古民家リノベーションを自己負担０円で！方法や費用、活用事例を解説

持っている古民家をどう使えばいいかわからない。そんな悩みを抱えている方は多いのではないでしょうか？古民家はブランドとして需要があるため、可能ならリノベーションをして活用したいですよね。

そこでこの記事では、古民家リノベーションのメリット・デメリットやリノベーションするための方法・手順などを紹介。また、古民家リノベーションを自己負担0円から実現する方法や事例も紹介します。

古民家リノベーション物件とは？

古民家リノベーション物件とは、古い日本家屋である「古民家」の外見をそのままに、内装を中心にリノベーションした物件のことです。宿泊施設やカフェ、飲食店、アトリエなど、さまざまな用途に用いられており、地域の観光スポットになっているケースも多く見られます。

まずは古民家リノベーションが注目される理由とその魅力について見ていきましょう。

古民家リノベーションはなぜ注目を浴びているのか

古民家リノベーションが注目されている主な理由は、古民家のブランド化にあります。

古民家リノベーション物件は「古き良き日本を感じられる」という点から注目されており、空き家の中でも特別なポジションを獲得しています。

例えば、2015年に日本政策投資銀行が発表した古民家の活用に関するレポートによると、訪日外国人観光客のうち、古民家などに泊まりたい外国人の割合は29.2％、日本的な街並みを見たいと答えた割合は74%にものぼっており、外国人旅行者の古民家や昔ながらの建物に対する注目度がかなり高いことが分かります。

この古民家宿泊ニーズを満たすためだけでも、必要な古民家は7,390棟と試算されており、古民家の潜在市場規模は1.7兆円に上るとも考えられています。

古民家リノベーションの魅力とは

古民家の所有者にとっての古民家リノベーションの魅力は、空き家を資産化できる可能性があることではないでしょうか。

空き家は固定資産税や維持管理費など、所有しているだけでお金がかかります。さらに、修繕や草木の剪定、日常的な手入れなども考えると、年間10万円単位の費用が必要なケースも珍しくありません。

古民家をリノベーションして活用できれば、古民家の「古い」というデメリットをメリットに転換でき、今まで負債だった空き家が資産へと生まれ変わります。また、貸し出しという形を取れば、「先祖代々の家だから手放しにくい」という悩みも解消できます。

古民家リノベーションには、所有者が抱えがちなさまざまな悩みを解決できる可能性があるのです。

古民家リノベーションのメリット

古民家リノベーションの主なメリットには以下のようなものがあります。

・伝統的なデザインと素材を活かしながら自分好みの家にできる ・地域活性化につながる ・建築物としての希少価値を残せる

メリットの傾向としては、古い建物を残したまま活用できるという点で共通しています。それぞれ詳しく見ていきましょう。

伝統的なデザインと素材を活かしながら自分好みの家にできる

リノベーションは建て替えと違って柱や壁などの主要構造部を取り壊さないため、伝統的なデザインや素材を残したまま建物を新しくできます。古民家は柱や構造、屋根などが特徴的なことが多いため、古民家の良さを活かすにはピッタリの方法です。

一方で、内装や水回りなどは好きに改装できるため、建物の味を活かしながら新しい魅力を付け加えることもできます。

地域活性化につながる

古民家を活用した物件は事業用の建物として使われることが多く、カフェや飲食店などに活用された場合、地域の観光資源や地域住民の憩いの場となることがあります。

また、古民家にブランド効果があるため、古民家を活用したということで注目されやすいメリットも。古民家だけを取り上げた雑誌やWebサイトなどもあり、古民家だけのコミュニティネットワークの恩恵を受けられる可能性もあります。

建築物としての希少価値を残せる

古民家の所有者の中には、古民家を「残さないといけない」と考えている方も多いはずです。古民家は残存するだけでも価値があるケースが多く、中には文化財に指定されている物件もあるほどです。

