空き家売却の譲渡損失は損益通算できる？特例と確定申告のポイント

空き家売却の譲渡損失（損益通算）とは、売却代金から取得費と譲渡費用を差し引いて赤字が出た際、その損失を給与所得などから差し引いて税金を抑える仕組みです。 「実家や旧居を売って大損してしまった……」という場合でも、一定の要件を満たせば、納めすぎた税金の還付を受けられる可能性があります。

ただし、購入時より安く売ったからといって、必ず利用できるわけではありません。税務上の損失額に加え、自分が住んでいた家かどうか、住宅ローンが残っているか、新居を購入するかによっても扱いが変わります。

この記事では、空き家売却の譲渡損失の計算方法から、損益通算を利用できるケース、確定申告の進め方まで、空き家活用の専門家であるアキサポがわかりやすく解説します。

空き家売却の譲渡損失を損益通算できるのはどんなとき？

空き家の売却損を給与所得や事業所得などのほかの所得から差し引く「損益通算」が使えるのは、売った家が以前自分が住んでいたマイホームで、住宅ローンや買換えに関する特例の条件を満たす場合です。

ここでいう売却損とは、売却代金から、購入代金などをもとに計算する「取得費」と、売却にかかった仲介手数料などの「譲渡費用」を差し引いて生じた赤字額のことです。なお、建物の取得費は、購入代金などから所有期間中の減価償却費相当額を差し引いて計算します。

特例には「売った家に住宅ローンが残っている場合」と「住宅ローンを利用して新居に買い換える場合」の2種類があります。

なお、本特例（居住用財産の買換え・特定居住用財産の譲渡損失の損益通算および繰越控除）の適用期限は、税制改正により【2027年（令和9年）12月31日】まで延長されています。期限内の売却・引渡し完了が必要です。 家を取り壊してから土地を売る場合は、解体から売買契約までの期間や、その間の土地の使い方にも条件があるため、更地にする前に確認しておきましょう。

住宅ローンが残るマイホームを売却した場合

住宅ローンが残っているマイホームを、その残高よりも低い金額で売却して譲渡損失が出た場合は、「特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」を利用できます。新しいマイホームを購入しない場合も対象です。

適用を受けるには、次の4つの要件をすべて満たす必要があります。

（1）売った資産が、次のイ〜ホのいずれかに該当すること（国内にある資産に限る）

1. イ：現在、自分が住んでいる家屋
2. ロ：以前、自分が住んでいた家屋（住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却する場合に限る）
3. ハ：イまたはロの家屋とともに売却した敷地や借地権
4. ニ：イまたはロの家屋を取り壊した場合の家屋およびその敷地で、次のすべてを満たすもの
   1. （イ）取り壊した年の1月1日時点で、家屋と敷地の所有期間がともに5年を超えていること
   2. （ロ）取り壊した日から1年以内に敷地の売買契約を締結し、かつ、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること
   3. （ハ）取り壊してから売買契約を締結するまで、敷地を貸駐車場などに利用していないこと
5. ホ：災害によって家屋が失われた場合の敷地で、次の期限までに売却するもの
   1. （イ）イの家屋の敷地：災害があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで
   2. （ロ）ロの家屋の敷地：住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで

（2）売却した年の1月1日時点で、家屋と敷地の所有期間がともに5年を超えていること（災害によって家屋が失われた場合は、その家屋を引き続き所有していれば、売った年の1月1日において所有期間が5年を超える家屋の敷地に限る）

