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2021.03.08

空き家でしくじった!失敗事例から空き家活用成功のポイントを知る

空き家問題が世間に広く浸透するようになった影響で、「空き家=マイナスの資産」というイメージを持つ方もいるかもしれません。

もちろん放置した空き家はさまざまなトラブルやリスクの原因となりますが、活用の仕方次第では収益を生み出すプラスの資産となるのも事実です。

実際に多くの空き家所有者が空き家活用に取り組んでいますが、今後活用していこうと考えている方にとってやはり気になるのは「空き家関連の失敗」でしょう。

失敗例や原因を知ることでリスクマネジメントにつながりますから、やはり成功の秘訣を知るうえでも失敗に関する知識を備えておくのに越したことはありません。

今回は空き家関連の失敗例を紹介しながら、失敗の原因や空き家活用のポイントについて、分かりやすく解説しました

空き家活用の失敗事例

空き家活用 失敗事例

近年とりわけ人気を集めている空き家活用ですが、当然成功ばかりではなく、失敗した人が多く存在するのも事実です。

ここでは、「空き家活用の失敗事例」をいくつか紹介しながら、空き家活用のリアルな姿に迫っていきましょう。

空き家活用の失敗事例①:リノベーション編

空き家を賃貸物件として貸し出すためにリノベーションを実施したところ、想定以上にリノベーション費用がかさんでしまい、収支のバランスが崩れた失敗事例です。

空き家活用を行う際には、建物や設備の修繕、またより魅力的な物件に仕上げる目的でリノベーションが必要となるケースは多々あります。

しかしながら、あれもこれもとリノベーションに手を付けると当然費用はかさみますし、また業者選びに失敗してリノベーション費用が高額になってしまうケースも珍しくありません。

ほかにも、十分な収支計画を立てずにリノベーションを実施した結果、活用後になかなか収益を得られないこともあります。

空き家のリノベーションでは費用が1千万円を超える場合もありますが、やはり初期投資が高額になればなるほど、空き家活用のハードルが上がってしまうのは事実です。

空き家活用の失敗事例②:シェアハウス編

空き家活用の中でも、シェアハウスは人気の高い選択肢のひとつですが失敗例も少なくありません。

失敗の要因として特に多いのは「入居者同士のトラブル」と「設備の不具合」

そもそもシェアハウスは、ひとつ屋根の下で他人同士が生活するため、入居者同士のトラブルが起こりやすい環境です。

もちろんトラブルが発生しても解決に至れば問題ありませんが、場合によってはトラブルが原因となり入居者が退去してしまい、空室による損失へつながるため、管理者側で必要に応じて仲裁や相談に乗る場合もあります。

また、通常の賃貸物件と違い、シェアハウスでは共有部分や設備の利用頻度が多くなる影響で故障や不具合が発生しやすくなり、その都度費用が発生する点も無視できません。

こうしたトラブルに対処する手間、時間、費用などを考慮せずにシェアハウスとして貸し出した結果、失敗してしまうというケースはよくある話です。

空き家活用の失敗事例③:補助金・助成金編

国や自治体では、空き家対策への支援措置として助成金・補助金制度を設けています。

空き家の除却(解体など)、改修(リフォームや改修工事)、取得と、補助金・助成金は段階別に分けてさまざまなものが用意されており、国から各自治体を通して自治体管轄内の補助金対象事業者に交付される仕組みとなっています。

しかし、これらの補助金・助成金の支援内容や金額は自治体によって千差万別であるため、空き家によってもらえる助成金は異なります。

そのため、「補助金・助成金をあてにしていたが、依頼した事業者が補助金対象外の業者だった」「もらえると思っていた助成金がもらえなかった」という失敗も珍しくありません。

補助金・助成金を活用して空き家活用を進めたいのであれば、事前に各地方自治体のサイトや施策などの情報収集を行ったうえで、適した空き家対策を立てることが大切だといえるでしょう。

