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2022.09.02

戸建ての賃貸経営はリノベーションした方が需要が高まる?メリット・デメリットや成功のコツを解説

賃貸経営といえばマンション・アパートをイメージする方は多いでしょうが、実は戸建て物件にも独自の魅力は備わっています。

日本では空き家率が増加し続けていることもあり、戸建て物件の使い道にお困りの方も少なくないでしょう。

そこで今回は「戸建て×賃貸経営」をテーマに、戸建て賃貸経営の特徴、メリット・デメリット、リノベーション関連の情報、戸建て物件活用事例など、知って得する情報を分かりやすくまとめます。

戸建て賃貸経営の需要推移、供給戸数は伸びているのか?

家の模型とグラフ

戸建てに限らず、賃貸経営では「需要と供給」のバランスが大切です。

特に貸し手にとって、「需要<供給」の割合が大きくなるほど、借りたいニーズを貸したいニーズが上回るため、入居者が見つからず空室リスクが高くなってしまいます。

では戸建て賃貸の需要と供給はどのようなバランスになっているのでしょうか?

まずは以下のデータをご覧ください。

【賃貸住宅市場の実態についての調査結果】

・新規供給された賃貸住宅戸数の推移では、平成23年が20万戸であったのに対し平成24年には21万戸に増加している

・賃貸住宅全体のうち、貸家戸建の割合は約2%程度(平成24年時で5.5万戸)

出典:株式会社価値総合研究所「賃貸住宅市場の実態について」

上記からも分かるとおり、賃貸住宅全体の中で貸家戸建の割合はわずか2%しかなく、供給量自体は少ないことを示しています。

実際にSUUMOやアットホームといった不動産ポータルサイトでは、同じエリアで賃貸物件を探しても集合住宅に比べて戸建て住宅は圧倒的に掲載数が少ない状態となっています。

これは戸建て賃貸の供給数自体が少ないことも大きく影響していますが、「希少な戸建て物件はポータルサイトに掲載するまでもなく入居が決まる」という背景がある可能性も十分に考えられます。

戸建て賃貸経営とマンション・アパート経営の違い

和室内観

同じ賃貸経営でも「戸建て」と「マンション・アパート」では何がどのように違うのでしょうか?

ここでは戸建て賃貸経営の特徴に触れながら、マンション・アパート経営との違いを解説します。

戸建て賃貸経営の特徴、マンション・アパート経営との違い

戸建てとは一軒家のことであるため、シェアハウスなどを除き、戸建て経営の場合「借せる相手は1人(1契約)」です。

一方、マンション・アパートは集合住宅ですから、ひとつの建物に複数の部屋が作れるため「借せる相手は複数」いることになります。

その他にも市場における供給量や新築時の建築コストなどが戸建てとマンション・アパートでは異なりますが、賃貸経営という観点で見るとやはり一番大きな違いは「保有戸数」だといえるでしょう。

戸建て賃貸経営 vs マンション・アパート経営のメリット・デメリット比較表

戸建て賃貸経営、マンション・アパート経営、それぞれのメリット・デメリットの違いが分かりやすいように、賃貸経営でポイントとなる主な項目の比較一覧表をご用意しました。

戸建て経営マンション・アパート経営
供給量少ない多い
管理にかかる手間※自分で管理する場合少ない多い
立地の影響度それほど大きくない大きく影響される
空室リスク高い低い※全室空室になる可能性は低いため
収益性低い高い

※上記一覧表で示した内容はあくまで一般的な傾向に基づいたものであり、実際には立地や物件によって異なる場合があります。

戸建て賃貸経営のメリット

前述のとおり、貸家戸建は賃貸住宅の中でも非常に少ないため、戸建て賃貸を好む層からは一定の需要が見込めます。

逆にマンション・アパートの場合、場所によってはライバルが多く存在し、顧客の取り合いのような状況に陥ってしまうケースも珍しくありません

さらにマンション・アパート経営で1棟丸ごと管理するのと比べて、戸建て賃貸は基本的に入居者が1世帯であるため、管理にかかる手間が少ないという点も魅力的です。

管理する戸数が多いほど、入居者の入れ替わり、設備の修繕、トラブル対応に駆り出される頻度は多くなる可能性が高いですから、戸数が1つである戸建て賃貸は管理時の負担も抑えられるメリットがあります。

