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2022.07.06

空き家処分の方法と費用を解説!自己負担0円で有効活用する方法も…

「空き家を相続したけれど、自分には家があるので住むことはできない…でも管理にも時間とお金がかかるから処分したい」

思い出の詰まった家でも、手間とお金がかかって大変だからこのままずっと管理していくのは難しいことが多いです。

そこで今回は、空き家を処分する5つの方法とそれぞれのメリットとデメリット、かかる費用、空き家を処分せずに放っておくことのリスクなどについて解説します。

処分をためらっている方に向けて、手放すだけでない他の選択肢についてもご紹介いたします。

1.空き家処分の5つの方法と費用、メリット・デメリット

空き家外観・晴天

空き家処分には大きく分けて以下の5つの方法があります。

1.【売却】空き家の建物ごとそのまま売却
2.【売却】空き家を解体し更地にして売却
3.【売却】不動産業者に直接売却
4.【譲渡】第三者に無償で譲渡
5.【有効活用】リノベーションし貸し出す
メリットデメリット費用
①【売却】空き家の建物ごとそのまま売却・費用を抑えられる
・すぐに売却に動くことが可能
・売れにくい場合がある
・売却が長引くと建物の劣化が進む
・残物撤去が必要な場合が多い
・仲介売却の場合は不動産仲介業者に「仲介手数料」3%の手数料
・残物がある場合、残物撤去費用
②【売却】空き家を解体し更地にして売却・建物付きより売れやすい傾向がある・解体する時間と費用がかかる
・固定資産税が高くなる
解体費用
・木造住宅:120~200万円
・鉄骨造:200~280万円
・鉄筋コンクリート(RC)造:240~320万円程度
※アスベスト含有している場合は1平方メートルあたり10,000~85,000円追加されるのが相場
③【売却】不動産業者に直接売却・買い手を見つける手間が省ける
・売却までが早くすぐ現金化出来る
・買取価格が安くなるかからない
④【譲渡】第三者に無償で譲渡・はやく手放しやすい
・売却が難しい物件を処分可能
・売却益がないかからない
※個人が法人に譲渡する場合、譲渡側はみなし譲渡所得税かかる場合も
⑤【有効活用】リノベーションし貸し出す・手出し0円でリノベーション、資産価値の向上ができる
・毎月家賃収入が入ってくる
・元の姿のままの保持は難しいかからない

空き家の売却について詳しく知りたい方はこちらの記事もどうぞ。

おすすめの空き家の売却方法と売却にかかる費用・税金、必ず抑えておくべき注意点

1-1.①【売却】空き家の建物ごとそのまま売却

空き家を解体せずに建物がある状態でそのまま売却する方法です。

築20年以内のそのまま住むことが可能な空き家であれば中古住宅、築20年以上の古い空き家であれば古屋付き土地として売却ができます。

木造の建築物は築20年以上で法定耐用年数を超えるため、資産価値がほぼないに等しいとみなされるためです。

1-1-1.メリット・デメリット

メリットには、

・費用を抑えられる
・すぐに売却に動くことが可能

が挙げられます。

解体をしないため費用が抑えられ、売却しようと思ったらすぐに動いていくことができます。

デメリットは、

・売れにくい場合がある
・売却が長引くと建物の劣化が進む
・残物撤去が必要な場合が多い

が挙げられます。

建物が古い場合には買い手がつかない場合も。また、建物を保有している状態が長引けばそのぶん管理も必要となり劣化も進みます。

1-1-2.かかる費用

解体作業をしないので費用は基本的にかかりませんが、不動産仲介業者を経由して買い手を見つけると仲介手数料がかかります。また、残物があれば残物撤去費用もかかります。

1-2.②【売却】空き家を解体し更地にして売却

空き家の建物を解体して、何も建物がない更地の状態で売却する方法です。

1-2-1.メリット・デメリット

メリットは、建物がある状態より、土地の利活用を行ったり新しく家を建てたりと柔軟性があるため、買い手がつきやすいこと。

デメリットはなんといっても解体費用がかかることが挙げられます。

1-2-2.かかる費用

解体作業費用がかかります。

一般的な解体費用としては、木造であれば3~5万円/坪、鉄骨造であれば5~7万円/坪、鉄筋コンクリート(RC)であれば6~8万円/坪です。アスベスト含有している場合は、1平方メートルあたり10,000~85,000円追加されるのが相場です。

そのため、例えば40坪の一軒家を解体する際にかかる費用は、木造住宅なら120~200万円、鉄骨造なら200~280万円、鉄筋コンクリート(RC)造なら240~320万円程度が相場になります。

