公開日:2024.01.03 更新日:2024.02.14
川崎市の空き家活用方法を徹底解説！自己資金０円でリノベーションし賃貸収入を得る方法とは？
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神奈川県川崎市で空き家活用をしたくても、方法や費用などが分からないと、何から始めていいか分かりませんよね。川崎市の空き家事情や、リノベーションにかかる費用など、具体的な情報が欲しいところです。
そこでこの記事では、川崎市の空き家事情や空き家活用のポイント、などを解説。さらに、空き家リノベーションの初期費用対策として、自己負担0円で空き家活用を始める方法も紹介します。
目次
川崎市の空き家事情
川崎市は、総人口が150万人を超える、神奈川県第2位の人口を抱える大都市です。多摩川に沿うように細長く広がった市域には、川崎駅周辺の商業地帯や臨海部に広がる京浜工業地帯、複数の鉄道路線沿いに広がる住宅地など、生活に必要なあらゆるものが揃っています。
また、多摩川を挟んで東京都と接していることから、東京都心に勤める人の居住地としての一面もあります。
人口が多いだけに住宅数も多く、総住宅数は平成30年（2018年）時点で77.8万戸、空き家数は7万3,800戸にものぼります。しかし、空き家率は全国平均の13.6%よりも大きく下回る低い9.5%となっており、住宅の需要の高さが伺えます。
ちなみに、川崎市は、川崎区・幸区・中原区・高津区・宮前区・多摩区・麻生区の7つの区からなっています。区ごとの空き家数は7,750〜12,660戸、空き家率は8.5〜10.5%です。
これらのデータを見ると、一見、空き家問題とは無縁に思えます。しかし、川崎市総合計画 第3期実施計画の策定に向けた将来人口推計によれば、川崎市においても今後高齢化率は右肩上がりになり、2035年を境に人口は減少すると見込まれています。
高齢化と人口減少は空き家問題の主な要因です。このまま高齢化と人口減少が続けば、住宅需要の高い川崎市においても、空き家問題は顕在化してくると考えられます。
川崎市で空き家活用する際に抑えておくポイント
川崎市は市域が広いので、エリアによって空き家を取り巻く環境が異なります。所有している空き家に見込まれるニーズや適した活用方法など、空き家を最大限活かせる方法を考えましょう。
そこで把握しておきたいのが、エリアによる生活行動圏の差や、空き家の置かれた状況の差といった地域特性です。
まずエリアによる生活行動圏ですが、川崎市は大きく「北部エリア」・「中部エリア」・「川崎・小杉駅周辺エリア」・「川崎駅・臨海部周辺エリア」の4つに分けられます。
ここで注目したいのは生活行動の方向です。それぞれのエリアに東西方向の交通が整備されており、どのエリアからでも都内へアクセスできるようになっています。
そのため、川崎市内の空き家ニーズを考える際は、市内における居住環境の良し悪しに加えて、路線ごとの通勤環境も考える必要があるでしょう。
次に、行政区ごとに空き家の状態を見比べてみましょう。空き家問題が発生しやすい、用途の定まっていない空き家は、空き家区分でいうと「その他の住宅」に該当します。
これは、川崎区・高津区で50%以上、宮前区・麻生区で30%以上、幸区・中原区・多摩区で15.2〜21.3%と差があります。
用途を限定しない空き家率を比べるとは8.5〜10.5%とあまり差がありませんが、用途を「その他の住宅」に限定した、実質的な空き家率には大きな差があります。
また、空き家の状態に係る、腐朽・破損の状況にも差があります。腐朽・破損のある割合を比べると、川崎区・中原区は約50%であるのに対し、ほかの区では22.1〜35.4%となっています。
このように、自身の空き家を取り巻く環境がどうなっているのかを把握することで、空き家に求められるニーズや、競合する空き家の数・状況などが分かってきます。
空き家の絶対数が多い川崎市だからこそ、自身の空き家のポジションは正確に把握しておきたいところです。
川崎市で空き家をリノベーションし賃貸物件として活用する方法
