戸建て賃貸経営とは？メリット・デメリットと成功のコツ

戸建て住宅の賃貸経営とは、空き家などの一戸建てをリフォーム・リノベーションして貸し出し、家賃収入を得る不動産活用の方法です。供給量が少ない一方で需要が根強く、入居が決まれば長期入居につながりやすいのが特徴。ただし全室空室と同じ扱いになるため、空室が出ると家賃収入がゼロになる点には注意が必要です。

本記事では、戸建て賃貸経営のメリット・デメリット、アパート経営との違い、リノベーションして貸し出す方法、成功のコツまでを解説します。「アキサポ」のように自己負担0円（※）でリノベーションできるサービスもあわせて紹介します。

※建物の状況等によっては、一部費用のご負担をお願いする場合がございます。

戸建ての賃貸経営は需要があるのか？なぜ注目を浴びているのか？

賃貸経営では「需要と供給」のバランスが重要です。

賃貸住宅全体に占める戸建て（貸家）の割合は以前から数%程度と少なく、供給量自体が限られています。実際、SUUMOやアットホームなどのポータルサイトでも、集合住宅に比べて戸建て賃貸の掲載数は明らかに少ない傾向があります。これは供給数の少なさに加え、「希少な戸建て物件はポータルサイトに掲載するまでもなく入居が決まる」という背景も考えられます。

借り手の関心が年々増加傾向にある

近年、若い世代や子育て世代を中心に戸建て賃貸の注目度が高まっています。集合住宅に比べて広い生活空間やプライバシーを確保しやすく、庭を利用できる点も魅力です。Google検索データでも「戸建て 賃貸」の検索数は2017年以降増加傾向にあります。テレワークの普及で自宅に仕事スペースを求める需要が増えたことも一因と考えられます。

空き家問題により戸建て利活用への関心が高まっている

高齢化や人口減少により、日本の空き家は増加を続けています。国や自治体は空き家の有効活用を推奨しており、その代表例が戸建ての賃貸利活用です。空き家のまま維持すれば管理費がかかり続けますが、活用すれば継続的な収入を生む資産に変わります。

空き家問題については以下の記事で詳しく解説しています。

空き家が増える6つの原因とは？売れない理由と対策をわかりやすく解説

ライフスタイルの変化により地方移住・田舎暮らしへの関心が高まっている

コロナ禍では都市部の混雑を避けて地方へ移住する動きが強まり、東京23区でも2021年は転出超過となりました。ただし2022年以降は都心回帰が進み、2024年には東京23区で約5.9万人の転入超過とコロナ禍前の水準まで回復しています。一方で、自然環境の中で暮らすことや地元食材を活かした生活に魅力を感じ、地方移住を選ぶ人も一定数存在し、リモートワークに適した物件や自然豊かな地域の物件は根強い注目を集めています。

田舎で暮らしたい！と考えている方には、以下の記事でリアルな事情を解説していますので参考にしてください。

田舎のいいところは？田舎暮らしの現実やメリット・デメリットを解説

戸建ては供給に対して需要が大きい

戸建て賃貸は、アパートやマンションに比べて供給量が少ない一方で需要は高い傾向にあります。主な要因は、アパートやマンションよりも自由度の高い生活が可能である点です。