（3）売買契約日の前日に、売却したマイホームに係る償還期間10年以上の住宅ローンの残高があること

（4）売却代金が（3）の住宅ローン残高を下回っていること

この特例で損益通算できるのは、譲渡損失のうち、売買契約日の前日の住宅ローン残高から売却代金を差し引いた金額までです。売却損の全額を控除できるとは限りません。

例えば、次の場合、損益通算の対象となるのは200万円までです。

特例の適用除外

上記の要件を満たしていても、次のいずれかに該当する場合は、損益通算や繰越控除の適用が制限されます。

（1）損益通算および繰越控除の両方が適用できない場合

1. イ：親子や夫婦など「特別の関係がある人」にマイホームを売却した場合（生計を一にする親族、売却後にその家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係にある法人なども含む）
2. ロ：マイホームを売却した年の前年または前々年に、次の特例を適用している場合
   1. （イ）居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の軽減税率の特例
   2. （ロ）居住用財産の譲渡所得の3,000万円の特別控除。ただし、被相続人の居住用財産に係る特別控除の特例は除く
   3. （ハ）特定の居住用財産の買換えの場合の長期譲渡所得の課税の特例
   4. （ニ）特定の居住用財産を交換した場合の長期譲渡所得の課税の特例
3. ハ：売却した年の前年以前3年以内に生じた、ほかのマイホームの譲渡損失について「特定のマイホームの譲渡損失の損益通算の特例」を適用している場合
4. ニ：売却した年、またはその前年以前3年以内の資産の譲渡について「マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」を適用する、または適用している場合

（2）繰越控除が適用できない場合

合計所得金額が3,000万円を超える年は、その年の繰越控除を適用できない（ただし、損益通算には所得金額の要件がないため、売却した年の合計所得金額が3,000万円を超えていても、ほかの要件を満たせば、その年の損益通算は適用できる）

出典：国税庁「特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」

住宅ローンを利用してマイホームを買い換えた場合

マイホームを売却して譲渡損失が出た人が、住宅ローンを利用して新居を購入する場合は、「マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」を利用できます。売った家の住宅ローンを完済していても対象です。

適用を受けるには、次の（1）と（2）の要件をすべて満たす必要があります。

（1）「譲渡資産」（旧居宅）の要件

売った資産が国内にあり、売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超え、次のイ〜ホのいずれかに該当することが必要です。

1. イ：現在、自分が住んでいる家屋
2. ロ：以前、自分が住んでいた家屋
   住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却する場合に限ります。
3. ハ：イまたはロの家屋とともに売却した敷地や借地権
4. ニ：イまたはロの家屋を取り壊した場合の家屋およびその敷地で、次のすべてを満たすもの
   1. （イ）取り壊した年の1月1日時点で、家屋と敷地の所有期間がともに5年を超えていること
   2. （ロ）取り壊した日から1年以内に敷地の売買契約を締結し、かつ、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること
   3. （ハ）取り壊してから売買契約を締結するまで、敷地を貸駐車場などに利用していないこと
5. ホ：災害によって家屋が失われた場合の敷地で、次の期限までに売却するもの
   1. （イ）イの家屋の敷地：災害があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで
   2. （ロ）ロの家屋の敷地：住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで

ホは、家屋を引き続き所有していれば、売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超える場合に限ります。

（2）「買換資産」（新居宅）の要件

1. イ：旧居宅を売却した年の前年1月1日から翌年12月31日までに、日本国内にある、家屋の床面積が50平方メートル以上の新居を取得すること
   なお、2028年1月1日以降に入居する、または入居する見込みの未使用の新築住宅のうち、災害危険区域等に建てられた一定のものは対象外です。
2. ロ：新居を取得した年の翌年12月31日までに入居するか、入居する見込みであること
3. ハ：新居を取得した年の12月31日時点で、新居に係る償還期間10年以上の住宅ローンがあること