空き家活用で最初の壁になるのが、リノベーションにかかる初期費用です。しかし、リノベーションは空き家活用の可能性を広げるポイントなので、可能な範囲で取り組んでおきたいところです。
そこでここでは、空き家のリノベーション費用相場と、初期費用が用意できない場合に、自己負担0円で始める方法を紹介します。
空き家のリノベーションには費用がかかる
まず、空き家のリノベーション費用相場を見てみましょう。施工面積や使用材料によって幅はありますが、概ね以下のようになっています。
居住空間関係
水回り関係
内装・外装関係
その他
出典：部位別リフォーム費用一覧（国土交通省）
相場が高い傾向にあるのは、キッチンや浴室などの使用材料が高額になりがちな箇所や、屋根や壁などの使用材料が多い箇所です。どちらも使用材料のグレードによって価格が大きく変わるので、具体的な金額を出したい場合は、使用材料の検討も含めて行いましょう。
一方、インターホンのように施工箇所が少ない場合や、雨どいの交換のように材料が比較的安い場合などは、全体の施工費が比較的安いです。
自己負担０円でリノベーションし活用する方法
空き家のリノベーション費用相場を見て、予算の都合から諦めようと思った方もいると思います。しかし、そこで諦める前に、自己負担0円で空き家活用を始められる、ある方法を検討してみてください。
その方法とは、自己負担0円（※）から始められる空き家活用サービスの「アキサポ」です。
「アキサポ」は、空き家オーナーから借り上げた空き家をアキサポの負担でリノベーションしてから貸し出すサービスです。
アキサポの収益は月々の賃料からまかなわれているので、基本的に空き家オーナーは費用負担がありません。さらに、空き家活用に成功したら、月々の賃料の一部が空き家オーナーに還元されます。
「アキサポ」なら、初期費用をが用意できなくても、空き家活用で継続収入を得られる可能性があります。予算の都合で空き家活用をあきらめる前に、ぜひ一度ご相談ください。
※建物の状況等によっては、一部費用のご負担をお願いする場合がございます。
川崎市で空き家リノベーション活用する場合の具体的なイメージ・事例
ここからは、神奈川県内で「アキサポ」を使った空き家活用事例を紹介します。今回紹介するのは以下の3事例です。
| 1：社員寮 → シェアハウス 2：刃物店 → ブリトー専門店「Naggy’s」＋賃貸住宅 3：戸建て住宅 → 賃貸住宅 |
事例1：【神奈川県横浜市鶴見区】元社員寮として利用されていた空き家は広々としたシェアハウスへ
| 建築年月 | 1988年5月 |
| 延床面積 | 約222.02㎡ |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造4階建 |
| 活用事例 | コミュニティーハウス |
社員寮をシェアハウスに活用した事例です。この物件は、駅から徒歩2分、鉄筋コンクリート造、共用スペースや各部屋の間取りが比較的広いという、好条件がそろった物件だったため、これらの特徴を活かしたシェアハウスにすることにしました。
まず、共用部は広く使いやすい空間に、さらに設備を充実させ、各部屋の間取りは4.5〜7.0畳とゆったりしたスペースに。そもそも鉄筋コンクリート造のシェアハウスが少ないこともあり、人気の物件になりました。
事例2：【神奈川県横浜市西区】刃物店として使用されていた空き家は2つの用途に活用
| 建築年月 | 不明 |
| 延床面積 | 約114.5㎡ |
| 構造 | 木造2階建 |
| 活用事例 | ブリトー専門店「Naggy’s」＋賃貸住宅 |
長年刃物店として使われていた物件を、店舗と賃貸住宅、2つの用途に活用した事例です。
相談時は雨漏りの危険性があるほど状態が悪く、大がかりな改修工事が必要でしたが、立地の良さや、2つの用途を組み込める構造を活かし、生まれ変わらせることに成功しました。
事例３：【神奈川県厚木市上荻野】無垢材で建築したこだわりの家は大反響の賃貸住宅へ
| 建築年月 | 2004年3月 |
| 延床面積 | 約93.56㎡ |
| 構造 | 木造2階建 |
| 活用事例 | 賃貸住宅 |