戸建ての賃貸経営とは？アパート経営との違いについて

同じ賃貸経営でも「戸建て」と「マンション・アパート」では何がどのように違うのでしょうか？

戸建ての賃貸経営とは

一戸建て住宅を賃貸物件として運用し、家賃収入を得る不動産投資の一形態です。安定した収入が得られるだけでなく、空き家問題の解決や地域の活性化にも貢献できます。

7つのメリット

戸建て賃貸の、一戸で完結している「戸建て」という特徴は思った以上に多くのメリットにつながります。代表的なメリットとしては、以下のようなものがあります。

それぞれ詳しく見ていきましょう。

1）需要が多い

プライバシーや広い生活空間を求める家族世帯や若い世代に人気があります。在宅勤務の広がりも、快適な住環境を求める需要を後押ししています。

2）入居期間が長い傾向にある

家族向け物件であることや、引越しの手間が敬遠されることから、入居者の入れ替わりが少なく、安定した家賃収入につながります。

3）初期費用を抑えやすい（空き家を利用する場合）

既存の空き家を賃貸物件に転用すれば物件調達費が不要になり、リノベーション費用のみで済むため、物件購入に比べて初期投資を抑えられます。

4）維持・管理費用が安い

共用部分がないため維持・管理費用が抑えられ、修繕費用も個別発生のため予算管理がしやすいのもメリットです。

5）入居者の質が高い傾向にある

中心となるのは子育て世代や長期居住を希望するシングル世帯で、生活基盤が安定しているケースが多く、賃料滞納やトラブルが発生しにくい傾向があります。

6）賃料が立地条件によって左右されにくい

都心部でなくても一戸建てという形態自体に需要があり、周辺環境が良ければ高めの家賃設定も可能です。

7）出口戦略が立てやすい

一戸で完結しているため権利関係がシンプルで、貸出期間満了後に売却・更地化など用途変更がしやすく、市場環境に応じた柔軟な対応ができます。

5つのデメリット

戸建ての賃貸経営には多くのメリットがありますが、一方で次のようなデメリットも考慮する必要があります。

それぞれ詳しく見ていきましょう。

1）空室リスクが極端

入居者がいる（満室）かいない（空室）かの二択のため、空室になると物件全体の収入がゼロになります。借り手が限定的な分、次の入居者が決まるまでの期間も長くなりがちです。

2）修繕費用が高くなりやすい

屋根・外壁・内装・設備と修繕箇所が多く、築年数の経過とともに費用も上がりやすい傾向があります。入居者による建物の傷みも考慮が必要です。

3）借り手が限定的

家族世帯や長期居住志向のシングル世帯など特定層の需要に支えられているため、その層のニーズが減ると入居者確保が難しくなります。

4）安定的な収益性だが、ハイリターンではない

安定・長期的な収入を求める層には向きますが、大きな利益を狙う運用には不向きです。

5）隣人とのトラブル

騒音やゴミ出しルール違反などのトラブルが頻発すると物件の評判が下がり、次の入居者を見つけにくくなります。個人対応が難しい場合は、管理会社にトラブル対応を任せるのがおすすめです。

【比較】戸建て賃貸経営 VS アパート経営

項目	戸建て経営	マンション・アパート経営
供給量	少ない	多い
管理の手間（自主管理の場合）	少ない	多い
立地の影響度	それほど大きくない	大きく影響される
空室リスク	高い（全室空室になりやすい）	低い（一部空室でも収入は残る）
収益性	低い	高い

戸建て賃貸は供給量が少ない分、ニッチな需要を取り込みやすく、単身者中心のマンション・アパートと違いファミリー層の支持を集めやすいのが強みです。

一方、戸数が1つしかないため空室時の収入減が大きく、同じ延床面積でも複数世帯に貸せるアパートに比べて収益性は低くなりがちです。どちらが優れているというより、リスク許容度や管理にかけられる手間で選ぶのが基本です。

空き家になった戸建てはリノベーションして賃貸物件として活用しよう！

中古物件や空き家を戸建て賃貸として活用する場合、「リノベーションしてから貸し出す」ケースが少なくありません。ここでは、そのメリット・デメリットを紹介します。

リノベーションして貸し出すメリット

主なメリットは次の3つです。

• 新築のような内装のきれいさ・清潔さで借り手が付きやすい
• 自由度の高いリノベーションができ、借り手のニーズに合わせやすい
• 古い物件は趣を残しつつ現代風にアレンジできる

新築のような内装のきれいさ・清潔さで借り手が付きやすい

築年数が経過していても、内装や設備がきれいであれば借り手はつきやすくなります。実際、外観が古くても内側のリノベーションで賃料アップにつながるケースは多く、外観以上に居住空間のきれいさや使いやすさが重視される傾向があります。

