公開日:2025.06.30 更新日:2025.06.04
NEW訳あり物件とは？種類・価格・リスクと安全な取引方法を徹底解説｜空き家売買にも対応
ネガティブなイメージを持たれがちな訳あり物件。けれども、その定義や種類、リスクを正しく理解していれば、有意義な売買につなげることが可能です。
今回は、「訳あり物件は住んでも大丈夫？」「事故物件との違いは？」「告知義務や契約上の注意点は？」など、訳あり物件の売買を検討している方に向けて知っておくと役立つ情報をまとめました。
訳あり物件とは？意味・種類・事故物件との違いを解説
そもそも訳あり物件とは、どのような物件のことを指すのでしょうか。改めて訳あり物件にはどのような定義があるのか、またどのような種類があるのかを詳しく解説します。
心理的瑕疵・物理的瑕疵・法的瑕疵・環境的瑕疵の違い
物件が“訳あり”になるかどうかは、「瑕疵（かし）」の有無によって決まります。瑕疵には大きく分けて「心理的瑕疵」「物理的瑕疵」「法的瑕疵」「環境的瑕疵」の4種類があり、それぞれ性質や影響範囲が異なります。
- 心理的瑕疵
その物件に住むことで精神的な抵抗や不快感を覚える要素がある物件
例）殺人や自殺が起こった物件など - 物理的瑕疵
建物や土地そのものに重大な欠陥がある物件
例）建物の傾きや雨漏り、白アリ被害、土壌汚染など - 法的瑕疵
不動産が法令上のルールに違反しており、自由な使用や改修が制限される物件
例）接道義務違反、防火設備の不備など - 環境的瑕疵
不動産そのものに欠陥があるわけではなく、周囲の環境に問題がある物件
例）近隣に反社会的組織の事務所や火葬場、ゴミ処理場がある、など
事故物件との違いとは？
訳あり物件と事故物件は混同されがちですが、実は意味に明確な違いがあります。
訳あり物件とは、先ほどご紹介した4つの瑕疵（心理的・物理的・法的・環境的）を抱える不動産の総称であり、すべてが事故物件に分類されるわけではありません。
一方で、事故物件とは主に心理的瑕疵があると判断されるケース、つまり過去に自殺や他殺、または特殊清掃を伴う孤独死などの事実があった物件のことです。これらの出来事が買主や借主に強い抵抗感を与えるため、不動産会社や売主は重要事項として告知義務が生じます。
「告知事項あり」「現況有姿」との関係性
訳あり物件では、「告知事項あり」と「現況有姿」という2つの要素が密接に関係しています。
まず、「告知事項あり」とは、不動産会社や売主が買主・借主に対して必ず伝えなければならない重要な情報のこと。これには4つの瑕疵すべてが含まれるため、告知事項あり物件だからといって、必ずしも事故物件というわけではありません。
「現況有姿特約」は、売主が物件を現在の状態のままで引き渡すという取り決めです。この特約があると、売主は事前に修繕やリフォームを行う義務がなくなり、買主が承知のうえで現状の建物を引き受ける形になります。
ただし、現況有姿の特約があるからといって、「告知事項あり」の説明義務を免除されるわけではなく、瑕疵がある場合は説明が必須です。また、買主にとっては安価に物件を取得できるメリットがある反面、購入後に問題が発覚するリスクもあるため、慎重な判断が求められます。
訳あり物件の種類別リスクと判断基準
一口に訳あり物件といってもさまざまな種類があるため、ものによって気をつけるべきポイントが異なります。ここからは、4種類の訳あり物件をピックアップし、それぞれのリスクと売買時の判断基準についてご紹介します。
事故物件（自殺・他殺・孤独死）
事故物件とは、過去に自殺や他殺が発生した物件や、孤独死で発見が遅れて特殊清掃が必要になった物件のこと。発見までの時間や事件の内容によって市場価値が左右されるのが特徴で、例えば、発見が1週間以上遅れた孤独死では20％程度、自殺では約30％、殺人事件があると最大で50％も相場より低くなるといわれています。
事故物件は、大きな心的ストレスが及ぶ懸念や、売却・賃貸の際の告知義務が伴うため、借り手や買い手が見つかりにくいというデメリットがあります。一方で、費用的な負担を抑えられるというメリットも。購入して賃貸物件として活用すれば、高い利回りが期待できる場合があります。
