不動産売買の仲介手数料はいくら？売主・買主の負担と計算方法を解説

不動産売買において、避けて通れないのが仲介手数料の存在です。

売却や購入の予算を立てる際、具体的にいくら必要なのか、計算方法や支払いのタイミングが分からず不安を感じる方も多いのではないでしょうか。本記事では、不動産売買における仲介手数料の仕組みから上限額の計算、売主・買主それぞれの負担について詳しく解説。手取り額を最大化するためのポイントも紹介するので、ぜひ参考にしてください。

【不動産売買の仲介手数料】上限額の計算方法と早見表

不動産を売買する際、契約を成立させた報酬として不動産会社へ支払うのが仲介手数料です。この金額は宅地建物取引業法によって上限額が定められており、売買価格が400万円を超える取引では、「売買価格の3％＋6万円＋消費税」という速算式によって算出される金額が、宅地建物取引業法に基づく報酬の上限（告示額）となります。

例えば、3,000万円で物件を売買した場合、3,000万円に3％を乗じた90万円に固定額の6万円を加算し、消費税（10％）を合わせると105万6,000円となります。この 「3％＋6万円」という基準は、不動産実務において上限額を算出する際のスタンダードな指標です。

注意したいのは、この金額はあくまで法律上の上限値であるという点。不動産会社がこれを超える請求をすることは禁じられていますが、多くの会社ではこの上限額を規定の報酬額として設定しています。また、2024年7月の宅建業法に基づく告示改正により、売買価格800万円以下の「低廉な空家等」については、通常の速算式に関わらず、仲介業者が売主・買主それぞれから最大33万円（税込）の媒介報酬を受領できるようになりました。これにより、地方の安価な物件でも積極的な仲介が期待できるようになっています。まずはご自身の物件価格に合わせた概算を把握しておくことが大切です。

売主と買主、どちらが払う？

不動産売買において、仲介手数料は売主と買主の双方が支払うのが一般的。不動産会社は売却の依頼を受けた売主と、購入の依頼を受けた買主の間に入って取引を成立させるため、それぞれの依頼主から報酬を受け取る権利があるためです。

1つの不動産会社が売主と買主の両方を担当するケースは両手仲介と呼ばれ、この場合、不動産会社は1件の売買契約に対して、売主と買主の双方から上限額を受け取ることになります。一方で、売主側と買主側に別の不動産会社がついている場合は、各依頼主が自身の担当会社に対してのみ、決められた手数料を支払う仕組みです。

つまり、不動産を売却する場合、買主の負担状況に関わらず、自身の媒介契約に基づいた金額を支払う義務が生じます。購入する立場であっても同様に、物件価格に応じた手数料が発生。どちらか一方が全額を負担するルールではないため、自身の資金計画にしっかりと組み込んでおくようにしましょう。

仲介手数料の割引や無料を売りにする業者の注意点

不動産会社の中には、集客のために仲介手数料を無料や半額に設定しているケースがあります。売主にとっては大きな魅力に感じますが、その仕組みやリスクを正しく理解しておくことが重要です。

＜手数料割引＞無料・半額にできる業者の仕組み

仲介手数料を無料にできる主な理由は、不動産会社が売主と買主の一方からのみ報酬を受け取る、あるいは自社で買い取った物件を直接販売しているためです。また、店舗の家賃や人件費を極限まで削ることで低価格を実現している企業も存在します。コストを抑えたい売主にとっては、こうした会社を賢く選ぶことが有利に働く場面も少なくありません。

＜注意点＞安さだけで選ぶと売却活動に影響が出るリスクも

一方で、安さだけで選ぶと期待した販売活動を受けられないリスクも。仲介手数料は不動産会社の主な収益源であり、チラシの配布やネット広告の掲載、内覧の立会いなどに充てられる資金でもあります。手数料を極端に安くしている会社の場合、積極的な宣伝活動が行われず、結果として成約までに時間がかかってしまうケースも見受けられます。

