空き家活用の方法4つ｜メリット・注意点・事例を徹底解説

空き家の活用方法は、大きく「自分で事業に使う」「更地にして土地活用する」「売却する」「賃貸に出す」の4つに分けられます。どれが最適かは、空き家の立地や建物の状態、周辺の需要によって変わります。

空き家は住宅用にも事業用にも活かせる資産ですが、活用には税金やリフォーム費用など押さえるべき注意点もあります。実際、日本の空き家率は令和5年時点で13.8%と過去最高を更新しており、活用しきれず持て余す所有者が増えているのが現状です。

この記事では、空き家活用を数多く手がけてきたアキサポが、4つの活用方法とメリット・デメリット、税金などの注意点、リフォーム費用相場、実際の活用事例までをわかりやすく解説します。

空き家の活用方法は主に4つ！特徴やメリット・デメリットを解説

空き家の活用方法は、主に以下4つに分けることができます。

活用方法	主なメリット	主なデメリット
自分で事業に使う	家賃・購入費がかからず固定費を抑えやすい	経営しだいで収入が不安定。失敗のリスク
更地にして土地活用	駐車場への転用や売却など選択肢が広がる	解体・整地費用（100万〜数百万円）で負担増
売却	まとまった収入を得て、維持管理・税負担から解放	希望条件で売れないことも。資産を失う
賃貸	継続的な家賃収入。資産を残して活用の幅を確保	リフォーム費用（時に1,000万円超）がネック

4つの活用方法について、それぞれの特徴とメリット・デメリットを見ていきましょう。

① 自分で事業に使う

所有者自身が飲食店・販売業・民泊などに使う方法です。家賃や購入費がかからず、ローン完済済みなら固定費を大きく抑えられるのがメリット。一方で、収益は経営しだいで安定しにくく、失敗すれば損失を被るリスクもあります。

② 更地にして土地活用する

空き家を取り壊し、駐車場への転用や更地売却などに使う方法です。

活用の選択肢が広がり、買い手もつきやすくなります。ただし解体・整地費用として100万〜数百万円がかかり、アスベスト除去や地中の基礎杭撤去などで想定以上に高額になることも。更地化で固定資産税の軽減が外れる点にも注意が必要です。

③ 売却する

個人向け・解体後・不動産会社への売却などの方法があります。まとまった収入を得られ、維持管理の手間や税負担からも解放されるのが魅力。反面、希望条件で売れないことや、資産を手放すことで将来の活用余地がなくなる点、売却前のリフォーム費用がかかる点はデメリットです。

④ 賃貸に出す

継続的な家賃収入を得ながら資産を手元に残せ、倒壊や犯罪トラブルなど空き家リスクの軽減にもつながります。空き家に合った活用を選びやすいのも利点です。一方で、貸し出し前のリフォーム費用がネックになりやすく、フルリノベーションでは1,000万円を超えることも珍しくありません。

空き家の収益化とは｜活用パターンと成功・失敗事例、収益化のコツ

空き家を活用する前にこれだけは知っておきたいポイント

どの活用方法を選ぶ場合でも、事前に押さえておきたいポイントが3つあります。税金・補助金・活用方法の見極めです。

税金に注意！最大6倍に跳ね上がることも

空き家対策で最も注意したいのが税金です。

住宅が建つ土地には固定資産税・都市計画税の軽減措置（住宅用地特例）がありますが、更地にしたり、放置して「特定空家」「管理不全空家」に勧告されたりすると、この軽減が外れます。その結果、固定資産税は最大6倍、都市計画税は最大3倍に増える可能性があります。

区分	固定資産税	都市計画税
住宅用地 200㎡まで（小規模住宅用地）	6分の1に軽減	3分の1に軽減
住宅用地 200㎡を超える部分（一般住宅用地）	3分の1に軽減	3分の2に軽減
更地	軽減なし	軽減なし
特定空家・管理不全空家（勧告後）	軽減なし	軽減なし

そのため、特定空家に指定されないための適切な管理と、更地にすべきかどうかの慎重な判断が欠かせません。なお建て替えにも税の注意点があります。

木造住宅は経年減価補正により、築20〜27年ほどで固定資産税評価額が新築時の約2割（下限）まで下がりますが、取り壊して建て替えると評価額がリセットされ、固定資産税が一気に上がる点に注意しましょう。

リフォーム・解体には補助金・助成金が使える

空き家のリフォーム（リノベーション）・解体・取得には、自治体などの補助金・助成金が用意されていることがあり、うまく使えば費用を抑えて活用を進められます。ただし、条件や金額は市区町村によって大きく異なるため、お住まいの自治体の最新情報を確認したうえで、どの制度が使えるかを見極めましょう。

最適な活用方法は空き家ごとに異なる

空き家は、立地・建物の状態・周辺ニーズによって相性のよい活用方法が変わります。

たとえば都市部なら事業用オフィスの需要が高い一方、山間部では見込みにくいなど、条件しだいで最適解は異なります。見極めには現状分析やマーケティングが必要で、所有者だけで判断するのは簡単ではありません。空き家活用の専門家のサポートを受けながら進めるのが安心です。

空き家活用時にリフォーム・リノベーションする際の注意点と解決策

賃貸や売却など第三者へ提供する活用では、事前のリフォーム（リノベーション）が物件の魅力を高め、借り手・買い手のニーズを満たしやすくします。機能性や快適さ、デザイン面を向上させる有効な手法ですが、進めるうえで押さえたい注意点が2つあります。

