公開日:2023.12.15 更新日:2024.02.14
世田谷区の空き家活用方法を徹底解説！自己資金0円でリノベーションし賃貸収入を得る方法とは？
にお任せ
世田谷区は東京23区の中でも住宅街が多いだけでなく、商業施設や自然など多種多様な要素が混在しているため、どのように空き家活用を進めるのがベストなのか気になっている方は多いでしょう。
そこで今回は世田谷区の空き家事情や空き家活用時に押さえておくべきポイントを解説するとともに、リノベーション費用の相場、空き家活用事例、補助金情報など、知っておくと役に立つ情報を一挙にまとめます。
自己資金負担0円で空き家活用をはじめる方法もご紹介しますので、ぜひチェックしてみてください。
目次
世田谷区の空き家事情
世田谷区は東京23区の中でも最も多い約94万人（2021年10月時点）の人口を抱えるエリアですが、まずは世田谷区の空き家に関する現状を整理しておきましょう。
参照：世田谷区-空家等対策計画
こちらは1988年（昭和63年）～2013年（平成25年）にかけての世田谷区における、空き家数・空き家率・空き家以外の住宅総戸数の推移をまとめたグラフです。
空き家率については、1993年から下降し2008年には7.6％まで改善されたものの、2013年には10.4％まで急増。2018年には空き家戸数が約5万戸に対し、この数は全国の市区町村の中でも最多の空き家数となっています。
もっとも、他のエリアと比較すると空き家率自体はそれほど高くはなく、全国平均の13.5％、東京都全体の11.1％をいずれも下回っており、単純に住宅戸数が多いことから空き家数が全国最多となっている状況です。
ただし、空き家数が多いということはそれだけ周囲に悪影響を及ぼすリスクも高いことを示しています。
【世田谷区における空き家の管理不全の程度】
参照：世田谷区-空家等対策計画
実際に2017年時点では「管理不全予備軍：317棟」「管理不全：156棟」「著しく管理不全：8棟（うち4棟は特定空家等に指定）」と、多数の空き家が適切に管理されていない事実も明らかになっています。
世田谷区で空き家活用する際に押さえておくポイント
東京23区で最多の人口を抱える世田谷区ですが、同じ世田谷区内でもエリアによって特色は大きく異なります。
| 地域 | 具体的な地名 | 特色 |
|---|---|---|
| 世田谷地域 | 三軒茶屋、池尻、上馬、経堂、駒沢など | 区役所が存在し、飲食店や娯楽施設など商業的な色合いが強い |
| 北沢地域 | 下北沢、赤堤、梅丘、豪徳寺、桜上水など | 下北沢駅以外は閑静な住宅街の色合いが濃く、道路網が脆弱な地域 |
| 多摩川地域 | 深沢、玉川田園調布、等々力、上野毛、玉川など | 幹線道路から1つ入ると閑静な住宅地が広がるエリアで、高級住宅地もある |
| 砧地域 | 喜多見、砧、成城、祖師谷、千歳台など | 地形の起伏が多く、砧公園や多摩川河川敷など多くの公園が存在している |
| 烏山地域 | 粕谷、上北沢、上祖師谷、千歳烏山など | 商業地・住宅地が半々の地域で、緑の多い場所も点在している |
上記からも分かるとおり、同じ世田谷区でも住宅街がメインのエリアがあれば、商業的な色合いが強いエリアもあるなど、場所によって街並みや生活環境は千差万別です。
そのため、空き家活用を進める際には、立地的にどのようなニーズが存在しているのかをしっかり調査・分析した上で適切な活用方法を絞り込むことが大切です。
調査・分析には専門的な知識や経験が求められますから、空き家の利活用に精通した専門家に相談してみると良いでしょう。
世田谷区で空き家をリノベーションし賃貸物件として活用する方法
空き家を賃貸物件として活用する際には、事前にリノベーションを実施した上で使い勝手やデザイン性を高めておくのが効果的です。
そうなると気になるのはリノベーション費用の問題ですが、ここではリノベーションの費用相場を紹介するとともに、費用を抑えて賃貸物件として活用する方法についても解説します。
空き家のリノベーションには費用がかかる
以下の一覧表はリノベーションの費用相場を施工箇所別にまとめたものです。
何にいくらかかるのかをイメージしながら、費用感をシミュレーションしてみると良いでしょう。
