空家等活用促進区域とは？仕組み・規制の合理化と所有者への影響

「誰も住まなくなった実家や空き家を、住まいやカフェとしてもう一度活用したい」。そう思いながらも、道路の幅や用途制限といった法律の壁に直面し、放置したままになっていることがあります。

こうした空き家に、新たな活用の道を開く仕組みの一つが「空家等活用促進区域」です。市区町村が地域に合った活用方針を定め、一定の条件のもとで建築に関する規制を見直すことで、空き家を使いやすくする取り組みです。

では、自分の空き家が区域に入ると、どのような使い方ができるのでしょうか。この記事では、制度の基本と活用の可能性、所有者への影響、対象区域や利用条件の調べ方をわかりやすく解説します。

空家等活用促進区域とは？制度ができた背景

空家等活用促進区域とは、市区町村が空き家や跡地の有効活用を重点的に進めるために指定する区域のことです。2023年12月施行の改正空家法（空家等対策の推進に関する特別措置法）に基づき創設されました。指定区域内では、建築基準法の「接道義務」や「用途規制」の緩和特例が適用され、これまで再建築や店舗転用が難しかった空き家を活用できるようになります。

本制度が設けられた背景には、空き家を使いたい人がいても、そのままでは活用できない物件があるという課題があります。家の前の道が狭くて建て替えられない場合や、店を開きたくても住宅地の用途制限に合わない場合など、法律上の条件が壁になるケースを、地域の実情に応じた規制の見直しによって解消していくことが求められていました。

そこで、本制度により市区町村が活用を進めたい地域と方針を定め、所有者への働きかけとともに、地域の実情に応じた規制の合理化を行えるようにしました。これにより、安全性や周辺の住環境を守りながらも、これまで活用を妨げていた条件を見直し、地域に必要な住まいや店舗などへつなげていく仕組みができたのです。

区域は誰が、どのように定める？

空家等活用促進区域は、市区町村が定めます。空き家の分布や利用状況を調査したうえで「商店街に店を呼び戻したい」「住宅地に新たな住人を迎えたい」といった地域の課題やまちづくりの方針を踏まえて、対象となる範囲を決めます。

区域と活用方針は、住民の意見を反映するための手続きや、関係する行政機関との調整を経て、自治体の「空家等対策計画」に盛り込むことで定められます。このとき、建築規制の特例を設けるかどうかも地域の必要性に応じて判断するため、区域ごとに取り組みの内容は異なります。

空家等活用促進区域では、どんな規制が見直される？

空家等活用促進区域では、空き家の建替えや使い道の変更を進めやすくするため、地域の実情に合わせて規制の適用や許可の扱いを見直すことができます。

空家等活用促進区域で認められる「規制の合理化」は、主に次の3点です。

接道規制の合理化：道路の条件で建替えが難しい空き家を使いやすくする

接道規制の合理化とは、建築基準法上の道路に接していない「再建築不可」の敷地でも、安全基準を満たせば建て替え等を特例で認める（建築基準法第43条第2項第2号許可等の基準を自治体ごとに合理化する）仕組みです。

都市計画区域内などでは、建物の敷地が幅4メートル以上の道路に原則2メートル以上接していなければならない「接道義務（建築基準法第43条）」が定められています。 道路の幅員も原則4メートル以上とされており、普段使っている通路でも、法律上の道路に当たらなければ、この接道義務を満たせません。

例えば、練馬区の田柄地区では、建築基準法上の道路に当たらない幅1.8メートル以上4メートル未満の道に、2メートル以上接する敷地などを特例の対象としています。適用には、市区町村が定める「敷地特例適用要件」を満たし、交通や防火などの面で支障がないと認められることが必要です。

