空き家を個人で貸す方法【2026年版】メリット・注意点を解説

空き家は、不動産仲介会社を通さず個人で貸し出すことができます。仲介手数料がかからない分、費用を抑えられる反面、契約手続きや入居者対応をすべて自分で行う必要があります。

本記事では、空き家を個人で貸す場合のメリット・デメリットと、トラブルを避けるために知っておきたい注意点をわかりやすく解説します。

空き家を個人で貸すメリット

空き家を賃貸物件として活用すると、さまざまなメリットがあります。まずは、空き家を個人で貸すメリットを4つご紹介します。

メリット	概要
家賃収入が得られる	仲介手数料なしで収益化でき、コストがかさむ空き家を資産として活用できる
建物の老朽化を抑えられる	人が住むことで通風・管理が行き届き、放置より劣化スピードを抑えられる
家を持ち続けられる	売却せずに思い出の空き家を維持しながら負担を軽減できる
節税対策になる	相続税評価額の圧縮・損害保険料や修繕費の経費計上による所得税節税が見込める

家賃収入が得られる

空き家を貸し出す最大のメリットが、家賃収入を得られることです。保有するだけでは固定資産税や管理コストが発生し続けますが、賃貸に出すことでコストを収益に転換できます。仲介会社を通さない個人貸しであれば、仲介手数料も不要です。

建物の老朽化を抑えられる

人が住むことで建物に自然と風が通り、害獣の侵入やゴミの不法投棄なども防ぎやすくなります。「貸すと傷む」と心配する方もいますが、無人のまま放置するほうが老朽化は速く進みます。入居者が原因の傷・汚れは退去時に原状回復費用を請求できます。

家を持ち続けられる

維持費や管理の手間が重なると、思い入れのある家でも売却を検討せざるを得なくなります。賃貸に出すことで費用負担を軽減しながら所有を続けられるため、「売りたくはないが、空き家のままにもしておけない」という方に向いた選択肢です。

節税対策になる

賃貸物件として活用すると、相続時の評価額が下がり相続税の節税につながります。また、損害保険料・修繕費・管理費などを経費に計上できるため、所得税の節税効果も見込めます。

空き家を個人で貸すデメリット

空き家の所有者が個人で空き家を貸す際は、デメリットにも留意しておかなければいけません。ここでは、空き家を個人で貸すデメリットをいくつかご紹介します。

デメリット	概要
初期費用・メンテナンス費用がかかる	清掃・残置物処分・修繕・リノベーション費用が発生する
確定申告が必要になる	年間不動産所得が20万円超で確定申告が必要（損益通算で節税できる場合も）
入居者トラブルへの対応が必要	家賃滞納・騒音・契約違反などに自分で対応しなければならない
自分が住みたいときに住めない	入居中は利用不可。定期借家契約で期間限定にする方法もあるが借り手が見つかりにくい

初期費用・メンテナンス費用がかかる

貸し出す前には、清掃・残置物の処分・設備修繕などの初期費用が発生します。長期間空き家だった物件はある程度のリフォームが必要になるケースも多く、入居者をスムーズに確保するためにも一定の費用投資は避けられません。

確定申告が必要になる

会社員の場合、給与以外の所得（不動産所得を含む）の合計が年間20万円を超えると確定申告が必要です。不動産所得は家賃収入などから必要経費を差し引いた金額で、20万円以下であれば申告義務はありません。

ただし、不動産所得が赤字になった場合は確定申告することで損益通算が可能です。給与所得から赤字分を差し引いて課税所得を減らせるため、20万円以下でも申告するメリットがあるケースがあります。

入居者とのトラブルに自分で対応する必要がある

管理会社に委託しない場合、家賃滞納・騒音・契約違反・理不尽なクレームなどのトラブルにすべて自分で対応しなければなりません。迅速な対応が求められるうえ、解決には専門知識が必要な場面もあります。

自分が住みたいときに住めない

貸し出した物件は、転勤からの帰任など将来のタイミングで自分や家族が住めない可能性があります。この問題を回避するには、契約期間を定める「定期借家契約」が有効です。ただし、更新ができる普通借家と比べて入居者が集まりにくく、期間中の途中解約ができない点も考慮が必要です。

空き家を個人で貸す際の注意点

空き家を個人で貸す場合、どのようなことに注意すればいいのでしょうか。ここでは、空き家を個人で貸す際の注意点を、4つご紹介します。

住宅ローンが残っていると貸せない場合がある

住宅ローンは原則として自己居住用の融資です。返済中の物件を賃貸に出すと契約違反になる可能性があります。転勤などの事情で貸し出しを検討している場合は、事前に借入先の金融機関に相談しましょう。

貸す前に物件の現状を記録しておく

退去時に原状回復費用を請求するには、入居前の状態を証明できる記録が必要です。写真と文書で部屋の状態を残しておき、入居者立ち会いのもと現状確認を行っておくと、後々のトラブルを防ぎやすくなります。

マンションを貸す場合は管理規約を確認する

分譲マンションを貸し出す際は、管理組合への届け出が必要な場合があります。入居者にも管理規約を必ず伝え、遵守してもらうよう契約時に明記しておきましょう。

知り合いに貸す場合でも賃貸借契約書を作成する

知人への貸し出しでも、賃貸借契約書の作成は必須です。家賃・支払期日・禁止事項・退去時の原状回復範囲などを明確にしておくことで、トラブルを未然に防げます。口約束だけでは後から条件の食い違いが起きやすいため注意が必要です。

空き家の活用はプロに任せるのもひとつの方法

空き家を個人で貸すメリットは多い一方、専門知識が必要な手続きやトラブル対応など、すべて自分で抱えなければならない負担も少なくありません。

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