得られる可能性が高まるでしょう。

さらに、不動産経営は資産を築くだけでなく、相続税対策や節税を視野に入れたい人にとっても有効な手段のひとつ。税法や相続の仕組みを理解することで、家族の将来にわたって利益を残す選択肢になり得ます。

【種類別】不動産経営のメリットとリスク

不動産経営には区分マンション、一棟マンション・アパート、戸建て賃貸など多様な選択肢があります。それぞれの特徴を理解し、自身に合った方法を選びましょう。今回は、「区分マンション経営」「一棟マンション・アパート経営」「戸建て賃貸経営」の3つに分けてご紹介します。

区分マンション経営：少額から始められる投資

メリット	・投資額が比較的少ない
リスク	・共用部のランニングコストがかかる ・空き室リスクが高い

区分マンションは、マンションの一室だけを購入して経営する手法です。投資額が比較的少なく済むことから、初めて不動産経営を行う方にとってハードルが低い点が魅力と言えます。特に都市部の駅近物件は需要が高いため、空室リスクを抑えながら安定した家賃収入を期待できるでしょう。

ただし、共用部の管理費や修繕積立金、さらには毎月のローン返済などがかかってくるため、実質利回りを算出する際には注意が必要です。表面利回りだけを見て投資判断をしてしまうと、諸経費を差し引いた後に思ったより利益が少なくなってしまうという可能性も。管理が行き届いた物件を選び、将来のリフォームコストも視野に入れて検討することが大切です。

加えて、需要が偏りやすいワンルーム区分では、一度空室になると収入がゼロになるリスクもあります。複数の物件を分散して保有することでリスクを低減する方法も検討するとよいでしょう。

一棟マンション・アパート経営：規模拡大の可能性

メリット	・空き室リスクが分散される
リスク	・まとまった資金が必要・効率的な運営 ・管理体制の整備が必要

一棟マンションやアパートは、複数戸からの家賃収入が得られるため、単一の空室リスクが全体の収益に与える影響が分散されるという点がメリット。大規模な修繕や設備投資も一棟丸ごとで実施することになるため、継続的なメンテナンス計画が重要になりますが、屋上や外壁の定期点検、共用部分の清掃や照明の交換など、小まめにケアすることで、入居者満足度の向上と空室リスクの軽減が期待できます。特に資産規模を拡大したい投資家や、経営に積極的に関わりたい方には魅力的な選択肢となるでしょう。

一方で、まとまった資金が必要であるため、銀行からのローンを組む場合は返済計画を慎重に立てることが大切。返済額が収益を上回ることがないよう、表面利回りだけでなく実質利回りを念入りに検証し、修繕費の蓄えも考慮した資金計画を行うようにしましょう。

戸建て賃貸経営：需要とリフォームのポイント

メリット	・長期入居を希望する層から 一定の需要が見込まれる
デメリット	・メンテナンスや改修の費用が 高額になりやすい ・空き室リスクが高い

戸建て賃貸は、ファミリーや長期入居を希望する層から一定の需要が見込まれる経営形態です。特に庭付きや駐車場付きなど付加価値を高められる要素があると、地域によっては高い賃料設定が可能になる場合もあります。一方で、購入費用や改修費が大きくなりやすいという特徴もあるため、事前に予算をしっかりと組むことがポイントです。

リフォームを行う際には、入居者が快適に暮らせる設備やデザインを意識することで、長期的な安定経営につながります。キッチンや浴室といった水回りは入居者ニーズが高いため、必要に応じてリフォームを検討しましょう。

また、戸建てはアパートなどと比較すると空室リスクが顕在化しやすい面もあるので、入居者層のライフスタイルに合った物件作りが重要。立地条件を含めて広い視点で評価し、入居希望者が求める環境を整えながら収益を最大化する工夫が欠かせません。

不動産経営の収益と利回りの考え方

利回りは不動産経営の収益性を測る重要な指標であり、表面利回りと実質利回りの2種類があります。不動産経営を成功させるためにも、これらの違いを正しく理解しておきましょう。

表面利回りと実質利回りの計算方法

表面利回りは年間家賃収入を物件の総投資額（物件購入費や諸経費を含む）で割って算出されます。例えば、合計投資額が2,000万円、年間家賃収入が120万円の場合は(120万円 / 2,000万円)×100で6%となります。しかし、この数値には実際の経費やローン利息などが反映されていません。

