空き家の中古マンションの活用法と放置のリスクを解説

空き家になった中古マンションは、レンタルスペース・民泊・居住用賃貸として活用できます。放置すると資産価値の低下に加え、相続税・固定資産税・管理費や修繕積立金の負担が発生する点に注意が必要です。

本記事では、活用方法の選び方、放置した場合のリスク、資産価値を守る方法までを解説します。

空き家の中古マンションの活用方法

一戸建てに比べ、マンションの空き家活用はイメージが湧きにくいものです。スペースが限られる分、部屋の広さや立地条件に合った方法を選ぶ必要があります。

主な活用方法は次の3つです。

活用方法	特徴	向いている物件
レンタルスペース	好立地なら時間貸しで利益率が高い。築年数のマイナスイメージも受けにくい	好立地の物件
民泊	インバウンド需要を取り込めるが、住宅宿泊事業法・旅館業法等の基準クリアが必要	観光地・利用客が見込めるエリア
居住用賃貸	許可不要で始めやすく初期費用も比較的安いが、賃料水準は他の方法より低め	立地を問わず始めやすい

レンタルスペース

好立地であれば集客力が高く、時間単位の貸し出しで利益率も高くなります。中古マンションの築年数も、レンタルスペースとしての利用ならマイナスイメージに直結しにくいのが利点です。立地条件が悪いと利用機会が減るため、始める前に必ず市場調査を行いましょう。

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民泊

訪日外国人の増加を背景に、民泊というビジネスモデルが広がっています。運営には住宅宿泊事業法（民泊新法）または旅館業法の基準をクリアする必要があり、民泊新法の場合は年間営業日数180日以内という制限もあります。

加えて、分譲マンションでは管理規約で民泊自体を禁止しているケースが少なくないため、事前に管理組合への確認が必須です。また2026年7月には、自治体が条例で区域を定めて民泊を禁止できる「ゼロ日規制」を認める国の通知も出ており、地域によっては実施できない場合もあります。周辺に観光地があるか、利用客が見込めるかといった市場調査もあわせて行いましょう。

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居住用賃貸

許可が不要なため比較的簡単に始められ、修繕やリフォームなどの初期費用も抑えやすいのが利点です。ただし他の活用方法に比べて賃料水準は低く、借り手がつかない間は収入が発生しない点に注意が必要です。

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空き家の中古マンションを放置する問題点

まず、中古マンションを放置するとどのような問題が出てくるのでしょうか。

問題点	内容
資産価値の低下	人が住まなくなると老朽化が早く進み、日を追うごとに価値が下がる
税金の負担	相続税（一度きり）と固定資産税（毎年）が、空き家のままでも発生する
管理費・修繕積立金の負担	使用していなくても、共用部分の維持費として毎月支払いが必要
近隣・管理組合とのトラブル	話し合いに参加できず関係が悪化したり、管理費滞納につながるケースがある

それぞれ詳しく見ていきましょう。

資産価値が低下する

一戸建てもマンションも同様に、人が住まなくなった建物は老朽化が想像以上に早く進み、放置するほど資産価値が下がり続けます。

税金がかかる

マンションを相続すると、相続時に一度かかる「相続税」と、所有している限り毎年かかる「固定資産税」が発生します。空き家として放置しているかどうかに関わらず課税される点に注意が必要です。税額は土地（敷地権）だけでなく建物の評価額も合算して算出されるため、相続時には両方の評価額を確認しておきましょう。

積立金や管理費の負担がかかる

マンションには、エントランスや廊下などの共用部分があり、その維持費として所有者は毎月「管理費」を負担します。共用部分の修繕に備える「修繕積立金」も同様に毎月徴収されるもので、いずれも空き家で使用していない場合でも発生する費用です。

近隣住民とのトラブルに発展する可能性がある

分譲マンションでは、共用部分の使用ルールなどを住民同士の話し合いで決めるのが一般的です。空き家にしていると、維持費や管理費を払っていてもこうした話し合いに参加できず、住民との関係が悪化することがあります。資産価値維持のためにマンション全体で取り組みを行っている場合、コミュニケーション不足がトラブルの原因になることもあります。

中古マンションの資産価値を下げない方法

中古マンションの資産価値を決める主な要因は次の3つです。

資産価値を決める要因	コントロール可否
立地条件	変更不可（建築後は動かせない）
建物の住環境（設備・断熱・バリアフリー等）	改修で対応可能
管理体制の整備（管理組合・管理会社）	運用の工夫で対応可能

このうち立地条件は変更できないため、「建物の住環境」と「管理体制の整備」の2点が、資産価値を下げないための工夫のしどころです。

建物の住環境

設備が新しく、便利であるかどうかが重要です。国土交通省の「マンション改修マニュアル」（令和8年3月最終改正）では、以下のような状態が資産価値の低下につながるとされています。

• 断熱性能が低く結露が発生しやすい、省エネ仕様になっていない
• 給排水システムの旧式化や電気容量不足など設備の老朽化
• 共用部分のバリアフリー化や防犯対策が不十分、エントランス・共用スペースの機能が陳腐化している
• 敷地内の緑化や駐車場・駐輪場の整備が不十分

こうした陳腐化を改修で解消していくことが、資産価値の低下を防ぐことにつながります。

管理体制の整備

分譲マンションには、一戸建てにはない管理組合の仕組みがあります。管理会社が入っていれば管理組合の運営をサポートしてもらえますし、管理会社がなくても管理組合自体が機能していれば問題ありません。

管理体制が整っていれば、築年数が経過してもメンテナンスや改修工事の提案を受けられ、資産価値の低下を防ぎやすくなります。管理組合によっては、屋上庭園を農園として活用し収穫祭を開催したり、共用部分に自動販売機を設置して利便性を高めたりと、独自の取り組みを行っているケースもあります。

4.まとめ

一戸建ての空き家に比べ、マンションの空き家は活用方法こそ限られるものの、その特徴を活かせば十分に道は開けます。

私たちアキサポは、現地調査とヒアリングをもとに、一つひとつの空き家に合った活用方法をご提案。リノベーション費用は全額負担し、負担金0円（※）から空き家活用を始めていただける仕組みを整えています。

貸し出して活用したいとお考えの方は、ぜひ一度アキサポにご相談ください。

※建物の状況等によっては、一部費用のご負担をお願いする場合がございます。