実家を出て空き家にするときにやることチェックリスト

実家を出て空き家にする際は、電気・水道の手続きや防犯、郵便物、建物の管理など、退去前後に多くの対応が必要です。

親の施設入居や相続などで実家が空き家になった際、放置すると建物の劣化やご近所トラブルに直結します。

そこでこの記事では、実家を出て空き家にするときにやることをチェックリスト形式で整理し、退去後の管理から売却・賃貸などの活用方法、手放す選択肢まで解説します。「思い出の詰まった実家をどうすれば…何から手をつければいい？」とお悩みの方は、ぜひ参考にしてみてください。

実家を出て空き家にする前に確認すること｜所有者・相続・名義

実家を出て空き家にするとは、引っ越しや相続、施設入居などに伴い、住んでいた家を空室状態にして離れる手続きや作業のことです。

空き家にするとき、最初に確認したいのが「誰がその家について決められるのか」です。家族の実家であっても、売却や賃貸、解体などを自由に決められるとは限りません。

まずは登記事項証明書（登記簿）を取得し、現在の名義や権利関係を確認しましょう。

確認項目	チェック内容
所有者・名義	登記上の所有者が誰か（不動産登記事項証明書で確認）
相続状況	亡くなった親や親族の名義のまま放置されていないか
共有名義	複数人の共有名義になっていないか、持分比率はどうなっているか
抵当権・担保	住宅ローンなどの抵当権が設定されたままになっていないか

相続発生前後で必要な手続きを確認する

空き家の所有者が存命の場合は、原則として本人の意思に沿って売却や賃貸などを進めます。親の入院や施設入居で実家が空き家になる場合は、今後どうするのかを本人と話し合っておきましょう。

相続が発生した後は、遺言書の有無を確認したうえで、必要に応じて遺産分割協議を行います。不動産を相続した場合は、相続登記による名義変更が必須です。2024年4月1日より相続登記が義務化されており、取得を知った日から3年以内に申請しないと10万円以下の過料の対象となります。なお、2024年4月1日より前に発生した過去の相続についても義務化の対象であり、経過措置の猶予期限は2027年3月31日までです。実家が亡くなった祖父母や親の名義のままになっている場合は期限が迫っているため、速やかな手続きが必要です。

相続人が複数いる場合は、誰が実家を相続するのかだけでなく、空き家の管理や費用を誰が負担するのかも話し合っておくと安心です。共有名義にすると、将来の売却やリフォームなどで複数人の合意が必要になるケースがあるため、その後の活用方法まで考えて決めましょう。

相続放棄を検討する場合の注意点

特に注意したいのが相続放棄の期限です。原則として、相続の開始を知ったときから3か月以内に家庭裁判所へ申述する必要があります。

また、相続放棄前の空き家や家財の取り扱いには細心の注意が必要です。家財を処分・売却すると「法定単純承認」とみなされ、相続放棄ができなくなるおそれがあります（ただし、資産価値のないゴミの処分や保管行為であれば認められるケースもあります）。

相続放棄をすると、次の順位の人が相続人になるケースもあります。実家はいらないと自己判断せず、検討している段階で司法書士や弁護士などの専門家へ相談しましょう。

空き家を放置するリスク

放置する期間が長くなればなるほど、建物の劣化や維持費の負担など、さまざまなリスクが増大する空き家。

「すぐに売る予定はないし、しばらくそのままでも大丈夫」と対応を後回しにするのは危険です。状態が悪化すれば、いざ売却や賃貸を考えたときに費用がかさみ、活用の選択肢が狭まることもあります。

ここからは、空き家を放置することで起こり得る主なリスクを見ていきましょう。

建物の老朽化で修繕費が増える

人が住まなくなった家は、換気や通水の機会が減り、湿気によるカビや腐食、排水口の悪臭などが発生しやすくなります。

屋根や外壁の小さなひび割れ、雨樋の詰まりなども、放置すると雨漏りにつながり、柱や下地まで傷む可能性があります。劣化が進むほど修繕費が膨らみ、売却前の補修や賃貸に向けたリフォームの負担が増えることもあるでしょう。

