公開日:2021.11.02 更新日:2023.11.07
東京都の空き家活用方法を徹底解説！自己資金０円でリノベーションし賃貸収入を得る方法とは？
にお任せ
東京都に空き家を持っている方のなかには、空き家活用で収益化に繋げたいという方が多いのではないでしょうか。東京都は空き家需要が高いため、ニーズや方法が分かればチャンスは十分にあります。
そこでこの記事では、東京都で空き家活用を始める手順を分かりやすく解説します。
目次
東京都の空き家事情
東京都は、平成30年時点の空き家数が約80万9,000戸と全国で一番空き家が多いエリアです。しかし、同時に空き家需要が高いエリアでもあり、空き家率は10.6%と全国で3番目に低くなっています。
東京都で問題視されているのは、長期間の不在や放置といった状況にある「その他の空き家」の数です。平成30年住宅・土地統計調査によると約18,600戸が存在しており、これらの空き家が周辺環境に悪影響を及ぼすことが危惧されています。
この問題に対して、東京都は不動産需要の高さを活かして色々な対策を打ち出しています。問題に繋がりかねない空き家が多いものの、空き家を活用するチャンスも多いのが、東京都の特徴と言えます。
東京都で空き家活用する際に抑えておくポイント
東京都は不動産需要が高いとはいえ、エリアによって需要は変わってきます。特に23区内とそれ以外のエリアでは差があり、地域の需要を良く調べたうえで、最適な空き家活用を考える必要があります。
不動産需要が高いエリアの活用方法（主に23区内）
| ・空き家活用サービスによる賃貸 ・更地にして売却する |
不動産需要が比較的低いエリアの活用方法（主に23区外）
| ・空き家活用サービスによる賃貸 ・地元の不動産会社による仲介 ・空き家バンクの活用 |
23区内のような不動産需要が高いエリアでは、不動産が売り手市場であるケースが多いため、空き家活用サービスで賃貸に出すのがおすすめです。賃貸は継続的な収入に繋がりますし、維持管理費や手間の削減にもなります。また、空き家を手放さなくて良いメリットもあります。
売却したい場合は、建物と土地のどちらに需要があるかを見極めましょう。土地の需要が高い場合、更地の方が売れやすいこともあります。
23区外のような、東京都内でも比較的不動産需要が低いエリアにおいては、都内といえどマッチングが難しいケースもあります。そのため、利用希望者を早く見つける方法を選ぶのがおすすめです。
具体的には、空き家を専門に取り扱う、空き家活用サービスを利用したり、地域に詳しい地元の不動産会社を頼ったりする方法があります。また、どうしても買い手・借り手が見つからない場合、トランクルームや月極駐車場などに転用するのも一つの手です。
東京都で空き家をリノベーションし賃貸物件として活用する方法
東京都で空き家活用をする場合、悩みの種になるのが初期費用の高さです。貸し出せる見込みがあっても、初期費用をペイできるのか分からなければリスクが大きいですよね。
そこで知っておきたいのが、大まかな費用の額と、費用を節約する方法です。この2点を知っているだけで、空き家活用のハードルがグッと低くなります。
空き家のリノベーションには費用がかかる
空き家のリノベーション費用は、工事をする箇所ごとに相場が異なります。大まかな費用は以下表のとおりです。
| 施工箇所 | 施工内容及び費用相場（万円） |
|---|---|
| 屋根 | ・スレート屋根の塗り替え（戸建て）：20～80 ・金属屋根の重ね葺き（戸建て）：90～250 ・瓦屋根の交換（戸建て）：70～120 |
| 外壁 | ・外壁材の重ね塗り（戸建て）：50～150 ・サイディングの上貼り（戸建て）：80～200 |
| 窓 | ・内窓の追加：6～12 ・シャッター式雨戸への交換（戸建て）：70～150 |
| 内壁 | ・壁クロスの貼り換え：6～30 ・壁クロスの珪藻土化：18～30 |
| 床 | ・畳の交換：6～12 ・畳のフローリング化：15～60 ・畳クロスの貼り換え：6～30 ・段差の解消：8～20 |
| トイレ | ・温水洗浄便座の設置：8～16 ・トイレ全体の改装（タンク式）：20～100 ・タンクレストイレへの交換：30～50 |
| 浴室 | ・バスタブの交換：14～20 ・システムバスの交換（マンション）：50～100 ・システムバスの交換（戸建て）：60～150 ・高効率給湯システムの設置：55～100 |
| 洗面所 | ・洗面化粧台の交換：20～50 ・洗面所の改装：20～100 |
