大阪府の空き家活用・リノベーション完全ガイド！事例や補助金、初期費用を抑える方法まで

人口が多い大阪府でも、空き家活用が必ずスムーズに進むわけではありません。立地や物件の状態によっては、活用できるか判断に迷うこともあるでしょう。

この記事では、大阪府における空き家活用の進め方を実際の事例を交えて解説します。自己負担0円から始める方法もあわせて紹介しますので、ぜひ参考にしてください。

大阪府の空き家問題の現状

大阪府は人口が多い一方で、都市部を中心に空き家の増加が深刻な課題となっています。まずは最新の統計データから、大阪府の現在地を確認しておきましょう。

項目	大阪府の数値	全国順位	全国平均・他県との比較
空き家数	709,400軒	第2位	全国3位の神奈川県より約22万5,000軒多い
空き家率	15.2％	第22位	全国平均（12.8%）より2.4%高い

「住宅・土地統計調査」によると、大阪府の空き家数は約70万9,000軒と、東京に次いで全国で2番目に多い規模となっています。

特に目を引くのはその絶対数の多さであり、全国3位の神奈川県を大きく引き離しているのが現状です。また、空き家率に関しても15.2%に達しており、全国平均（12.8%）を2.4%上回る高水準な状況にあります。需要は高い状態が続いていると考えられます。

総務省統計局：令和5年住宅・土地統計調査

大阪府の内部に目を向けると、空き家数が高いエリアは空き家率も高い傾向にあることが分かります。

ほかの都道府県では、地方部で空き家率が高いケースが多いですが、大阪府の場合は都市部において空き家数・空き家率ともに高い傾向にあるようです。

大阪府で空き家活用する際に抑えておくポイント

大阪府の空き家活用では、不動産価格とニーズの把握が重要です。他の物件との差別化のために「売る・住む・活用する」の中から最適な選択肢を選ぶことが課題となります。

判断の材料となるのが地価データです。大阪府の2024年公示地価の平均は約28万7,806円／㎡で、前年比+2.56%と上昇傾向が続いています（都道府県別では全国2位）。エリアによって地価は大きく異なり、大阪市中心部と郊外・南部では数倍以上の差があります。

また、近年は箕面市など新線開業エリアや大阪市城東区など都心隣接エリアで地価上昇率が高く、エリアごとの値動きも活用方針の判断に影響します。売却するなら売り時のタイミングを、活用するなら将来的な賃料水準や資産価値の変動を考える材料として活用しましょう。

ただし、これらの要素を総合的に判断して最適な方針を決めるのは、個人では難しい面もあります。空き家の取り扱い実績が豊富な不動産会社に相談し、提案をもらうのがよいでしょう。

大阪府で空き家をリノベーションし賃貸物件として活用する方法

大阪府は住宅数が多い分、賃貸市場の競合も多くなります。好条件で空き家を活用するためには、リノベーションによる差別化が重要です。

ただしリノベーションは費用負担が大きく、100万円以上かかるケースも珍しくありません。ここでは、失敗しないためのポイントとして、具体的な費用相場と節約方法を紹介します。

空き家のリノベーションには費用がかかる

リノベーションの費用相場は、箇所ごとに以下の表のとおりです。

居住空間関係

施工箇所	施工内容	費用相場（万円）
屋根	スレート屋根の塗り替え（戸建て）	20〜80
	金属屋根の重ね葺き（戸建て）	90〜250
	瓦屋根の交換（戸建て）	70〜120
外壁	外壁材の重ね塗り（戸建て）	50〜150
	サイディングの上貼り（戸建て）	80〜200
窓	内窓の追加	6〜12
	シャッター式雨戸への交換（戸建て）	70〜150
内壁	壁クロスの貼り換え	6〜30
	壁クロスの珪藻土化	18〜30
床	畳の交換	6〜12
	畳のフローリング化	15〜60
	床クロスの貼り換え	6〜30
	段差の解消	8〜20

水回り関係

施工箇所	施工内容	費用相場（万円）
トイレ	温水洗浄便座の設置	8〜16
	トイレ全体の改装（タンク式）	20〜100
	タンクレストイレへの交換	30〜50
浴室	バスタブの交換	14〜20
	システムバスの交換（マンション）	50〜100
	システムバスの交換（戸建て）	60〜150
	高効率給湯システムの設置	55〜100
洗面所	洗面化粧台の交換	20〜50
	洗面所の改装	20〜100
キッチン	IHコンロへの交換	18〜80
	ガス給湯器の交換	20〜50
	システムキッチン（I型）の交換	40〜80
	システムキッチンの交換（壁付→対面）	75〜200
	キッチン全体のリフォーム	80〜400
	アイランドキッチン	300〜450