庭木・雑草・害虫で近隣トラブルになる

庭木や雑草を放置すると、景観が悪くなるだけでなく、枝の越境や落ち葉、害虫の発生などで近隣に迷惑をかける可能性があります。

特に草木が成長しやすい時期は、短い期間でも状態が悪化してしまいます。管理されていない状態が続けば、近隣から苦情が寄せられるなど、思わぬトラブルにつながるケースもあります。

不法侵入・放火など犯罪のリスクが高まる

人の気配がない空き家は、不法侵入や窃盗、不法投棄、放火などの標的になる可能性があります。特に郵便物が溜まっている、庭が荒れている、窓の破損が放置されている状態は、空き家だと分かりやすいサインになります。

不法侵入や放火などの被害が起これば、所有する建物だけでなく、近隣の住宅や住民にも影響が及ぶおそれがあります。

固定資産税など空き家の維持費がかかり続ける

空き家になっても、固定資産税や都市計画税などの税金は原則として毎年かかります。加えて、火災保険料や電気・水道の基本料金、見回り・清掃の費用、遠方にある実家なら交通費がかかることもあるでしょう。

住んでいない間もこうした支出は続くため、空き家を所有する期間が長くなるほど、維持費の負担が積み重なっていきます。

特定空家等になると固定資産税が増える可能性がある

管理が行き届かず、倒壊のおそれや衛生・景観への悪影響などがあると判断された空き家は、自治体から「特定空家等」に指定される可能性があります。また、その前段階にあたる「管理不全空家等」も指導の対象です。

管理状態が著しく悪い「特定空家等」に加え、放置すれば特定空家になるおそれがある「管理不全空家等」に対しても、市区町村から改善勧告が出されると「住宅用地特例（小規模住宅用地なら固定資産税が6分の1に減額される優遇措置）」が解除されます。 特例が解除されると、土地にかかる固定資産税の負担額は実質最大約6倍（※税額の上限負担調整措置を考慮しても大幅な増税）に膨らみます。

さらに、特定空家等を放置して命令にも従わない場合は、行政代執行によって建物などが撤去され、その費用を所有者に請求されるケースもあるため注意が必要です。

空き家にして出るときにやることチェックリスト

「後でやればいいや」と放置すると、大事な手続きを見落とす原因になります。 あとで慌てないよう、以下のチェックリストに沿って退去準備を進めましょう。

貴重品・重要書類を回収する

退去時は、相続や売却などの手続きに必要な貴重品・重要書類を回収します。特に次のものが残っていないかチェックしましょう。

• 権利証・登記識別情報
• 固定資産税の納税通知書
• 保険証券・各種契約書
• 通帳・印鑑
• 本人確認書類
• 遺言書

金庫や引き出し、書類棚だけでなく、普段使っていない収納も確認し、必要なものは退去時にまとめて持ち出しておきましょう。

電気・ガス・水道の停止・継続を決める

ライフラインは、空き家になったらすべて停止すればよいとは限りません。今後の管理方法や利用予定に合わせて、停止・継続を判断しましょう。

• 電気：物件管理で照明や換気扇などを使う場合は継続を検討
• ガス：使用予定がなければ停止を検討
• 水道：定期的に通水する場合は契約を継続

特に水道は、長期間使用しないと排水トラップの水が蒸発し、下水の悪臭や害虫が室内に入り込む原因になります。水道を継続する場合は、空き家を訪れた際に定期的な通水も行いましょう。

郵便物の転送・住所変更をする

郵便物がポストに溜まると、長期間留守にしていることが分かりやすくなり、不法侵入などの防犯リスクにつながります。退去時は郵便局へ転居届を出し、新しい住所への転送手続きをしておきましょう。