このとき、課題となる維持費を補えれば、建築物の希少性をそのままに、古民家を次の世代に残すことができます。売却と違って所有権は移転しないため、将来的に取り壊されてしまうリスクも回避できます。

古民家リノベーションのデメリット

古民家リノベーションには以下のようなデメリットがあります。

・リノベーションの初期費用がかさむ ・法律や規制に対応する必要がある ・構造的な問題がある場合がある

空き家を活用できるメリットがある一方で、実現するために複数の課題が発生する場合もあります。課題をクリアしてリノベーションを実現するにはどうすれば良いか、それぞれ詳しく見ていきましょう。

リノベーションの初期費用がかさむ

古民家リノベーションには特殊な設計や材料が必要になるケースが多く、初期費用が100万円以上かかるのが一般的です。また、高額になると1,000万円以上かかる場合もあります。

リノベーションの範囲を水回りだけに抑えたとしても、台所の相場が80万～400万円、風呂の相場が14万～200万円、トイレが20万～100万円と1カ所で100万円を超える可能性もあります。

以下の記事で古民家リノベーションの費用相場について解説しています。

古民家リフォーム・リノベーションの費用｜具体的予算と費用の抑え方

法律や規制に対応する必要がある

建築物の新築や増築、改築、用途変更などをするときは、原則として「建築確認」という建築基準法に基づく手続きが必要です。

リノベーションは柱や壁などの主要構造部を残したまま工事をするため、一般的には新築や増築、改築などに該当しませんが、増築工事を伴う場合や古民家が一定規模以上の場合、また、用途を変更する場合などには建築確認が必要になるケースがあります。

このときの注意点として、古民家が「既存不適格建築物」に該当する可能性が高いことが挙げられます。古民家は現在の法基準ができる前の建築物であるため、現在の法基準に適合させることを求められる場合があるのです。

ほかにも、飲食店や宿泊施設などに用途変更する場合は、消防法に適合することが求められます。

構造的な問題がある場合がある

古民家を調査してみると、老朽化や破損している箇所が見つかる場合があります。多少であれば問題ありませんが、主要構造部に問題がある場合や範囲が広い場合などはリノベーションの設計を考え直す必要が出てくるケースがあります

この場合、修繕をしようとしても現在の住宅と材料が異なるため、材料が見つかりにくい問題が起こることも考えられます。

古民家をそのまま放置することのリスク

ここで1点、古民家を放置するリスクを覚えておきましょう。

古民家を始め、全国には数多くの空き家があります。皆さんの近所にも長期間空き家になっている物件があるのではないでしょうか。

じつは長期間空き家にして放置すると、維持費や固定資産税などがかかるだけでなく、建物の劣化や雑草の繫茂などにより周囲に悪影響を及ぼす可能性もあります。

さらに、特に状態が悪い場合は、行政から「特定空き家」という「特に問題のある空き家」に指定されてしまう可能性があります。この場合、固定資産税の減税措置が解除され、税額が6倍になってしまう可能性や、最悪の場合代執行により取り壊される可能性もあります。

また、建物の破損によりケガをさせてしまったら、お金だけでなく信頼も失ってしまうことにも繋がります。古民家や空き家は必ず適切に管理しましょう。

古民家をリノベーションする方法・手順

古民家のリノベーションには主に2つの方法があります。

1つは工務店やハウスメーカーなどの業者に頼む方法、もう1つは自分でDIYをする方法です。

工務店やハウスメーカーに頼むと費用が高額になりますが、品質面では安心できます。このとき、業者を選ぶポイントとして、実際に古民家リノベーションの実績がある業者を選びましょう。

工務店やハウスメーカーにリノベーションを頼む手順

・業者の選定 ・業者と打ち合わせ・現地確認 ・建築確認申請が必要か確認する ・使える補助金があるか確認する ・業者から設計資料と見積もりをもらう ・設計内容・見積内容の精査 ・契約金額・仕様などの決定 ・契約の締結 ・諸申請手続き（建築確認や補助金など） ・施工開始 ・随時施工状況チェック ・施工完了 ・竣工検査 ・物件・各種書類引き渡し ・業務終了