内装・外装関係

施工箇所	施工内容	費用相場（万円）
トイレ	温水洗浄便座の設置	8〜16
	トイレ全体の改装（タンク式）	20〜100
	タンクレストイレへの交換	30〜50
浴室	バスタブの交換	14〜20
	システムバスの交換（マンション）	50〜100
	システムバスの交換（戸建て）	60〜150
	高効率給湯システムの設置	55〜100
洗面所	洗面化粧台の交換	20〜50
	洗面所の改装	20〜100
キッチン	IHコンロへの交換	18〜80
	ガス給湯器の交換	20〜50
	システムキッチン（I型）の交換	40〜80
	システムキッチンの交換（壁付→対面）	75〜200
	キッチン全体のリフォーム	80〜400
	アイランドキッチン	300〜450

その他

施工箇所	施工内容及び	費用相場（万円）
外構	ウッドデッキの新設（戸建て）	10〜80
	太陽光温水システム（戸建て）	20〜80
	太陽光発電システム（戸建て）	200〜300
間取りや建物全体に関すること	2室を1室にまとめる	50〜80
	増築	300〜2,000
	躯体以外の部分を全面リフォーム	500〜2,500
	建物の一部を賃貸部屋化	800〜2,000
	二世帯住宅化	800〜2,500
	減築	800〜2,600
	古民家再生	1,200〜3,000
	曳き家・移築	800〜

国土交通省：部位別リフォーム費用一覧

施工範囲が広い箇所や高額な材料を使う箇所ほど費用は高くなります。屋根・外壁・キッチン・浴室などが代表的な例です。住宅全体を改修する「フルリノベーション」の場合は、さまざまな工事が含まれるため㎡単価で計算するのが一般的です。

工事箇所を決める際のポイントは、安全面・衛生面の必要性があることと、空き家の価値向上につながることの2点です。費用対効果を見極めながら、最適な工事箇所を選定しましょう。

リノベーション費用についてさらに詳しく知りたい方は、以下の記事もあわせてご覧ください。

空き家リノベーションの賃貸事例7選！費用・補助金・活用の秘訣を解説！

費用負担を抑えて空き家を活用する方法

リノベーション費用の負担を軽減する方法として注目されているのが「空き家活用サービス」の利用です。空き家活用サービスとは、不動産会社が空き家を借り上げてリノベーションし、貸し出す仕組みです。

なかでも「アキサポ」は、リノベーション費用を原則アキサポが負担するため、初期費用の工面が難しい方でも空き家活用を始めやすい点が特徴です。

※建物の状況等によっては、一部費用のご負担をお願いする場合がございます。

アキサポに相談してみる

大阪府で空き家リノベーション活用する場合の具体的なイメージ・事例

ここからは、「アキサポ」を活用して空き家活用を実施した事例を3つ紹介します。

今回は、いずれも事業化した事例です。どの空き家も元は住宅として使われていたので、空き家を事業化できる可能性を感じていただければと思います。

事例１：【京都市】築115年超の京町家をラグジュアリーな一棟貸し宿泊施設に

建築年月	不明（明治38年以前）
延床面積	53.31㎡
構造	木造瓦葺2階建て
活用事例	宿泊施設

京都市東山区にある、築115年以上の古民家を宿泊施設に活用した例です。京都白川という好立地を生かし、一棟貸しという贅沢さと内装のラグジュアリーさにこだわりました。

ちなみに、本事業は地元で京町家保全事業を手掛ける「京都上ル合同会社」と、ブランディングやクリエイティブディレクション・デザインを手掛ける「有限会社ヴァルク」との3社共同事業として行っています。

築115年超の京町家をラグジュアリーな一棟貸し宿泊施設に

事例２：【世田谷区】築46年の空き家を曜日がわりのシェアカフェへ

建築年月	1975年11月
延床面積	1階：33.12㎡2階：33.12㎡延床：66.24㎡
構造	木造亜鉛メッキ鋼板葺2階建
活用事例	シェアカフェ

東京都世田谷区の住宅街にあった築46年の古民家をシェアカフェにリノベーションした例です。地域から愛されるコミュニティの場を目指して取り組むために、シェアカフェの企画・運営実績がある「omusubi不動産」と協力して事業に取り組みました。

