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2022.02.10

空き家を活用したコインランドリー経営。メリット・デメリットや気になるお金の話を解説

全国各地で展開されているコインランドリーは空き家の有効な活用方法のひとつですが、経営する側の実態や他の活用方法との違いについては詳しく知らない方も多いでしょう。

確かに空き家を活用したコインランドリー経営で高い収益を狙うことは可能であるものの、失敗した人がいるのもまた事実です。

そこで今回は、コインランドリー経営の特徴や基礎知識、気になるお金の話、メリット・デメリットなどを分かりやすく解説します。

空き家の活用をお考えの方向けに、お得な情報も合わせて紹介しますので、是非チェックしてみてください。

コインランドリー経営の特徴とは?基礎知識や気になるお金の話

コインランドリー

空き家をコインランドリーとして活用すべきか判断するには、まず正しい知識を備えておくことが大切です。

・コインランドリーのはじめ方・運営方法
・コインランドリーの開業費用・相場
・コインランドリー経営の収益性(利回り)

これから解説する上記のような基礎知識をもとにコインランドリーの特徴を把握し、所有する空き家の活用方法としてベストなのかどうかを検討しましょう。

コインランドリーのはじめ方・運営方法

コインランドリーの運営方法には主に以下2つのパターンがあります。

・自分でコインランドリーを経営する
・コインランドリー関連業者のサポートを受けて経営する

ここではそれぞれの運営方法の特徴をご紹介しましょう。

自分でコインランドリーを経営する

空き家や土地の所有者が、コインランドリーに必要な建物・設備を導入して自力でコインランドリー経営を行う方法です。

さまざまな店舗型サービス業の中でも、コインランドリーは提供サービスの内容が「洗濯」に限定されているため、どのような形態をとっても基本的な設備は変わりません。

洗濯機と乾燥機、それに伴う給排水や電気設備さえ整っていれば、利用者が求める「洗濯&乾燥」という最低限のニーズには応えられるからです。

もちろん自分でコインランドリーを経営する場合は、フランチャイズに加盟した際に得られる「ブランド」「業者が持つ専門的なノウハウ」「フランチャイズ本部」からのサポートなども受けられないため、相応のリスクがあるのも事実です。

加盟料などがない分、経営が順調にいけば収益は大きくなりますが、逆に経営がうまくいかなかった場合には損失が大きくなってしまう可能性がある点についても留意しておきましょう。

コインランドリー関連業者のサポートを受けて経営する

コインランドリー経営のノウハウを持つ業者のサポートを受けて運営する方法です。

代表的なのは、本部となる親企業に加盟料を支払う代わりにブランド名や権利、経営ノウハウの提供などを受けながら運営する「フランチャイズ(FC)」です。

フランチャイズに加盟すると、立地調査(周辺地域のニーズ調査)、コインランドリー用の建物の建築、設備の導入、店舗レイアウトなど、開業に必要なあらゆるプロセスにおいてサポートを受けられるのが大きなメリットです。

さらに、最初から知名度のある「看板」でコインランドリーをはじめられる点も大きな魅力でしょう。

また、立地が優れている場合などには、業者に土地だけを提供して利益の一部や賃料を得られることもあります。

この場合、初期費用を業者が全額負担するだけでなく、コインランドリー経営自体も業者に任せられるため、コストや手間をかけずに空き家や土地を有効活用することが可能です。

ただし、自分でコインランドリーを経営する場合に比べると、収益に対して受け取れる金額の割合がかなり少なくなってしまうため、必ずしもベストな方法とはいえません。

コインランドリーの開業にかかる費用

コインランドリーの初期費用は工事費だけでなく、運営に欠かせない洗濯機・乾燥機の導入費用が大きな比重を占めるため、これらを何台設置するかによって初期費用は変動します。

もちろん洗濯機・乾燥機の設置台数は店舗の広さによって変わるため、ここでは「店舗面積10坪〜20坪程度の小型店舗」「店舗面積50坪程度の大型店舗」に分けて、初期費用の相場をご紹介します。

内訳小型店舗大型店舗
内装工事電気工事、給排水工事、ダクト工事、空調工事など700万円~900万円800万円~1,000万円
外装工事看板費用、外灯、外壁工事など200万円~400万円300万円~500万円
機器購入費用洗濯機、乾燥機、両替機1,200万円~1,800万円2,100万円~2,500万円
合計2,100万円~3,100万円3,200万円~4,000万円

※洗濯機は1台あたり150万円、乾燥機は1台あたり60万円程度を相場として計算

コインランドリーの開業時にかかる費用は大半が上記で紹介したような工事費・設備費ですが、「小型店舗で2,100万円〜3,100万円」「大型店舗で3,200万円~4,000万円」程度の費用がかかります。

また、その他にもオープン時のチラシやのぼり、保険代に数十万円程度かかるため、目安としてコインランドリーをはじめるには2,000万円以上の初期費用が必要となるケースが多いと覚えておきましょう。

