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2022.03.31

東京都の土地活用法の基礎知識とおすすめ活用法

東京に土地をもっていたら誰もが土地活用を考えると思います。東京は土地需要が高いため、継続収入につなげたいところですよね。

しかし、都心部のような地価が高いエリアでは固定資産税も高いため、確実に収益を得られる活用方法が必要。活用方法を気軽に選ぶことはできません。

そこでこの記事では、東京で土地活用をする際のポイントとおすすめの土地活用方法を紹介します。

東京の土地の特徴とは

街並み

東京の土地というと、日本で最も地価が高い銀座をはじめ、六本木や表参道といった不動産激戦区がひしめいているイメージが強いのではないでしょうか。実際、2022年の地価公示データを見ても、1平方メートルあたりの最高価格が、全国2位の大阪府よりも住宅地で400万円近く高く、商業地では300万円以上高くなっています。

しかし、東京都の中でも都心部と郊外地では地価に大きな差があります。地価公示の1平方メートルあたりの価格を都内で比べると、中央区や千代田区など東京駅から近いエリアは地価100万円超えも珍しくありませんが、八王子市や東大和市のように都心から離れると地価が20万円以下の場所も出てきます。

そのため、東京の土地は都心部と郊外地を分けて考える必要があります。まずは都心部と郊外地それぞれの特徴を見ていきましょう。

都心部|収益性が高いが地価も高い

都心部の土地の特徴は、とにかく収益性も地価も高いことです。銀座が代表的な例ですが、経済活動が極めて活発なエリアのため、さまざまな分野の需要が高く、高い収益を期待できます。一方で地価が高いため固定資産税も高く、土地の固定資産税には注意が必要です。

都心部の地価は中央区に近いほど地価や需要が高い傾向にあります。特に、中央区・千代田区・渋谷区・港区・新宿区は「都心5区」と呼ばれ、ほかの区に大差をつけて地価が高くなっています。

そのため、土地を持っていればチャンスが広がる場所と言えますが、その代わりに必ず収益を上げなくてはならないプレッシャーも伴うエリアだと言えます。

郊外地|地価は下がるがエリアの需要も減る

八王子市や東大和市といった23区外の市町村や、23区内でも練馬区や足立区、江戸川区などの都心部から外れたエリアでは、地価及び固定資産税が安くなりますが、その代わりに土地需要も下がってきます。

土地利用も、都心5区のように大規模な商業エリアがあるわけではなく、住宅地や工業用地などが中心となります。もちろん商業施設やオフィスビルを立地できるエリアはありますが、どこにでも人の流れがあるわけではないため、立地箇所に合った土地活用を考える必要が出てきます。

東京で土地活用をする際のポイント

ポイント

そもそも土地活用は、土地の需要や維持費を理解し、その土地に最適な方法で最大の収益を上げることが重要です。これは東京に限らず言えることで、都心部と郊外地両方の土地にも当てはまります。

そのためには、収益を高くすると同時に維持費を安く抑えることが必要。これらが両立してはじめて土地活用が成功したと言えるでしょう。

そこでここでは、東京で土地活用をする際のポイントを3つ紹介します。

提案力の高い会社を選ぶ

高い収益を得るためには、収益性の高い提案が可能な会社選びが重要です。

東京には数多くの不動産会社がありますが、その提案力は大きく異なります。活用のノウハウに差があるのはもちろん、得意な活用ジャンルや不動産ネットワークなども提案力に関わってくるため、総合的な能力が高い会社を選ぶのがオススメです。

また、一定のジャンルに特化した強みを持っている会社を選ぶのもオススメです。例えば、現状空き家となっている物件を、空き家を解体したうえでの土地活用も視野に入れて活用したいと考えている場合は、空き家の法律や活用方法に詳しい、空き家活用サービスを展開している会社を選ぶとよいでしょう。

自分が保有する物件と会社の相性は、ときに総合的な能力よりも優先される場合が有ります。

弊社の運営する空き家活用サービス「アキサポ」もその一つで、東京で数多くの空き家に寄り添ってきた実績から、最適なご提案を提供いたします。

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収益の見通しが明確なプランを選ぶ

提案時は「高い収益が入る」と説明されても、蓋を開けて見たら思うように収益が伸びず、維持費の都合から継続が難しくなるケースがあります。

これはアパートやテナントのように、稼働状況によって収益が変動する場合に起こりやすい状況です。

この状況を避けるには、見込まれる収益の裏付けやバックデータが明確なプランを選ぶことが重要です。東京は土地需要が高いため、つい楽観視してしまいがちですが、稼働状況が悪いとあっという間に赤字になってしまうこともあり得ます。収益の見通しは可能な限りシビアに、具体的なデータに基づいて検証しましょう。

節税対策も同時に提案してもらう

維持費の検討で必ずやっておきたいのが節税対策です。東京の土地は固定資産税が高く、しかも事業用の建物を建築した場合は、住宅のような減税措置もありません。

節税対策として有名なのがアパートやテナントなどの賃貸物件の運営です。

賃貸を目的とした建物には、固定資産税の評価に「賃貸割合」という賃貸専用の評価倍率が適用され、この倍率が適用されると評価額が大幅に安くなる可能性があります。

賃貸割合は割合が高くなるほど固定資産税が軽減されます。賃貸割合は都心部の商業地など、賃貸利用が活発なエリアほど高い傾向にあるため、プラン提案時に同時にチェックしてもらいましょう。

