公開日:2025.08.04 更新日:2026.06.19
登録免許税の軽減措置を受けるには？2026年最新の条件・期限を解説
登録免許税には、相続登記・住宅の新築・中古物件の取得など、登記の種類や条件に応じた軽減措置・免税措置が設けられています。これらを正しく活用することで、登記にかかる費用を大幅に節税できる場合があります。
本記事では、登録免許税の軽減措置・免税措置の基本知識から、具体的な適用条件・手続き上の注意点まで解説します。
目次
登録免許税とは？基礎知識と発生する場面
登録免許税とは、不動産の所有権移転登記や抵当権設定登記など、各種登記手続きの際に課される国税です。不動産の固定資産税評価額に法定税率を乗じて計算し、登記申請時に納付します。
登録免許税がかかる主な登記の種類
登録免許税が発生する主なケースは以下のとおりです。
- 不動産の所有権保存登記・移転登記
- 抵当権設定登記
- 商業登記
- 合併登記
- 産業財産権の登録
不動産関係では、購入時だけでなく相続・贈与・持分移転など場面ごとに課税されます。納税義務者は原則として登記を申請する側で、手続き時にまとめて支払います。
登録免許税の計算方法と税率
不動産登記の課税標準は固定資産税評価額、商業登記は資本金の額が基準です。これに法定税率を乗じた金額が納税額となります。
一般的な不動産の所有権移転登記の基本税率は評価額の2%ですが、住宅用家屋や一定の要件を満たす場合は軽減税率が適用されます。なお、適用期限は登記の種類によって異なり、住宅用家屋は2027年3月31日まで、土地の売買に係る軽減措置は2029年3月31日まで延長されています（令和6年度税制改正）。申請時期と適用要件は必ず最新情報を確認してください。
登録免許税が特に問題になるシーン
住宅の新築・購入時と相続による不動産取得時は、登録免許税の負担が大きくなりやすいシーンです。
いずれも一定の要件を満たすと軽減措置・免税措置が適用される場合があるため、該当するかどうかを早めに確認しておきましょう。
登録免許税の軽減措置とは？概要と適用条件・期限
登録免許税の軽減措置とは、住宅取得や土地売買の負担軽減を目的に設けられた特例制度です。住宅用家屋の保存・移転登記、土地の売買による移転登記、抵当権設定登記が主な対象です。
住宅用家屋の軽減措置と必要要件
住宅用家屋の登録免許税軽減措置を受けるための主な要件は以下のとおりです。
- 床面積が50㎡以上であること
- 専ら居住の用に供されること
- 新築または取得後1年以内に登記すること
- 新耐震基準に適合していること（中古住宅の場合）
なお、中古住宅の軽減措置における築年数要件は廃止されています。登記簿上の建築日付が昭和57年1月1日以降の家屋は新耐震基準に適合するものとみなされます。昭和56年12月31日以前の物件は、耐震基準適合証明書などの取得が必要です。
申請に必要な主な書類
- 住宅用家屋証明書（市区町村発行）
- 建築確認済証・検査済証（新築の場合）
- 耐震基準適合証明書（昭和56年12月31日以前の中古住宅の場合）
これらの書類は取得に時間がかかる場合があるため、早めに確認・準備を進めておきましょう。登記後に証明書を提出しても軽減措置は受けられない点にも注意が必要です。
軽減措置の適用期限と延長の有無
| 軽減措置の種類 | 2026年現在の適用期限 | 主な軽減内容 |
|---|---|---|
| 土地の売買による所有権移転登記 | 2029年3月31日まで（2026年度改正で3年延長） | 本則2.0%→軽減1.5% |
| 住宅用家屋の所有権保存登記 | 2027年3月31日まで | 本則0.4%→軽減0.15% |
| 住宅用家屋の所有権移転登記 | 2027年3月31日まで | 本則2.0%→軽減0.3% |
| 住宅取得資金の抵当権設定登記 | 2027年3月31日まで | 本則0.4%→軽減0.1% |
| 特定認定長期優良住宅・認定低炭素住宅 | 2027年3月31日まで | 追加軽減あり |
登録免許税の軽減措置には、適用される施行期間が設定されている場合があり、注意が必要です。例えば、土地の売買による所有権移転登記の軽減税率（本則2.0%→1.5%）は、2026年度税制改正により3年間延長され、2029年（令和11年）3月31日まで適用されます。
また、住宅用家屋については2027年（令和9年）3月31日までの軽減措置が適用対象になるケースが多いなど、期限や延長の有無が随時見直される点にも留意しなくてはなりません。延長措置が決定される場合もあるため、申請時期と最新の法改正情報をしっかりチェックしておくようにしましょう。
軽減措置を受けるための申請時のポイント
スムーズに登録免許税の軽減措置を受けるためには、事前に必要書類を正確にそろえておくことが非常に重要。特に住宅用家屋証明書は、税率軽減の根拠となる大切な証明書です。市区町村役場での発行手続きに時間がかかるケースも想定して、早めに手配しておきましょう。
また、提出書類の内容に不備があると再提出が必要となり、手続きが遅れる原因にもなります。取得した証明書の記載漏れや申請書類との食い違いがないか、細部まで確認することが重要です。もし手続きに不安がある場合は、司法書士など専門家への相談を検討しましょう。
相続登記における登録免許税の免税措置
相続登記の登録免許税免税措置には、主に以下の2パターンがあります。いずれも令和7年度税制改正により適用期限が2年延長され、2027年（令和9年）3月31日まで適用されます。
相続人が死亡した場合の免税特例
