公開日:2025.07.11 更新日:2025.06.20
NEW【完全ガイド】実家処分の流れと方法｜後悔しないための注意点を徹底解説
実家処分の際は、相続手続きや不動産売却、税金など、複数のポイントを押さえる必要があり、特に遠方在住であったり、実家が老朽化していたりすると、手間が予想以上にかかることも少なくありません。また、複数の相続人がいる場合には事前に相続内容をしっかり話し合っておかないと、後々大きなトラブルにつながる恐れもあります。
そこで今回は、実家を円滑に処分するための流れや費用面の注意点、売却以外の選択肢などを詳しく解説していきます。
目次
実家処分の主なステップ
実家処分の主な方法のひとつが売却です。ここでは売却を例に挙げて、基本的な手続きの流れついてご紹介します。
ステップ1：遺言書の確認と相続人の確定
まず最初に、遺言書の有無を確認しましょう。遺言書で財産の分配が指定されている場合は、その内容を優先して相続を進めますが、ない場合は法定相続に基づき相続人を確定し、遺産分割協議を行います。
ステップ2：遺産分割協議と名義変更（相続登記）
相続人が確定したら、全員合意の下で分割協議書を作成します。家や土地の名義を相続人へと変更し、売却可能な状態にした上で法務局で相続手続きを実施。ここまでが完了して初めて、正式に不動産を売りに出せるようになります。
ステップ3：遺品整理・不用品の処分
処分する前に実家の中を整理し、必要なものと不要なものを分別しなくてはなりません。ただし、それなりの労力や時間がかかるため、忙しくてなかなか作業できないという場合は、専門業者へ依頼するのもおすすめです。
ただし、費用もかかる上、神仏や神棚などは供養の手配が必要なこともあるので、事前に遺品整理にかかるコストや作業範囲を親族間で確認・共有しておくようにしましょう。
ステップ4：対象物件の査定依頼と不動産会社選び
実家内の片づけが終わったら、不動産会社に査定を依頼し、どの程度の価格で売却できるか確認しましょう。その際、一社だけでなく複数社に依頼することで、相場感をつかみやすくなり、自分の都合にもっともあった会社を選びやすくなります。
ステップ5：媒介契約を結んで売却活動を始める
売却価格に納得し、不動産会社と媒介契約を結べば、本格的に売却活動がスタート。契約には一般媒介、専任媒介、専属専任媒介といった種類があり、それぞれ売却活動の範囲や情報提供の頻度などが異なります。
契約形態を選ぶ際は、売却の速度を重視するのか、より高値で売りたいのかなど、自身の希望を明確にしておくとよいでしょう。
ステップ6：買主との売買契約と引き渡し
買主が決まったら売買契約を締結し、契約金の授受や物件の引き渡しについての日程を調整します。契約条件や支払いスケジュールはトラブルの原因になりやすいため、疑問点があれば早めに確認しておくことが必須。また、引き渡し時には鍵や重要書類の引継ぎもあるため、スムーズに進められるよう事前に準備しておくことが大切です。
ステップ7：確定申告や税金手続き
売却後は譲渡所得税が課税されますが、一定の条件を満たすと特別控除が適用されることも。しかし、期限内に正しく手続きを行わないと逆に追加徴収を受ける可能性もあるので、必要書類や計算方法を把握しておかなくてはなりません。
これらの手続きは聞き慣れない用語も多く、煩雑になりがちなので、心配な方は税理士や弁護士など有資格の専門家に相談することで、正確かつ円滑に手続きを進められます。
実家処分の5つの方法を徹底比較【売却・賃貸・放棄など】
実家の処分方法は売却だけではありません。買取や賃貸活用、寄付などの方法があるので、それぞれのメリット・デメリットを比較して、自分にとって最も最適な選択肢を選ぶようにしましょう。
1. 仲介（一般的な売却）
| メリット | ・相場通りの金額で売却できる可能性が高い |
| デメリット | ・買い手がつくまで時間がかかることがある |
