川崎市の空き家活用方法を徹底解説！自己資金０円でリノベーションし賃貸収入を得る方法とは？

川崎市は住宅需要が高く、空き家を賃貸や店舗として活用しやすいエリアです。ただし市域が広くエリアごとに環境が異なるため、活用の第一歩は、自分の空き家の立地・状態に合った方法を見極めることにあります。

この記事では、川崎市の空き家事情や活用のポイント、リノベーション費用の相場、そして費用を抑えて空き家活用を始める方法までを、わかりやすく解説します。「何から始めればいいかわからない」という方も、読み進めれば自分に合った進め方が見えてきます。ぜひ参考にしてください。

川崎市の空き家事情

川崎市は総人口150万人超で、神奈川県第2位の大都市です。空き家率は9.5%（2018年）で、全国平均を大きく下回る住宅需要の高いエリアといえます。全国平均は2018年で13.6%、最新の令和5年（2023年）調査では13.8%と過去最高を更新しており、いずれと比べても川崎市は低い水準です。

多摩川を挟んで東京都と接し、都心へ通勤する人の居住地としての一面もあります。総住宅数は77.8万戸（2018年）と多く、空き家数は7万3,800戸。川崎・幸・中原・高津・宮前・多摩・麻生の7区ごとに見ると、空き家率は8.5〜10.5%です。

一見すると空き家問題とは無縁に見えますが、川崎市総合計画 第3期実施計画の策定に向けた将来人口推計によれば、川崎市の人口は2035年頃をピークに減少へ転じ、高齢化率も上昇し続ける見込みです。高齢化と人口減少は空き家増加の主な要因のため、住宅需要の高い川崎市でも、いずれ空き家問題が顕在化する可能性があります。

川崎市で空き家活用する際に押さえておくポイント

川崎市は市域が広く、エリアによって空き家を取り巻く環境が大きく異なります。だからこそ、活用の前に「自分の空き家がどの地域特性の中にあるか」を把握することが、最適な活用方法を選ぶ第一歩になります。押さえたいのは、生活行動圏の差と、空き家の状態の差の2点です。

まず生活行動圏です。川崎市は「北部」「中部」「川崎・小杉駅周辺」「川崎駅・臨海部周辺」の4エリアに分けられ、いずれも東西方向の交通が整い、都内へアクセスできます。そのため空き家のニーズは、市内の居住環境だけでなく、路線ごとの通勤環境まで踏まえて考える必要があります。

次に空き家の状態です。用途の定まっていない「その他の住宅」の割合は、川崎区・高津区で50%以上、宮前区・麻生区で30%以上、幸区・中原区・多摩区で15.2〜21.3%と差があります。用途を限定しない空き家率は8.5〜10.5%とほぼ横並びですが、実質的な空き家率には区ごとに大きな差があるのです。腐朽・破損のある割合も、川崎区・中原区が約50%、ほかの区は22.1〜35.4%と開きがあります。

空き家の絶対数が多い川崎市だからこそ、こうした地域特性を把握し、自分の空き家のポジション（求められるニーズや競合状況）を正確につかんでおくことが大切です。

出典：川崎市都市計画マスタープラン / 第3期実施計画の策定に向けた将来人口推計

川崎市で空き家をリノベーションし賃貸物件として活用する方法

空き家活用で最初の壁になるのが、リノベーションにかかる初期費用です。しかし、リノベーションは空き家活用の可能性を広げるポイントなので、可能な範囲で取り組んでおきたいところです。

そこでここでは、空き家のリノベーション費用相場と、初期費用が用意できない場合に、自己負担0円で始める方法を紹介します。

空き家のリノベーションには費用がかかる

まず、空き家のリノベーション費用相場を見てみましょう。施工面積や使用材料によって幅はありますが、概ね以下のようになっています。

費用が高くなりやすいのは、キッチンや浴室のように使用材料が高額になりがちな箇所や、屋根・壁のように材料の使用量が多い箇所です。いずれも材料のグレードで価格が大きく変わるため、正確な見積もりには使用材料の検討も欠かせません。

逆に、インターホンのように施工箇所が小さいものや、雨どいの交換のように材料費が安いものは、施工費も比較的抑えられます。

まずは「どの箇所に、どのグレードで手を入れるか」を整理すると、費用の全体像がつかみやすくなります。

コストを抑えてリノベーションし活用する方法

アキサポは、空き家オーナーから借り上げた空き家を、アキサポの負担でリノベーションしてから貸し出す空き家活用サービスです。収益は月々の賃料からまかなわれるため、オーナーは自己負担0円（※）で活用を始められます。