あわせて、次のような住所変更も進めます。

• 金融機関・クレジットカード
• 保険会社
• 自治体などの行政関係
• 運転免許証
• 勤務先
• 通販サイト・定期購入サービス

郵便物によっては転送されないものもあるため、一定期間は空き家のポストもチェックしておくと、税金や契約関係の重要な通知を見落としにくくなります。

戸締まり・防犯対策をする

空き家にして出る前に、玄関だけでなく、すべての窓や勝手口、物置などが施錠されているかチェックします。普段あまり使わない小窓なども忘れずに確認しましょう。

空き家にする期間が長い場合は、次のような防犯対策も選択肢です。

• 窓や玄関に補助錠を取り付ける
• 窓に防犯フィルムを貼る
• 玄関や庭にセンサーライトを設置する
• 郵便受けに郵便物やチラシを溜めない

室内に現金や貴重品を残さないこともポイントです。外から見える場所に高価なものを置かず、「長期間留守にしている」と気づかれにくい状態にしておきましょう。

空き家になった後の管理方法を決める

空き家の放置リスクを抑えるには、「誰が・どのくらいの頻度で・何をするか」を決めておくことが重要です。

売却予定なら建物の劣化や近隣への影響を抑える、賃貸を考えているなら設備の状態を把握するなど、今後の活用方法によって必要な管理も変わります。

自分や家族で管理するのか、空き家管理サービスを利用するのかも早めに決めておきましょう。遠方に住んでいる場合は、交通費や移動時間も含めて比較すると判断しやすくなります。

自分で管理する場合の頻度と作業

自分や家族で管理する場合は、月1回程度を目安に空き家を訪れ、建物の状態をチェックしましょう。基本の作業は次のとおりです。

• 窓を開けて換気する
• 蛇口やトイレの水を流して通水する
• 雨漏り・水漏れ・カビがないか確認する
• 郵便物やチラシを回収する
• 室内を簡単に清掃する
• 窓や玄関の施錠、破損がないか確認する
• 庭木や雑草の状態を確認する

チェック時は、室内や外観の写真撮影をおすすめします。 雨漏りなどの異常が見つかった際にすぐ連絡できるよう、近隣の工務店や水道業者、保険会社の連絡先をまとめておくと安心です。

空き家管理サービスを利用する

遠方に住んでいたり、仕事などで定期的に通えなかったりする場合は、空き家管理サービスを利用するのもひとつの手。一般的に、巡回や換気、通水、清掃、庭の手入れ、写真付きレポートなどを依頼できます。

サービスを比較するときは、料金だけでなく次の項目もチェックしましょう。

• 巡回の頻度
• 換気・通水・清掃などの作業範囲
• 庭木・雑草への対応
• 写真やレポートの内容
• 鍵の管理方法
• 緊急時の対応
• 追加料金が発生する条件

ただし、サービスによって基本料金に含まれる作業は異なります。「頼んでいるから大丈夫」と考えず、契約内容を事前に確認しておきましょう。

空き家の活用・売却・手放す方法

空き家を所有し続けると、税金や管理費などの負担だけが積み重なる「負動産」になりかねません。管理と並行して、「活用する」「売却する」「手放す」のどれを選ぶか考えていきましょう。

判断するときは、建物の状態や立地、必要な費用、家族の意向、相続人の状況などを整理することがポイントです。方針が決まらない場合もそのまま放置せず、いつまでに決めるか期限を設け、自分の空き家に合った方法を探していきましょう。

手放す・活用する方法	費用・負担	メリット	デメリット
不動産会社の仲介売却	仲介手数料など	市場価格に近い高値で売れる可能性がある	買主が決まるまで時間がかかる
不動産会社の買取	仲介手数料不要（買い取り価格割引）	スピーディーに現金化でき現状のまま売却可能	仲介売却より価格が安くなる（7〜8割程度）
賃貸・リフォーム活用	リフォーム費・修繕維持費	家賃収入が得られ建物の劣化を防げる	空室リスクや初期投資の回収リスクがある
更地にして売却	建物解体費用	買主が見つかりやすくなる	解体費がかかり固定資産税が上がる
相続土地国庫帰属制度	解体費＋審査料＋負担金（20万円〜）	不要な土地を国に引き渡せる	建物解体が必須で国の審査基準が厳しい