購入を検討する際は、心的瑕疵の度合いや立地、建物の状態などを慎重に見極め、長期的な運用を見据えて判断するようにしましょう。
再建築不可物件（接道義務違反を含む）
現行の建築基準法に照らして新たな建物を建てることができないという問題を抱えているのが、再建築不可物件。主に、道路に2メートル以上接していないなど接道義務を満たしていない場合に該当し、緊急車両の進入を妨げることで防災や安全性の観点から規制対象になっています。こうした物件は、建て替えや大規模な増改築ができず、万が一災害などで倒壊しても再建が不可能なため、資産価値が著しく制限されます。
また、再建築不可の物件は、建築基準法ができた昭和25年（1950年）、都市計画法ができた昭和43年（1968年）以前に建てられた古い物件がほとんど。補修や補強工事が困難なケースが多く、維持費用がかさみやすいというデメリットがあります。
ただし、相場より価格が抑えられるため、リスクをしっかり理解した上で適切な対応を取れば、投資物件として活用することも可能です。例えば、法改正で不適格となった「既存不適格物件」や、将来的に是正が可能な違法建築などであれば、場合によっては再活用が検討できるでしょう。また、借地権付き物件のように、融資は得にくいものの、高い利回りが見込めるケースもあります。
境界不明／権利関係が複雑な物件
境界が不明確な物件は、土地の範囲や所有権の正確な確定が困難になるため、売買や活用を行う際は注意が必要です。
境界には法的に定められた「筆界」と、隣地所有者との話し合いで決定される「所有権界」があり、両者のズレが原因で境界未確定となることがあります。原則として、売主には境界明示の義務があり、境界が曖昧なままでは売買等の取引が成立しにくい上、住宅ローンの担保に設定できないなどの不利益が生じる可能性があります。
また、相続などで所有者が分散すると、さらに話し合いが複雑化する恐れも。そのため、土地の境界が不明瞭な場合は、確定測量を行い、土地家屋調査士と隣地所有者の立会いのもと、正式に境界を確定させるようにしましょう。
空き家放置による管理リスク
もともと訳あり物件ではなかった空き家でも、そのまま長期間放置することでさまざまな問題が生じ、訳あり物件化してしまうことがあります。
例えば、人が住んでいない家は湿気や温度管理が行われないため老朽化が進みやすく、資産価値が著しく下がる原因になります。また、外観が荒れることで悪臭や害虫の発生を招いたり、不法占拠や不法投棄といった犯罪の温床になったりするリスクがあり、近隣住民とのトラブルに発展することも少なくありません。
さらに、管理不全と判断された空き家は「特定空家等」に指定され、固定資産税の軽減措置が受けられなくなり、税金が最大6倍に跳ね上がる可能性があります。
思わぬ出費やトラブルを防ぐためにも、賃貸に出す、売却する、管理会社へ委託するなど活用方法を検討し、なるべく早めに手を打つことが大切です。
訳あり物件の取引時の注意点と契約のポイント
訳あり物件は、通常の物件よりも取引時に気をつける点が多くあります。中でも、特に注意すべきポイントをまとめたので、ぜひ参考にしてみてください。
重要事項説明と告知義務の範囲
訳あり物件の売買や賃貸においては、重要事項説明と告知義務が法律で定められています。
特に事故物件などの心理的瑕疵については、2021年（令和3年）に国土交通省が定めたガイドラインにより、「人の死の告知」の基準が明確化されています。
【告知するケース】
- 対象の不動産で殺人や自殺が発生した場合
- 孤独死でも発見が遅れたなどの理由で特殊清掃が行われた場合
- 上記2つの事案発生（特殊清掃等が行われた場合は発覚）から3年が経過していない場合
参考：宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン
心理的瑕疵がある物件は、賃貸では原則3年間、売買では明確な年数基準はなく、個別の事情に応じて判断されるため慎重な対応が求められます。なお、物件を取り壊して土地だけになったとしても、過去に人が亡くなった事実があれば、その告知義務は残るので注意しましょう。