具体的な適用要件は主に次の3点です。

• 将来の道路拡幅と通行に関する近隣住民の合意
• 道路境界線までの建物や塀のセットバック（後退）
• 耐火性や耐震性など防災性能の確保

上記を踏まえ、周辺の安全性を担保しながら、これまで再建築不可だった物件の活用を後押しします。

用途規制の合理化：建築物の用途を変えやすくする

用途規制の合理化とは、その地域では通常認められない建物の使い道でも、市区町村が定める条件を満たせば、特例許可を受けて活用できる仕組みです。

通常、建物の使い道は、都市計画で定める「用途地域」によって制限されています。住宅を中心とする地域、商業を中心とする地域などの区分ごとに、建てられる建物の種類や規模が決まっており、空き家を店舗などへ変える際も、この制限に従う必要があります。

用途規制の合理化が適用されると、通常の用途制限では難しい使い道でも、空き家を活用できるようになります。適用には、市区町村が特定行政庁（建築主事を置く自治体長）と協議・同意を得て定めた「用途特例適用要件」を満たし、建築基準法第48条の特例許可を受ける必要があります。

市街化調整区域の用途変更許可：地域の活用方針を踏まえて許可の判断に配慮する

市街化調整区域内の空き家をカフェや宿泊施設へ転用する際、都道府県知事などの開発許可審査において、市区町村の活用方針を尊重し弾力的に配慮する仕組みです。

市街化調整区域では、市街地がむやみに広がることを防ぐため、新たな開発や建築が制限されています。既存の建物も自由に使い道を変えられるわけではなく、住宅を店舗や宿泊施設などへ転用する際には、都市計画法に基づく許可が必要になることがあります。

この仕組みが適用されると、市区町村が定めた活用方針に沿う用途変更について、地域に必要な空き家の活用が進むよう配慮して、許可の判断が行われます。これに先立ち、市区町村は、市街化調整区域を含む促進区域を定める際に、都道府県知事などと活用方針について協議します。

空家等活用促進区域を指定した自治体の取り組み事例

空家等活用促進区域の指定には、歴史的な町並みの維持や住宅地の防災性の向上など、地域ごとの目的があります。ここでは、愛知県犬山市と東京都練馬区・田柄地区を例に、どのような課題に対応し、空き家の活用を進めようとしているのかを紹介します。

愛知県犬山市｜歴史的な町並みを生かした空き家活用

犬山市では、管理が不十分な空き家による歴史的な町並みへの影響や、地域の文化・伝統を支える住民の減少といった課題に対応するため、犬山城下町周辺の約142ヘクタールを空家等活用促進区域に指定しています。なお、土砂災害特別警戒区域は対象から除かれています。

区域内では、空き家の用途変更や建て替えを通じて、店舗・飲食店、ホテル・旅館などとして活用しやすくすることを目指しています。また、住宅としての活用も促し、観光需要への対応と、地域に暮らす住民の確保を進める方針です。

規制の緩和については、接道条件を満たさず建て替えが難しい空き家などを対象に、一定の要件のもとで建て替え等を可能にする仕組みを設けています。

出典：犬山市「犬山市空家等対策計画」

東京都練馬区・田柄地区｜空き家の建て替えによる防災性の向上

練馬区では、建て替えが難しい「不接道宅地」が多いことや、老朽化した木造住宅の密集といった課題に対応するため、田柄一丁目から四丁目の一部、約87.2ヘクタールを空家等活用促進区域に指定しています。

区域内では、敷地特例の適用を中心に、建築基準法上の道路に接していない空き家やその跡地での建て替えを促し、地区の防災性や住環境の改善を進める方針です。所有者への戸別訪問や相談会、専門家団体と連携した相談支援も、活用促進指針に盛り込まれています。

規制の緩和については、不接道の空き家などを対象に、一定の要件を満たせば建て替えができる基準を設けています。例えば、将来の道路拡幅と通行について原則として近隣全員の同意を得ること、建物を耐火建築物等または準耐火建築物等にすること、避難に使える空間を確保することなどが必要です。