| キッチン | ・IHコンロへの交換：18～80 ・ガス給湯器の交換：20～50 ・システムキッチン（I型）の交換：40～80 ・システムキッチンの交換（壁付→対面）：75～200 ・キッチン全体のリフォーム：80～400 ・アイランドキッチン：300～450 |
| 居室系内装 | ・オール電化への改修：100～200 ・床暖房の敷設：50～150 ・リビングに収納棚を作る：40～90 ・和室の洋室化：50～200 ・和室の洋室化（バリアフリー仕様）：70～300 ・ダイニングの改修：100～200 ・リビングの改修：200～400 ・天然素材を用いた室内全体のエコリフォーム：300～1,000 ・ホームシアター：300～500 |
| その他内装 | ・火災報知機の取り付け：4～10 ・手すりの設置：1～20 ・モニタ付きインターホンの設置：8～16 ・廊下の改修：20～100 ・階段の改修：20～100 ・バルコニーの改修（マンション）：20～100 ・バルコニーの改修（戸建て）20～200 |
| その他外装 | ・雨どいの交換（戸建て）：5～40 ・シロアリ防止処理（戸建て）：15～30 ・耐震補強（金物仕様／戸建て）：20～60 ・玄関の改装（戸建て）：20～150 ・耐震補強（基礎から／戸建て）100～200 |
| 外構 | ・ウッドデッキの新設（戸建て）：10～80 ・太陽光温水システム（戸建て）：20～80 ・太陽光発電システム（戸建て）：200～300 |
| 間取りや建物全体に関すること | ・2室を1室にまとめる：50～80 ・増築：300～2,000 ・躯体以外の部分を前面リフォーム：500～2,500 ・建物の一部を賃貸部屋化：800～2,000 ・二世帯住宅化：800～2,500 ・減築：800～2,600 ・古民家再生：1,200～3,000 ・曳き家・移築：800～ |
これらの中から、必要な工事を選択します。大切なのは予算を効果的に使うことです。緊急性が高い工事や、物件の価値を高めてくれる工事を優先的に実施していきましょう。なお、リノベーション費用は物件の広さや材料のグレードなどによって変動します。
さらに詳しく費用を知りたい場合は、以下の記事で詳しく解説していますのでチェックしてみてください。リノベーションにかかる期間や事例なども紹介しています。
自己資金負担０円でリノベーションし活用する方法
リノベーション費用を大きく節約する方法の一つに「空き家活用サービス」を使う選択肢があります。
空き家活用サービスとは、不動産会社が空き家オーナーから空き家を借りあげ、リノベーションをしてから貸し出すサービスのことです。不動産会社がリノベーション費用を負担する場合があるので、費用の負担割合を大きく減らすことができます。
特に「アキサポ」なら、費用を全額アキサポで負担するため、自己負担0円（※）から空き家活用を始められます。契約後は月々の賃料の一部をオーナー様に還元しますので、継続収入を得ることができます。
空き家活用最大のハードルである初期費用を気にしなくて良いので、予算に悩んでいる方はぜひ一度ご相談ください。
※建物の状況等によっては、一部費用のご負担をお願いする場合がございます。
東京都で空き家リノベーション活用する場合の具体的なイメージ・事例
ここからは、アキサポを使って都内でリノベーションをした事例を3つ紹介します。
都内の物件は使い道が広いのが特徴で、住宅以外に事業用として活用するケースも多いです。一見ボロボロな物件でも、リノベーション次第で活用方法が見つかることが多いので、いろんな事例をチェックして、イメージを膨らませてみてください。
事例１：【渋谷区】築52年の旧社宅をクリエイター向けのシェアオフィスへ
| 建築年月 | 1963年11月 |
| 延床面積 | 79.33㎡ |
| 構造 | 木造2階建 |
| 活用事例 | 賃貸住宅 |
築52年の社宅をクリエイター向けシェアオフィスにリノベーションした例です。使われなくなって10年以上経過していましたが、ビジネスやカルチャーの発信地である渋谷という立地を活かし、独自性を持たせたシェアオフィスに生まれ変わりました。
事例２：【世田谷区】空き家を“飲食店×シェアハウス×α”の地域活性化拠点へ
| 建築年月 | 不明 |
| 延床面積 | 176.22㎡ |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造陸屋根3階建て |
| 活用事例 | 飲食店、シェアハウス |
築60年以上という築古の物件をリノベーションした例です。リノベーションの20年前までは、社宅や住居として使われていましたが、3階建てという構造を活かし、1階はダイニングバーに、2階より上はシェアハウスという「飲食店連動型コンセプトシェアハウス」に活用しました。