実質利回りは、そこから管理費や修繕費、ローン利息、固定資産税などのコストを差し引いた後の手取り家賃収入をベースに計算します。したがって、運用の現実的な指標としては、実質利回りを重視するのが一般的です。

実質利回りの計算は、家賃設定の見直しや管理方法の改善の参考になるため、定期的に行い、運営実績と経費負担のバランスを確認するようにしましょう。（特に固定資産税、減価償却費、ローン利息といった主要な費用は正確に反映させる必要があります。）

不労所得を得るための資金計画とシミュレーション

不動産経営は、状況次第では毎月安定した家賃収入を得られるため、不労所得や副業の手段として注目されていますが、実際にはローン返済や固定資産税などのランニングコストを差し引かねばならず、収入の全額が自由になるわけではありません。無理なくローンを返済できる借入額を設定し、修繕費等も含めた長期的に安定したキャッシュフローを生み出すことが重要です。

また、キャッシュフローシミュレーションでは、将来の金利や物件の稼働状況など、変動要素も考慮に入れることも忘れずに。複数のシナリオを想定し、不測の事態に備えることで、より安定的な不労所得に繋がります。

成功するための不動産経営ポイント【空室・修繕リスク対策】

不動産経営では、物件選定や管理運営が収益に直結します。入居者が快適に暮らせる環境を保ち、その地域ならではの需要を的確に捉えることが家賃収入の安定化につながります。

ターゲットの明確化で空室リスクを減らす

空室リスクを最小限に抑えるには、物件のターゲットをはっきりさせることが第一。例えば学生なら利便性や家賃の安さ、社会人やファミリー層なら駅近や商業施設へのアクセス、教育環境などを重視するといったように、入居者のニーズに合わせた物件作りが求められます。物件の間取りや設備を見直し、特定のターゲット層にしっかりと訴求できるか検討しましょう。

また、ターゲットを絞るメリットは、物件のブランディングにもつながり、空室期間の短縮や高い家賃設定が可能になる場合もあります。

ただし、過度にターゲットを限定しすぎると需要が狭まり、空室が続くリスクもあるため、賃貸需要の動向や地域の人口推移などを総合的に見極めて判断するようにしましょう。

メンテナンスと修繕計画で資産価値を維持

物件の老朽化を放置すると、入居者満足度の低下や空室リスクの増加に繋がる恐れがあります。物件の魅力と資産価値を保つためにも、定期的なメンテナンスを行い、内装や設備の劣化を早めに発見・修繕しておくことが欠かせません。

特に屋根や外壁、配管などの共有部は、建物全体の耐久性を大きく左右する重要な部分です。これらのメンテナンスを怠ると大規模修繕が必要になるリスクが高まるため、定期点検をプロに依頼し、計画的に補修することを心掛けましょう。

さらに、内装の改修やエアコンなどの交換タイミングも、入れ替え時期を逃すとランニングコストや入居率に悪影響を及ぼす場合もあるため、定期的に設備をチェックしておくと安心です。

無理な借り入れを避け、長期的視点で管理する

不動産経営を行う際、銀行などからの借り入れを利用するという方もいらっしゃるでしょう。その際、高額な借入をしてしまうと、利子負担が重くのしかかり、経営に余裕がなくなるリスクが高まります。思わぬトラブルで家計が一気に圧迫される恐れもあるため、余裕をもった返済計画を立て、収益が不確定な時期にも耐えられる資金体力を確保しておくことが大切です。

また、長期的視野で見れば、物件の価値が下がっていく可能性や修繕費の増加も考えられるため、短期的なキャッシュフローだけでなく、将来的にどの程度の資金が必要になるかを見据えて計算しなければなりません。特にローンの金利が変動型の場合は、金利上昇による返済額アップに備えておくようにしましょう。

信頼できるパートナーや管理会社の選定方法

物件管理を外部に委託する場合、信頼性の高い管理会社を選ぶことも重要なポイント。実績や口コミ評価だけでなく、担当者とのコミュニケーションの相性やサポート体制も確認しましょう。賃貸募集から入退去手続き、トラブル対応まで幅広く任せるため、パートナーの質も入居率や収益に直結します。