賃貸に出して空き家を活用する

空き家を賃貸に出せば、家賃収入を固定資産税や管理費などに充てられる可能性があります。人が住むことで換気や通水が行われ、建物の劣化を抑えやすいのもメリットです。

一方で、設備の故障や修繕、入居者への対応が必要になります。空室が続けば、想定した家賃収入を得られないことも考えられます。

賃貸を検討する場合は、そのまま貸せる状態なのか、リフォームが必要なのかを確認し、想定家賃と必要な費用を比較して判断しましょう。

空き家バンクに登録する

空き家バンクとは、自治体が空き家の所有者と購入・賃貸を希望する人をつなぐ制度のこと。移住希望者など、一般的な不動産サイトとは異なる層に物件を知ってもらえる可能性があり、売却・賃貸の選択肢を広げられる方法として有効です。

登録の流れは、自治体への相談後、必要書類の提出や現地確認を経て物件情報が掲載されるのが一般的です。ただし、登録条件や対象エリア、家財の処分、契約・仲介の方法などは自治体によって異なります。検討する場合は、あらかじめ利用条件を確認しておきましょう。

不動産会社の仲介で売却する

不動産会社に仲介を依頼し、買主を探して空き家を売却する方法です。市場価格に近い価格で売り出せるため、条件が合えば高く売却できる可能性があります。

一般的には、査定を受けて媒介契約を結び、販売活動や内覧、売買契約を経て、物件を引き渡す流れで進みます。

注意点としては、買主が見つかるまで時間がかかるケースがあることです。その間にも空き家の管理は続きます。売却時は、雨漏りやシロアリ被害、給排水管の故障など、把握している建物の不具合を「物件状況報告書（告知書）」に正確に記載して買主へ開示しなければなりません。

売買契約で「契約不適合責任（旧：瑕疵担保責任）」を免責にする特約を結ぶ場合でも、知っていながら故意に告げなかった不具合については責任を免れることができません（民法第562条以下）。

不動産会社に買い取ってもらう

不動産会社に空き家を直接買い取ってもらう方法です。買主を探す必要がないため、仲介よりも短期間で手放しやすく、残置物や建物の状態によっては現状のまま売却できるケースもあります。

一方で、買取価格は仲介による売却より低くなる傾向があります。不動産会社がリフォームや解体、再販売などの費用やリスクを負担するためです。

買取は「できるだけ早く手放したい」「遠方にあり管理を続けるのが難しい」といった場合に向いています。

空き家を解体して更地にする

建物の老朽化が進み、倒壊のリスクがある場合や、修繕して活用するのが難しい場合は、解体して更地にする方法があります。古い建物をなくすことで、土地を売却・活用しやすくなるケースもあります。
解体にはまとまった費用がかかり、建物の構造や立地、アスベストの有無などによって金額も変わります。

また、建物を解体すると住宅用地の特例が適用されなくなり、土地の固定資産税などが増える可能性があります。解体費用だけでなく、更地にした後の税負担や売却・活用方法まで考えた判断が必要です。

相続土地国庫帰属制度で土地を手放す

相続土地国庫帰属制度は、相続や遺贈によって取得した不要な土地を国庫へ引き渡す制度です。

ただし、地上に建物（空き家）が残っている土地は引き取りの「却下事由」に該当するため申請できません。本制度を利用するには、建物を解体して更地にしたうえで、審査手数料（1筆あたり1万4,000円）と、10年分の土地管理費に相当する負担金（原則20万円。宅地等の区分や面積によって算定）を納める必要があります。