元は通常の住宅だったため、人が集まりやすい空間を作るために内装を大胆にリノベーション。木のぬくもりを感じられる、居心地の良い空間に生まれ変わりました。

築46年の空き家を曜日がわりのシェアカフェへ

事例３：【大田区】不法投棄が続く空き家は視認性の悪さを利用してバイクガレージへ

建築年月	1990年10月
延床面積（2棟）	48.60㎡/37.76㎡（2F事務所：43.43）
構造	木造平屋倉庫/鉄骨造陸屋根2階建
活用事例	バイクガレージ

東京都大田区の空き家をバイクガレージに活用した例です。長年雨風にさらされて劣化していたうえに不法投棄まであり、地域の方からは「使い道なんてない」「いつ壊れるか分からない」と言われるほどでした。

そこで、視認性の悪さを逆手に取り、さらにバイクユーザーの多い地域特性に着目することで、バイクガレージに活用することに。収益化に成功しただけでなく、地域の方からは「安心して生活できる」と好評をいただきました。

不法投棄が続く空き家は視認性の悪さを利用してバイクガレージへ

大阪府の政府や自治体による空き家活用関連の補助金制度

空き家活用は全国的な社会問題であるため、さまざまな補助金が用意されています。

大きく分けると、リフォームを対象にした補助金と空き家問題を解決するための補助金があり、物件によっては両制度の併用もできます。

補助金・助成金の分類	対象となる主な工事・事業内容	活用上の注意点・対策
バリアフリーリフォーム補助金	手すりの設置、段差解消、スロープ設置など、高齢者や要介護者向けの改修。	要介護認定などの支給要件、自治体ごとの申請期限を確認する。
耐震リフォーム補助金	旧耐震基準の建物を対象とした耐震診断、基礎や壁の耐震補強改修。	事前の耐震診断が必須となるケースが多く、着工前の申請が原則。
省エネリフォーム補助金	窓の断熱化（複層ガラス）、外壁断熱、太陽光パネルや高効率給湯器の設置。	対象となる設備や省エネ基準（省エネ達成率等）を満たす必要がある。
自治体ごとの独自補助金	区や市町村が独自に設ける、空き家利活用・改修、地域活性化に資する事業。	自治体によって実施の有無、補助金額、募集枠に大きな差があるため個別確認。
古民家・空き家解体費用の補助金	老朽化が著しく危険な空き家、特定空き家等の除却・解体処分。	解体後の土地は固定資産税の優遇措置（小規模住宅用地の特例）が外れる点に注意。

大阪府の空き家問題と対策｜空き家活用や物件探しのコツを紹介

大阪府の空き家を活用するその他の方法・手段

方法	こんな場合に向いている	主な注意点
①リノベーションして賃貸活用	定期収入を得たい・資産を手放したくない	初期リノベーション費用が必要
②建物ごと売却	立地・状態が良く高額売却が見込める	仲介手数料・譲渡所得税等が発生
③解体して土地売却	都市部など土地価値が高いエリア	解体費用（木造3〜5万円／坪）が必要
④不動産会社に買取	早く・確実に手放したい	売却価格の7割程度になりやすい
⑤無償譲渡	活用も売却もできない場合の最終手段	登録免許税・印紙代等は発生
⑥自分で住む	とりあえず建物を維持したい	管理・生活コストが継続的に発生
⑦空き家バンクに登録	手軽に始めたい・無料で試したい	登録条件あり。窓口で事前確認が必要

空き家の活用方法は一つではありません。物件の特徴や状況によっては、賃貸活用より売却や買取が適している場合もあります。ここでは、大阪府の空き家を活用する7つの方法を紹介します。自分の空き家の状況と照らし合わせながら確認してみてください。

①リノベーションして賃貸物件として活用

最初に検討したいのが賃貸活用です。定期的な収入を得られ、売却と異なり譲渡所得税もかかりません。資産を手放さずに収益化できる点も大きなメリットです。リノベーションによって資産価値が向上すれば、同じ用途で繰り返し貸し出せる可能性もあります。