特例の適用除外

上記の要件を満たしていても、次のいずれかに該当する場合は、損益通算や繰越控除の適用が制限されます。

（1）損益通算および繰越控除の両方が適用できない場合

1. イ：旧居宅の売主と買主が、親子や夫婦など「特別の関係」にある場合
   生計を一にする親族、売却後にその家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係にある法人なども含まれます。
2. ロ：旧居宅を売却した年の前年または前々年に、次の特例を適用している場合
   1. （イ）居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の軽減税率の特例
   2. （ロ）居住用財産の譲渡所得の3,000万円の特別控除。ただし、被相続人の居住用財産に係る特別控除の特例は除きます。
   3. （ハ）特定の居住用財産の買換えの場合の長期譲渡所得の課税の特例
   4. （ニ）特定の居住用財産を交換した場合の長期譲渡所得の課税の特例
3. ハ：旧居宅を売却した年、またはその前年以前3年以内の資産の譲渡について「特定居住用財産の譲渡損失の損益通算の特例」を適用する、または適用している場合
   住宅ローンが残るマイホームを売却した場合の特例が該当します。
4. ニ：売却した年の前年以前3年以内に生じた、ほかのマイホームの譲渡損失について「マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算の特例」を適用している場合

（2）繰越控除が適用できない場合

1. イ：旧居宅の敷地面積が500平方メートルを超える場合
   500平方メートルを超える部分に対応する譲渡損失については、繰越控除を適用できない
2. ロ：繰越控除を適用する年の12月31日時点で、新居に係る償還期間10年以上の住宅ローンがない場合
3. ハ：合計所得金額が3,000万円を超える場合（3,000万円を超える年についてのみ繰越控除を適用できない）

なお（2）は繰越控除についての制限であり、その年のほかの所得から差し引く「損益通算」の適用除外とは区別して確認しましょう。

出典：国税庁「マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」

相続した実家を住まずに売る場合は原則対象外

親が住んでいた実家を相続し、本人が一度も住まないまま売却した場合は、譲渡損失の損益通算特例（租税特別措置法第41条の5、第41条の5の2）を一切利用できません。現行法上、これらの特例は「売主本人の居住用財産」に限定されており、親の居住期間を通算することはできないためです。

ただし、相続後に自分の生活の拠点として住み、その後に売却する場合は、対象になる可能性があります。この場合も、実際に暮らしていたかどうかに加え、所有期間や住宅ローンなどの条件を満たす必要があります。

なお、相続した空き家の売却には、一定の条件を満たすと、売却益に当たる譲渡所得から最大3,000万円を差し引ける「空き家の3,000万円特別控除」も用意されています。こちらは売却益が出た場合の税負担を軽減する制度であり、売却損を給与所得などから差し引く損益通算とは仕組みが異なります。

空き家売却の譲渡損失額の計算方法

譲渡損失の金額は、売却代金から取得費と譲渡費用を差し引いて求めます。計算式は以下のとおりです。計算結果がマイナスなら譲渡損失が生じます。

• 譲渡所得＝売却代金－取得費－譲渡費用

取得費には土地・建物の購入代金や購入時の仲介手数料など、譲渡費用には売却時の仲介手数料や売主が負担した印紙税などが含まれます。ただし、建物の購入代金などは、そのまま全額を取得費にするのではなく、後述する減価償却を反映して計算します。

例えば、売却代金が1,800万円、減価償却を反映した土地・建物の取得費が2,200万円、譲渡費用が80万円の場合は、次のようになります。

この場合、譲渡損失は480万円です。このうち、いくらを給与所得などから差し引けるかは、利用する特例の条件や上限によって決まります。

建物の取得費は減価償却を反映して計算する

建物の取得費は、購入・建築代金などから、年月の経過による価値の減少分に当たる「減価償却費相当額」を差し引いて求めます。差し引く額は、構造や経過年数、賃貸などに使っていたかどうかによって計算方法が変わります。土地は減価償却の対象にならないため、土地と建物の金額を分けて計算しましょう。

例えば、建物2,000万円・土地1,000万円で購入した木造住宅を、20年後に売却する場合を考えてみましょう。賃貸などの事業には使っておらず、購入時の諸費用や改良費などは省略するものとします。

