「相続した実家を売りたいけれど、何から手をつければいいのかわからない」「古い空き家だから、そもそも売れるのか不安……」と悩んでいませんか？

使わなくなった住宅をそのまま放置していると、毎年の固定資産税の負担だけでなく、管理の手間や老朽化による特定空き家への指定リスクなど、多くのデメリットが生じます。焦って安値で手放したり、放置して損をしたりしないためには、正しい知識を持つことが大切です。

この記事では、空き家を売りたい方に向けて、売却方法の種類や「売れない」と言われる原因、そして早期売却を叶えるための新しい選択肢を分かりやすく解説します。

空き家を売りたい時の売却方法｜「仲介」と「買取」の違い

空き家の売却方法は、買主を一般市場から探す「仲介」と、不動産会社が直接買い取る「買取」の2種類です。高値売却を目指すなら仲介、早期現金化や現状引き渡しを優先するなら買取を選択します。

比較項目	仲介（一般売却）	買取（業者売却）
売却価格	相場並み（高値を狙える）	相場の7〜8割程度
売却期間	数ヶ月〜1年以上	最短数日〜数週間
物件の状態	修繕や清掃が必要な場合あり	現状のまま売却可能
契約不適合責任	負う必要がある（原則）	免除されるケースが多い
仲介手数料	必要（売却価格の3%+6万円+税等）	不要
おすすめの人	時間をかけても高く売りたい人	早期現金化や手間を減らしたい人

仲介で売る（市場流通）

仲介とは、不動産会社に広告宣伝や買主との交渉を依頼し、一般の個人ユーザーに購入してもらう方法です。この方法の最大の魅力は、市場の相場に近い価格での売却を目指せるところ。特に人気のあるエリアや、建物の状態が良好な物件であれば、複数の検討者が現れることで、結果として手元に残る金額を最大化できる可能性が高まります。少しでも高く売りたいという希望がある場合には、まず検討すべき手法といえるでしょう。

しかし一方で、空き家特有のデメリットにも注意が必要です。

一般の買主を探すため、売却までに数ヶ月から1年以上かかることも珍しくなく、その間も固定資産税の支払いや庭木の剪定といった管理の手間・コストがつきまといます。また、築古の空き家の場合は、購入後の雨漏りや設備の故障に対して売主が責任を負う「契約不適合責任」を問われるリスクがあり、売却後のトラブルを避けるための事前の準備や補修が必要になるケースも少なくありません。

買取で売る（直接売却）

買取とは、不動産会社が自ら買主となり、あなたの空き家を直接買い取る方法を指します。この手法の何よりの強みは、圧倒的なスピード感と手離れの良さ。買主を探すプロセスを省略できるため、最短数日から数週間で売買を完結させることが可能で、「相続の手続き期限が迫っている」「遠方の空き家をすぐにでも手放したい」といった焦りや困りごとを抱えている方には非常に心強い選択肢となります。

さらに、売主にとって大きな安心材料となるのが、物件を「現状のまま」引き渡せるところ。室内に残置物がある状態や、老朽化が進んでボロボロになった築古住宅であっても、不動産会社がリフォームや解体を前提に買い取るため、売主側で多額の費用をかけてクリーニングや修繕を行う必要がありません。

ただし、不動産会社が再販に向けたコストやリスクをあらかじめ差し引くため、最終的な売却価格は仲介に比べて2割から3割ほど低くなる傾向があります。価格よりも「確実性と手間の省略」を優先したい方におすすめの方法です。

「空き家を売りたいのに売れない」主な理由と対策

空き家が売れない主な理由は、立地の需要不足、建物の老朽化、価格設定の高さ、再建築不可といった条件です。対策としては、相場に合わせた価格の見直し、必要なリフォームや解体（更地化）、買取の活用が有効です。売れない状態を放置すると維持費や税負担が続くため、早めに手を打つことが大切です。

ただし、これらは決して「絶対に売れない」というわけではありません。多くの場合、物件そのものに問題があるのではなく、「ターゲット設定」や「売り方」が市場のニーズと合っていないだけというケースも多いのです。