注文住宅を建てたものの、家庭の変化に伴い4年間空き家になってしまっていた住宅を、賃貸住宅に活用した事例です。
この物件は元の状態が良く、「大人の秘密基地」をテーマにしてボルダリングスペースやシアタールームなども設置された、こだわりがつまった住宅でした。そのため大がかりなリノベーションはせず、一部修繕をして賃貸住宅にすることに。
その結果、2週間という短期間で複数の申し込みがあり、スムーズに空き家活用を始められました。
川崎市で使える空き家活用関連の補助金制度
川崎市には、空き家の解消を目的とした補助金制度はありません。また、リフォームをする際の補助金も用意されていません。
ただし、要介護・要支援者向けの助成金や、不燃化推進の観点から建物の除却を補助する補助金などは用意されています。
目的や条件によっては使える制度があるかもしれないので、川崎市が実施している住まい助成制度を確認し、使えそうな制度がある場合は窓口に確認しましょう。
川崎市の空き家を活用するその他の方法・手段
川崎市で空き家を活用する場合、必ずしも賃貸化に成功するわけではありません。賃貸が難しい場合を考え、ほかの方法も同時に検討しておきましょう。主な方法には、以下の6種類があります。
| ①リノベーションして賃貸物件として活用 ②建物ごと売却する ③建物を解体して土地を売却する ④不動産会社に買取してもらう ⑤無料譲渡する ⑥自分で住む |
どの方法が適しているかは、空き家の置かれた状況によって異なります。ここでは、それぞれの方法がどのような場合に適しているかを解説します。
①リノベーションして賃貸物件として活用
まず、リノベーションをして賃貸物件にする、空き家活用が適している場合をおさらいしましょう。
空き家活用は、空き家の立地が良い場合や、建物に利用価値がある場合に適しています。どちらか一方を満たしていれば、空き家活用の見込みはあると考えてよいでしょう。
特に、立地の良さは大きなアドバンテージになります。その場合、建物の条件が悪くても、ある程度はリノベーションで対応できます。そのとき、費用で悩んだ場合は、「アキサポ」を使えば費用問題が解決できる可能性があります。
② 建物ごと売却する
建物ごと売却する方法が適しているのは、建物や土地の価値が高い場合です。また、相続の都合で土地・建物を売却する必要がある場合も該当します。
土地・建物を売却した収益が極めて高額な場合、建物の利用価値は高くなりますが、土地・建物にかかる固定資産税も高額になる可能性があります。固定資産税は賃貸に出している間もかかりますので、税金を考慮すると売却の方が適している場合はあり得ます。
ただ、不動産の売却には、以下のような税金や手数料がかかることは注意しましょう。
不動産の売却時にかかる税金や手数料
| ・仲介手数料 ・登録免許税 ・譲渡所得税 ・住民税 ・印紙税 |
以下の記事で不動産の売却に関する税金や手数料について詳しく解説していますので、売却を検討する場合は一度目を通しておきましょう。
③ 建物を解体して土地を売却する
建物を解体して土地を売却する方法が適しているのは、建物の状況が極めて悪い場合や、建物よりも土地に価値がある場合です。
ボロボロになった建物は価値が無いだけでなく、解体が必要な「負債」として捉えられる場合もあります。空き家の解体費は、木造住宅でも坪あたり3〜5万円かかりますので、建物がないと、購入者の費用負担は大きく軽減されます。
以下の記事では空き家解体のメリット・デメリットについても解説しています。固定資産税や都市計画税とも関係しているので、ぜひ一度目を通してみてください。
④ 不動産会社に買取してもらう
不動産会社に買取してもらう方法は、空き家になかなか買い手が付かない場合や、早く空き家の維持管理から解放されたい場合におすすめです。
空き家買取のメリットは、不動産会社との条件さえあえば、すぐに空き家を売却できることです。買い手が付くのを待つ必要がないので、売却より素早く確実に空き家を手放せます。
ただ、デメリットとして、買取価格が売却価格の約7割になる点は注意しましょう。
⑤ 無料譲渡する