借り手・買い手目線で仕上げるのが大前提

第三者提供を前提としたリフォームの鉄則は、「所有者の好み」ではなく「利用者にとっての魅力」を優先することです。自分で住む・使う場合は好みで構いませんが、貸す・売る場合に自分好みへ寄せすぎると、利用者に響かず、思い描いた活用が難しくなることがあります。

大規模リフォームの費用負担に注意

もう一つのハードルが費用です。大規模なリフォームでは、1,000万円を超えるケースも珍しくありません。まずは下記の部位別の費用相場を目安に、どこまで手を入れるかを見極めることが大切です。

フルリノベーションの費用は1㎡あたり10〜20万円程度が目安です。

ただし住宅が小さいほど、トイレ・風呂・キッチンなど費用のまとまる部分の割合が増えるため、1㎡あたりの単価は高くなる傾向があります。総額では数百万〜1,000万円以上になることも多く、金銭的な負担は特に注意したいポイントです。

その費用負担、アキサポなら解決できます

先に挙げた「リフォームの注意点（利用者目線の仕上がり・費用負担）」は、アキサポの仕組みでまとめて解決できます。オーナー様から寄せられた声をもとに、次の流れをご用意しました。

• 物件の周辺環境や立地条件などの現地調査を実施
• 調査にもとづく現状分析・マーケティングで、リノベーション／活用プランを提案
• 全額費用負担でリノベーション工事を実施
• 賃借人・利用者の募集まで対応
• アキサポが空き家を借り受けるため、万一入居者がつかなくても契約どおりの費用をお支払い（空室リスクをカバー）

ネックになりがちなリノベーション費用をカバーするだけでなく、入念な調査と分析にもとづき「借り手にとって魅力的な仕上がり」まで実現できるのがアキサポの特徴です。これまで費用面で諦めていた方も、興味をお持ちの方も、まずはお気軽にご相談ください。

物件によってこんなに違う！空き家活用事例

ここからは、空き家活用に関するイメージを掴んでいただくために、実際にこれまでアキサポが手掛けた事例をいくつかご紹介します。

事例①：公民連携で設立されたシェアキッチン

商店街の一角にある空き家を、公民連携でシェアキッチンへと生まれ変わらせた事例です。

舞台は、東京23区で最も空き家率が高かった（2018年時点）豊島区の南長崎。かつての賑わいが薄れ、閑散とした商店街に立つ物件でした。

この南長崎は、手塚治虫や藤子不二雄、石ノ森章太郎ら著名な漫画家が暮らした「トキワ荘」ゆかりの地として知られています。「もう一度人を呼び込みたい」という住民の思いから、一軒の空き家を活かした新たなシェアリングサービスづくりが模索されていました。

このプロジェクトは、豊島区の「創業チャレンジ支援施設開設事業補助金」を活用して進められ、東京23区で初の公民連携による起業支援型施設が誕生。地元商店街やまちづくりに取り組む人々と連携したプロモーションも行われました。

オープン後は、シェアキッチンとしてはもちろん、地域交流の拠点やプロによる起業塾などの創業サポートまで、多彩な形で活用されています。

「コマワリキッチン」のストーリーを詳しく知りたい方はこちら

事例②：築年数不明の木造長屋をカフェバルに

築年数は不明ですが、少なくとも昭和34年以前に建てられた3棟連なる木造長屋の活用事例です。

8坪の小さな住居スペースは築年数の増加に伴い老朽化が進んでいましたが、「近隣住民からの気軽に飲める場が欲しいというニーズ」と「カフェバルを創業したいという若者のニーズ」が見事にマッチ。

現在では、昼も夜も近隣住民で賑わう繁盛店となりました。

事例③：不法投棄が続く空き家をバイクガレージに

築30年の木造平屋倉庫の活用事例です。

こちらの物件はシャッターもなく長年雨風に晒されるとともに、不法投棄に悩まされていました。

そこで視認性の悪さを逆手に取り、リノベーションを加えることで、安心して利用できる賃貸バイクガレージに生まれ変わりました。

事例④：築115年超の京町家を一棟貸し宿泊施設に

築115年の歴史ある京町家を後世に残すため、「古民家再生」をテーマに掲げてリノベーション～活用までを手掛けた事例です。

手を付けるうえで大切にしたのは、地域の「空き家対策」および文化・街並みの象徴である京町家の「保存・再生」2つの観点。

古民家ならではの伝統文化の本質を残しながら、さらに魅力を引き出すアイデアを随所に盛り込み、リノベーションを実施しました。現在では1日1組限定のラグジュアリーな宿泊施設へと生まれ変わり、古民家の魅力を多くの人へ届けています。

空き家の活用まとめ

空き家の活用方法は、自分で事業に使う・更地にして土地活用する・売却する・賃貸に出すの4つが基本です。それぞれメリットとデメリットが異なり、最適な方法は空き家の立地や状態、周辺の需要によって変わります。加えて、更地化や放置による税負担の増加（最大6倍）といった注意点にも気を配る必要があります。

結論として、空き家活用の成否は「物件に合った方法を、根拠のある分析で選べるか」で決まります。所有者だけで判断するのは難しいため、専門家と二人三脚で進めるのが安心です。

「何から始めればいいか分からない」「リフォーム費用が心配で踏み出せない」という方は、アキサポにご相談ください。アキサポは、現地調査と分析にもとづく活用プランの提案から、費用負担なしのリノベーション、入居者募集までを一貫してサポート。借り手がつかない場合も契約どおりの費用をお支払いするため、空室リスクを抑えて活用を始められます。相談は無料です。