なお、この物件は複合施設の活用実績がある「スぺリアル」の知見を活かし、共同で事業を実施しました。
事例３：【世田谷区】大正初期の地域の愛され大衆酒場は新店舗へ
| 築年数 | 不明 |
| 延床面積（2棟） | 13.12㎡ |
| 構造 | 木造平屋建 |
| 活用事例 | たこ焼き屋 |
大正初期から親しまれていた大衆酒場を、たこ焼き屋に活用した例です。
閉店以降、使われなくなったことにより劣化が進んでいたため、建物は建て直すことに。結果、2019年のオープン時から行列ができる、地域の方々の憩いの場へと生まれ変わりました。
東京都の政府や自治体による空き家活用関連の補助金制度
空き家活用をする際には、リフォームを対象とした補助金が使えることがあります。リフォームの補助金は用途ごとに細分化されており、主に以下の3種類があります。
| ・バリアフリーリフォーム補助金 手すりやスロープの設置など、バリアフリー化を伴うリフォームが対象 ・耐震リフォーム補助金 耐震診断や耐震改修を伴うリフォームが対象 ・省エネリフォーム補助金 太陽光発電パネルの設置や照明のLED化など、省エネ化を伴うリフォームが対象 |
また、リノベーションの付帯工事に使える可能性がある補助金として、以下の2種類があります。
| ・自治体ごとの独自補助金 区や市町村が独自で用意している補助金。内容は自治体ごとに異なる ・古民家解体費用の補助金 老朽化した空き家や危険な空き家を対象とした、解体に使える補助金 |
東京都は、建物が密集しているエリアが多いため、空き家を放置していると危険です。リフォームや解体の補助金を活用して、早めに対応しましょう。
また、大田区のように区が主導で空き家活用を推進する事業もあります。エリアによって独自性が高い分野なので、まずは区や市町村の窓口に相談してみるのがよいでしょう。
東京都の空き家を活用するその他の方法・手段
空き家活用はメリットが多い有用な方法ですが、立地や状態によっては、売却や買取といった別の方法が適している場合があります。
では、どのような場合、空き家活用以外の方法を検討すべきなのか、ここでは代表的な7種類の方法について、適している場合を解説します。
①リノベーションして賃貸物件として活用
築古の空き家であっても、リノベーションして資産価値を上げれば賃貸物件として活用できる場合があります。そこで「空き家活用サービス」の利用をおすすめします。
空き家活用サービスには「アキサポ」のように自己負担0円（※）で始められるものもあります。空き家活用を難しくしている大きな要因が、初期費用とノウハウの2つであるため、これらを解決できる空き家活用サービスは、ピッタリの選択肢と言えます。
※建物の状況等によっては、一部費用のご負担をお願いする場合がございます。
② 建物ごと売却する
空き家活用の方法ではありませんが、土地や建物の価値が高い場合は売却を選ぶのも一つの手です。空き家を手放す必要はありますが、東京都内という地価の高いエリアにおいては、それ以上のメリットが見込めるケースがあります。
なお、空き家をなるべく高く売るには、複数の不動産会社から見積りを取るのがポイントです。査定額に100万円以上の差が付くこともあるので、少なくとも3社以上は見積りを取りましょう。なお、時間が無い方は、一括査定サービスを使うと効率的に見積りを集められます。
売却の流れは以下の記事で詳しい説明をしているので、参考にしてみてください。
③ 建物を解体して土地を売却する
空き家が老朽化している場合、建物の存在が売却を阻害するケースがあります。東京都は土地の需要が高いため、すぐ建築に取り掛かれる更地が好まれることも多いです。
通常、解体は多額の費用がかかるため選ばれにくいですが、売却による収入でペイできるのであれば、選択肢として上がってきます。
また、解体はメリット・デメリットがハッキリした方法でもあります。以下の記事で詳しく解説していますので、本当に自分の空き家に適しているのかチェックしてから解体を検討しましょう。
④ 不動産会社に買取してもらう
早く売りたい場合や、なかなか売れない場合などは、不動産会社に直接買い取ってもらう方法があります。買取価格は仲介による売却価格の7割ほどですが、早く・確実に処分できるメリットは大きいです。
東京都は固定資産税が高いエリアでもあるため、維持管理する負担と見比べて対応を決めると良いでしょう。
⑤ 無料譲渡する