1-3.③【売却】不動産業者に直接売却

不動産業者に直接売却をする方法です。

買取依頼を検討している場合はこちらの記事もどうぞ。

空き家の買取相場を調べる方法と高く売る方法

1-3-1.メリット・デメリット

メリットは、不動産業者に依頼をするので自分で売却するより早く楽に現金化出来ること。

デメリットは、買取価格が安くなってしまうこと。仲介よりも3割ほどは安くなるといわれています。

買取価格が安くなる主な理由は不動産会社が利益分を確保するため、不動産会社が販売する前にリフォームを行うためです。

1-3-2.かかる費用

仲介売却と違い、手数料などがかからないため費用は基本的にかかりません。

1-4.④【譲渡】第三者に無償で譲渡

空き家を無償で譲渡することもできます。

1-4-1.メリット・デメリット

空き家の無償譲渡のメリットは、

・はやく手放しやすい
・売却が難しい物件を処分可能

などが挙げられます。

無償であるぶん、引き取り手が見つかりやすく、空き家自体が古くてなかなか売却が難しい場合などでも処分ができます。保有しているだけで税金の支払いや管理の手間があると考えれば処分のしやすさはメリットといえるでしょう。

デメリットは当然ですが売却するのではないため、手放してもお金が入ってことないことです。

1-4-2.かかる費用

無償で譲渡するため、かかりません。

しかし、個人が法人に譲渡する場合、譲渡側はみなし譲渡所得税がかかる場合があります。

1-5.⑤New!【有効活用】リノベーションし貸し出す

空き家を売却や譲渡などするのではなく、「活用」する手段もあります。

活用をするメリットは、

・手出し0円でリノベーション、資産価値の向上ができる
・毎月家賃収入が入ってくる

などが挙げられます。

デメリットは、リノベーションをするので元の姿のままの保持は難しいということ。

1-5-1.サービスの概要

アキサポサイクル図

空き家を処分するのではなく、活用するアキサポというサービスがあります。

アキサポでは、空き家を借り受け、所有者様の自己負担0円でリノベーション工事後一定期間転貸するサービスを行っています。

物件の周辺環境や立地条件など現地調査を行ったうえで、最適なプランを提案します。 賃借人・利用者の募集もアキサポが行います。

リノベーションをして活用をすることにより、所有者様側には毎月家賃収入があり、一定の契約期間が終了したら資産価値が向上した物件が戻ります

1-5-2.なぜ自己負担0円でリノベーションし貸し出すことができるのか?

リノベーションをするには一般的に多額な費用がかかります。

それがなぜアキサポでは無料なのかというと、アキサポでリノベーション費用を全額負担するからです。

2.空き家を処分・活用せず放置することのリスク

古びた空き家外観

空き家を放置することのリスクには大きく分けて以下の3種類あります。

1.経済的リスク
2.物理的リスク
3.犯罪的リスク

それぞれについて詳しく解説します。

2-1.経済的リスク

経済的リスクには以下の3つがあります。

①資産価値が下がる
②維持管理費用の支払い
③空家対策特別措置法による固定資産税が高くなる懸念

2-1-1.①資産価値が下がる

空き家を放置すると、しっかりと管理している空き家に比べて劣化が激しいです。

そのため、経年劣化でも価値が下がるのに放置をすることによってより劣化が進み、資産価値が下がります。

2-1-2.②維持管理費用の支払い

空き家を放置して、処分したり譲渡したりしなければずっと維持管理をしなければなりません。そうすると、支払いをし続けなければなりません。

2-1-3.③空家対策特別措置法による固定資産税が高くなる懸念

空き家を放置し続けると、空き家対策特別措置法による特定空き家に指定されるリスクがあります。

特定空き家に指定されると固定資産税の優遇措置が適用外になり、固定資産税の支払い負担が大きくなります。

2-2.物理的リスク

物理的リスクには以下の2つがあります。

④災害・建物倒壊
⑤放火・火災

2-2-1.④災害・建物倒壊

物理的なリスクには災害などの影響で建物が倒壊してしまうリスクがあります。

空き家を放置することにより、建物の手入れがされず気づけば害虫に蝕まれ表からは見えなくてもとても脆くなっていることがあります。

2-2-2.⑤放火・火災

空き家を放置していると汚れがたまって火災が起きやすくなるリスクが考えられます。

令和2年版消防白書によると、令和元年中に発生した放火を原因とする火災は2,757件で放火の疑いは1,810件といわれています。

2-3.犯罪的リスク

犯罪的リスクには以下の2つがあります。

⑥不法侵入
⑦不法投棄

2-3-1.⑥不法侵入

空き家を放置して人気がなくなると不法侵入をして住みつく人が出てくる可能性があります。

それだけでなく犯罪の温床になる可能性も高いです。

2-3-2.⑦不法投棄

空き家を放置していると人がいないのでいらなくなった小型・大型のゴミを捨てられる可能性があります。特に管理をしておらず、雑草駆除などもしていなければ不法投棄をしても目立ちにくいためです。

