別荘サブスクとは？空き家を活用して運営する方法・費用・注意点

別荘サブスクは、月額料金などを支払うことで、各地の拠点を利用できるサービスです。利用者にとっては別荘を所有せずに二拠点生活を試しやすく、空き家の所有者にとっては、使っていない建物を多拠点居住の拠点として活用できる可能性があります。

ただし、空き家を買えば、そのままサブスク物件として貸し出せるわけではありません。サービスごとに物件の選定条件や契約方式が異なり、運営方法によっては、旅館業法に基づく許可や、住宅宿泊事業法（民泊新法）に基づく届出が必要です。 本記事では、地方の空き家を別荘サブスクへ活用するメリット、費用、始め方、失敗を防ぐための確認点を解説します。

別荘サブスクが広がる背景｜定額利用と多拠点生活

従来の別荘は一棟を所有する形が中心でしたが、現在は定額制や共同利用など、所有せずに複数拠点を利用する選択肢もあります。

その背景には、働く場所の選択肢が増えたことと、一つの物件を所有する以外の方法で地方滞在を楽しみたい人が増えたことがあります。まずは、利用者が別荘サブスクに何を求めているのかを見ていきましょう。

リモートワークの完全定着とデジタルノマドの増加

まず挙げられるのが、リモートワークやノマドといった、場所にとらわれない働き方の普及です。特に大きいのは、リモートワークを取り入れる企業が増えたことで、自宅以外の場所に滞在しながら働く選択肢が広がりました。週末だけを過ごす従来の別荘とは異なり、数日から数週間滞在し、仕事と休暇を組み合わせる使い方も考えられます。

こうした利用者が重視するのは、観光地への近さだけではありません。安定したWi-Fi、仕事ができる机、連泊しやすいキッチンや洗濯設備、食料品を買える場所までの距離など、「滞在中に生活できる環境」が選ばれる条件になります。

「所有」から「共有・定額利用」へのシフト

今の現役世代は「必要な時に、必要な分だけ利用する」サブスクリプションサービスの利用が一般化しています。住宅についても「月額定額で全国のさまざまな拠点を気分に合わせて巡りたい」という需要から、別荘サブスクサービスの会員数は右肩上がりに成長を続けています。

特に別荘は、固定資産税や修繕、草刈り、清掃などの負担が続く点が大きなポイントです。年に数回しか使わない人にとっては、一棟を所有するより、必要なときに複数の拠点を利用できるサブスクのほうがコスパが良いといえるでしょう。

空き家を別荘サブスクで運営するメリットと成立条件

日本全国で増え続ける「空き家」は、見方を変えれば「格安で手に入るビジネス資産」とも言えます。

そして、これらの空き家を別荘サブスク物件として活用できれば、所有しながら維持費を補い、建物を使い続けてもらえる可能性があります。ここでは代表的な3つのメリットを見ていきましょう。

メリット1：利用収入を維持費の一部に充てられる可能性がある

通常の賃貸経営（アパート一括貸しなど）では、当然ながらオーナー自身がその部屋に泊まることはできません。しかし、別荘サブスクを活用すれば、自分が利用しない期間に「別荘に働いてもらう」ことができます。

これにより、固定資産税や火災保険料、光熱費などの一部をまかなえれば、別荘を使い続ける負担を抑えられますし、余暇とビジネスという一石二鳥の役割を果たしてくれる物件になってくれるでしょう。

メリット2：空き家問題の解決に貢献する「地域活性化ビジネス」

ただの投資家としてではなく「地域の課題解決に貢献するプレイヤー」になれるのも大きな魅力です。

放置された空き家は景観を損ね、防犯上のリスクにもなりますが、それをリノベーションして息を吹き込めば、全国から感度の高い宿泊者が訪れる拠点へと生まれ変わります。ゲストが地元の飲食店やスーパー、温泉などを利用することで、地域経済にもダイレクトに貢献でき、自治体や近隣住民からも非常に喜ばれるビジネスになります。