一方でDIYは費用が安価で、自分のペースで作業できるメリットがありますが、仕上がりが自分のスキルに左右されるデメリットがあります。

古民家リノベーションの方法や手順については以下の記事で詳しく解説しています

古民家リフォーム・リノベーションの方法と費用｜収益化の事例も紹介

古民家リノベーション（リフォーム）の費用相場

古民家をリノベーションする費用は個別具体性が強いため、一概に「これくらい」とは言えませんが、リビングやキッチンなど、箇所別に見ると大まかな相場があります。

古民家リノベーションの箇所別費用相場

・台所（キッチン） ◎IHコンロへの交換　18万～80万円 ◎ガス給湯器の交換　20万～50万円 ◎システムキッチン（Ⅰ型）の交換　40万～80万円 ◎システムキッチンの交換（壁付け→対面型）　75万～200万円 ◎オール電化への改修（ほかの水回りも含む）　100万～200万円 ◎高効率給湯システムの設置（ほかの水回りも含む）　55万～100万円 ◎アイランドキッチンの設置　300万～450万円

・風呂（バス） ◎浴槽の交換　14万～20万円 ◎システムバスの交換　60万～150万円 ◎オール電化への改修（ほかの水回りも含む）　100万～200万円 ◎高効率給湯システムの設置（ほかの水回りも含む）　55万～100万円 ◎タイルや壁の張替え　面積単価×施工面積で算出

・トイレ ◎トイレ全体の改修（タンク式）　20万～100万円 ◎タンクレストイレへの交換　30万～50万円 ◎洗面所の改装　20万～100万円 ◎洗面化粧台の交換　20万～50万円

・屋根・壁 ◎外壁材の重ね塗り　50万～150万円 ◎雨どいの交換　5万～40万円 ◎サイディングの上塗り　80万～200万円 ◎スレート屋根の塗り替え　20万～80万円 ◎金属屋根の重ね葺き　90万～250万円 ◎瓦屋根の交換　70万～120万円

・耐震補強・シロアリ対策 ◎シロアリ防止処理　15万～30万円 ◎耐震補強（金物使用）　20万～60万円 ◎耐震補強（基礎からの工事）　100万～200万円

それぞれの相場に幅があるのは材料のグレードや施工面積などによって変動するためです。そのため、これらの相場は、最低必要な額、または、大まかな上限値として考えておきましょう。

活用事例紹介！自己負担0円から古民家リノベーションを実現する方法

古民家をリノベーションしようとしたときにネックになるのが費用です。古民家をフルリノベーションする場合、費用総額が1,000万円以上になることも珍しくありません。

部分的なリフォームの場合でも、100万円以上かかることはよくありますし、古民家に合う材料が手に入らない場合、さらに高額になる可能性もあります。

そこでおすすめしたいのが、弊社が提供する空き家活用サービス「アキサポ」です。

「アキサポ」はオーナー様の自己負担0円でリノベーションからマッチングまでを実現する空き家活用サービス。費用の心配をすることなく、すぐに空き家活用の検討を始められます。

アキサポとは？

「アキサポ」とは、弊社・ジェクトワンが提供する空き家活用サービスです。

空き家活用サービスの中では先駆け的存在で、2016年のサービス開始から数多くの空き家活用をお手伝いしてきました。2021年には 空き家活用サービスのブランドイメージ調査で3冠を達成しています。

「アキサポ」最大の特徴は、オーナー様の自己負担0円で空き家活用を実現できることです。オーナー様は「アキサポ」に相談するだけでOK。その後の利用希望者との交渉や設計、リノベーションなどは、すべて「アキサポ」が行い、費用も全額「アキサポ」が負担します。