空き家売却にかかる費用と税金の基礎知識

空き家の売却には、売却価格のほかに費用と税金がかかります。主なものは、仲介手数料、印紙税、登記費用（抵当権抹消など）、そして売却益が出た場合の譲渡所得税です。ただし、一定の要件を満たせば「空き家の3,000万円特別控除」で税負担を大きく抑えられる場合があります。

まず、主な諸費用として挙げられるのが以下の項目です。

• 仲介手数料： 仲介で売却した場合に不動産会社へ支払う成功報酬（上限は「売却価格の3%＋6万円＋消費税」が一般的）
• 印紙税： 売買契約書に貼付する印紙代
• 登記費用： 抵当権抹消（1件1,000円の登録免許税＋司法書士報酬）や相続登記の費用。※2024年4月の義務化により、正当な理由なく相続登記を怠ると10万円以下の過料の対象となるため注意が必要
• 譲渡所得税： 売却して利益（譲渡益）が出た場合に課される税金

特に注目したいのが、相続した空き家に使える税制優遇措置「空き家の発生を抑制するための特例（3,000万円特別控除）」です。昭和56年5月31日以前に建築された旧耐震基準の戸建てを相続し、耐震改修または解体後に売却代金1億円以下（※相続日から3年を経過する日の属する年の12月31日までの売却）などの要件を満たす場合、譲渡所得から最大3,000万円が控除されます。

もし、ご自身で「解体してから売るべきか、現状のまま売るべきか」を迷っているなら、こうした税金の控除額を含めたシミュレーションが不可欠。買取の場合は仲介手数料がかからないといったメリットもあるため、諸費用を含めたトータルバランスで売却方法を検討することが、最終的な「手残り」を増やすポイントとなります。

まずは相場を知ることが第一歩

空き家の売却では、まず相場を把握することが第一歩です。相場を知らないまま売り出すと、高すぎて売れ残ったり、安すぎて損をしたりします。近隣の成約事例や不動産ポータルの売り出し価格、複数社の査定、路線価などを参考に、適正な価格帯をつかんでから売却を進めましょう。

特に空き家の場合、土地の価格は安定していても、建物の評価が不動産会社によって大きく分かれる傾向があります。また、仲介で一般の方に売る場合の価格と、業者が直接買い取る場合の価格では、その性質が根本的に異なります。仲介ならいくら、買取ならいくらというように、それぞれの売却方法における「相場の差」を事前に把握しておくことが、売却後の後悔を防ぐための重要なステップとなります。

さらに、あらかじめ相場を把握していれば、強引な営業を受けた際にも「自分の調べた相場感と違う」と冷静に対応できるようになります。まずは複数の視点から自分の空き家の価値を確認し、無理のない売却計画を立てることから始めましょう。

売却方法別の価格を確認できる『空き家のコタエ』

空き家の売却方法に迷う場合は、無料査定ツール『空き家のコタエ』の活用が便利です。AI自動査定により「仲介」「三為取引」「業者買取」の3つの想定価格を同時に確認できるため、手残り額や売却スピードを比較した上で最適な選択肢を判断できます。

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早く・確実に売りたいなら『アキサポ空き家買取サービス』

管理負担から早期売却を希望する場合は『アキサポの空き家買取サービス』が有効です。築古物件や訳あり物件でも、独自の再生ノウハウにより現状のまま（残置物撤去やリフォーム不要）で直接買取が可能です。

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まとめ

空き家売却を成功させるには、仲介と買取の違いを理解し、自分の希望（価格優先かスピード優先か）に合った方法を選ぶことが重要です。放置すれば固定資産税や維持管理の負担が増え続けるため、まずは客観的な相場価格を把握しましょう。

「築古で売れるか不安」「遠方の実家を早く手放したい」とお悩みなら、現状のまま直接買取が可能なアキサポへの無料相談がおすすめです。まずは無料査定であなたの空き家の価値を確認してみてください。

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