事業に使っていない木造住宅の償却率は「0.031」です。減価償却費相当額と建物の取得費は、次のように計算します。

• 1.減価償却費相当額： 2,000万円×0.9×0.031×20年＝1,116万円
• 2.建物の取得費： 2,000万円－1,116万円＝884万円

土地の1,000万円は減価償却しないため、土地と建物を合わせた取得費は、1,000万円＋884万円＝1,884万円となります。

また、相続した建物を扱う場合は、原則として、亡くなった人の取得費と取得時期を引き継ぎます。親が購入した実家なら、親の購入代金や購入時期をもとに、減価償却を反映した取得費を求めます。

購入額が分からない場合は、売却代金の5％を「概算取得費」とする方法もあります。ただし、売却代金から差し引ける額が小さくなり、税務上は利益が出ることもあります。住まなくなった家を売る場合は、売却時の税金や利用できる特例も確認しておきましょう。

控除しきれない譲渡損失は翌年以後3年間繰り越せる

損益通算の特例を使っても、売却した年の所得から損失を引ききれない場合は、残った分を翌年以後3年間にわたって差し引ける「繰越控除」を利用できます。売却した年と合わせて、最長4年間の所得から控除できることになります。

例えば、2026年に売却し、特例の対象となる譲渡損失が480万円だった場合を考えてみましょう。毎年の給与所得は300万円で、ほかに所得はなく、損益通算・繰越控除の条件を満たしているものとします。

繰越控除を利用できる期間は2027年から2029年までですが、この例では2027年に損失480万円の全額を控除し終えます。2028年以降に持ち越す損失はありません。

なお、ここでいう「給与所得」は、額面の給与収入から給与所得控除を差し引いた金額です。表の控除額は、税額そのものから差し引く金額ではありません。

ただし、期間中に合計所得金額が3,000万円を超える年がある場合は、その年は繰越控除を受けられません。また、この所得制限は繰越控除に関するもので、売却した年の損益通算にはありません。

また、買換えの特例では、繰越控除を受ける年の年末にも、償還期間が10年以上の住宅ローンが新居について残っている必要があります。繰上返済で完済すると、その後の繰越控除を受けられなくなるため、返済計画と合わせて考えましょう。さらに、売った家の敷地が500平方メートルを超える場合は、超える部分に対応する損失も繰越控除の対象外となります。

損益通算の特例は住宅ローン控除と併用できる？

2つの損益通算の特例は、いずれも住宅ローン控除と併用できます。例えば、以前住んでいた家を売って損失が出た人が、住宅ローンを利用して新居を購入した場合、それぞれの条件を満たせば、両方の制度を利用できます。

ただし、マイホームの売却に関するほかの特例には、併用や過去の利用に制限があります。例えば、売却した年の前年・前々年に、マイホーム売却の3,000万円特別控除や軽減税率、買換えによる課税の繰延べなどを利用していると、損益通算の特例を使えない場合がありますし、同じ売却損について、2つの損益通算の特例を重ねて使うこともできません。

譲渡損失が出たとき、確定申告は必要？

空き家の売却損について、損益通算や繰越控除の特例を使って税負担を軽くするには、確定申告が必要です。勤務先の年末調整では対応できないため、会社員の方も自分で申告するか、税理士に依頼して手続きを行ってください。

特例を利用しない場合、売却損が出ただけでは確定申告は必要ありません。ただし、ほかの所得などによっては申告が必要です。

繰越控除を受けるには、翌年以降も続けて申告する

繰越控除を受けるには、売却した年に必要書類を添えて期限内に確定申告し、翌年から控除を受ける年まで毎年申告する必要があります。

また、所得がなく、損失を差し引けない年も申告は必要です。「今年は税金がかからないから」と途中の年の申告を省くと、翌年以降の繰越控除を受けられなくなるため、控除を続ける間は毎年の申告を忘れないようにしましょう。