自由度の高いリノベーションができ、借り手のニーズに合わせやすい

戸建ては一世帯が全体を使うため、アパートやマンションよりリノベーションの自由度が高く、好みやライフスタイルに合わせたカスタマイズで、自由な生活を求める層にアプローチしやすくなります。

古い物件は趣を残しつつ現代風にアレンジすることも可能

古民家のような古い戸建ては、独自の風情を保ちながら現代の生活スタイルに適応させることが可能です。古民家は空き家の中でも需要が高く、それ自体がブランドとして成立しているジャンル。歴史的な要素を活かしたリノベーションは、ニッチな市場の需要を掘り起こす手段としても注目されています。

リノベーションして貸し出すデメリット

最大のデメリットは「費用面」です。パナソニックが1,000件以上の事例から算出したデータでも、戸建てリフォームで最も多い価格帯は1,001万〜1,500万円、次いで501万〜1,000万円と、高額になりやすいことが示されています。物件によって差はあるものの、100万円単位の費用がかかるのは確かで、賃貸経営に有利だとわかっていても実践できない方が多い理由になっています。

「アキサポ」なら自己負担0円でリノベーションから賃貸経営をサポート可能

リノベーション費用というネックに対し、私たちアキサポは「自己負担0円（※）でリノベーションできる」仕組みをご用意しました。現地調査から活用方法のご提案、リノベーション、賃借人の募集までワンストップでサポートします。

※建物の状況等によっては、一部費用のご負担をお願いする場合がございます。

実際に多くの方が「物件を0円で活用できた」とお答えいただいています。戸建て賃貸経営の初期費用やコスト面でお悩みの方は、お気軽にご相談ください。

【事例】空き家になった戸建ての賃貸活用の成功事例

ここでは、アキサポがサポートしてきた戸建て・空き家の活用事例を3つ紹介します。

事例①：10年間空き家だった築30年超の戸建て

昭和61年築の木造瓦葺2階建て。10年間空き家でしたが、所有者ご夫婦の定期的な管理で状態が良好だったため、水回りなど必要最低限のリフォームで賃貸住居として再生。入居者からの評判も上々です。

事例②：築115年超の京町家

明治38年以前築の木造瓦葺2階建て。「保存・再生」をテーマにリノベーションし、1日1組限定のラグジュアリー宿泊施設へ再生。京町家の魅力を活かし、地域全体の価値向上を目指しています。

事例③：築60年超の空き家

昭和37年築、元社宅・住居の鉄筋コンクリート造陸屋根3階建て。20年間空き家でしたが、「飲食店連動型コンセプトシェアハウス」として再生。1階のダイニングバーは飲食店機能に加え、クリエイター作品の展示・販売や地域イベントの場としても活用されています。

アキサポでの活用事例をもっと見る

戸建て賃貸経営を成功させるためのコツ、注意点

戸建て賃貸経営の成功には、次のリスクへの対策が重要です。

• 収益性が低い
• 空室が出ると家賃収入がゼロになる
• リノベーション費用が高額

とくに「空室リスク」と「リノベーション費用」の2点が大きなハードルです。アキサポなら、万が一リノベーション後に賃借人がつかなくても契約どおりの費用を所有者様へお支払いするため空室リスクをカバーでき、リノベーションも自己負担0円（※）で実施できます。戸建て賃貸経営でお悩みの方は、まずはお気軽にご相談ください。

※建物の状況等によっては、一部費用のご負担をお願いする場合がございます。

まとめ

戸建て賃貸経営はマンション・アパート経営にはないメリットや魅力が備わっていますが、成功させるにはコスト面、ノウハウ面など、さまざまな課題をクリアする必要があります。

アキサポでは、戸建て物件の現地調査からプランニング、自己負担0円※でのリノベーション、賃借人の募集に至るまでをワンストップでサポートしていますので、興味のある方はお気軽にお問い合わせください。

※建物の状況等によっては、一部費用のご負担をお願いする場合がございます。