コインランドリーの収益性と利回り

コインランドリー経営に興味をお持ちの方にとって、気になるのはやはり収益性でしょう。

前提として、マンションのように「周辺の家賃相場を考えると、自分の物件の予想収益はこれぐらい」といった具合にある程度の予測が立てられる賃貸経営などとは異なり、コインランドリー経営の収益性は予測するのが難しい性質を持っています。

提供サービスがシンプルなコインランドリー経営は立地が重要な意味を持ちますが、実際のニーズや運営の仕方によって売上が左右されるため、「この場所ならこれぐらいの収益が見込める」と予測するのが難しいです。

ただし、実際にこれまで運営されてきたコインランドリーの実績から目安となる数字を出すことは可能ですので、今回は初期費用の項目と同様に「店舗面積10坪~20坪程度の小型店舗」「店舗面積50坪程度の大型店舗」に分けて、収益性を解説することにしましょう。

まず、売り上げを左右する洗濯機器の一般的な設置数ですが、小型店舗では「洗濯機3台~4台・乾燥機7台~8台」、大型店舗では「洗濯機7~8台・乾燥機数10台以上」とされており、その場合に見込める売上と利益は以下のとおりです。

年間に見込める売上年間の利益
小型店舗(10坪~20坪程度)500万円~800万円375万円~600万円
大型店舗(50坪程度)700万円~1,300万円525万円~975万円

※「年間の利益」については、一般的なコインランドリーのランニングコスト:25%を売上から差し引いた数字

前述のとおり、コインランドリーの開業には、主に工事費・設備費として「小型店舗で2,100万円~3,100万円」「大型店舗で3,200万円~4,000万円」程度の初期費用がかかりますので、この目安に則って平均を取ると、小型店舗の場合は5.3年、大型店舗の場合は4.8年で初期費用分を回収できる※ことになります。

※ただし、コインランドリーは周辺に認知されて経営が軌道に乗るまで一般的に1年~2年かかるため、実際はもう少し年数がプラスされる可能性が高い

ちなみにこの数字を当てはめた実質利回り((売上-ランニングコスト)÷初期投資×100)を計算すると、小型店舗・大型店舗それぞれの利回りは以下となります。

・小型店舗:実質利回り18.7%
・大型店舗:実質利回り20.8%

賃貸物件を利用した場合のコインランドリー経営の平均的な利回りは8%〜12%程度といわれていますが、所有する空き家を利用する場合は賃料が不要なため、それにともない利回りも高くなります。

【利回りとは】

利回りとは収益性を表す指標であり、投資した資金(初期費用)に対する年間収益の割合を「%」で表したもの。%の数字が大きいほど収益性が高いことを表し、例えば利回り10%であった場合、年間の収益が投資資金の10%となるため、単純計算すると10年で投資資金の回収が可能であることを意味する。

空き家をコインランドリーとして活用するメリット

OKのハンドサイン

空き家にはさまざまな活用方法が存在しますが、ここでは他の活用方法と比較したうえで「コインランドリー経営ならではのメリット」を紹介します。

メリット①:人件費がかからない

コインランドリーは、支払い・洗濯・乾燥といった営業に必要な工程をすべて機械に任せられるため、スタッフを配置する必要がありません。

つまり、ほとんどのサービス業・接客業でランニングコストとして発生する人件費がほとんどかからないわけです。

もちろん店舗の掃除、機械の不調時などには人の手が必要となりますが、ほとんどの時間を無人で営業できるため、人件費にかかるコストを大幅に抑えることが可能です。

メリット②:確実に現金収入を得られる

“コイン”ランドリーという言葉が示すとおり、コインランドリーとは元々「コイン(硬貨)を利用料金として投入した上で、洗濯機器を利用できる」サービスを示しています。

現在は硬貨だけでなくプリペイドカードなどを利用するコインランドリーも存在していますが、洗濯にしても乾燥にしても、利用者は先に支払いを済ませなければ機械を使えない点は変わらないため、確実に料金を回収できます。

例えば賃貸経営の場合、家賃は前払いで全額支払うわけではなく毎月収める形となるため家賃滞納のリスクが存在しますが、先払い式であるコインランドリーにはそうした心配がありません。

メリット③:中長期的に安定した収入が見込める

コインランドリーは、「洗濯」という日常生活に欠かせないニーズに向けたサービスですので、固定客がつきやすい特徴を持っています。

利用者の中には週に数回利用する人もいますので、固定客が増えれば増えるほど中長期的に安定した収入が見込めます

メリット④:専門知識が少なくても開業できる

コインランドリーはフランチャイズシステムが古くから確立されており、加盟すればノウハウを提供してもらえるだけでなく、開業・経営におけるさまざまなサポートを受けることが可能です。

そのため、コインランドリー経営に関する知識が豊富でなくても開業できるメリットがあります。

空き家をコインランドリーとして活用するデメリット

指さし!