確定申告の必要書類・条件

必要な明細書・計算書や添付書類は、利用する特例によって異なります。国税庁の案内に沿って、それぞれの必要書類を確認しましょう。

住宅ローンが残るマイホームを売却した場合

（1）損益通算の適用を受ける場合

• イ：「特定居住用財産の譲渡損失の金額の明細書（確定申告書付表）」
• ロ：「特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の対象となる金額の計算書（租税特別措置法第41条の5の2用）」
• ハ：売却したマイホームに関する次の書類
  1. （イ）登記事項証明書や売買契約書の写しなど、所有期間が5年を超えることを明らかにするもの
  2. （ロ）「譲渡資産に係る住宅借入金等の残高証明書」（売買契約日の前日のもの）

（2）繰越控除の適用を受ける場合

• イ：損益通算の適用を受けた年分について（1）の必要書類を添付した確定申告書を期限内に提出していること
• ロ：その翌年分から繰越控除を受ける年分まで、連続して確定申告書（損失申告用）を提出すること

出典：国税庁「特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」

住宅ローンを利用してマイホームを買い換えた場合

（1）損益通算の適用を受ける場合

• イ：「居住用財産の譲渡損失の金額の明細書（確定申告書付表）」
• ロ：「居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の対象となる金額の計算書（租税特別措置法第41条の5用）」
• ハ：旧居宅に関する次の書類
  1. （イ）売った資産が、次のいずれかに該当する事実を記載した書類
     1. A：国内にある、自分が住んでいる家屋
     2. B：Aの家屋で、以前に自分が住んでいたもの（住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却するもの）
     3. C：AまたはBの家屋と、その敷地や借地権
     4. D：Aの家屋が災害で失われた場合の敷地や借地権（家屋を引き続き所有していれば売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超え、災害があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却するもの）
  2. （ロ）登記事項証明書や売買契約書の写しなど、所有期間が5年を超えることと面積を明らかにするもの
  3. （ハ）売却時の住民票の住所と物件の所在地が異なる場合などは、戸籍の附票の写しなど、売った資産が（イ）のA〜Dに該当することを明らかにするもの
• ニ：新居宅に関する次の書類
  1. （イ）登記事項証明書や売買契約書の写しなど、購入年月日と家屋の床面積を明らかにするもの
  2. （ロ）2028年1月1日以降に入居する、または入居する見込みの未使用の新築住宅の場合は、災害危険区域等に建てられた一定の住宅に該当しないことを証する書類（立地要件証明書）
  3. （ハ）年末における住宅借入金等の残高証明書
  4. （ニ）申告書の提出日までに新居へ入居していない場合は、その旨と入居予定年月日などを記載したもの

（2）繰越控除の適用を受ける場合

• イ：損益通算の適用を受けた年分について、（1）の必要書類を添付した確定申告書を期限内に提出していること
• ロ：その翌年分から繰越控除を受ける年分まで、連続して確定申告書（損失申告用）を提出すること
• ハ：確定申告書に、年末における住宅借入金等の残高証明書を添付すること

なお、「調書方式」に対応した金融機関へ「住宅ローン控除の適用申請書」を提出している場合は、（1）ニ（ハ）および（2）ハの残高証明書の添付は不要です。

出典：国税庁「マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」

登記事項証明書の添付を省略できる場合

どちらの特例も「譲渡所得の特例の適用を受ける場合の不動産に係る不動産番号等の明細書」に不動産番号を記載することなどにより、登記事項証明書の添付を省略できます。

申告後は、提出した申告書や計算書の控えを保管しましょう。繰越控除を受ける際に、翌年へ繰り越した損失額を確認しやすくなります。売却前の方は、空き家売却の手順と事前準備も把握し、申告に使う書類を早めにそろえておきましょう。

まとめ｜売却損の計算と特例の対象確認から始めよう

空き家を購入時より安く売っても、必ず損益通算を使えるわけではありません。まずは購入時と売却時の資料をそろえ、税務上の損失額と、マイホームの特例の対象になるかを確認しましょう。

売却や買換えをこれから進める場合は、契約前に税理士へ相談しておくと、期限や必要な手続きを踏まえて計画を立てられます。税金の軽減だけでなく、売却後に手元に残るお金や住み替えにかかる費用も見通しながら、納得できる形で空き家を手放しましょう。