また、戸建て賃貸はマンション・アパートに比べて立地に影響されにくい特徴を備えています。

もちろん立地条件の良さと需要は深く関係しているものの、単身者からの需要が多いマンション・アパートと違い、戸建て賃貸はファミリー層の需要が多いという点がポイントです。

ファミリー層の中には、単身者が好む「駅や繁華街に近い」という条件を好まず、逆に閑静な住宅街を好む層が一定層存在するため好立地でなくとも一定の需要が見込めるのです。

戸建て賃貸経営のデメリット

戸建て賃貸経営は戸数が1戸であるため「入居者がいる・いない」のどちらかにしかなく、入居者が出ていくと家賃収入はゼロになってしまいます。

一方のマンション・アパート経営では戸数が複数存在しているため、退去者が出ても他の入居者からの家賃収入は得られますので、退去者が出た際の空室リスクは戸建て賃貸経営のほうが高いといえます。

また、戸建て賃貸経営のデメリットとして外せないのが「収益性の低さ」です。

戸建てと木造アパートで建築費の坪単価はそれほど変わりませんが、仮に同じ土地に建てたとしても、1世帯しか貸し出せない戸建てとは違い、マンション・アパートは複数の世帯に部屋を貸し出すことができます。

同じ面積でも、戸数が多くなるほど賃料単価は高くなる傾向にあるため、結果的に1世帯しか貸し出せない戸建て賃貸の収益性は低くなってしまいがちなのです。

戸建てをリノベーションして賃貸に出すメリット・デメリット

洋室内観

中古物件や空き家などを用いて戸建て賃貸経営を行う場合、「リノベーションしてから賃貸に出す」ケースは少なくありません。

そこでここからは、戸建てをリノベーションして賃貸に出すメリット・デメリットをそれぞれご紹介します。

戸建てをリノベーションして賃貸に出すメリット

戸建てをリノベーションして賃貸に出す主なメリットは以下の3つです。

メリット①:新築のような内装のきれいさ・清潔さで借り手が付きやすい
メリット②:自由度の高いリノベーションができ、借り手のニーズに合わせやすい
メリット③:古い物件は趣を残しつつ現代風にアレンジすることも可能

新築のような内装のきれいさ・清潔さで借り手が付きやすい

ある程度の築年数が経過している物件であっても、リノベーションにより内装や設備を新しくすることでイメージはガラリと変わります。

実際、築年数を感じさせる外観であるにも関わらず、内側をリノベーションすることによって借り手がつきやすくなったり、賃料をアップできたりするケースは多々あります。

実際に生活するのは家の中ですから、外観や根本的な構造より内装のきれいさ、生活のしやすさなどを重視する入居者も珍しくありません。

自由度の高いリノベーションができ、借り手のニーズに合わせやすい

複数戸数が立ち並び画一的な作りになっているマンション・アパートなどの集合住宅と比べて、戸建ては建物を丸ごと1世帯が使う作りとなっているため、リノベーションで制限される部分がそれほど多くありません。

そのため、想定されるニーズに合わせた自由度の高いリノベーションを実現できるメリットがあります。

古い物件は趣を残しつつ現代風にアレンジすることも可能

古民家に代表されるような古い戸建ては、歴史ある趣や独特の風合いを保ったまま、リノベーションによって住宅性能だけを向上させることが可能です。

近年古民家人気が高まっていることを踏まえると、古い物件はあえて歴史を感じさせる要素を活かしたリノベーションを実施することで、賃貸経営でも有利に働く可能性は十分に考えられます。

戸建てをリノベーションして賃貸に出すデメリット

戸建てをリノベーションして賃貸に出す最大のメリットはやはり「費用面」です。

例えば、パナソニックが1,000件以上の事例から算出した「リフォーム費用の相場・資金について」のデータでは、戸建てリフォームの費用で一番多い価格帯が「1,001万~1,500万円」、次いで「501万~1,000万」と、高額な費用がかかるケースが多いと出ています。

もちろんリノベーションにかかる費用はケースバイケースですが、戸建ての場合、数百万円単位の費用がかかることが多いのは確かです。

このように、戸建てのリノベーションではまとまった費用がかかることから、賃貸経営で有利に働く可能性は理解しているものの、なかなか実践できていない方も多いのではないでしょうか。

アキサポなら自己負担0円でリノベーションから賃貸経営をサポート可能です!