メリット3：自治体の補助金を活用できる場合がある

自治体によっては、空き家の取得・改修、耐震化、創業を支援する制度があります。ただし、居住・定住が要件で、宿泊や営利利用を対象外とする制度もあります。対象用途、申請期限、交付決定前の契約・着工制限を自治体へ確認しましょう。

主な補助金には以下のようなものがあります。

• 空き家バンク関連の補助：登録物件の取得・改修等を支援する自治体がある。対象者、対象用途、補助率、上限額は自治体ごとに確認
• リノベーション・改修補助金： 耐震補強や間取り変更、水回りの工事費用の1/2〜2/3を補助（上限100万〜300万円を超えるケースも）
• 地域活性化・起業支援金： その場所で新ビジネス（民泊やコミュニティスペース）を立ち上げる場合、さらに上乗せされる支援金

※補助金の対象用途や交付条件は自治体ごとに異なります。検討の際は各自治体の要綱や中小企業庁「事業再構築補助金」等の最新公募要領をご確認ください。

どれくらい稼げる？別荘サブスク運営の収益と初期費用

別荘サブスクの収支は、プラットフォームから定額の賃料を受け取る方式か、利用実績に応じて収入が変わる方式かによって大きく異なります。物件価格の安さだけでなく、改修費と毎月の運営費を含めて試算しましょう。

別荘サブスク運営の収益シミュレーション

別荘サブスクを始めるには、まずサービスのプラットフォームに物件を登録する必要があります。登録後の収益の受け取り方は、プラットフォームから毎月定額を受け取れる「固定賃料型」か、稼働日数や利用人数に応じて配分される「成果報酬型」に分かれます。

固定賃料型は毎月の収入を見通しやすい一方、契約期間や修繕負担、所有者の利用制限を確認する必要があります。成果連動型は稼働率が上がれば収入も増えますが、季節や天候、競合施設の影響を受けやすくなります。

以下は、1棟1泊1万5,000円、月12日稼働する成果連動型を想定した試算例です。実際の契約や費用ではなく、収支の見方をつかむためのモデルとして確認してください。

項目	月額の試算	計算・想定
宿泊売上	18万円	1万5,000円×12日
プラットフォーム等の手数料	▲2万7,000円	売上の15％と仮定
光熱費・通信費	▲3万円	利用状況により変動
清掃・リネン費	▲3万6,000円	月6組、1組6,000円と仮定
消耗品・修繕の積立	▲1万5,000円	備品交換や小修繕に備える
差引額	7万2,000円	税金・保険・ローン返済前

この条件が1年間続けば差引額は約86万円ですが、実際はここから固定資産税、火災保険料、大規模修繕、ローン返済、所得に対する税金などが差し引かれます。また、つねにこの稼働率を維持できるとは限らないため、稼働率が下がった場合や、繁忙期以外の単価が下がった場合も試算し、赤字に耐えられる資金を残しておく必要があります。

初期投資に必要な購入費や改修費などの目安

初期費用には、物件価格に加えて、仲介手数料や登記費用などの取得費、建物調査、改修、家具・家電、許認可に必要な設備工事などが含まれます。主な費用には以下のような項目があります。

費用項目	目安	主な内容・注意点
物件購入費	100万～1,000万円以上	地方の中古戸建てを想定。都市部や観光地、土地の広い物件はさらに高くなる
購入諸費用	物件価格の6～10％程度	仲介手数料、登記費用、不動産取得税、印紙税、ローン関連費用など
建物調査費	5万～15万円程度	ホームインスペクション、床下・小屋裏調査など。耐震診断は別途必要になる場合がある
残置物処分・清掃費	20万～100万円程度	家具や家電、生活用品の量、搬出経路によって変動する
修繕・リノベーション費	300万～1,500万円以上	内装、水回り、屋根・外壁、断熱、配管、耐震補強など。工事範囲によって大きく変動する
許認可・消防設備などへの対応費	30万～200万円以上	火災報知器、誘導灯、避難設備、用途に合わせた設備工事など
家具・家電・寝具・備品	50万～150万円程度	ベッド、エアコン、冷蔵庫、調理器具、Wi-Fi機器、リネン類など
追加工事に備える予備費	工事費の10～20％程度	解体後に判明する腐朽、シロアリ、配管の劣化などに備える