解体費用や負担金がかかる可能性もあるため、売却などほかの方法と比較したうえで検討しましょう。

空き家のリフォーム・リノベーションは必要？

空き家を賃貸・売却するからといって、大がかりなリフォームやリノベーションが必ず必要とは限りません。費用をかけすぎると、家賃や売却価格で回収できない可能性があります。

まず優先したいのは、雨漏りや給排水設備の故障など、入居や売却の妨げになる不具合です。見た目を整える改修よりも、建物を安全に使うための修繕から検討しましょう。

活用方法によって、改修で優先したいポイントも異なります。

• 賃貸に出す場合
  水回りや建具など、入居者が日常的に使う設備の状態を整える
  
• 売却する場合
  大規模なリフォームはせず、清掃や最低限の補修にとどめたほうがよいケースもある

まずは建物の状態を把握し、工事を始める前に見積もりを取りましょう。そのうえで、改修にかかる費用を家賃や売却価格で回収できるかを見極めることが大切です。

空き家の補助金・支援制度で費用負担を減らす

空き家の解体やリフォームには、まとまった費用がかかります。自治体によっては補助金や支援制度を利用でき、費用負担を抑えられる可能性があります。

ただし、空き家であれば必ず利用できるわけではありません。

建物や工事内容などに条件が設けられているため、工事を検討する段階で利用できる制度がないか調べておきましょう。

解体・リフォームに使える自治体の補助金を確認する

空き家に関する主な支援制度には、次のようなものがあります。

• 解体費用の補助
• 耐震改修の補助
• リフォーム・空き家活用の補助
• 移住・定住に伴う改修支援

対象となる建物や補助額、条件は自治体によって異なり、築年数や耐震性、老朽化の状態などが要件になるケースがあります。

また、解体やリフォームの着工前に申請が必要な制度も多いため注意しましょう。空き家がある自治体の窓口や公式サイトで対象条件や申請時期、必要書類を確認してから工事を進めるとスムーズです。

空き家について困ったときの相談先

相続や名義、税金、売却、管理といった問題が複雑に絡み合うケースが多い空き家。ひとつの窓口だけで解決しようとせず、悩みに応じた相談先を選びましょう。

空き家の所在地や名義、建物の状態、困っていること、今後の希望などを事前に整理しておくと、状況を伝えやすくなります。

また、家族や相続人の間で意見がまとまらない場合は、専門家など第三者の意見が判断材料になることも。自分たちだけで抱え込まず、早めに相談することも大切です。

自治体・空き家相談窓口に相談する

自治体の空き家相談窓口では、空き家バンクや補助金、地域の支援制度、特定空家等に関することなど、地域ごとの情報を得られます。自治体によっては、不動産会社や司法書士などの専門家・事業者を案内してもらえる場合もあります。

まずは利用できる制度や今後の対応について情報を集めたいときに、相談しやすい窓口といえるでしょう。

不動産会社・司法書士・税理士に相談する

悩みの内容がある程度決まっている場合は、それぞれの分野に詳しい専門家を頼りましょう。複数の問題が関係するときは、各専門家と連携しながら進めます。

• 不動産会社
  売却・買取・賃貸の査定、空き家の管理や活用方法など
  
• 司法書士
  相続登記や名義変更、不動産の権利関係など
  
• 税理士
  売却時の譲渡所得税や相続税、利用できる税制上の特例など

まとめ｜空き家にして出るときは退去後の管理・活用まで決めておこう

空き家にして出るときは、まず名義や相続の状況を整理するところからはじめます。誰が管理や売却などを決めるのか明確にしたうえで、重要書類の回収やライフライン、郵便、防犯などの対応を進めましょう。

退去したら終わりではありません。その後は、誰が・どのくらいの頻度で管理するのかを決め、建物の状態を維持していくこともポイントです。

放置する期間が長くなるほど、建物の劣化や維持費、近隣トラブルなどのリスクも高まります。賃貸や売却、解体などの選択肢を比較しながら、実家の状態や家族の意向に合った今後の方針を早めに考えていきましょう。