空き家購入の注意点7選｜失敗しない物件選びと税金の基礎知識

マイホームや運用するための物件を手に入れる方法には、空き家の購入という選択肢があります。

空き家を購入するメリットは、一般的な新築や中古住宅よりもお得な価格で購入できる可能性があり、時には破格の価格で物件が売りに出されていることもある点でしょう。しかし、空き家購入の際には、注意すべき点もいくつかあります。

ここでは、空き家購入に失敗しないための、7つの注意点をご紹介します。

注意点1：建物の状態を確認する必要がある

空き家や中古住宅は経年劣化が進んでいることが多いため、購入前に建物の状態を必ず確認しましょう。特に雨漏り、シロアリ被害、床や柱の傾き、水回りの劣化は補修費が高額になりやすい箇所です。可能であれば、専門家による建物診断（ホームインスペクション）を受けると安心です。

特に築年数が古い空き家は、経年劣化によって多くの問題が発生している可能性があります。たとえ魅力的な売買価格であっても、建物に問題があると修繕に多くの費用がかかってしまいます。取引価格が安い分、売主が「契約不適合責任」を負わない（免責とする）条件で売り出されているケースが多々あります。買主は引き渡し後に予期せぬ修繕費用で損をしないためにも、契約前に建物の状況を厳密に確認しておく必要があります。

建物の状態を確認する際に、特に気をつけて見ておきたい項目は、下記のとおりです。

注意点2：空き家になった理由を確認する必要がある

物件がなぜ空き家になったのかは、購入前に必ず確認したいポイントです。相続や住み替えなど前向きな理由とは限らず、事故・近隣トラブル・再建築不可・浸水履歴といったマイナス要因が背景にあることもあります。理由を確認することで、購入後の想定外のトラブルを避けやすくなります。

また、問題のある理由としては、以前の所有者が近隣の住民などとトラブルを起こして空き家となったケース、過去に建物の中で事件や事故が発生して空き家となったケースなどが挙げられます。特に後者の場合は、売買価格も安くなる傾向があります。
空き家になった理由を確認するには、元々の空き家の所有者や仲介に入る不動産仲介会社に直接尋ねてみるのがおすすめです。地域の住民や役所などから情報を得られることもあります。

注意点3：空き家購入には税金がかかる

空き家の購入では、物件価格のほかに税金がかかる点を予算に入れておきましょう。購入時には不動産取得税・登録免許税・印紙税が、購入後は毎年の固定資産税・都市計画税が発生します。中古住宅は軽減措置で税額を抑えられる場合もあるため、要件を事前に確認しておくと安心です。

自治体によっては、空き家の活用を促進するために税金が安くなる制度を設けています。こうした制度を利用することで、金銭的な負担が軽減できます。

空き家の購入によって課税される主な税金は、下記のとおりです。

注意点4：空き家を活用する場合は修繕やリフォームの費用がかかる

空き家は購入価格が安くても、修繕やリフォームに数十万〜数百万円かかることがあります。そのため予算は「物件価格＋改修費＋諸費用」の総額で考えることが大切です。特に耐震・断熱・水回りの改修は費用がかさむため、内見時に必要な工事の見当をつけておきましょう。

どのくらいの費用がかかるのかを知るためには、空き家の購入前に、専門家に建物の状態を評価してもらい、必要な作業のリストアップと、作業に対する見積もりを依頼するのが確実です。
修繕やリフォームの費用が高額になる場合は、空き家購入の費用対効果が妥当であるかについて慎重に検討する必要があります。

また、国や自治体が設けている、空き家の再利用を促進することを目的とした補助金制度についても調べておくことが大切です。補助金が出れば、修繕やリフォームにかかる費用負担を軽減できます。購入予定の空き家がある自治体の補助金制度の有無を確認するようにしましょう。

注意点5：空き家に残置物があると勝手に廃棄できない可能性がある

空き家には前の所有者の家財（残置物）が残っていることがあり、買主が勝手に処分することはできません。撤去には費用や所有者との交渉が必要になるため、契約前に「残置物を誰が・いつまでに撤去するか」を確認しましょう。撤去費用の負担者を売買契約書に明記しておくと安心です。

注意点6：新耐震基準を満たしていない空き家は、住宅ローン控除が受けられない

住宅ローン控除の対象となるのは、原則として「新耐震基準」を満たす建物です。

新耐震基準は、建築確認を受けた日が1981年（昭和56年）6月1日以降の建物に適用されます。そのため、それ以前に建築確認を受けた古い空き家でも、耐震改修などで現行の新耐震基準を満たしていれば、住宅ローン控除を受けることが可能です。新耐震基準を満たしていることを証明する書類には、「耐震基準適合証明書」「既存住宅売買瑕疵保険の保険付保証明書」があります。

注意点7：空き家バンクを利用すると、契約交渉を当事者同士のみで行う必要がある

空き家バンクを利用する場合、不動産会社を介さず当事者同士で契約交渉を進めるケースがあります。仲介手数料を抑えられる一方、契約内容の不備やトラブルのリスクは高まります。契約時は、書類を専門家に確認してもらうと安心です。

空き家の購入を考えている方にとって非常に便利なサービスですが、空き家バンクで空き家の所有者とマッチングした後、契約交渉は基本的に当事者同士で行わなければなりません。また、契約の手続きも自分で行う必要があるため、契約内容の確認が適切に行われなかったりした場合は、トラブルに発展するリスクもあるので注意しましょう。

よくある質問（FAQ）

Q：築年数が古い空き家を購入する際、建物のどこを一番確認すべきですか？

A： 特に木造の古い空き家では、「床・柱の傾きや腐食」「屋根の雨漏り」「給排水管のサビや詰まり」「シロアリによる食害の有無」の4点を重点的に確認する必要があります。引き渡し後に重大な欠陥が見つかっても、売主が『契約不適合責任』を免責している場合は修繕費がすべて買主負担になるため、事前の徹底的な住宅診断（インスペクション）を推奨します。

Q：1982年より前に建てられた古い空き家でも住宅ローン控除は受けられますか？

A： 原則として、住宅ローン控除が受けられる中古住宅は1982年1月1日以降に建築された「新耐震基準」を満たす建物ですが、それ以前に建てられた古い空き家であっても諦める必要はありません。「耐震基準適合証明書」や「既存住宅売買瑕疵保険の保険付保証明書」を取得し、現行の新耐震基準に適合していることを証明できれば、特例として住宅ローン控除の適用を受けることが可能です。

Q：自治体の「空き家バンク」を利用して購入する場合の注意点は何ですか？

A： 空き家バンクは自治体が情報マッチングの場を提供するサービスであり、行政が売買契約の仲介（契約書の作成や条件交渉）をしてくれるわけではありません。基本的には当事者同士で売買交渉や手続きを行う必要があるため、契約内容の法的な確認が甘いとトラブルに発展するリスクがあります。不安な場合は、地域の不動産会社など、プロの専門家を間に挟んで手続きを進めるのが安全です。

空き家の購入は「アキサポ」の活用がおすすめ

空き家の購入には、建物の状態や税金、残置物、契約の進め方など、いくつか気をつけたいポイントがあります。とはいえ、注意点を押さえたうえで専門家のアドバイスやサポートを受ければ、より安心・安全に購入を進められます。

株式会社ジェクトワンが運営するアキサポは、空き家に関するさまざまな問題に取り組む空き家解決サービスです。空き家の購入や活用でお悩みなら、まずは一度お問い合わせください。