ここで気を付けたいのが、安い空き家が必ずしも割安ではないということです。元の状態が悪いと、屋根、床下、配管、浄化槽などの修繕が重なり、改修費が購入費を大きく上回ることもあるのです。

内装や設備が比較的良好なら数百万円程度の改修で済むこともありますが、耐震補強や屋根・外壁、水回りの全面更新まで行えば1,000万円を超えるケースもありますし、家具や家電、寝具などにこだわりだすと、さらに100万円以上かかる可能性があります。

あとから費用が膨らまないように、購入前にホームインスペクションを行い、運営基準を踏まえた概算見積もりを取っておきましょう。 

運営にかかるランニングコスト

運営開始後は、利用がなくても固定資産税や保険料、通信費、最低限の電気料金などが発生します。また、利用に応じて増える清掃費用やリネン代、消耗品費、建物を健全に維持するための草刈り費用や除雪費用なども見込まなければなりません。

主なランニングコストには以下のような項目があります。

費用項目	目安	発生の仕方・注意点
固定資産税	課税標準額×最大1.4％	物件の所在地や評価額によって異なる
都市計画税	課税標準額×最大0.3％	物件の所在地や評価額によって異なる
火災保険・地震保険	年間3万～15万円程度	建物の構造、所在地、補償内容、宿泊利用の有無によって変動する
電気・ガス・水道	月額2万～8万円程度	利用がなくても基本料金が発生する。冷暖房を多く使う季節は高くなりやすい
インターネット・通信費	月額4,000～7,000円程度	Wi-Fiのほか、スマートロックや防犯カメラの通信費がかかる場合もある
清掃費	1回8,000～2万円程度	建物の広さ、浴室・トイレの数、清掃会社までの距離によって変動する
リネン・クリーニング代	1人1回1,000～3,000円程度	シーツ、タオル、寝具カバーなど。利用人数が多いほど増える
消耗品費	月額5,000～2万円程度	トイレットペーパー、洗剤、アメニティ、調味料、ごみ袋など
予約サイト・決済手数料	売上の3～15％程度	利用する予約サイトや料金プランによって異なる
運営・管理委託費	売上の15～30％程度	予約対応、問い合わせ、緊急対応、清掃手配などを委託する場合に発生する
草刈り・除雪・害虫対策	年間5万～30万円以上	敷地面積や地域によって差が大きい。積雪地域や庭の広い物件は高くなりやすい
修繕・設備交換の積立	年間10万～30万円程度	給湯器、エアコン、家電、鍵、水漏れなどの故障に備える。屋根や外壁の大規模修繕は別途必要

空き家を別荘サブスクに活用するための6ステップ

ここからは、実際に別荘サブスクを始めるまでの実践的なロードマップを解説します。

空き家を買ってから提携先を探すと、サービスの基準や法規制に合わず、想定した運営ができないおそれがあります。まず運営方式を決め、物件を取得する前に事業として成立するかを確認しましょう。

ステップ1：ターゲットエリアの選定とリサーチ

まずは「どこに物件を持つか」を決めます。なるべく利用者の目的が具体的にイメージできるのが理想で、サーフィンや釣り目的の「海が近い物件」や、登山やスキー目的の「山が近い物件」、王道の「温泉街が近い物件」など、付加価値となる地域資源があるエリアがおすすめです。