管理会社には得意な物件エリアやターゲットが存在する場合があるため、自分の物件と管理会社の得意分野がマッチするかどうかを確かめておくのもおすすめ。また、報告や連絡がスムーズに行われるか、帳簿や定期点検レポートを適切に提供してくれるかもチェックしておきましょう。

さらに、信頼関係を築くためには、物件所有者側も積極的に情報共有を行うことが大切。物件の改善点や入居者の声を管理会社と共有し、一緒に解決策を考えることで、長期的に安定した経営基盤を構築しつつ、入居者満足度の向上と収益拡大に繋がるでしょう。

実践に移すステップ：最初の行動から運営まで

実際に不動産経営をスタートさせるには、どのようなプロセスを踏めばよいのでしょうか。ここでは物件選定から入居募集、管理体制の構築までを流れに沿って紹介します。

予算・ローンなど資金計画の設計

最初に行うべきは、自己資金と融資による借入金を合わせた総予算の把握です。無理のない範囲でどれだけ借り入れできるか、金利の変動リスクや返済期間の長さも考慮しながら、返済シミュレーションを行いましょう。

予算を確定したら、物件価格だけでなく、諸経費やリフォーム費用、管理費、固定資産税なども含めた総投資額を試算します。特に初期にかかる諸費用は見落としがちなので、登記費用や契約手数料、ローン保証料などを丁寧に洗い出してください。

また、資金計画の設計段階で、複数の金融機関から融資条件を比較検討することもおすすめ。融資条件が良い銀行を選ぶことで、返済負担を軽減し、より安定したキャッシュフローを生みやすくなります。

物件選定と現地確認のポイント

物件選定では、オンラインでの情報収集に加えて、必ず現地を訪れて確認するようにしましょう。写真や図面だけでは分からない周辺環境や騒音、日当たりなどは実際に足を運んでこそ分かるため、物件内部の傷み具合や設備の状態、共有部分の管理状況なども含め、細かい点までチェックします。

そして、入居率に直結するため立地条件も必ず確認しておきたいポイント。駅やバス停までの距離、周辺にスーパーやコンビニがあるかどうかに加えて、大学やオフィスエリアの近くであれば学生や社会人の需要が見込めるなど、ターゲット層を想定しながら細かく調査するようにしましょう。

さらに、可能であれば物件の購入前に近隣住民や地元業者の評判を聞いておくのもおすすめ。地域によっては自治体が行う施策や再開発計画など、将来の価値に影響を与える情報を得られることがあります。

入居募集や管理体制を整えるまでの流れ

物件を購入後、リフォームやクリーニングが完了したら、いよいよ入居者募集の段階に入ります。募集広告の作成や、ポータルサイトへの掲載、仲介会社への依頼などを通じて認知度を高めましょう。家賃設定や契約条件も、周辺相場とのバランスを考慮して慎重に決定します。

管理体制の構築では、入居審査や契約手続き、クレーム対応などを自主管理するのか、それとも管理会社に委託するのかを検討。管理会社を選ぶ場合は費用がかかる反面、専門家としてトラブル予防や入居率向上策を提案してくれるメリットがあるため、初めての経営で時間や手間を節約したい場合は、委託も有効な選択肢となるでしょう。

入居者が決まった後も、定期的なコミュニケーションや設備のメンテナンスは必須です。賃貸契約の更新時期や家賃相場の変化を見据えながら、経営方針を柔軟に調整していくことが安定的な入居率の確保に繋がります。

不動産経営のまとめ

不動産経営では、物件購入時の下調べや資金計画、賃貸管理のノウハウが成功の秘訣となります。利回りの計算方法を理解しながら無理のない借り入れ額を設定し、長期的なキャッシュフローシミュレーションを実施することが重要です。賃貸需要や立地条件、改修費や大規模修繕計画といった要素をバランス良く考慮し、入居率を維持することで収益を最大化できます。

不動産経営を円滑に進めるためには、専門家に相談するのも方法のひとつ。「アキサポ」では、不動産経営についてのサポートも随時行っています。「マンションと戸建てどちらがいいのか」「不動産経営をしたいが何から始めたらいいかわからない」などのお悩みも、数々の空き家活用実績で培ったノウハウをもとに的確にアドバイスいたします。

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