コインランドリーとしての空き家の活用には、メリットだけでなくデメリットも存在しています。

ここからはコインランドリー経営のデメリットを紹介しますので、メリット・デメリットのバランスを踏まえて検討してみてください。

デメリット①:初期費用が高額

「コインランドリーの開業にかかる費用」の項目でもご紹介しましたが、コインランドリーをはじめるには目安として2,000万円以上の初期費用がかかります。

また、初期費用の中でも洗濯機や乾燥機といった設備費用の比重が大きいため、小規模な店舗でも高額な初期費用が必要となります。

駐車場やトランクルーム・レンタルコンテナなどの場合は数百万円の初期費用で始めることも可能ですから、約2,000万円以上の初期費用がかかるというのはさまざまな空き家活用方法の中でも高額な部類に入るといえるでしょう。

デメリット②:無人経営のリスク

スタッフを配置せずに営業できる「無人経営」は、人件費を抑えられるメリットがある半面、以下のような犯罪・トラブル発生のリスクが高いという側面も持っています。

・衣服や下着の窃盗
・両替機を狙った強盗
・利用者同士のトラブル

もちろんこうした犯罪・トラブルが起こってしまうと他の利用者から敬遠されてしまう可能性が高いため、いくら無人経営とはいえ、防犯カメラの設置や見回りなどのリスクマネジメントを講じた上で運営することが大切です。

デメリット③:高額な収益に期待できない

固定客を多く獲得しているコインランドリーは中長期的に安定した収入に期待できますが、一定以上の収益は見込めません。

例えばアパレルの場合、高額な商品が飛ぶように売れれば爆発的な収益を生み出すことも可能です。

いっぽうコインランドリーは、どのような店舗でも提供サービスが「洗濯関連」に限定されるため、利用料金自体も店舗ごとに大きなバラつきがありません。

そもそもコインランドリーの収益源である洗濯機や乾燥機は「○分あたり○円」と稼働時間に対する料金が固定されているため、いくら稼働状況が良くても限界は見えています。

とはいえ、「手堅く・安定的に収益を積み重ねる手法」としては優れているため、空き家を活用して中長期的にコツコツ収益を得たい方には適しているといえるでしょう。

デメリット④:競合との差別化が難しい

前述のとおり、コインランドリーの提供サービスは洗濯関連のものに限定されていますので、競合との差別化が難しい一面を持っています。

いっぽう空き家を活用した他の事業では、以下のようにさまざまな形で競合との差別化を図ることが可能です。

・飲食店:味や看板メニュー、料金
・小売店:品ぞろえ、ブランド品
・駐車場:料金
・宿泊施設:外観や内観、おもてなし

上記で挙げた差別化を生み出す要素はどれもコインランドリー経営に活かすことは難しく、競合に打ち勝つには地道な宣伝活動や洗濯完了お知らせメールの配信、Wi-Fiの導入など、細かな努力を積み重ねていくことが大切です。

【費用でお悩みの方必見】0円ではじめられる空き家活用

キッチンスペース外観

コインランドリー経営に高額な初期費用がかかることはすでに紹介しましたが、金額に関わらずほとんどの空き家活用ではまとまった初期費用が必要になります。

理由は至ってシンプルで、飲食店にしろ宿泊施設にしろ、空き家を活用して他の事業で使えるようにするためにはリフォーム・リノベーションが必要となるケースが多いからです。

例えば一軒家をフルリノベーションする場合、費用が1千万円以上かかることもざらにありますから、「初期費用の関係で空き家活用になかなか踏み出せない方」も少なくないでしょう。

ですが私たちアキサポはこの部分に着目し、「0円で空き家をリノベーション・活用するための仕組み」を開発しました。

【アキサポの仕組み】

1.物件の周辺環境や立地条件などの現地調査を実施
2.調査結果に基づきリフォーム・リノベーション、および活用プランを提案
3.アキサポが全額費用負担した上でリフォーム・リノベーション工事を実施
4.賃借人・利用者の募集までアキサポが行う

この仕組みにより、従来ネックとなっていた「空き家活用にかかる高額な初期費用の問題」をクリアし、0円で空き家のリノベーション・活用が可能です。

アキサポ評価図

実際にアキサポで空き家活用をサポートしてきた方のうち88%もの方が「0円で空き家をリノベーション・活用できた」と回答しており、2021年のブランドイメージ調査では空き家活用サービスの分野で3冠も達成しました。

アキサポ三冠

コインランドリー経営はもちろん、アキサポではひとつひとつの空き家にマッチした活用方法の提案が可能ですので、興味がある方はお気軽にお問い合わせください。

アキサポが手がけた空き家活用事例

空き家のコインランドリー経営まとめ

コインランドリー経営はノウハウが少なくても始められるだけでなく、所有している空き家を活用することで高い利回りに期待できるのも大きな魅力です。

とはいえ、初期費用が高額、強豪との差別化が難しいといったデメリットも存在するため、コインランドリー経営の特徴を把握した上で向き不向きを検討することが大切です。

そもそも空き家によって適した活用方法は異なるため、やはり専門家のサポートを受けながら、ベストな使い道を模索するのが安心でしょう。

アキサポでは、ひとつひとつの空き家にマッチした活用の仕方をご提案できるだけでなく、「0円で空き家をリノベーション・活用するための仕組み」もご用意していますので、まずはお気軽にご相談ください。