居住空間関係
水回り関係
内装・外装関係
その他
出典：部位別リフォーム費用一覧（国土交通省）
ご覧のとおり、一箇所あたりの費用はそれほど高額ではありませんが、空き家をリノベーションする際は複数箇所をまとめて行うケースが多いため、最終的には数百万円以上の費用がかかるケースが一般的です。
場合によっては1,000万円以上の費用がかかる場合もありますので、予算を踏まえて優先順位を付けながら段階的に進めていくのもひとつの手です。
リノベーション費用の詳細や事例などについてさらに詳しく知りたい方は、以下の記事をチェックしてみましょう。
自己資金負担0円でリノベーションし活用する方法
リノベーションで手をかければかけるほど空き家は魅力的になりますが、予算には限りがあります。
空き家を所有されている方の中には「活用したいものの、高額なリノベーション費用がネック」だと感じている方も多いでしょう。
そんな方におすすめしたいのが、アキサポの「自己負担0円ではじめられる空き家活用」です。
所有者様から空き家を借り受け、リノベーション工事後に一定期間転貸する仕組みにより、所有者様の自己負担0円（※）でリノベーションすることができます。
もちろんリノベーションだけでなく、事前の現地調査や分析、プランニング、リノベーション後の入居者の募集に至るまで、空き家活用に必要なありとあらゆるサポートがセットとなっていますので、費用面だけでなく手間と時間を抑えながら空き家活用をはじめていただくことが可能です。
どのような活用方法が適しているのかは、空き家の立地や建物の特性などによって異なりますので、気になる方はアキサポまでお気軽にお問い合わせください。
※建物の状況等によっては、一部費用のご負担をお願いする場合がございます。
世田谷区で空き家リノベーション活用する場合の具体的なイメージ・事例
空き家をリノベーションした上で活用する方法の強みは、何といっても「自由度の高さ」にあります。
住居用はもちろん、店舗やオフィス、宿泊施設など、エリアや建物の特性に合わせて活用方法を自在に変えることができるのです。
ここでは、実際にどのような形で空き家活用が進んでいるのかをイメージして頂くために、アキサポが手がけた活用事例をいくつかご紹介します。
事例1：【世田谷区代田】築46年の空き家を曜日がわりのシェアカフェへ
| 建築年月 | 1975年11月 |
| 延床面積 | 1階 33.12㎡／2階 33.12㎡／延床 66.24㎡ |
| 構造 | 木造亜鉛メッキ鋼板葺2階建 |
| 活用事例 | シェアカフェ |
築46年の一軒家の空き家を活用した事例です。
所有者様の強い想いで「コミュニティの場」となる活用方法を検討し、周囲に飲食店が少ないという調査結果も踏まえて飲食店としての活用を決定。曜日替わりで出店できるシェアカフェへと生まれ変わりました。
事例2：【世田谷区祖師谷】世田谷の空き家を“飲食店×シェアハウス×α”の地域活性化拠点へ
| 建築年月 | 不明 |
| 延床面積 | 1～3階 56.56㎡／屋階 6.54㎡／延床 176.22㎡ |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造陸屋根3階建 |
| 活用事例 | 飲食店＆シェアハウス+α |
築60年超の空き家活用事例です。
20年前まで社宅や住居として使用されてきた物件をリノベーションし、「飲食店連動型コンセプトシェアハウス」へと再生しました。ダイニングバーとシェアハウスが共存しているだけでなく、地域イベントの開催スペースなど地域活性化拠点としても活用されています。
事例3：【世田谷区赤堤】老舗洋菓子店マルメゾン44年の歴史を継ぎ、新たな挑戦者の舞台へ
| 建築年月 | 1992年10月 |
| 延床面積 | 地下1階 38.59㎡／1階 82.47㎡／2階 82.58㎡合計 203.64㎡ |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造陸屋根 |
| 活用事例 | 飲食店＆シェアキッチン |
世田谷区で44年間にわたり愛され続けた老舗洋菓子店の活用事例です。
アキサポ事業に共感されたオーナー様から物件を引き継ぎ、1階は紅茶店、2階は菓子専門シェアキッチンへと生まれ変わりました。