3.アキサポの空き家活用までの流れ

草木の生い茂る空き家外観
アキサポサービスの流れ

アキサポでの空き家活用までの流れは、以下のとおりです。

1.お問い合わせ
2.ヒアリング
3.現地調査・周辺調査
4.ご提案
5.各種ご契約

まずは空き家活用について気になる!とお問い合わせをいただきます。

次に豊富な知識を持つ空き家の専門スタッフがヒアリングします。所有者様のご希望の条件に応じて、幅広くアレンジができるのもポイント。「派手な外観にはしないでほしい」「飲食店は避けてほしい」「しばらく使う予定がないため、できるだけ長く貸したい」など、ご希望をお聞きします。

その次に空き家の現地・周辺調査などを行います。

調査に基づいて、空き家をどのようにリノベーションして貸し出すかの提案をします。

そのあとに契約をしていく流れになります。

アキサポとは「定期借家契約」を結びます。定期借家契約は一般的な契約である普通借家契約と異なり、契約の更新はできません。もし、利用者様が契約満了後も借り続けたいとの意思がある場合は、双方で協議の上再締結が必要になります。

4.空き家処分の流れ

家の模型とブロック

空き家を処分するときの一般的な流れは以下になります。

1.査定依頼
2.仲介会社の決定・媒介契約
3.売却価格の決定・売出し開始
4.買い手との交渉
5.契約・引き渡し

ひとつずつ見ていきましょう。

4-1.①査定依頼

空き家を処分するときにまずはじめに行うのが査定を依頼すること。

はじめから無償譲渡を考えたり、買取を考えたりしてしまうと売却価格を自分から下げてしまうことに繋がります。

査定依頼をすることで、だいたいいくらくらいで売却できるのかの目安を知ることが可能です。また、査定金額は不動産会社によって異なることも多いので、必ず複数の会社に依頼するようにしましょう。

4-2.②仲介会社の決定・媒介契約

対応や査定金額に納得した不動産会社があれば、そこの仲介業者に決定をし、媒介契約を結びます。

4-3.③売却価格の決定・売出し開始

契約を結んだあとは売却価格を決めて売出しを開始します。

建物が古い、立地が悪いなどさまざまな理由でなかなか買い手が見つからない場合もあります。時間的に余裕がある場合には地道に待つのも手です。

4-4.④買い手との交渉

空き家の購入希望者からの問い合わせが入れば、売買の交渉に入ります。

4-5.⑤契約・引き渡し

買い手との交渉が成立したら契約をして、物件の引渡しに入ります。

5.空き家処分時に活用できる補助金制度について

大きな空き家外観

空き家の処分をするときに活用できる補助金は解体費用の補助や、撤去処分費用が挙げられます。

市区町村によって独自に空き家解体の補助金を用意している場合が多く、各市区町村で制度が異なるため、各市区町村の役所に確認しましょう。

「空き家解体補助金」
「空き家解体助成金」
「空き家解体費助成制度」
「老朽危険家屋解体撤去補助金」

など、空き家の解体にかかる補助金の呼び名は自治体によって異なります。

補助金の例としては、例えば東京都豊島区では災害危険度の高い木造密集地域を不燃化特区として定めているため、その区域内で老朽化した建物を除却する場合、上限1,000万円までを補助する「老朽建築物除却助成」の制度などがあります。

なお、多くの場合、補助金を支給してくれるのは、空き家が所在する市区町村です。自分が住んでいる市区町村ではないため注意しましょう。

6.まとめ

古びた空き家

空き家を処分するには5つ方法があります。

・【売却】空き家の建物ごとそのまま売却
・【売却】空き家を解体し更地にして売却
・【売却】不動産業者に直接売却
・【譲渡】第三者に無償で譲渡
・【有効活用】リノベーションし貸し出す

上記の5つの方法の中でも特に空き家を活用する方法が、毎月家賃収入があることに加え資産価値の向上も見込めておすすめです。

活用を検討する際はぜひアキサポへお気軽にお問い合わせください。