一戸建てが売れない原因と対策！どうしても売却できない時の対処とは？

「戸建ての売却をしたいけれど、全然売れなくて困っている」

「どうしたら売れない戸建てが売れるようになるのだろう」

このような悩みを抱えている方は多いです。

では、戸建てが売れない原因にはどのようなものがあるのでしょうか。

どのような対策をすれば売れる可能性が上がるのか、また、どうしても売れない場合の対策方法についても解説していきます。

1.一戸建て売却で売れない原因・理由の構造を把握する

一戸建ての売却には、オーナー、買い手、不動産会社の３者が関わり、取引が成立します。売れない原因はこの３者のいずれか、もしくは複数に起因します。そのため、取引に関係する立場のうち、どこに問題があるのかを把握することで対策を考えやすくなります。

一戸建てが売れないときは、ある程度決まった原因があります。

原因・理由を把握して、それに対する対策を講じることが大切です。

2.一戸建てが売れない時の9つの原因と対策

一戸建てが売れなとき時の主な原因と対策は以下の9つです。

ひとつずつ詳しく見ていきましょう。

	原因	対策
オーナー側	①物件が古く劣化が激しい ②内覧対応・対策が不十分で印象が悪い ③販売価格が市場相場とかけ離れている ④大規模なリフォーム・リノベーションを施している ⑤広告戦略が適切でない	①リフォーム or 解体して更地として売り出す ②清掃業者へ依頼、清潔感を持たせる ③客観的に相場観を見極め再設定する ④リフォーム・リノベーション物件を探している人もいる ⑤物件写真にこだわる、物件の強みを訴求する
買い手側	⑥物件のエリアに需要がない ⑦閑散期である	⑥地域密着型の不動産会社に依頼する ⑦2~3月の需要期を待つ
不動産会社	⑧一般媒介契約だと、積極的な販売をしてもらえない可能性がある ⑨その地域・エリアに専門性がない	⑧特徴的な物件の場合は専任契約に切り替える⑨地域密着型の不動産会社に依頼する

2-1.原因①：物件が古く劣化が激しい

そもそも物件自体が古く、劣化が激しくなってしまっていることが原因として挙げられるでしょう。購入者はその物件に住んだり、活用したりすることを想定しているので、物件が古ければリフォームも検討しなければなりません。

それであれば、建物に手を加えなくても済む物件が選ばれるのは自然なことです。

2-1-1.対策①：リフォーム or 解体して更地として売り出す

建物が古くて売れないのであれば、リフォームをする、もしくは解体して更地にしてから売却する方法があります。かなり古く劣化が激しい状態であれば解体してしまうことで、新築を建てようと考えている買い手が検討しやすくなります。

もしリフォームで大幅に改善しそうであれば、損傷の激しい部分のみリフォームするのもひとつの手です。

2-2.原因②：内覧対応・対策が不十分で印象が悪い

購入を検討している人から内覧の申し込みがあるにもかかわらず、購入に至らない場合には内覧時の対応が悪いのかもしれません。例えば、家の中が散らかっている、水回りがひどく汚れている、見せられない場所がある、内覧対応をする売主や不動産会社の人の愛想が悪いなど、さまざまなポイントが挙げられます。

2-2-1.対策②：清掃業者へ依頼、清潔感を持たせる

解決策としては、清掃業者へ依頼したり売主側で対応したりして清潔感を持たせることが大切です。購入者は、できれば家のすみずみまで見たいと考えるのが普通です。家の中を整理整頓し、整理されていないがゆえに見せられない場所がないようにしましょう。特に水回りは汚れが目立ち、大幅に印象を下げる場所でもあるため、念入りに清掃をしましょう。

2-3.原因③：販売価格が市場相場とかけ離れている

競合物件と比較して販売価格がかけ離れていると売れにくいでしょう。

購入希望者は、ひとつの物件だけでなく複数の物件を視野に入れて価格を調べていることがほとんど。比較した際にあまりに価格がかけ離れていると、候補から外されてしまう可能性が上がります。