世田谷区の政府や自治体による空き家活用関連の補助金制度
空き家活用をはじめるにあたっては、空き家の取得、改修（リフォーム・リノベーションなど）、解体などに伴い、さまざまなコストが発生します。
ですが世田谷区では、空き家活用に役立つ補助金が複数用意されているため、うまく活用すれば費用を抑えながら空き家活用をはじめられます。
参考までに、世田谷区で提供されている補助金や支援制度をいくつか紹介しますのでチェックしてみましょう。
| 名称 | 概要 | 対象エリア |
|---|---|---|
| 世田谷区空き家等地域貢献活用助成事業 | 空き家を用いた地域貢献活動にかかる費用を最大300万円まで助成 | 世田谷区内 |
| 不燃化特区における老朽建築物の除却・建替えのための支援策 | 老朽建築物の除却費、建替費用などを助成 | 太子堂・三宿地区太子堂・若林地区区役所周辺地区 |
| 土砂災害特別警戒区域内への支援制度 | 土砂災害特別警戒区域内に建てられている住宅などについて、安全性を有する外壁や塀の設置に要する工事費の一部を補助 | 土砂災害特別警戒区域内 |
世田谷区の空き家を活用するその他の方法・手段
空き家の活用方法や手段は以下のように豊富に用意されています。
| 1.リノベーションして賃貸物件として活用 2.建物ごと売却する 3.建物を解体して土地を売却する 4.不動産会社に買取してもらう 5.無料譲渡する 6.自分で住む 7.空き家バンクの利用 |
そこでここからは、上記7つの活用方法・手段について順に解説します。
①リノベーションして賃貸物件として活用
リノベーションして賃貸物件として活用する方法は、前述のとおり、住居・店舗・宿泊施設など、活用の仕方が非常に多彩なことから、近年では数多くの空き家所有者が取り組みを進めています。
空き家の代表的な使い道として昔から知られている「売却」と異なるのは、資産を保有したまま安定した収入を得られるところ。
第三者に譲り渡すのではなく賃貸という形での運用ですから、将来的に異なる活用の可能性を残しながら、毎月の収入も得られるという一石二鳥のメリットがあります。
アキサポのようにリノベーション費用を抑えて活用をはじめられる仕組みが用意されていることも考えると、初期投資をなるべくかけたくない方にも魅力的な手段だといえるでしょう。
② 建物ごと売却する
空き家をなるべく高く売りたいと考えているなら、建物ごと売却するのがおすすめです。
不動産会社に仲介を依頼し、買い手を探すところから始まりますが、売却価格を自分自身で決められるため、価格重視で売却を検討している方に適しています。
ただし仲介の場合、売り出してから取引成立まで半年～1年近くかかるケースが多いため、「少しでも早く手放したい」という方には向いていません。
また、必ずしも希望する金額で売却できるとは限りませんので、事前に査定を依頼した上で検討することをおすすめします。
③ 建物を解体して土地を売却する
建物の資産価値が低かったり、「新築を建てたい」というニーズが強いエリアであったりする場合、建物ごと売却するより更地にした上で売却した方がより多くのメリットを得られる可能性があります。
特に新築のニーズが強い場所の場合、建物がある状態ですと購入者は「解体→建築」という2つのステップを踏まなければいけなくなるため、元から更地になっている土地のほうが好まれます。
ただし、解体にはまとまった費用がかかりますし、更地になると固定資産税と都市計画税の減税措置が外れて税金がアップしてしまうため、「解体するのがベストな選択なのか」は慎重に検討しましょう。
④ 不動産会社に買取してもらう
空き家をとにかく早く売却したい、手放したいという方は、不動産会社の買取を検討してみると良いでしょう。
不動産買取では「買い手＝不動産会社」となるため、売却先を見つける必要がなく、スピーディに売却できるのが最大のメリットです。
ただし、仲介と比べて買取価格は7割程度安くなってしまうため、価格とスピードのどちらを優先したいのかじっくり考えながら検討しましょう。
⑤ 無料譲渡する
以下のような条件に当てはまる方は、「土地・建物の価格を0円で譲り渡す」無料譲渡を検討してみると良いでしょう。