このとき、主要都市からの移動時間、スーパーや飲食店までの距離、通信環境、季節ごとの需要なども確認しましょう。

また、所有者自身が通って管理するなら、無理なく往復できる距離かも重要です。周辺の宿泊施設の料金と稼働状況を調べ、平日に誰が利用するのかまで想定しましょう。

ステップ2：空き家バンクや専門サービスでの物件探し

エリアが決まったら物件を探します。物件を見つけられる場所としては、地域の自治体が運営する「空き家バンク」や、空き家専門の流通ポータルサイトや、空き家活用サービスなどが挙げられます。空き家物件は地域性が高いので、これらのサービスは併用するのが鉄則です。

候補物件が見つかったら、建物の状態や法律上の制限、ハザードマップによる災害リスクを調べましょう。 確認しておきたい事項は以下のとおりです。

確認分野	主な確認事項
建物の状態	雨漏り、基礎や外壁のひび割れ、床の傾き、シロアリ、柱・梁の腐朽、屋根、給排水管、電気設備、浄化槽などに問題がないか
所有権・境界	登記上の所有者と売主が一致しているか、相続登記が済んでいるか、共有者や抵当権がないか、境界や越境が明確になっているか
接道・再建築	建築基準法上の道路に接しているか、再建築できるか、セットバックが必要か、工事車両が進入できる道幅があるか
建築・用途の制限	用途地域、増改築履歴、未登記部分、違法建築の有無、用途変更や大規模な改修に必要な手続き、希望する運営に必要な許認可を確認する
災害リスク	洪水、土砂災害、津波、高潮、地震、雪害などのリスク、避難場所・避難経路、擁壁や斜面の状態を確認する
インフラ・アクセス	上下水道、井戸、浄化槽、ガス、電気容量、携帯電話・インターネット環境、駐車場、除雪状況、生活施設までの距離を確認する
購入後にかかる費用	残置物処分、修繕・リノベーション、消防設備、家具・家電、税金、保険、維持管理まで含めた総額を試算する
運営条件・地域性	宿泊・賃貸需要、繁忙期と閑散期、近隣への騒音・ごみの影響、清掃や緊急対応を依頼できる事業者がいるかを確認する

ステップ3：計画立案と許認可・改修・補助金の事前相談

物件を購入、または賃貸契約（長期）を結んだら、リノベーションの設計に入ります。ここで重要なのは、必ず解体や工事を始める前に、自治体に許認可や補助金などの相談をしておくことです。工事開始後に許認可や補助金で問題が発生すると、事業が頓挫してしまう恐れがあります。

宿泊料を受けて反復継続して人を宿泊させる場合は、旅館業の許可、住宅宿泊事業の届出、特区民泊の認定など、運営方式に応じた手続きが必要です。住宅宿泊事業（民泊）を選ぶ場合、住宅宿泊事業法第2条第3項に基づき、年間営業日数は180日（年間宿泊日数）が上限と定められています。また、自治体の条例（住宅宿泊事業法第18条に基づく制限）によって営業できる地域や期間がさらに制限されている場合や、オーナーが同居しない「家主不在型」では、同法第22条に基づき国土交通大臣の登録を受けた住宅宿泊管理業者へ管理を委託する法律上の義務があるため注意しましょう。（出典：国土交通省「住宅宿泊事業法ポータルサイト minpaku」）

さらに物件によっては用途変更や消防設備、避難経路などの確認も必要になる場合があり、この場合、保健所や消防署、建築担当課などとの調整も必要になります。さまざまな分野の法令が関連してくることなので、関係各所との協議は怠らないようにしてください。

ステップ4：サブスクプラットフォームへの登録・提携

物件の完成目処が立ったら、多拠点居住サブスクサービスや、別荘シェアリングサービスに物件の登録申請（エントリー）を行います。サービスごとに「間取りは4LDK以上」「最寄り駅からバスで15分以内」などの審査基準があるため、工事を始める前に募集要項を確認しておきましょう。

ステップ5：管理体制（家守・清掃）の構築

遠隔地からの運営で最も重要になるのが、現地の管理体制です。サブスクプラットフォームによっては、現地管理や会員の出迎え、清掃などを担当する「家守（やもり）」と呼ばれる管理人をマッチングしてくれたり、地域の清掃業者を紹介してくれたりするシステムがあります。