2-3-1.対策③：客観的に相場観を見極め再設定する

価格設定をする際は独自の判断をするのではなく、複数の不動産会社に一括査定を依頼しましょう。一社だけの査定結果だけで判断するのは危険です。

また、不動産情報サイトで、築年数や間取り、所在地などの条件が近い物件をひとつでも多く調べてみましょう。それらの物件と近い価格を再設定するとよいです。

2-4.原因④：大規模なリフォーム・リノベーションを施している

大規模なリフォームやリノベーションを施していることが売れない原因となることもあります。リフォームを施すことで見た目は綺麗になっても、築年数が経過している場合、特に20年以上経過している場合には資産価値はほとんどなくなります。

また、中古物件の購入者は自分たちでリフォームをしたいからこそ、中古物件を検討する場合があります。すでにリフォームが済んでいる場合、魅力が半減するケースが考えられます。

2-4-1.対策④：リフォーム・リノベーション物件を探している人もいる

まだリノベーションを施していない場合には、こだわりを持ちすぎないリノベーションにしたり、水回りやフロアの張り替えなどに済ませたり、大規模にしないようにしましょう。

すでにリノベーションを施している場合には、その物件がどのような人、家族形態に向くのかを考え、リノベーション物件を探している人に対して訴求しましょう。

2-5.原因⑤：広告戦略が適切でない

広告戦略が適切でなく、物件の魅力が十分に伝えきれていないことが考えられます。

例えば、物件に関する情報が少ない、写真の数が少ない、写真が上手く撮れていない、などが挙げられます。

2-5-1.対策⑤：物件写真にこだわる、物件の強みを訴求する

物件を調べる購入者は、写真を見て「この物件良さそう」と思わなければ、内覧など次のステップにはなかなか進みません。できる限り鮮明な写真を掲載しましょう。また、築年数や間取り、最寄り駅までの距離や周辺環境についても記載することで、その物件で暮らすイメージがつけやすくなります。その物件のお気に入りポイントや気に入っている過ごし方など、強みも合わせて訴求していきましょう。

2-6.原因⑥：物件のエリアに需要がない

最寄り駅まで遠い、周辺に病院やスーパー、コンビニなどがない、治安が悪い、工場などが多く騒音が激しい、など物件が所在するエリアに需要がないケースもあります。

2-6-1.対策⑥：地域密着型の不動産会社に依頼する

実際に住んでいる人にしかわからない、エリアの魅力もあることでしょう。マイナスと思われるポイントも逆手にとってみると、ポジティブなポイントになることもあります。そういった点のアピールをできるように、地域密着型の不動産会社に依頼しましょう。例えば、周辺にスーパーがなくても、ネットスーパーが充実していて無料で運んでくれる、などがあります。

2-7.原因⑦：閑散期である

売り出しのタイミングが、あまり売れない閑散期の場合、売れにくくなりやすいです。

年末年始を挟む1月や、真夏の8月などが不動産業界における閑散期となります。

2-7-1.対策⑦：2~3月の需要期を待つ

2～3月は新生活が始まる時期。不動産業界は繁忙期に入ります。3月末～4月になると新生活スタートになるため、その直前である2月頃には本格的に購入を検討する人が多くなるため、このタイミングを狙って売り出すことで、売却しやすくなるでしょう。

2-8.原因⑧：一般媒介契約だと、積極的な販売をしてもらえない可能性がある

売主が複数の不動産会社と契約を結ぶことができる一般媒介契約。不動産会社にとっては、積極的に販売活動を行ったとしても、他の不動産会社に契約を持っていかれてしまう可能性もある一般媒介契約の物件はどうしても優先順位が下がってしまう場合があります。

2-8-1.対策⑧：特徴的な物件の場合は専任契約に切り替える

専任媒介契約では、売主はひとつの不動産会社としか契約ができません。そのため、不動産会社によっては買い手が見つかれば、確実に自社の利益になります。一般媒介契約に比べると、力に入れやすさが段違いなのは自然なことでしょう。そのため、特徴的な物件の場合には一般媒介契約ではなく専任媒介契約に切り替えるのもひとつの手です。

2-9.原因⑨：その地域・エリアに専門性がない

依頼している不動産会社が、その地域・エリアに専門性がないために売れにくいケースもあります。不動産会社は数多くあり、不動産会社によって特色や得意分野が異なる場合があります。