不動産会社と媒介契約を結び、市場に物件を出して買主を探すのが、もっとも一般的な売却方法です。売却価格はだいたい相場通りになる傾向がありますが、買い手探しに時間がかかるケースも見られます。
急いで処分したい方には不向きかもしれませんが、より理想に近い条件で売却できる点がメリットです。
2. 不動産会社による買取
| メリット | ・スピーディに売却できる ・リフォーム費用などの負担がかからない |
| デメリット | ・仲介より売却価格が下がることが多い |
できるだけ早めに売却したい場合は、不動産会社による買取を検討するのも方法のひとつ。仲介に比べると価格が低くなることが多いものの、売却スピードが速いことが最大の魅力です。リフォーム費用の負担なども考慮せずに手放しやすいため、確実性を重視する方に向いています。
3. 貸し出して家賃収入を得る
| メリット | ・家賃収入が見込める |
| デメリット | ・管理コストがかかる |
実家を手放さず、賃貸として貸し出せば家賃収入を得ることができます。一方で、管理コストや修繕費、入居者とのトラブル対応など、手間とリスクが発生するというデメリットも。また、賃貸需要があるエリアなのかどうかも重要になるため、長期的に恩恵を得られるのかしっかりシミュレーションしておくことが欠かせません。
4. 相続放棄や寄付・無償譲渡という選択肢
| メリット | ・金銭的・心理的負担を減らせる |
| デメリット | ・相続放棄には法的な手続きが必要 ・寄付の場合条件にあわないことがある |
不動産の維持管理が難しく、費用も負担しきれない場合は、家庭裁判所に申述することで相続放棄するという選択肢もあります。これには法的な手続きが必要なので、早めに専門家へ相談するのがおすすめです。
そのほか、自治体やNPO、親族などに寄付や無償譲渡を行うケースもありますが、引受先の条件が厳しいことがあるので、しっかり確認しておくようにしましょう。
5. 田舎の実家で活用できる「空き家バンク」
| メリット | ・自治体運営のため信頼性が高い ・登録は無料 |
| デメリット | ・運営していない自治体もある ・取引が成立すると手数料がかかる |
実家が地方にあるのであれば、各自治体が運営している空き家バンクに登録する方法もおすすめです。地域活性化を目指す取り組みの一環として行われているもので、移住や地域再生に興味を持つ人とのマッチングを促すことを目的に運営されています。
すべての自治体が実施しているわけではありませんが、登録することで思わぬ買い手や借り手が見つかる可能性もあるため、空き家の有効活用として注目されています。
実家処分にかかる費用と税金の基礎
実家を処分するにあたっては、相続登記費用や譲渡所得税など負担すべき費用が発生する点も考慮しておかなくてはなりません。
具体的に、何にどのくらいの費用がかかるのか、詳しくチェックしていきましょう。
相続登記費用・印紙税・譲渡所得税などの税金
相続登記を行う際には登録免許税が、売買契約時には印紙税が発生します。さらに、売却益が出た場合は譲渡所得税や住民税も納付しなくてはなりません。
ただし、譲渡所得に関しては特別控除が適用されるケースがあるので、あらかじめ売りたい物件が該当するかどうか調べておくようにしましょう。
遺品整理・解体・リフォームにかかる費用
遺品整理を専門業者に依頼する場合、自分たちの手間や時間は減りますが、費用面での負担が増えます。
また、老朽化した建物を解体する場合、費用が高額になる傾向もあるため、リフォームして売却価格を上げた方がメリットが大きくなるケースもあります。築年数や建物の状態を踏まえて、適切な方法を検討するようにしましょう。
仲介手数料と買取の際の注意点
不動産会社へ仲介を依頼した場合、売却価格は相場通りになる傾向がありますが、売買が成立した際に仲介手数料が発生します。一方の不動産会社による買取の場合、売却価格は低くなるものの、仲介手数料はかかりません。