このとき、プラットフォーム、住宅宿泊管理業者、地域の清掃会社などの役割を確認し、管理体制を明確にしておきましょう。夜間や休日の連絡先と費用も確認して置く必要があります。

ステップ6：運営スタートとコミュニティ作り

運営の準備ができたら、いよいよ運営のスタートです。プラットフォームに魅力的な写真と紹介文を掲載し、ゲストを迎え入れましょう。

大切なのは、訪れたゲストに満足してもらってリピーター化することです。快適な環境はもちろんですが「おすすめの地元の飲食店マップ」を置いておいたり、メッセージボードを設置してゲスト同士・オーナーとの交流を促したりなど、ファンになってもらうための施策を行ってみましょう。

運営後は、稼働率、収支、維持管理状況、苦情の内容を定期的に確認し、管理体制や料金設定を見直しましょう。利用者の反応を見て、写真や紹介文、ワークスペース、連泊向け備品なども改善していきましょう。もし赤字が続く場合には、賃貸や売却へ切り替えられるか、出口戦略の見直しも必要になるかもしれません。

失敗しないために押さえておくべきリスクと対策

別荘サブスクは、空き家を所有するだけで収入が得られる仕組みではありません。特に、改修費、稼働率、近隣対応の見込みが甘いと、運営開始後に資金や管理の負担が大きくなります。

ここでは代表的な3つのリスクとその対策を紹介します。

リスク	起こり得る問題	主な対策
リスク1：想定よりリノベーション費用がかさむ	床下や小屋裏、配管など、内見では見えない部分の劣化が工事後に判明する	購入前に専門家へ調査を依頼し、必要な工事の見積もりと予備費を確保する
リスク2：利用率（稼働率）が上がらない	立地や写真、設備が利用者の需要に合わず、予約が伸びない	需要が見込めるエリアを選び、写真やインテリア、物件紹介ページを改善する
リスク3：近隣住民や利用者とのトラブル	騒音、ごみ出し、駐車などをめぐって苦情が発生する	開業前に近隣へ説明し、利用者への禁止事項と緊急時の連絡先を明確にする

リスク1：想定よりリノベーション費用がかさむ

100万円で買った家だから、総額300万円で収まるだろうと思っていたものの、床下を開けたらシロアリの被害が酷かった…。リノベーション費用を甘く見積もっていると、このような失敗をしがちです。

築古の空き家では、内見で見えない床下や小屋裏、配管の劣化が後から見つかることがあります。そのため、購入前に建築士やホームインスペクターへ調査を依頼し、運営に必要な工事まで含めて見積もりましょう。

さらに見積額とは別に予備費を確保し、修繕後の総額で採算が合わない物件は見送る判断も必要です。

※住宅宿泊事業法（民泊新法）や旅館業法、建築基準法に基づく設備改修が必要になる場合があります（出典：国土交通省「住宅宿泊事業法ポータルサイト」）。

リスク2：利用率（稼働率）が上がらない

せっかくオープンしても、立地が悪すぎたり、写真が魅力的でなかったりすると、どうしても稼働率が伸びにくくなってしまいます。

対策としては、まず自分だけで場所選びをしないことです。すでに需要が明確になっている、別荘サブスクサービスの「強化エリア」や、人気の観光・保養エリアの周辺などを狙いましょう。

また、インテリアや写真撮影はプロの手を借りるか、プラットフォーム側のサポートを活用して、物件紹介ページでのワクワク感を高めるよう工夫しましょう。

リスク3：近隣住民や利用者とのトラブル

住宅地や集落で不特定の利用者を受け入れる場合は、騒音、ごみ出し、駐車などをめぐって近隣住民とのトラブルが起こることがあります。

開業前には近隣へ運営内容と連絡先を伝え、利用者には禁止事項を予約時と室内の両方で案内しましょう。もし防犯カメラを設置する場合は、道路や隣家を過度に映さないようプライバシーにも配慮してください。