②建物ごと売却する

立地や状態が良く高額売却が見込める場合、または相続時の精算が必要な場合は売却も有力な選択肢です。売却時には仲介手数料・登録免許税・譲渡所得税・住民税・印紙税などが発生します。特に譲渡所得税と住民税は翌年まで影響するため、正確な課税額を事前に把握しておきましょう。

③建物を解体して土地を売却する

大阪の都市部のように土地価値が高いエリアでは、更地の方が早期売却につながるケースがあります。解体費用は木造で3〜5万円／坪が相場です。自治体によっては解体補助金制度を設けているため、事前に確認しておきましょう。

④不動産会社に買取してもらう

売却より早く・確実に手放したい場合は、不動産会社への直接買取が有効です。買い手を探す手間がなく、条件が合えばスピーディーに完了します。ただし、不動産会社がリノベーション後に再販することを前提とするため、買取価格は売却価格の7割程度になるのが一般的です。

⑤無償譲渡する

活用も売却も難しい場合の最終手段として、無償譲渡があります。空き家を持ち続けるだけで税金や維持管理費がかかるため、資金面では手放す方が合理的な場合もあります。知人・親戚への譲渡や空き家バンクへの登録といった方法がありますが、贈与契約書の印紙代や所有権移転登記の登録免許税は無償でも発生する点に注意が必要です。

⑥自分で住む

建物を維持しながらコストを抑えたい場合は、自分で住む選択肢もあります。管理者が常駐することで劣化を防げるほか、不法投棄・放火・不法侵入などの犯罪リスクも抑えられます。

⑦空き家バンクの利用

手軽に始めたいなら空き家バンクがおすすめです。売却・賃貸ともに無料で物件登録できます。登録には税金の滞納がないことや建築基準法への適合など複数の条件があるため、まずは市区町村の空き家窓口で登録可否を確認するところから始めましょう。

空き家バンクとは？デメリットや仕組み、利用の流れを徹底解説

【借りたい方向け】大阪府での空き家の探し方

目的に合った探し方を選ぶことで、効率的に物件を見つけられます。ここでは代表的な4つの方法を紹介します。

①空き家マッチングサービスの利用

間取り・立地・屋内の使い勝手まで細かく条件を指定したい場合は、空き家マッチングサービスが便利です。空き家オーナーと借り手の希望をもとに最適なマッチングを提供するサービスで、リノベーションの相談も同時に行えるため、空き家を使った事業を始めたい方にも向いています。

「アキサポ」に相談してみる

②地域の不動産屋を利用する

特定のエリアで探す場合は、地域の不動産屋を訪ねてみましょう。ポータルサイトに掲載されていない物件を持っていたり、地域の特性を熟知していたりと、頼れる案内役になってくれます。希望条件を伝えておいて、物件が出たときに連絡してもらう方法も有効です。

③賃貸・不動産ポータルサイトを利用する

大阪府全域から条件で物件を絞り込みたい場合や、エリアごとの傾向を調べたい場合はポータルサイトが便利です。多数の物件を効率よく比較できます。ただし周辺環境やエリアの細かい情報は限られることがあるため、気になる物件が見つかったら地域の不動産屋に相談するとより具体的な情報を得られます。

④空き家バンクで探す

格安・穴場物件を探すなら空き家バンクもチェックしておきましょう。仲介手数料が安く利益率が低い物件は不動産会社が取り扱わないケースがあり、空き家バンクにだけ登録されている物件もあります。ただし空き家の状態はさまざまなため、内覧は念入りに行うことをおすすめします。

大阪府の空き家活用まとめ

大阪府は都市部に空き家が多く、活用のチャンスも多い一方、競合物件も多いため、リノベーションによる差別化が重要です。

初期費用の負担が気になる方は、「アキサポ」への相談から始めてみてください。リノベーション費用を原則アキサポが負担するため、費用面のハードルを下げて空き家活用をスタートできます。

※建物の状況等によっては、一部費用のご負担をお願いする場合がございます。

大阪府の空き家リノベーション・活用のまとめ

大阪府は都市部に空き家が多く、活用のチャンスも多い一方、競合物件も多いため、リノベーションによる差別化が重要です。

初期費用の負担が気になる方は、「アキサポ」への相談から始めてみてください。リノベーション費用を原則アキサポが負担するため、費用面のハードルを下げて空き家活用をスタートできます。

※建物の状況等によっては、一部費用のご負担をお願いする場合がございます。