東京でおすすめの土地活用法

町の上空からの風景

東京の土地活用は、土地需要が高い都心エリアなら高収入が見込める建物貸しがおすすめですが、周辺需要の検討が必要な郊外地ではトランクルームや駐車場といった初期投資が安い方法も含めて検討する必要があります。

つまり、土地活用の選び方は土地に合わせて選定する必要があるということ。ここでは代表的な5つの土地活用法を紹介します。

アパート・マンション|東京では引き続きニーズが伸びる

アパートやマンションといった共同住宅は、駅から徒歩でアクセスできる土地や周辺に大学や専門学校などが多い場合などにおすすめの活用方法です。

共同住宅の需要は人口減少によって全国的に下降傾向にありますが、東京では引き続き需要が上がっており、特に築浅の非木造物件では需要が高い傾向にあります。

また、賃貸借物件のため固定資産税の評価に賃貸割合が適用され、高い節税効果が見込めるのもポイントです。

ちなみに、郊外地でアパート・マンションを検討する場合は、周辺の需要調査や競合調査を念入りに行いましょう。

事務所や店舗などのテナント|高収益が魅力的

事務所や店舗などのテナントは、商業地やビジネスエリア、大通り沿いなどに土地を持っている場合におすすめの活用方法です。

メリットとしては、アパートやマンションといった住宅系よりも賃料を高く設定できること。高い稼働率を実現できれば高収益が見込めるでしょう。

また、テナントも賃貸借物件のため固定資産税の賃貸割合が適用され、節税効果が得られます

ただ、初期投資額が高かったり、ほかの用途への転用が難しかったりといったデメリットもあるので注意が必要です。

シェアオフィス・コワーキングスペース|時代に合わせたニーズを

シェアオフィスやコワーキングスペースは近年都市部に増えている施設です。テレワークの普及によって数を伸ばしており、フリーランスやノマドワーカーが集う場所としても使われています。

収益は場所を利用する会員数に応じて上がる仕組みです。使用料は月額制を採用しているケースが多いですが、規模が大きい場所では、当日だけ使用する「ドロップイン」を受け入れているケースもあります。

立地に適しているのは一般的に駅付近ですが、住宅地の付近でも会社員がテレワークの日だけ利用する需要を掘り起こせる可能性があります。

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トランクルーム|初期投資額が低い活用方法

トランクルームは初期投資額が比較的低く、始めやすい活用方法として知られています。

トランクルームは「収納スペースを貸す」という性質上、周辺に住宅があれば需要が発生します。そのため、都市部だけでなく郊外地でも需要が見込めます。

トランクルームの種類には、屋外にコンテナを設置する「屋外コンテナ型」と建物内に収納スペースを作る「屋内型」の2つがあります。収納スペースの広さは一般的に屋外コンテナ型の方が広く、屋内型は都市型トランクルームといった印象があります。

また、トランクルームは撤去が容易なため、ほかの用途に転用したくなった場合に対応しやすいメリットもあります。

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駐車場経営|始めやすくやめやすい

都心部に土地があるが土地の広さや形が悪い場合や、郊外地に土地を持っていて周辺に住宅が多い場合などにオススメの方法です。

土地活用の中でも特に初期投資が少なく、始めやすくやめやすい方法と言えます。駐車場として長期的に活用するだけでなく、土地を維持しておきたい場合の固定資産税対策として、一時的な土地活用法としてもオススメです。

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東京の土地活用の注意点

チェック

東京で土地活用をする際の注意点は「確実に収益を確保する」ということ。ほかのエリアより維持費が高いため、土地活用のハードルは必然的に高くなってしまいます。

そのためには、失敗しないための事前調査が重要です。

「エリアに合った土地活用法を選ぶ」「周辺の市場調査をする」この2つのポイントを押さえ、計画的に土地活用をスタートしましょう。

エリアに合った土地活用法を選ぶ

エリアに適した土地活用を選ぶことは、見込み客の数を決める重要なポイントです。

駅からの距離や周辺の土地利用、周辺住民の年齢層などから、そのエリアでどんな施設が求められているかを考え、最適な活用方法を選びましょう。

例えば、商業地であればテナント、学生街であればアパート、住宅街であれば地域密着型のカフェやパン屋、スーパーなども考えられます。

周辺の市場調査・競合調査をする

エリアに合った土地活用法を選んでも、近くに競合相手がいては思ったように収益が上がらない可能性があります。そのため、かならず周辺にどれくらいの見込み客がいて、どんな競合がいるかを確認しておきましょう。

競合相手となるのは、基本的に同じ業種の相手ですが、ときには別業種が競合になることもあり得ます。例えばカフェを考えている場合に、訪れるお客の目的が「時間をつぶすこと」だとしたら、同じく時間がつぶせるカラオケやゲームセンターが競合になる可能性もあります。

ちなみに、業種によって集客範囲が異なるため、一概に近くにある施設だけが競合とは限りません。個人で調査するには限界があるため、不動産会社に調査をしてもらいましょう。

東京の土地活用は状況に合わせた会社選びがポイント

全国一地価が高い東京では、土地需要が高い代わりに固定資産税も高いため、収益性の確保がマスト。頼れるパートナーを見つけて、最適なプランを提案してもらいましょう。

そのためには、提案力が高いのはもちろん、明確なプランや節税対策も同時にこなせる会社を選ぶ必要があります。東京の土地活用には総合力が不可欠なのです。

空き家活用サービス「アキサポ」を手掛けるジェクトワンは、マンションから商業用ビル、ホテルまで、幅広い不動産を取り扱っています。その土地に合った、最適な活用方法を提案しますので、ぜひお気軽にご相談ください。

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