| ・売却が難しく、空き家を管理するのが負担となっている ・売却が難しく、倒壊などの危険性を空き家が抱えている ・売却が難しく、空き家の維持・管理にかかる費用がもったいないと感じている |
空き家は活用の有無に限らず、所有しているだけで管理の義務があるとともに、維持費・税金などのコストがかかります。
そのため、空き家を所有していること自体が負担であり、なおかつ売却も難しい場合には無料譲渡という選択肢を考えてみるのもひとつの手です。
⑥ 自分で住む
空き家は「住居」ですから、自分で住むのももちろん有効な選択肢のひとつです。
ただし、多くの空き家は築年数の経過に伴い、劣化や損傷が進んでいますから、自分で住む場合でもリノベーションしておくことをおすすめします。
安全性や住みやすさ、使い勝手が向上するのはもちろん、将来を見据えた形でリノベーションしておけば、後々に賃貸として活用する際などにもスムーズに移行できるでしょう。
⑦ 空き家バンクの利用
空き家問題解消のため、現在では全国各地の自治体が空き家バンクを設置して、空き家の利活用、移住促進などを進めています。
しかしながら不動産価値が高い世田谷区では空き家バンクが設置されていません。
類似サービスとして空き家に関するさまざまな相談を無料で受け付けている「せたがや空き家活用ナビ」という制度が用意されており、売買や賃貸、事業者探しなどもサポートしてくれますので、気になる方はチェックしてみると良いでしょう。
【借りたい方向け】世田谷区での空き家の探し方
ここでは、空き家所有者ではなく、「空き家を借りたい方」向けに物件の探し方を解説します。
空き家の探し方は主に4種類ありますので、方法別の概要やメリットなどを参考にしながら物件探しに役立ててください。
| 1.空き家マッチングサービスの利用 2.地域の不動産屋を利用する 3.賃貸・不動産のポータルサイトを利用する 4.空き家バンクで探す |
① 空き家マッチングサービスの利用
空き家の探し方で特におすすめなのが、「空き家マッチングサービス」です。
このサービスは空き家オーナーと利用希望者、双方から条件などについてのヒアリングを行い、最適なマッチングを提案する仕組みとなっています。
大きなメリットは、私たち「アキサポ」のように空き家に特化したネットワークを駆使することで、不動産市場に出回っていない物件をご紹介できるところ。
住居用だけでなく、店舗や事業拠点にも使える物件まで取り揃えていますので、幅広いニーズにお応えすることが可能です。
② 地域の不動産屋を利用する
物件や周辺エリアについて、より詳しい情報を得たいなら、地域の不動産屋を利用するのがおすすめです。
地域の不動産屋に直接出向けば、インターネットなどには出回っていない物件を紹介してもらえる可能性がありますし、物件のより細かな情報や周辺環境まで確認できるのが大きなメリットでしょう。
③ 賃貸・不動産のポータルサイトを利用する
HOME’S、SUUMOといった賃貸・不動産ポータルサイトの魅力は、何といってもインターネットで手軽に物件情報をチェックできる点です。
登録されている物件は膨大ですし、細かく条件を絞り込んで該当する物件を抽出できますので、気になるエリアにどのような物件がいくらで出ているのかチェックしたい際に便利でしょう。
一方でポータルサイトに掲載されている情報は限定的ですので、相場や物件数など、初期段階の情報収集として利用するのがおすすめです。
④ 空き家バンクで探す
前述のとおり、世田谷区には空き家バンクが設置されていません。
他のエリアのように空き家バンク経由での物件探しはできないため、ここまでにご紹介した3つの方法を用いて空き家を探しましょう。
世田谷区の空き家リノベーション・活用のまとめ
世田谷区は高級住宅地、学生が多い街、ファミリー向けの商業施設などの多様な地域性やニーズが混在したユニークなエリアです。
空き家活用をはじめるにあたってはニーズの見極めが非常に重要ですから、世田谷区で活用をお考えの場合は豊富なノウハウと経験を持つ専門家に相談するしながら検討すると良いでしょう。
アキサポなら空き家活用をはじめ、売却、解体、建替など、幅広いニーズに対応できるご提案が可能ですので、まずはお気軽にご相談ください。