活用だけじゃない!空き家ではこんな失敗も

空き家 更地

先に「空き家活用の失敗例」をご紹介しましたが、空き家関連の失敗はその他にも多々あります。

更地にして失敗

空き家所有者の中には、空き家管理にかかる手間の軽減、土地活用、再建築などの目的で空き家を解体し、更地にしてしまおうと考える人も少なくありません。

ですが空き家を更地にした結果、さまざまな失敗につながってしまうケースもあります

【更地にしたことによる失敗例】
1.更地にしたことで税金が跳ね上がった
2.解体費用が高額で、ローンが組めなかった
3.解体後の廃棄物処分費や官庁申請費が予想外に高額だった

「1」の税金についてですが、本来空き家を含めた住宅用地には「住宅用地の軽減措置特例」が適用されることとなっており、固定資産税は最大で1/6まで、都市計画税は1/3まで減額される仕組みとなっています。

住宅用地の特例

ところが更地は「住宅用地」ではなく「非住宅用地」に該当するため、空き家を解体にして更地にすると特例措置の適用対象外となってしまい、固定資産税が最大で6倍、都市計画税が最大で3倍にまで跳ね上がってしまう可能性があるのです。

また、解体工事はローンが組めないことが多いだけでなく、解体費用自体についても、業者によっては解体後の産業廃棄物の処分費・官庁申請費などを見積書に含めていない場合もあるため、費用面での負担が大きくなってしまいます。

もちろん更地のメリットも存在するとはいえ、こうした落とし穴があるのも事実ですから、更地のメリット・デメリットは予めきちんと把握しておくことが大切です。

空き家を放置して失敗

空き家を所有しているものの使い道が定まっておらず、手付かずの状態で放置した結果失敗したパターンです。

【空き家が抱える代表的な問題点・リスク】
・景観の悪化…草木が荒れ放題になり、景観を損ねる
・悪臭や環境汚染…不衛生な環境のため悪臭や汚染を引き起こす
・災害発生の原因となる…家屋の損壊などにより災害を引き起こす
・犯罪行為に用いられる…不法侵入や放火、窃盗など多種多様な犯罪の温床となる

これらは放置された空き家で起こり得る問題・リスクであり、実際に事が起こってしまうと、場合によっては損害賠償請求に発展するなど所有者のダメージは計り知れません。

また、空き家対策の一環として2015年に施行された「空家等対策の推進に関する特別措置法(以下、「空き家対策特別措置法」)」絡みの失敗も近年では増えています。

特定空家等

参照:https://www.stat.go.jp/data/jyutaku/2018/tyousake.html

この空き家対策特別措置法の中では、問題のある空き家を「特定空家」に指定し、勧告・命令・強制執行などを行えるものとしており、以下の条件に当てはまる空き家は特定空家に指定されることとなります。

・そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
・そのまま放置すれば著しく衛生上有害となるおそれのある状態
・適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態
・その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態

特定空家に指定されると、前述の勧告・命令・強制執行などの対象となるだけでなく、「住宅用地の特例措置」が外れることとなり、固定資産税が最大で6倍にまで跳ね上がるため、金銭的なダメージも被る結果となります

空き家対策特別措置法の措置状況

参照:https://www.stat.go.jp/data/jyutaku/2018/tyousake.html

上記の表が示すとおり、空き家対策特別措置法施行後の3年間だけでも、特定空家に対して1万件以上の助言・指導・強制執行が行われている事実からも空き家を放置するのがいかにリスキーであるかが分かるでしょう。