不動産需要が極めて低く、買取もしてもらえない場合、無料譲渡という選択肢があります。収入は得られませんが、維持管理費が出ていくことはなくなるので、負担を減らすための方法としてはアリです。
⑥ 自分で住む
自分でそのまま住む場合、基本的に費用はかかりません。ただ、住み始めるタイミングでリノベーションする選択肢もあります。
リノベーションを伴う場合は、再度空き家になった場合を想定しておくことが大切です。将来的に同じ問題に直面する可能性もあるので、賃貸に出しやすい状態にしておくとよいでしょう。リノベーションに伴って、建物の一部を貸し出しながら住む方法もあります。
ちなみに、空き家のフルリノベーション費用は1平方メートルあたり10〜20万円が相場と言われています。部分的なリノベーションでも100万円以上かかることはよくありますので、貸し出すときに再度リノベーションが必要にならないよう、計画的なリノベーションを行いましょう。
空き家のリノベーション費用はこちらの記事で説明しています
⑦ 空き家バンクの利用
東京都は不動産需要が高いため、23区内を中心に空き家バンクを設置していないエリアが多いです。不動産需要が比較的低い東京都西部は、空き家バンクを設置しているので、西部エリアでの選択肢であると理解しておきましょう。
ちなみに、空き家バンクの登録や利用は無料ですが、仲介手続きで不動産会社に手数料を払う必要があることは覚えておきましょう。
空き家バンクついてはこちらの記事で説明しています。
【借りたい方向け】東京都での空き家の探し方
東京都で空き家を探すとき、まず驚くのが物件の多さでしょう。エリアを絞っても選択肢が多く、自分に適した物件を見つけるのが大変という方は多いはずです。
そんなときは、空き家の探し方に着目してみましょう。目的に応じた方法を選ぶことで、効率的に空き家探しを進めることができます。
① 空き家マッチングサービスの利用
自分の要望を具体的に相談したいなら、最適なマッチングが見込める、空き家マッチングサービスを利用するのがおすすめです。空き家マッチングサービスは、利用希望者と空き家オーナーの両方からの聞き取りをしてからスタートするので、個別具体的なマッチングが期待できます。
また、不動産ポータルサイトや空き家バンクに載っていない物件も取り扱っているため、隠れた物件が見つかる可能性もあります。
実際「アキサポ」も、お客様からのヒアリングを元に物件を探しています。お問い合わせから2〜3日でヒアリングを行い、その後物件が見つかり次第ご連絡、内見、契約という流れで進みます。
② 地域の不動産屋を利用する
希望エリアが絞れている場合は、そのエリアに詳しい地元の不動産会社を頼るのも手です。不動産会社は地域性が高い職種であるため、地元の不動産会社だけが取り扱っている物件も多数あります。
また、地元の不動産会社は、そのエリアの情報に精通していることが多いです。希望の条件を伝えておいて、見つかり次第連絡をもらうという方法もありますので、一度は足を運んでみましょう。
③ 賃貸・不動産のポータルサイトを利用する
賃貸・不動産のポータルサイトは、東京都内の相場を調べたり、希望エリアをしぼったりと、大まかな物件探しをするときに便利です。
物件種別や価格、間取りなどさまざまな条件でソートできるため、ご希望の条件で探してみましょう。
有名なサービスに、HOME’Sやat home、SUUMOなどがあります。いずれも東京都全域を検索できますが、掲載物件は異なるため、数か所併用して探すのがおすすめです。
④ 空き家バンクで探す
東京の西部エリアで探すなら、空き家バンクはチェックしておきましょう。空き家バンクの物件は比較的安い傾向があるので、上手く使えば予算より安く購入できる可能性があります。
また、登録無料という手軽さから、空き家バンクにだけ登録している物件もあります。とにかく安く購入したい方は、まず空き家バンクからチェックしてみるのもよいでしょう。
東京都の空き家リノベーション・活用のまとめ
東京都は不動産の価値が高いエリアが多く、空き家活用にはうってつけです。特に23区内に空き家を持っている方は、空き家を収益化するためにも空き家活用に取り組んでみてはいかがでしょうか。
西部エリアのように不動産価値が比較的低い場所でも、地域の状況や需要を把握すれば活用の余地はあります。活用に悩んだら、ぜひ専門家であるアキサポにご相談ください。
「アキサポ」は、空き家活用のハードルとなる初期費用を自己負担0円（※）から始められるサービスです。費用面が問題で最初の一歩が踏み出せない方は、ぜひ一度アキサポにご相談ください。
※建物の状況等によっては、一部費用のご負担をお願いする場合がございます。