さらに、活用に成功すれば月々の賃料の一部がオーナーに還元されます。リノベーション費用相場を見て予算面で諦めかけた方でも、初期費用が用意できないまま継続収入を得られる可能性があります。

予算の都合で空き家活用をあきらめる前に、まずは一度ご相談ください。

※建物の状況等によっては、一部費用のご負担をお願いする場合がございます。

川崎市で空き家リノベーション活用する場合の具体的なイメージ・事例

ここからは、神奈川県内で「アキサポ」を使った空き家活用事例を紹介します。今回紹介するのは以下の3事例です。

No.	元の建物	活用後
1	社員寮	シェアハウス
2	刃物店	ブリトー専門店「Naggy’s」＋賃貸住宅
3	戸建て住宅	賃貸住宅

事例1：【神奈川県横浜市鶴見区】元社員寮として利用されていた空き家は広々としたシェアハウスへ

項目	内容
建築年月	1988年5月
延床面積	約222.02㎡
構造	鉄筋コンクリート造4階建
活用事例	コミュニティーハウス

社員寮をシェアハウスに活用した事例です。この物件は、駅から徒歩2分、鉄筋コンクリート造、共用スペースや各部屋の間取りが比較的広いという、好条件がそろった物件だったため、これらの特徴を活かしたシェアハウスにすることにしました。

まず、共用部は広く使いやすい空間に、さらに設備を充実させ、各部屋の間取りは4.5〜7.0畳とゆったりしたスペースに。そもそも鉄筋コンクリート造のシェアハウスが少ないこともあり、人気の物件になりました。

事例2：【神奈川県横浜市西区】刃物店として使用されていた空き家は2つの用途に活用

項目	内容
建築年月	不明
延床面積	約114.5㎡
構造	木造2階建
活用事例	ブリトー専門店「Naggy’s」＋賃貸住宅

長年刃物店として使われていた物件を店舗と賃貸住宅、2つの用途に活用した事例です。

相談時は雨漏りの危険性があるほど状態が悪く、大がかりな改修工事が必要でしたが、立地の良さや、2つの用途を組み込める構造を活かし、生まれ変わらせることに成功しました。

事例３：【神奈川県厚木市上荻野】無垢材で建築したこだわりの家は大反響の賃貸住宅へ

項目	内容
建築年月	2004年3月
延床面積	約93.56㎡
構造	木造2階建
活用事例	賃貸住宅

注文住宅を建てたものの、家庭の変化に伴い4年間空き家になってしまっていた住宅を、賃貸住宅に活用した事例です。

この物件は元の状態が良く、「大人の秘密基地」をテーマにしてボルダリングスペースやシアタールームなども設置された、こだわりがつまった住宅でした。そのため大がかりなリノベーションはせず、一部修繕をして賃貸住宅にすることに。

その結果、2週間という短期間で複数の申し込みがあり、スムーズに空き家活用を始められました。

川崎市で使える空き家活用関連の補助金制度

川崎市には、空き家の解消を目的とした補助金や、リフォーム（外壁塗装・屋根補修など）を対象とした助成制度はありません。

ただし、要介護・要支援者向けの住宅改修助成や、不燃化推進のための建物除却補助など、目的・条件が合えば使える制度はあります。まずは川崎市の「住まい助成制度等ご案内」で該当しそうな制度を確認し、迷う場合は相談窓口（川崎市住宅供給公社 ハウジングサロン）へ問い合わせましょう。

川崎市の空き家を活用するその他の方法・手段

川崎市で空き家を活用する場合、必ずしも賃貸化に成功するわけではありません。賃貸が難しい場合を考え、ほかの方法も同時に検討しておきましょう。主な方法には、以下の6種類があります。

方法	適しているケース	注意点
リノベして賃貸活用	立地が良い／建物に利用価値がある	リノベ費用がかかる（アキサポで負担軽減可）
建物ごと売却	建物・土地の価値が高い／相続で売る必要がある	成約に時間、仲介手数料・譲渡所得税等がかかる
解体して土地を売却	建物の状態が極めて悪い／土地に価値がある	解体費（木造で坪3〜5万円）、更地で税負担増
不動産会社の買取	買い手が付かない／早く手放したい	買取価格は売却価格の約7割になりやすい
無料譲渡	売却・買取ができない	登録免許税・司法書士報酬など移転費用は必要
自分で住む	建物の状態が良い／一時的な管理として使いたい	―