戸建てをリノベーションして賃貸に出す際にネックとなる「リノベーション費用」の問題。

私たちアキサポはここに着目し、「自己負担0円でリノベーションできる」仕組みをご用意しました。

もちろん単に戸建てをリノベーションするだけでなく、現地調査から効果的な物件の活用方法のご提案、リノベーション、賃借人の募集までをワンストップでサポートします。

アキサポについて

実際に多くの方がアキサポを利用することで「物件を0円で活用できた」とお答えいただいていますので、戸建て賃貸経営をはじめる際の初期費用やコスト面でお悩みの方はお気軽にご相談ください。

古い戸建て、空き家の戸建ての賃貸経営の成功事例

かめやキッチン外観

ここでは、私たちアキサポがこれまで活用をサポートしてきた古い戸建て、空き家の活用事例を3つご紹介します。

戸建て物件がどのように生まれ変わり活用されているのか、ぜひチェックしてみてください。

事例①:10年間空き家だった築30年超の戸建て

和室ビフォーアフター

こちらは昭和61年に建てられた木造瓦葺2階建の戸建て物件です。

10年間空き家ではあったものの所有者ご夫婦の定期的な管理によって建物の状態が良好だったため、水廻りなどの必要最低限のみのリフォームを実施しました。

現在は賃貸住居へ生まれ変わり、入居者からの評判も上々とのことです。

事例②:築115年超の京町家

京町家ビフォーアフター

こちらは明治38年以前に建てられた築115年超の木造瓦葺2階建物件です。

歴史ある京町屋ということで、「保存・再生」の2つをテーマにリノベーションを実施し、1日1組限定のラグジュアリーな宿泊施設へと生まれ変わりました。

現在は単なる宿泊施設としてだけでなく、京町屋の魅力を活かして地域全体の価値向上を目指しています。

事例③:築60年超の空き家

空き家ビフォーアフター

以前は社宅や住居として使用されていたものの、その後20年間空き家となっていた昭和37年築の鉄筋コンクリート造陸屋根3階建物件です。

こちらでは、他の地域で地域活性化を目的とする複合施設を手掛けてきた「アキサポ」の知見を活かし、「飲食店連動型コンセプトシェアハウス」をテーマにリノベーションを実施。

1階のダイニングバーは現在、飲食店としての機能だけでなく、クリエイターの作品の展示・販売、地域活性化などを目的として、居住者とともに地域イベントを開催するスペースに活用されています。

アキサポでの活用事例をもっと見る

戸建て賃貸経営を成功させるためのコツ、注意点

和室内観

戸建て賃貸経営を成功させるには、前述の以下のようなデメリットやリスクへの対策を立てておくことが重要です。

・収益性が低い
・空室が出ると家賃収入がゼロになる
・リノベーション費用が高額

まず気を付けたいのは「空室が出ると家賃収入がゼロになる」点です。

戸建て賃貸経営は、マンション・アパート賃貸経営に比べて収益性が低い傾向にあることを考えると、空室リスクをいかに抑えるかが重要なポイントとなるでしょう。

ちなみにアキサポの場合、物件を借り受けることによって万が一リノベーション後に賃借人がつかなくても、所有者様へは契約どおりの費用をお支払いするため空室リスクをカバーできます。

また、もうひとつのネックである「リノベーション費用が高額」という点についても、アキサポなら所有者様の自己負担0円でリノベーションを実施できますので、戸建て賃貸経営でお悩みの方はもちろん、まずは戸建て賃貸経営について話を聞いてみたいという方もお気軽にご相談ください。

まとめ

戸建て賃貸経営はマンション・アパート経営にはないメリットや魅力が備わっていますが、成功させるにはコスト面、ノウハウ面など、さまざまな課題をクリアする必要があります。

アキサポでは、戸建て物件の現地調査からプランニング、自己負担0円でのリノベーション、賃借人の募集に至るまでをワンストップでサポートしていますので、興味のある方はお気軽にお問い合わせください。