出典：練馬区「空家等活用促進区域内の新たな建替え基準について（田柄地区）」

空き家の所有者・活用希望者にはどんな影響がある？

空家等活用促進区域に指定されると、規制の特例や自治体の働きかけによって、空き家の新たな使い道を検討しやすくなります。所有者にとっては使わずにいた家を動かすきっかけに、住まいや店舗を探している人にとっては希望に合う物件を見つける機会につながります。

活用を諦めていた空き家も、貸す・売る・自分で使う選択肢が広がる

「場所はよいけれど、建て替えられない」「店に向いていそうなのに、用途の制限がある」。こうした理由で貸し出しや売却の話が進まなかった空き家も、区域で設けられた特例を利用できれば、新たな使い道が見えてきます。

例えば、店舗への転用が認められれば、その地域で店を開きたい人にも物件を紹介できるようになります。

さらに、所有者自身が長年使っていなかった家で店を開いたり、建て替えて再び暮らしたりする道も考えられるでしょう。空き家を使いたい人にとっても、立地や建物の雰囲気を気に入りながら、希望する使い方ができずに諦めた物件を、もう一度候補に戻せる可能性があります。

自治体から活用の働きかけや事業者の紹介を受けることがある

区域内の空き家を所有していると、市区町村から、地域の方針に沿った活用を持ちかけられることがあります。これは改正空家法第18条に基づき、自治体が区域内の空き家所有者に対し、活用促進指針に沿った適切な活用を「要請」できる規定が新設されたためです。

その際、活用を呼びかけるとともに、貸し出しや売却を進めるための支援が行われる場合もあります。例えば、空き家の活用を支援する法人や民間事業者団体などを紹介し、所有者が具体的な相談へ進めるよう手助けすることが、国のガイドラインで示されています。

「誰かに使ってもらいたいけれど、何から始めればよいか分からない」。そんな所有者にとって、地域で求められている使い道と相談先が分かれば、家を貸す・売るという話も考えやすくなるでしょう。支援の内容は自治体によって異なりますが、こうした働きかけが、使わずにいた家の今後を決めるきっかけになることもあります。改修して活用する場合は、空き家リノベーションの費用や事例も参考に、実現したい使い道を具体的に考えてみましょう。

自分の空き家が区域内にあるか調べる方法

まずは、空き家がある市区町村の公式サイトを見てみましょう。「自治体名＋空家等活用促進区域」で検索すると、指定のお知らせや区域図、空家等対策計画などを探せます。検討中の案が掲載されていることもあるため、正式に指定されているか、いつから運用されるかも併せて確認します。

区域図を開いたら、空き家の所在地を地図上で探します。同じ町内でも、指定されているのは一部だけという場合があります。「この地区なら対象だろう」と考えず、敷地が区域の線の内側に入っているかまで確かめると安心です。

境界が分かりにくかったり、該当する資料が見つからなかったりしたときは、市区町村の空き家担当窓口に尋ねてみましょう。「この住所の空き家は区域に含まれますか」と聞けば、確認を進められます。地番や、物件の位置に印を付けた地図も手元にあると、場所をより正確に伝えられます。

まとめ｜空家等活用促進区域を、空き家のこれからを考えるきっかけに

道路や用途の制限から、使い道を諦めていた空き家にも、新たな可能性が見つかるかもしれません。空家等活用促進区域は、地域が必要とする住まいや店舗などへ空き家を生かすために、規制の特例や自治体の働きかけを通じて、その一歩を後押しする制度です。

所有する空き家が区域に含まれていたら、自治体がどのような活用を進めようとしているのかを確かめてみましょう。「自分で使いたい」「誰かに貸したい」といった希望を伝えることで、その家で実現できることも見えてきます。

まだ使い道が決まっていない方も、まずは建物の状態や立地から、どんな選択肢があるかを考えてみませんか。空き家の活用や売却にお悩みの際は、アキサポへお気軽にご相談ください。