2-9-1.対策⑨：地域密着型の不動産会社に依頼する

売りたい物件がある地域に強い不動産会社に依頼することが大切です。

地域密着型の不動産会社は、全国どこにでもあるような不動産会社ではなく、その地域にしかない不動産会社です。「〇〇」の不動産会社といえばここ、というような不動産会社に相談・依頼してみましょう。

2-10.一戸建てが売れない原因と対策まとめ

改めて、一戸建てが売れない時の主な原因と対策は以下の9つです。

	原因	対策
オーナー側	①物件が古く劣化が激しい ②内覧対応・対策が不十分で印象が悪い ③販売価格が市場相場とかけ離れている ④大規模なリフォーム・リノベーションを施している ⑤広告戦略が適切でない	①リフォーム or 解体して更地として売り出す ②清掃業者へ依頼、清潔感を持たせる ③客観的に相場観を見極め再設定する ④リフォーム・リノベーション物件を探している人もいる ⑤物件写真にこだわる、物件の強みを訴求する
買い手側	⑥物件のエリアに需要がない ⑦閑散期である	⑥地域密着型の不動産会社に依頼する ⑦2~3月の需要期を待つ
不動産会社	⑧一般媒介契約だと、積極的な販売をしてもらえない可能性がある ⑨その地域・エリアに専門性がない	⑧特徴的な物件の場合は専任契約に切り替える ⑨地域密着型の不動産会社に依頼する

売れない原因は、1つだけではなく複数ある場合も。

また、不動産売却にかかわる立場によっても変わるため、それぞれに立場にたってみて解決策を練ることが大切です。

3.どうしても一戸建てが売れない場合は、賃貸に出す方法も！

売れない原因をはっきりとさせ、解決を試みてもどうしても売れない場合もあります。

そうしたら、賃貸に出す方法もあります。

ここでは、賃貸と売却を比較してのメリット・デメリットや、自己負担0円で賃貸に出す方法、一戸建て賃貸の成功事例を見ていきましょう。

3-1.一戸建て売却と賃貸のメリット・デメリット

一戸建ての売却、賃貸のメリット・デメリットは以下のとおりです。

売却と賃貸、それぞれのいい面と悪い面を把握することが大切です。

	メリット	デメリット
売却	・まとまった現金が手に入る ・賃貸業務の手間が省ける	・家家を手放すことになる ・ローン完済のための費用がかかる場合も
賃貸	・毎月一定の収入源になる ・家を手放さずに済む	・リノベーションしなければ借り手がつかないことも多い ・維持管理費用が発生する

3-2.自己負担０円でリノベーションし賃貸に出す方法とは？

「なかなか売却できないから賃貸も検討してみたい」

そんなふうに考えていざ調べてみると、リノベーションしないと賃貸に出すのは難しそうだったり、賃貸業務が面倒そうと感じたりすることでしょう。

アキサポでは、戸建てを借り受け、所有者様の自己負担0円でリノベーションして賃貸に出すサービスを展開しています。戸建ての賃貸を検討する場合には、ぜひ一度お気軽にアキサポへご相談ください。

3-3.一戸建て賃貸の成功事例

一戸建て賃貸の成功事例を2つ紹介します。

1つ目は築18年の木造2階建ての物件を一部修繕し、賃貸住宅として生まれ変わった事例です。

たったの2週間のうちに何組もの方から問い合わせをいただき、大反響でした。

2つ目のこちらは、築年数は不明の木造2階建ての物件。建物の老朽化に伴って大がかりな修繕工事が必要でした。立地が良く、間取りの特徴を生かして3つの用途で活用されています。

4.まとめ

「戸建てを売却したいけど、なかなか売れない…何が原因なんだろう」

そんなふうに悩む方はぜひ一度、この記事で紹介した9つの原因と対策についてチェックしてみてください。

また、売却だけでなく賃貸という手もあります。

賃貸に出すには多額のリノベーション費用がかかったり、煩雑な賃貸業務が発生したりと負担が増えるイメージがあると思います。しかし、アキサポでは、所有者様の負担にならないように、使われない一軒家を活用していくサービスを展開しているため、一度お気軽にご相談ください。