利用希望者とのマッチングが成立したら、賃料の一部をオーナー様へ還元するため、継続収入にも繋がります。

アキサポで古民家をリノベーションし活用するメリット

古民家活用でアキサポを選ぶ主なメリットには下記のようなことが挙げられます。

・自己負担0円でリノベーション・活用ができる ・マッチングが成立すれば継続収入を得られる ・ワンストップで古民家活用を実現 ・古民家の劣化を防げる ・古民家を所有したまま収益化できる

自己負担0円でリノベーションと活用を同時に実現でき、さらに継続収入にも繋がるため、古民家の維持費に悩んでいる方には特におすすめ。また、売却ではなく貸し出しのため、先祖代々受け継いできた家を手放す必要もありません。

アキサポを利用した古民家リノベーション事例

実際にアキサポを利用してリノベーションを行った例を3つ紹介します。それぞれ、建物が持つ雰囲気を残しながら、利用希望者の要望に合わせてリノベーションを行っています。

もちろん、いずれも提案からマッチングまですべて「アキサポ」にて行っています。

事例1｜築150年以上の京長屋を宿泊施設にリノベーションした例

築年数	不明（明治38年以前）
延床面積（2棟）	53.31㎡
構造	木造瓦葺2階建て
活用事例	宿泊施設

京都白川にある築150年以上の京町屋を1日1組限定のラグジュアリーな宿泊施設にリノベーション。建物の個性を活かしつつ、白川という立地に合うように設計しています。

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事例2｜大切にしてきた住宅を貸し出すためにリノベーションした例

築年数	昭和61年築
延床面積	68.72㎡
構造	木造瓦葺2階建
活用事例	住居

10年間空き家になっていた自宅をリノベーションして貸し出した例です。状態が良好だったため、施工範囲は水回りや屏風・畳などの最低限のみ。大切にしてきた家の雰囲気を残しつつ施工しています。

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事例3｜築46年の一軒家をシェアカフェに

築年数	46年
延床面積（2棟）	66.24㎡
構造	木造亜鉛メッキ鋼板葺2階建
活用事例	シェアカフェ

築46年の一軒家を、曜日別に異なる店舗が出店できるシェアカフェにリノベーションした例です。シェアカフェの運営実績がある「omusubi不動産」と協力して設計・施工を行っています。

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古民家リノベーション物件をお探しの方へ！

「アキサポ」では、利用者募集中の古民家情報を掲載しています。物件情報は随時更新されるため、随時チェックしてみてください。

ここでは、現在登録されている古民家物件を紹介します。

新潟県加茂市・旧料亭の文化財

築年数	不明
延床面積（2棟）	約1,200㎡
構造	木造瓦葺2階建て
賃料	月額20万円（現況渡しであれば相談可能）

新潟県加茂市、信越本線「加茂駅」から徒歩16分に立地する旧料亭です。

料亭として使われていただけあり、純和風の趣ある作りになっており、庭も和風で統一されています。また、文化財に登録されており、市が管理しているためきれいな状態に維持されています。

建物面積は約1,200㎡と広く、中には117畳の大広間や長い渡り廊下なども。和風建築を使って事業を行いたい方におすすめです。

詳細はこちら

古民家利用で悩んだら「アキサポ」に相談を

古民家にはブランドとしての価値はあるものの、自分で利用希望者を探すのは容易ではありません。そのため、早くどうにかしたいのに、どうしたらいいのか分からないという悩みを抱えてしまいがちなのです。

そんなときこそ、空き家の専門家である「アキサポ」にご相談を。「アキサポ」なら古民家活用の実績も豊富。空き家活用で培ったノウハウとネットワークで、それぞれの古民家に最適な提案をいたします。

しかも、サービス利用に係る費用は一切かかりません。オーナー様が気にしがちな、リノベーション費用も「アキサポ」が負担するため、オーナー様の負担0円でマッチングを実現できます。

古民家利用で悩んだら、ぜひ「アキサポ」にお気軽にお声がけください。

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