空き家を手放したいものの、売却や買取ができない場合は、空き家をタダであげる「無料譲渡」という方法があります。収益を得ることはできませんが、税金や維持管理費がかからなくなる分、資金的にはプラスになります。
無料譲渡する方法は、親族や知人のツテを頼る方法や、空き家バンクにタダ同然の価格で掲載する方法があります。
一点注意が必要なのは、無料で譲渡した場合でも、所有権移転にはある程度費用がかかることです。例えば、所有権を移す場合にかかる「登録免許税」や、手続きを司法書士に依頼する場合の報酬などがあります。手続きを含めて完全に無料にすることはできないので、かかる費用は事前に確認しておきましょう。
⑥ 自分で住む
自分で住む方法は、手続きが特に必要無いので、手間や費用を節約できる方法です。建物の状態が良ければ、リノベーションや修繕の費用も節約できるでしょう。
また、近い将来別の用途に使いたい場合に、一時的な管理方法として選ぶのもアリです。一時的な管理方法として駐車場にしておく例もありますが、建物を取り壊すと固定資産税の減額措置が解除されてしまうので、建物をあえて残しておく方が得な場合もあります。
また、自分で住む方法はリスク軽減にも有用です。空き家が抱える、放火や不法投棄、老朽化などのリスクを住むだけで軽減できるのは、大きなメリットと言えるでしょう。
【借りたい方向け】川崎市での空き家の探し方
ここからは、川崎市で空き家を探している方向けに、空き家の探し方を3つ紹介します。
| ①空き家マッチングサービスの利用 ②地域の不動産屋を利用する ③賃貸・不動産のポータルサイトを利用する |
ちなみに、川崎市には空き家バンクがありません。空き家を専門で取り扱う業者に相談するか、通常の物件探しと同じように不動産会社で探すことになります。ここでは、それぞれの方法のポイントを見ていきましょう。
① 空き家マッチングサービスの利用
空き家マッチングサービスとは、「空き家を買いたい・借りたい人」の悩みや要望を事前にヒアリングした上で相性の良い物件を紹介するサービスです。
空き家バンクの場合、物件情報はWebサイトなどに公開されており誰でも確認できる状態となっていますので、魅力的な物件は競争になってしまうことも珍しくありません。
一方の空き家マッチングサービスでは、世間に出回っていない物件を紹介してもらえるため、思わぬ掘り出し物に出会える可能性があるのが大きなメリットです。
アキサポでもお客様からの希望条件などをもとに物件探しのサポートをしていますので、気になる方はお気軽にお問い合わせください。
② 地域の不動産屋を利用する
川崎市の中でも特に住みたい地域が決まっている場合、その地域にある不動産屋を尋ねてみましょう。その地域に根差した不動産屋なら、不動産ポータルサイトには載っていない物件を知っているかもしれません。
その地域を一度下見に行きつつ、不動産屋に希望条件を伝えておけば、物件が見つかった場合に連絡をもらえる可能性もあります。
③ 賃貸・不動産のポータルサイトを利用する
具体的な地域が決まっていない場合は、まず賃貸・不動産のポータルサイトから探してみましょう。川崎市は市域が広いので、地域ごとの相場や特徴を把握するのにおすすめです。
鉄道路線ごとに調べられるのもポータルサイトのメリットです。川崎市には複数の都内に続く路線があるので、手早く情報を把握するのに向いています。
川崎市の空き家リノベーション・活用のまとめ
川崎市は全体的に住宅需要が高いエリアなので、空き家活用に取り組みたい方は多いと思います。
しかし、空き家活用は始めれば成功するというわけではありません。そこで、空き家ごとの状態や周辺環境を踏まえて、最適な方法を選ぶ必要があります。
また、リノベーションには多額の初期費用がかかることも注意が必要です。初期費用の用意が難しい場合は、自己負担0円（※）から空き家活用を始められる「アキサポ」を検討してみてはいかがでしょうか。
「アキサポ」では、空き家の周辺調査から活用方法の提案、リノベーションまでを空き家オーナーの自己負担0円（※）で対応可能です。自分の空き家にどのような使い道が見込めるか知りたい方は、ぜひお気軽にご相談ください。
※建物の状況等によっては、一部費用のご負担をお願いする場合がございます。