契約書で確認すべきチェック項目
訳あり物件に関わらず、不動産を売買する際は契約書に記載される項目を一つひとつ丁寧に確認することが欠かせません。中でも、訳あり物件の取引時に特にチェックしておきたいのが、「土地の境界の明示」と「契約不適合責任（2020年施行の改正民法に基づく）」の条項です。
まず土地の境界の明示についてですが、境界が不明な場合、売却前に隣地所有者立ち合いのもとで測量を行い、境界を確定させることが必須です。ただし、その分時間や費用がかかるため、実際の取引では売主が境界を明示せずに売却する「境界非明示」の契約が行われることがあります。これは、仮に非明示での売却できたとしても、隣地との境界問題が解決したわけではないので要注意。購入後に新たな買主がトラブルに巻き込まれる恐れがあります。
もうひとつの瑕疵担保責任は、契約後に発覚した隠れた欠陥について、買主が売主に対して契約不適合責任を追及できるとする制度です。2020年（令和2年）の法改正により、買主保護が強化され、請求できる範囲が拡大しましたが、思わぬトラブルにつながることもあるため、事前にしっかり確認しておくようにしましょう。
専門家（司法書士・宅建士）への相談のすすめ
訳あり物件は、通常の不動産に比べるとリスクや注意点が多く存在するため不安を感じる方も多いかもしれません。けれども、契約内容を正確に理解・把握して適切な対応を行えば、十分に価値のある物件として活用することが可能です。
そのためには、司法書士や宅地建物取引士（宅建士）といった専門家への相談がカギになります。法律には聞きなれない専門用語も多く、知識がないと重要な項目を見落としてしまうことも。必要に応じて専門家に相談し、スムーズな取引につなげましょう。
アキサポが対応する訳あり物件の売却・利活用方法
訳あり物件の売買・活用なら、アキサポに相談するのもひとつの手。不動産開発と設計施工、不動産取引をワンストップで提供しているので、訳あり物件の扱いに関する悩みをトータルサポートしてもらえます。
空き家・訳あり物件の買取相談窓口あり
所有している空き家や訳あり物件を、どう活用すればよいか迷う方は少なくありません。そうしたときに頼りになるのが、アキサポの買取相談窓口です。
アキサポでは、単に売却や賃貸だけでなく、解体や建て替え、建物管理まで含めた包括的なサポートを提供しているため、「空き家の活用・処分方法が決まっていない」「何をどう始めればいいかわからない」といった悩みに対しても、専門スタッフが丁寧に相談に応じてくれます。
電話やWEBから問い合わせできるので、気になっている方はまずは一度相談してみてください。
再生・リノベーションを活用した利活用事例
アキサポには、さまざまな訳あり物件や空き家に新たな価値を生み出してきた多くの実績があります。
＜再生・リノベーション活用例＞
- 老舗の履物屋だった物件
→飲食事業の拠点となるシェアキッチンとして再活用 - 長期間空き家になっていた物件
→水回りの老朽化した設備を一新し、快適性と機能性を高めたことで、賃貸物件に。 - 老朽化した元・刃物屋の物件
→立地と間取りの個性を活かし、1階をブリトー専門店、2階を賃貸住宅、奥をオフィスとする複合利用を実現
このように、工夫と投資次第で訳あり物件は魅力的な資産に生まれ変わります。特に立地がよい場合は、活用次第で収益性の高い不動産になることも。アキサポは多くの実績から得られた知識と経験で、対処方法に迷っている訳あり物件のポテンシャルを引き出します。
安心して任せられる相談体制と専門ネットワーク
アキサポは、全国各地のパートナー企業と連携し、多様なニーズに対応できる盤石な体制を構築。地域に精通したパートナーが持つ専門知識や強みを活かし、物件ごとに最適な提案を行うことで、問題解決のスピードや質を大きく向上させています。
特に訳あり物件は、個別の事情や地域特性が複雑に絡み合い、専門性の高い対応が求められる物件なので、迷ったときはプロへの相談が最適解。売買を検討している方は、ぜひアキサポへお問い合わせください。
