不動産売却の手数料はいくら？計算シミュレーションと諸費用を抑えるコツ

不動産売却では「いくらで売れるか」に注目しがちですが、実際には仲介手数料や登記費用、税金など想像以上に多くの諸費用が発生します。

なかでも負担を感じやすいのが仲介手数料。「売却価格×3％+ 6万円＋消費税（売却価格400万円超の場合）」という宅地建物取引業法で定められた上限額が一般的ですが、売却価格が数千万円にのぼる不動産では、この手数料が大きな負担となります。

そこでこの記事では、不動産売却の手数料の仕組みや計算方法、買取との違い、売却時にかかる総費用、費用を抑えるポイントまで解説します。

不動産売却の仲介手数料の相場と計算方法

「仲介手数料ってこんなにかかるの？」と驚く方は少なくありません。不動産を仲介で売却する場合、不動産会社へ支払う仲介手数料には法律で上限が設けられており、売却価格が400万円を超えると「売却価格 × 3％ ＋ 6万円 ＋ 消費税」※が目安となります。

【シミュレーション】3,000万円で家を売却した場合
（3,000万円 × 3％ ＋ 6万円） × 1.1（消費税） ＝ 1,056,000円

仲介手数料は成功報酬のため、売却活動を依頼しても、売買契約が成立しなければ原則として支払いは発生しません。しかし、登記費用や印紙税などの諸費用は別途必要になるため、想定以上の負担感につながることも。安心して売却を進めるためにも、手数料の仕組みと総費用を事前に把握しておくことが重要です。

※2024年7月の法改正により、売却価格800万円以下の「低廉な空家等」については、上限が33万円（税込）に引き上げられています。

買取の場合は仲介手数料がかからない

不動産会社が直接購入する買取では仲介が入らないため、仲介手数料は発生しません。売却時の費用負担を軽くできるのが大きな特長です。

不動産会社は買い取った後にリフォームや転売を行うため、売却価格（買取価格）は仲介による市場相場の7割〜8割程度になるのが一般的です。また、買主探しが不要なため早期売却ができ、空き家や築古物件でも現状のまま売れるケースが多いのが特徴です。

手数料を抑えたい、早く売却して負担を減らしたい。そんな場合には、買取も現実的な選択肢のひとつ。比較検討してみる価値は十分にあるでしょう。

不動産売却でかかるその他の費用

不動産売却では仲介手数料だけでなく、契約時や決済時にさまざまな費用が発生します。だからこそ、売却価格だけでなく総額でいくら手元に残るかを見据えた判断が大切です。

契約時の印紙税

売買契約書に貼付する印紙代です。現在は租税特別措置法による軽減税率が適用される期間（2027年3月31日まで）があるため、最新の税率を確認することをおすすめします。

登記費用（抵当権抹消）

ローンが残っている場合は、抵当権抹消登記が必要です。また、登記上の住所・氏名と現況が異なる場合は「住所・氏名変更登記」が必要です。令和8年（2026年）4月までに施行される「住所・氏名の変更登記の義務化」により、変更から2年以内の申請が必須となります。これらには登録免許税や司法書士への報酬が含まれます。

譲渡所得税（売却益が発生した場合）

売却益（譲渡益）が生じた場合は、譲渡所得税が課税対象となります。譲渡した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えるか否か（長期・短期）で税率が大きく異なるほか、3,000万円の特別控除などの特例が受けられるかどうかが手残り額を左右します。

「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除」や「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」など、活用できる制度は複数あるため事前に確認しておきましょう。

引越し費用

住み替えを伴う場合、引越し費用も見落としやすい支出です。荷物量や移動距離、依頼する時期によって金額が変動するほか、繁忙期は高くなりやすい傾向にあります。売却スケジュールと合わせて見積もりを取り、余裕をもった準備を心がけましょう。

また、境界確定測量は、後日の紛争（民法上の不法占有等）を防止し、買主の融資利用を円滑にするために不可欠です。隣地所有者との「境界確認書」の締結には時間と多額の費用（30〜80万円程度）を要するため、売却活動開始前の着手が鍵となります。

仲介と買取、どちらがお得？

手数料が不要なら買取の方が良さそう…と考えがちですが、不動産売却は単純なコスト比較では判断しにくい領域です。

重要なのは、仲介価格と買取価格を比較し、手数料や諸費用を差し引いた実質手取りを確認すること。売却スピードや空き家管理の負担も含めて考えることで、自分に合った売却方法が見えてくるでしょう。

まずは売却方法別の価格目安を確認する

不動産売却では、仲介価格と買取価格の水準差を把握したうえで意思決定することが重要です。

買取
・仲介手数料が不要で早期売却しやすい。
・売却価格は仲介より低くなる傾向があり。

仲介
・手数料（3％+6万円＋消費税）が発生する。
・市場価格に近い金額で売れる可能性がある。

価格差が大きい場合は、手数料を支払っても仲介の方が手元に残る金額が多くなることも。したがって、それぞれの価格目安を把握することが合理的な売却判断につながるでしょう。

売却方法別の価格を確認できる「空き家のコタエ」

仲介がいいのか、買取がいいのか決めきれない…そんな迷いを感じたときに役立つのが「空き家のコタエ」。

個人売買価格・三為取引価格・業者買取価格といった売却方法別の価格目安を比較できるため、自分の空き家の売却レンジを把握できます。

仲介手数料や税金などの諸費用を差し引いた実質的な手残り額をシミュレーションでき、売却戦略を検討するうえでの判断材料として活用できるサービスです。

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まとめ｜手数料・費用を理解して納得できる不動産売却を

不動産売却は、手数料や諸費用が見えにくく、不安を感じやすいのも自然なこと。だからこそ、仲介手数料の仕組みを理解し、総費用や手取り額まで把握できれば、売却判断に安心感が生まれます。

仲介と買取の特性を比較したうえで、自分にとって納得できる方法を選びましょう。価格を知るなら「空き家のコタエ」、スピード重視なら「アキサポ空き家買取サービス」。ぜひ、ご自身の状況にあわせて活用してみてください。

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