高値での早期売却を目指すのであれば、手数料の金額面だけでなく、査定の根拠が明確か、誠実な対応をしてくれるかといった点を含めて総合的に判断するようにしましょう。目先の安さにとらわれず、最終的に手元に残る金額や納得感を優先することが、失敗しない不動産売却に繋がります。

仲介手数料はいつ払う？

仲介手数料を支払うタイミングは、売買が成立した際の分割払いになるケースがほとんどです。具体的には、売買契約を結んだときに50％、物件を引き渡すときに残りの50％という2回に分けて支払うケースが多く見られます。ただし、不動産会社によっては引き渡し時に一括で支払う契約となる場合もあるため、媒介契約を結ぶ際に確認しておきましょう。

なお、この手数料はあくまで取引が成立したときに発生する成功報酬です。不動産会社に売却を依頼した段階や、販売活動を行っている最中に支払う必要はありません。万が一、売買契約に至らなかった場合には、それまでの広告費や人件費を請求されることは原則としてありません。完全成功報酬制のため、安心して任せることができます。

注意したいのは、仲介手数料が諸費用の中でも大きな金額になる点。売主であれば、売却代金の中から支払う形になりますが、買主の場合は手元資金から準備しなければなりません。いつ、いくら支払う必要があるのかを事前に把握し、資金計画に狂いが出ないよう準備しておくのがポイントです。

売却時にかかるその他の費用

不動産を売却する際、手元に残る金額を正確に把握するためには、仲介手数料以外の諸費用についても知っておく必要があります。

まず代表的なのが、売買契約書に貼付する収入印紙代としての印紙税。これは取引金額に応じて税額が決まっており、契約の場で現金または印紙で納めるのが一般的です。次に、住宅ローンの残債がある場合は、金融機関へ支払う事務手数料や、抵当権を外すための抵当権抹消登記費用が発生します。司法書士への報酬も含め数万円程度かかるため、あらかじめ予算に組み込んでおきましょう。

さらに、不動産の売却によって利益（譲渡所得）が出た場合には、翌年の確定申告で譲渡所得税を納めなければなりません。所有期間（売却した年の1月1日時点）が5年以下か5年超かによって、所得税・住民税の合計税率が約20％（長期）か約39％（短期）か大きく異なるため、手取り額に直結する重要なポイントです。ほかにも、境界確定のための測量費や、建物の解体費用などが必要になるケースもあります。

このように、売却価格がそのまま手元に入るわけではなく、さまざまな項目で支出が生じます。仲介手数料を含めた諸費用の総額を差し引き、最終的な手取り額を算出しておくことが、失敗しない売却の第一歩といえるでしょう。

仲介と買取では手数料が違う

不動産を売却する方法には、仲介のほかに不動産会社が直接購入する買取という選択肢があります。この2つの大きな違いの一つが、仲介手数料の有無です。

仲介では、不動産会社が売主と買主の間を取り持つ報酬として手数料が発生します。一方、買取の場合は不動産会社自身が買主となるため、仲介という業務自体が存在しません。その結果、仲介手数料を支払う必要がなく、売却価格がそのまま手取り額に直結するのが大きなメリットです。

ただし、買取は不動産会社が再販を目的として買い取るため、売却価格そのものは市場価格の7〜8割程度になるのが一般的。仲介であれば、手数料を差し引いても高値で売れる可能性がありますが、成約までに時間がかかるリスクも。一方で買取は、手数料は不要でスピーディーに現金化できるものの、価格面では仲介に譲るという特徴があります。

単純に「手数料がかからないからお得」と判断するのではなく、最終的な手取り額で比較することが重要です。早期売却を優先して手数料を抑えるか、時間をかけてでも高値売却を目指すか、自身の希望に沿った選択を検討しましょう。