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空き家活用で失敗する原因とは

空き家活用 失敗

空き家活用での失敗にはさまざまな種類が存在しますが、失敗の裏には必ず原因があります。

ここでは、「空き家活用で失敗しがちな原因」をジャンル別に紹介しながら、分かりやすく解説していきましょう。

原因①:情報・ノウハウ不足

投資や資産運用の世界では、情報・ノウハウをどれだけ備えているかが結果を大きく左右します。

空き家活用でもこの理屈は同じで、失敗した人の多くは情報・ノウハウ不足のまま活用を進めてしまったのが原因です。

【空き家活用における情報・ノウハウ不足の代表例】
・空き家の活用パターンに関する知識が乏しい
・複数の活用方法を比較して、適切な活用方法を洗い出していない
・物件の特性や利便性など、現状分析を怠る
・マーケティング(自分の所有物件に対するニーズ)不足
・税金や助成金に関する知識不足

これら情報・ノウハウ不足は後になってから気づく場合がほとんどで、「前もって知っていれば…」と後悔する典型的なパターンです。

とはいえ空き家活用に関する正しい情報やノウハウを素人がすべて網羅するのは相当ハードルが高いのも事実ですから、やはり専門家のサポートを受けながら情報・ノウハウを補うのが効率的だといえるでしょう。

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原因②:出費過多

空き家 出費過多

空き家の活用パターンは非常に豊富ですが、どんなパターンを選択しても出費を伴うケースが多くなります。

【空き家活用に関する出費】
・修繕、リノベーション費用
・解体費用
・業者に依頼した際の手数料
・不用品処分料
・税金

そもそも空き家は活用していなくても所持しているだけで税金をはじめとした維持費がかかるものですし、活用するとなれば修繕やリノベーションが必須となるケースがほとんどです。

もちろん費用がかかること自体に問題があるのではなく、予想以上に費用がかかった結果、収支バランスが崩れてしまうところに問題があります

特に、専門家のサポートをつけずに所有者だけでリノベーションや解体などの手続きを進めてしまうと、適正価格の業者を見分けられなかったり、適切なプランニングが立てられなかったりする事態を招く可能性もあるため、金銭面でのデメリットを被りやすくなってしまいます。

空き家活用で失敗しないためのポイント

かめやキッチン 正面

ここまで、空き家活用での失敗例や失敗の原因などについて解説してきましたが、では空き家活用で失敗しないためにはどのような点がポイントとなるのでしょうか?

前述したとおり、失敗原因の多くは「情報・ノウハウ不足」「出費過多」です。

つまり、これら失敗の原因を取り除くために必要なのは「空き家活用に関する正しい情報やノウハウが豊富で、ムダな出費を抑えられる知識力を備えていること」だといえます。

素人がなかなかこれらの条件を満たすのは難しいのが現実ですから、やはり専門家の知恵を借りるのが一番でしょう。

一方「出費過多」の部分については、リノベーションや修繕を行う限りは費用が発生しますので、解決策はあるのか?と感じるかもしれません。

そこでおすすめしたいのが、私たち「アキサポ」の空き家活用サポートです。

アキサポでは、物件の周辺環境や立地条件など現地調査を行ったうえで、リノベーション・活用プランをご提案します。さらに、リノベーション費用全額負担で工事を行い、賃借人・利用者の募集までを行うことが可能です。

空き家活用のネックである「高額なリノベーション費用」の負担をゼロにできますから、初期費用が原因で空き家活用に踏み出せていない人には特におすすめです。

もちろんリノベーションだけでなく、活用の方向性を定めるプランニングから入居者の確保までをトータルサポートしますので、ひとつひとつの物件にマッチした空き家活用を進めやすくなります。

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空き家の失敗まとめ

今回ご紹介したように空き家活用の失敗は多種多様ですが、特に注意したいのは、知識が十分でないにもかかわらず、自分たちだけの判断で進めてしまうことです。

空き家の適した使い道は、物件の立地、建物の構造、周辺環境などによって異なるため、空き家活用を成功に導くためには、やはり適切な知識とノウハウに基づいた現状分析・プランニングが欠かせません。

私たちアキサポでは、これまでさまざまな空き家に関するお悩みに応えながら、実際に多くの空き家活用をお手伝いしてきました。

空き家の使い道にお困りの方、空き家活用に興味のある方はお気軽にお問い合わせください。