どちらの方が有利かは物件の特徴や売却時期などによって異なるため、複数社に見積もり依頼をし、比較検討してから決めることが大切です。
実家を空き家のまま放置する3つのデメリット【税金・トラブル・資産価値低下】
実家処分には面倒な手続きや高額な費用が発生することが多いため、「そのまま放置しておく」という選択肢を検討する方もいるかもしれません。けれども、実家を空き家のまま放置しておくとさまざまなリスクが生じ、気づいたときには大きな負担になってしまう可能性も。
懸念されるデメリットとしては、主に以下の3点が挙げられます。
特定空き家指定や行政処分のリスク
空き家が危険な状態や管理不行き届きと判断されると、空き家対策特別措置法に基づいて特定空き家に指定される恐れがあります。
指定されると固定資産税の優遇が受けられなくなるだけでなく、改善勧告や行政代執行といった処分を下され、追加費用を負担しなくてはならないケースも見られるため注意が必要です。
近隣トラブルや防犯面での不安
空き家となった実家を長期間放置すると、雑草の繁茂や害虫の発生などを引き起こし、近隣住民とのトラブルに発展する可能性があります。
さらに、空き巣や不法侵入のリスクも高まるため、防犯面においても空き家の放置は賢明な選択肢とはいえません。
子孫に負の遺産を残さないために
空き家は放置すればするほど維持費がかさみ、問題も大きくなりがちです。後に相続する子や孫へ負担を先送りしないためにも、できるだけ早い段階で相続や処分の方針を固めることが望ましいでしょう。
将来を見据えた計画的な対応が、家族全員にとって最良の結果をもたらすはずです。
実家の処分で後悔しないための注意点
最後に、実家処分で後悔しないための注意点をまとめました。
事前に処分費を確認し、親と一緒に片付ける
親がまだ元気なうちに家財道具を整理することで、費用面はもちろん精神面の負担も軽減させることが可能です。思い出の品をどの程度残すかなど、後回しにするとトラブルになりやすい点も事前に親子で話し合って不用品と必要品をしっかり仕分け、いざというときにスムーズに対処できるようにしておきましょう。
売却価格の相場を把握する
実家を売却する際は、複数社に査定を依頼するのがおすすめ。相場感を把握できるため、極端に安い価格で手放してしまうリスクを回避しやすくなります。また、他社の見積もりを参考に、金額交渉を有利に進めることも可能です。
オンライン査定などを活用すれば、概算価格をすぐにチェックすることができますが、実際には物件の状況確認が重要になります。周辺エリアの売却事例や将来的な値上がり要因も考慮しつつ、納得のいく取引につなげましょう。
専門家（不動産・税務・法律）への早めの相談
相続登記の流れや譲渡所得税など専門的な知識が必要となる部分は、早めに不動産会社や税理士、弁護士などの専門家へ相談するのがおすすめです。複雑な手続きほどプロのアドバイスが不可欠で、誤った情報で判断すると後戻りが難しくなる場合もあります。どこに相談すべきかわからない場合は、自治体の無料相談窓口なども上手く活用してみてください。
田舎の実家こそ放置リスクと費用計画を念入りに
都市部よりも流動性が低いエリアでは、買い手がなかなか見つからないまま空き家になってしまうケースも少なくありません。処分を先延ばしにするとその分固定資産税や日常的な管理費などの負担もかさむため、地元の不動産会社や空き家バンクなどの選択肢を検討し、費用対効果を見極めたうえで動くようにしましょう。
まとめ・総括
実家を処分する方法は一つではなく、物件の状態や家族構成、資金計画によって最適な選択肢は変わってきます。それぞれにおいて必要なステップをしっかり押さえ、状況に応じた最適な方法を選ぶことが重要です。
また、将来的なリスクや費用も考慮しつつ、感情的な面でも後悔しない判断を下すためには、事前の情報収集が必須です。中でも法律関連は専門家のサポートを受けることでスムーズに進められるため、早めに相談し、処分計画を立てるようにしましょう。