別荘サブスク運営を相談できるサービス3選

ここまでの説明で、別荘サブスクを始めるまでには多くの準備が必要なことが分かったと思います。物件調査、改修、許認可、管理をすべて自分で進めるのが難しい場合は、専門サービスへの相談も選択肢になります。

ここでは、初心者でも知識ゼロから相談できる3つの注目サービスを紹介します。

サービス	主な仕組み	向いている人
アキサポ	所有者から空き家を借り受け、活用プランの設計、リノベーション、利用者募集などを行う	所有する空き家の改修や活用、利用者募集をまとめて相談したい人
ADDress（アドレス）	所有する戸建てや空き部屋を、多拠点生活サービスの拠点として登録する	自分の物件を提供し、家守や運営にも関わりたい人
AKIYAto（アキヤト）	再生された空き家の宿泊プランを購入し、対象施設やほかの施設を利用する	自分で物件を所有・運営せず、再生された空き家を利用したい人

アキサポ

アキサポは、所有者から空き家を借り受け、周辺調査と活用プランの設計、リノベーション、利用者募集まで行う空き家活用サービスです。物件探しから事業計画の立案、リノベーションプランの提案、改修工事、維持管理まで、ワンストップで対応できるため、手間を大幅に省くことができます。

さらに改修費は基本的にアキサポが負担するため、初期費用の負担を大幅に抑えられます。

これまでに数多くの空き家を収益化した実績があり、ホームページではビフォーアフターの様子も確認できます。気になった方はぜひチェックしてみてください。

アキサポの実績を見てみる

ADDress（アドレス）

ADDressは、会員が全国各地の住まいを利用できる多拠点生活サービスです。所有者は、空き家や戸建てを一棟単位で貸し出すほか、自宅やシェアハウスの空き部屋を一室から登録できます。賃貸物件でも、大家から転貸の許可を得られれば登録を申請できます。

登録にあたっては、物件情報をエントリーフォームから提出し、立地や部屋の状態、設備、運営体制などの審査を受ける必要があります。また、各拠点には、予約の承認や会員の受け入れ、清掃、備品管理、地域情報の発信などを担う「家守」が必要です。基本的には所有者が家守を務めますが、対応が難しい場合の運営方法は個別に確認する必要があります。

改修費・家具家電の負担、清掃や管理の分担も物件によって変わるため、購入やリフォームを決める前に相談しておきましょう。

AKIYATto（アキヤト）

AKIYAtoは、再生した空き家を一棟貸しの宿泊施設として運営し、その宿を利用できる「空き家再生オーナーシップ」を展開しています。利用者が自分で空き家を取得・改修するのではなく、AKIYAtoが再生・管理する施設の宿泊プランを購入する仕組みになっています。

契約した施設だけでなく、ほかのAKIYAto施設にも宿泊できるのが大きな特徴で、未利用の宿泊分は、条件に応じてほかのオーナーや一般の人に販売したり、家族や友人へ譲ったりすることも可能です。

物件探しからリノベーション、宿泊施設の管理まで任せられるため、自分で別荘を所有・運営する負担を抑えながら、空き家を再生した宿を利用したい人に向いています。

まとめ｜空き家を活用して新しい暮らしの拠点をつくろう

都市部に生活の基盤を残しながら、地方の空き家を第二の拠点として持ち、使わない期間は貸し出す。別荘サブスクなら、自分の居場所を確保しつつ、収益化や地域とのつながりも生み出せます。

ただし、実現できる運営方法は、物件の立地や状態、改修費、地域の需要によって異なります。所有している空き家を活用したい方や、これから物件を購入したい方は、活用プランの提案からリノベーション、利用者の募集、運営まで相談できる「アキサポ」へお問い合わせください。空き家の可能性を整理し、自分に合った活用方法を見つけるところから始めてみましょう。

アキサポに空き家活用を相談してみる

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