相続による所有権移転登記が未了のまま当該相続人が死亡した場合（いわゆる数次相続・二次相続）、最初の相続に係る登録免許税が免除される制度です。手続きが複雑になる二次相続の負担を軽減することを目的としています。
対象となる主なケースは以下のとおりです。
（1）表題部所有者の相続人が、相続登記をしないまま死亡した場合
（2）相続により土地の所有権を取得した者が、登記完了前に死亡した場合
書類や要件の詳細は法務局または司法書士などの専門家に確認してください。
100万円以下の土地を相続した場合の免税特例
相続した土地の固定資産税評価額が100万円以下の場合、登録免許税が免除されます。都市部以外や利用価値の低い土地の相続で適用されるケースが多い制度です。
評価額の確認は、固定資産税納税通知書または固定資産税評価証明書で行えます。不動産会社による査定価格や売却見込み価格は評価額の判断とは無関係です。
相続登記の主な流れと必要書類
①被相続人の戸籍謄本・住民票除票を取得する
②相続人全員の戸籍謄本・住民票を用意する
③遺産分割協議書を作成する
④相続関係説明図とあわせて法務局へ提出する
書類の不備があると再提出になるため、不明点は司法書士などの専門家に事前相談しながら進めることをおすすめします。
新築・中古・リノベーション別：登録免許税の軽減措置とシミュレーション
登録免許税の軽減措置が受けられるかどうかは、物件の種類によっても変わります。今回は、「新築」「中古」「リノベーション」に分けてそれぞれの概要をまとめました。
物件種別ごとの登録免許税 軽減措置早見表
新築
所有権保存登記：0.15%（本則0.4%）
床面積50㎡以上・取得後1年以内に登記が条件。固定資産税評価額が未確定の場合は概算額で計算するケースあり。
中古
所有権移転登記：0.3%（本則2.0%）
新耐震基準適合が条件（築年数要件は廃止）。耐震基準適合証明書または既存住宅売買瑕疵保険への加入が必要。
土地
所有権移転登記：1.5%（本則2.0%）
2026年度税制改正で2029年3月31日まで3年延長。条件なしで適用。
相続
原則0.4%／免税ケースあり
評価額100万円以下の土地や、相続人が登記未了のまま死亡した場合は登録免許税が免除される特例あり。
期限・要件は随時変わるため、申請前に法務局または専門家へ確認を
新築一戸建てと新築マンションの場合
新築一戸建ては、固定資産税評価額が完成後に自治体が評価を行い翌年度以降に確定するため、タイミングによっては概算評価額をもとに登録免許税を納めることになります。実際の金額と差が生じる可能性がある点に注意が必要です。
新築マンションは敷地と建物の共有部分があるため、それぞれの持分に応じた評価額と税率で計算されます。購入時にデベロッパーや管理組合から税金計算の概算資料が提供されることが多いので、手続きの際はその数値を確認しながら進めましょう。
中古物件の場合
中古住宅の軽減措置の可否は、新耐震基準への適合状況が主なポイントです。登記簿上の建築日付が昭和57年1月1日以降の物件は新耐震基準に適合するものとみなされます。昭和56年12月31日以前の物件は、耐震基準適合証明書などの取得が必要です。
軽減措置を確実に受けるためにも、購入を検討している物件がどの要件を満たしているか、事前に不動産会社や司法書士に確認しておきましょう。
リノベーション住宅の場合
大規模なリノベーションで耐震基準適合証明書を取得した場合、登録免許税の軽減措置が適用される可能性があります。基礎・柱・梁などの構造部分を現行の耐震基準に合わせて改修することが要件の一つです。
軽減措置を受けるには、登記申請時にリフォーム工事証明書・耐震基準適合証明書などを提出する必要があります。工事請負契約書や設計図面が求められるケースもあるため、リノベーションの計画段階から証明書類の手配を確認しておくことが重要です。
登記手続きと登録免許税納付の流れ
登録免許税の納付は登記申請と同時に行います。基本的な流れは以下のとおりです。
①税額を確認して必要書類を準備する
②登記申請書類を作成する
③最寄りの法務局またはオンラインシステムで申請する（登録免許税は収入印紙での納付が一般的）
④登記完了後、登記識別情報・登記完了証を受け取り保管する
書類不備を防ぐためのチェックポイント
書類不備があると再提出の手間が生じます。申請書の記載事項と添付書類が正しく対応しているか、ひとつずつ確認しながら進めましょう。
特に記述ミスが多い箇所として、住宅の床面積・建築年月日・申請人の住所・相続関係などが挙げられます。また、実印と認印の使い分けや法定の押印要件を満たしているかも、見落としやすいポイントです。
チェックリストを事前に作成しておくと、抜け漏れの防止に役立ちます。不安な場合は司法書士などの専門家に相談することをおすすめします。
登録免許税の軽減措置に関するよくある質問
まとめ｜正しい知識と手続きで登録免許税を軽減しよう
登録免許税は相続・不動産購入・会社設立など幅広い場面で発生しますが、軽減措置・免税措置を正しく活用することで大きな節税効果が得られます。住宅用家屋証明書や耐震基準適合証明書など、条件を証明する書類の早めの準備が、スムーズな手続きの鍵です。
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この記事の監修者
白崎 達也 アキサポ 空き家プランナー
一級建築士
中古住宅や使われなくなった建物の再活用に、20年以上携わってきました。
空き家には、建物や不動産の問題だけでなく、心の整理が難しいことも多くあります。あなたが前向きな一歩を踏み出せるよう、心を込めてサポートいたします。