まずは売却方法別の価格を比較する

納得のいく不動産売却を進めるためには、早い段階で仲介ならいくらか、買取ならいくらかという両方の目安を知っておくことが必須。仲介手数料の有無だけで判断するのではなく、諸費用を差し引いた最終的な手取り額で比較するのが失敗しないコツです。

一般的に、仲介での売却価格と不動産会社による買取価格には差が生じます。仲介は市場価格に近い高値での成約が期待できる一方、買取はスピードや利便性と引き換えに価格が下がる傾向にあるためです。しかし、物件の状態や周辺環境によっては、その価格差が想像以上に小さいケースや、逆に仲介では買い手が付きにくいケースも少なくありません。

あらかじめ両方の価格目安を把握しておけば、「これくらいの差なら早く売れる買取にしよう」 あるいは「これだけ差があるなら時間をかけてでも仲介で粘りたい」といった、根拠のある判断が可能になります。比較検討を後回しにせず、まずは自分の物件がそれぞれの方法でいくらになるのかを客観的に確認することから始めましょう。

売却方法別の価格目安がわかる『空き家のコタエ』

仲介手数料を含めた実際の手取り額を比較する際に役立つのが、売却価格のシミュレーションができる『空き家のコタエ』です。

このサービスでは、単一の査定結果だけでなく、以下の項目を一度に確認できます。

• 個人売買価格：仲介を通じて一般の方に売却する場合の目安
• 三為（さんため）取引価格：不動産会社が転売を前提に購入する場合の目安
• 業者買取価格：不動産会社が直接買い取る場合の目安

従来の査定では “いくらで売れる可能性があるか” という一点に注目しがちですが、本サービスでは方法ごとの現実的な数字を比較できるのが大きな特徴です。仲介手数料などの諸費用を差し引いた後の具体的な手取りイメージが湧きやすくなるため、納得感のある選択が可能になります。

「まずは自分の物件がいくらになるのか、どのような選択肢があるのかを知りたい」という方は、一度チェックしてみるのがおすすめです。仲介と買取、どちらが自分にとっての正解かを見極めるための入口として活用してみてください。

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手数料不要で早期売却なら『アキサポ空き家買取サービス』

「築古物件なので仲介で売れるか不安」「管理が限界なのでとにかく早く手放したい」と考えているなら、『アキサポ空き家買取サービス』がおすすめです。

仲介での売却は、物件の状態によっては買い手が見つかるまで年単位の時間を要することもあります。その点、アキサポの買取サービスであれば、不動産会社が直接購入するため、仲介手数料は不要。さらに、以下のようなメリットがあります。

• 現状のまま買取：荷物が残ったままの引き渡しや、建物が傷んだ状態での売却にもスピーディーに対応。
• 契約不適合責任を免除する特約が設定されるケース：引き渡し後の建物トラブルを心配しなくて済むケースが多いため、心理的な負担も軽減。
• 仲介手数料の節約：3,000万円の物件なら、約100万円の手数料を抑えて売却代金を受け取れます。

手間をかけずに確実な現金化を目指したい場合は、ぜひ一度相談してみてください。

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まとめ

不動産売買において、仲介手数料の仕組みを正しく理解することは、納得のいく取引を実現するための鍵となります。売買価格が400万円を超える場合は 「3％＋6万円＋消費税」という計算方法が上限の目安。売主と買主の双方が支払う成功報酬であることを前提に、早い段階で具体的な負担額を算出しておくのがポイントです。

また、売却時には印紙税や登記費用などの諸費用も発生するため、単なる売却価格だけでなく、最終的な手取り額で判断を下すようにしましょう。高値売却を目指すなら仲介、スピードや手数料の節約を優先するなら買取といったように、状況に合わせた使い分けが重要です。

『空き家のコタエ』や『アキサポ空き家買取サービス』を活用し、まずは自分の物件がそれぞれの方法でいくらになるのかを確認し、後悔のない不動産売買へつなげてみてください。

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