どの方法が適しているかは、空き家の置かれた状況によって異なります。ここでは、6つの方法がそれぞれどんな場合に向くかを解説します。

①リノベーションして賃貸物件として活用

リノベーション賃貸は、立地が良い、または建物に利用価値がある空き家に向いています。どちらか一方を満たせば活用の見込みは十分です。特に立地の良さは大きな強みで、建物の条件が多少悪くてもリノベーションでカバーできます。費用がネックなら、「アキサポ」の活用で解決できる可能性があります。

② 建物ごと売却する

建物ごとの売却は、建物・土地の価値が高い場合や、相続の都合で手放す必要がある場合に向いています。固定資産税は賃貸中もかかり続けるため、税負担を考えると売却が有利なケースもあります。ただし売却時には、仲介手数料・登録免許税・譲渡所得税・住民税・印紙税といった税金や手数料がかかる点に注意しましょう。

③ 建物を解体して土地を売却する

解体して土地として売る方法は、建物の状態が極めて悪い、または建物より土地に価値がある場合に向いています。老朽化した建物は解体が必要な「負債」と見られることもあります。解体費は木造でも坪3〜5万円ほどかかりますが、更地なら購入者の負担が減り、売れやすくなります。

④ 不動産会社に買取してもらう

買取は、買い手が付きにくい、または早く維持管理から解放されたい場合に向いています。相手が不動産会社なので、条件が合えば買い手を待たずにすぐ手放せるのが強みです。ただし、買取価格は売却相場の約7割になりやすい点には注意しましょう。

⑤ 無料譲渡する

無料譲渡は、売却も買取も難しい空き家を手放したい場合の選択肢です。収益は得られませんが、税金や維持管理費の負担から解放されます。親族・知人のツテや、空き家バンクへの掲載が主な方法です。ただし、無料でも所有権移転には登録免許税や司法書士報酬などがかかるため、完全に無料にはできません。

⑥ 自分で住む

自分で住む方法は、手続きが特に必要ないため、手間や費用を抑えられます。建物の状態が良ければ、リノベーション費用も節約できます。一時的な管理として選ぶのも有効で、放火・不法投棄・老朽化といった空き家のリスクを、住むだけで軽減できます。なお、建物を取り壊すと固定資産税の住宅用地特例が外れるため、あえて残したほうが得な場合もあります。

【借りたい方向け】川崎市での空き家の探し方

ここからは、川崎市で空き家を探している方向けに、空き家の探し方を3つ紹介します。

出典：川崎市「空家マッチング制度」「すまいの相談窓口」（2026年時点）

① 空き家マッチングサービスの利用

空き家マッチングサービスは、市場に出回っていない物件に出会いたい人に向いています。買いたい・借りたい人の要望を事前にヒアリングし、相性の良い物件を紹介する仕組みです。誰でも閲覧できて競争になりやすい空き家バンクと違い、未公開の”掘り出し物”に出会える可能性があるのが強みです。アキサポでも、希望条件をもとに物件探しをサポートしていますので、お気軽にお問い合わせください。

② 地域の不動産屋を利用する

地域の不動産屋は、住みたいエリアがすでに決まっている人に向いています。その地域に根差した不動産屋なら、ポータルサイトに載っていない物件を知っていることもあります。一度下見に行き、希望条件を伝えておけば、物件が出たときに連絡をもらえる可能性もあります。

③ 賃貸・不動産のポータルサイトを利用する

ポータルサイトは、まだ地域を絞り込めていない人に向いています。市域が広い川崎市では、地域ごとの相場や特徴を把握するのに便利です。鉄道路線ごとに調べられるため、複数の都内直通路線がある川崎市では、手早く物件情報をつかむのに向いています。

川崎市の空き家リノベーション・活用のまとめ

川崎市は住宅需要が高く、空き家率も全国平均を大きく下回るエリアですが、2035年以降は人口減少が見込まれ、空き家活用のニーズは今後さらに高まります。市域が広くエリアごとに環境が異なるため、まずは自分の空き家の立地・状態を正確に把握し、最適な活用方法を選ぶことが大切です。なお川崎市に空き家バンクはなく、市の空家マッチング制度やすまいの相談窓口、民間サービスが受け皿になります。

活用の最初の壁になりやすいのが、リノベーションの初期費用です。アキサポなら、周辺調査から活用方法の提案、リノベーション、入居者募集までを、オーナーの自己負担0円（※）で対応できます。活用か売却か迷っている段階でも大丈夫です。自分の空き家にどんな使い道があるか知りたい方は、まずはお気軽に無料相談をご利用ください。

※建物の状況等によっては、一部費用のご負担をお願いする場合がございます。