公開日:2023.12.22 更新日:2024.02.14
姫路市の空き家活用方法を徹底解説！自己資金0円でリノベーションし賃貸収入を得る方法とは？
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50万人を超える人口を抱える中核市として栄えている姫路市ですが、ベストな空き家活用の仕方にお悩みの方も多いのではないでしょうか。
そこで今回は、姫路市の空き家事情、空き家をリノベーションし賃貸物件として活用する方法、リノベーション費用相場、具体的な活用事例など、空き家活用に役立つ情報を分かりやすく解説します。
さらに、自己負担0円で空き家をリノベーションして活用する方法もご紹介しますので、空き家の使い道や活用の仕方にお悩みの方はぜひ参考にしてみてください。
目次
姫路市の空き家事情
まずは姫路市の空き家事情を紐解くため、空き家数及び空き家率の推移を見てみましょう。
上記は1988年から2018年にかけての姫路市における総住宅数・空き家数・空き家率の推移をまとめたデータです。
空き家率は2008年に過去最高の15.5％を記録しましたが、その後2013年には14.2％まで下降。しかし、2018年には再び15.0％まで上昇しており、上下動を繰り返しています。
ちなみに2018年時点の空き家率全国平均は13.6％ですので、姫路市の空き家率は全国平均を上回る水準となっていることが分かります。
また、姫路市では世帯数の増加を上回るペースで高齢夫婦・高齢単身世帯が増加していることも明らかとなっており、空き家発生の大きな原因である「高齢化」に拍車がかかっている状況にあります。
例にもれず、姫路市でも総人口が減少すると予想されていますから、高齢夫婦・高齢単身世帯が増加している現在の状況は、将来的な空き家の増加にもつながる可能性が高いと考えられています。
姫路市で空き家活用する際に抑えておくポイント
姫路市は、周辺自治体を含め、70万人を超える姫路都市圏を形成する中核市ですが、周囲の町村の合併を繰り返してきたこともあり、エリアごとの地域性や自然環境などは大きく異なります。
空き家活用を考える場合には、エリアごとの特性やニーズを踏まえて適切な活用方法を模索する必要がありますので、まずは各エリアの特徴をつかむところから始めると良いでしょう。
参考までに姫路市を複数のエリアに分けた上で、各エリアの特徴をまとめました。
| ブロック | 該当エリア | 特徴 |
|---|---|---|
| 北部 | 夢前、香寺、安富 | 2006年に姫路市へ編入となったエリア。山に囲まれた豊かな自然に恵まれており、キャンプ場などのレジャー施設が充実。一方で少子化、人口減少が急速に進んでいる。 |
| 北東部 | 城北、廣峯、砥堀、豊臣 | ほとんどが丘陵・田園地域となっているのどかなエリア。地域の中央に流れる市川西部にはJRの鉄道が走っており、沿うような形で市街地も形成されている。 |
| 西部 | 書写、白鳥、峰相、青山 | 山地や丘陵・田園地域が多く、「西の比叡山」と称される書写山には多くの観光客が訪れる。自然と利便性が共存しており、住宅街が多いエリア。 |
| 中部 | 白鷺、野里、手柄、高岡 | 姫路市の中心部に位置するエリアで、姫路城の旧城下町は現在も市街地エリアとして発展している。機能的な市街地としての整備も進められており、姫路駅を境に南北市街地が分断されていた問題も解消されつつある。 |
| 南部 | 飾磨、網干、白浜、広畑 | 古くより工業や製鉄が盛んに行われていた海側エリア。海の近くは臨海産業地域・工業地域、内陸側は住宅地・市街地として区分されており、市街地周辺には数多くの工業団地などが造成されている。 |
| 東部 | 花田、四郷、御国野、別所 | 東の加古川市、高砂市に隣接するエリア。国道2号線沿いに市街地が広がっており、周囲を取り囲むように丘陵・田園地域が広がっている。 |
| 家島 | 家島、坊勢 | 2006年に姫路市へ編入となったエリア。姫路市の沖合、15～18kmの瀬戸内海に位置し、40余りの島々から形成されている。人口はエリア全体でも4,000人強ほどで、漁業や石材業などが基幹産業となっている。 |
姫路市は2000年代に入ってから新たに複数のエリアが編入されるなど、将来的な政令指定都市への移行に向けて積極的に合併を進めています。
元から姫路市は、城下町・海・山など異なる環境が入り混じった都市でしたが、合併により以前にも増してさまざまな特色を持つエリアが増えることとなりました。
同じ「市」でありながら、少子化や過疎化の度合いはエリアごとに大きく異なる点も姫路市の特徴ですから、空き家活用の際には周辺のニーズを見極めた上で相性の良い活用方法を探していくことが大切です。
姫路市で空き家をリノベーションし賃貸物件として活用する方法
立地や建物の特性を踏まえてリノベーションした上で空き家を賃貸物件として活用する方法は、現在のニーズに合わせて空き家を再生できることから、近年注目を集めています。
一方で、リノベーションにはお金がかかるのがやはり気になるところ。
そこでここからは、空き家のリノベーション費用相場を解説するとともに、自己負担0円で空き家をリノベーションして活用する方法についても合わせてご紹介します。
空き家のリノベーションには費用がかかる
リノベーションにかかる費用は施工箇所や施工内容によって異なります。
そこで今回は、施工箇所・施工内容別の費用相場を一覧表にまとめました。
居住空間関係
水回り関係
内装・外装関係
その他
出典：部位別リフォーム費用一覧（国土交通省）
リノベーション費用は「どこに手を加えるか？」によって大幅に変動するため、あれもこれもと依頼すると、トータルコストはすぐに膨れ上がってしまいます。
そこでおすすめなのが、リノベーション箇所に優先順位を付ける方法。
劣化具合や利便性などを考慮して優先順位を付けた上で予算に合わせてリノベーションを実施すれば、1回あたりのリノベーション費用を抑えやすくなります。
優先順位の低い箇所は後から段階的に進めていくのもひとつの手ですから、空き家をリノベーションする際には中長期的な目線で計画を立てると良いでしょう。
自己資金負担0円でリノベーションし活用する方法
段階的に空き家をリノベーションすれば、1回あたりのコストは抑えられるものの、それでも数百万円単位の費用が発生するケースは珍しくありません。
しかし「アキサポ」なら、所有者様の自己負担0円（※）でリノベーション工事を実施でき、空き家活用をはじめることが可能です。
リノベーション工事にかかる費用をアキサポが負担するだけでなく、事前の現地調査や周辺調査、プランニング、リノベーション後の利用者の募集までフルサポートする仕組みとなっていますので、初期費用だけでなく手間や時間を抑えて空き家活用をはじめたい方には特におすすめです。
※建物の状況等によっては、一部費用のご負担をお願いする場合がございます。
姫路市で空き家リノベーション活用する場合の具体的なイメージ・事例
空き家をどうにか有効利用したいと考えているものの、「空き家活用とはどのような方法なのかよく分からない」という方も多いでしょう。
そこでここからは、「アキサポ」が実際に手掛けたさまざまな空き家活用の具体的な事例をいくつかご紹介します。
事例1：【多摩市連光寺】広々とした庭を活かし自然を身近に感じられる住まいのサブスク拠点として再生
| 建築年月 | 築40年 |
| 延床面積 | 約96.46㎡ |
| 構造 | 木造スレート葺2階建 |
| 活用事例 | サブスク拠点 |
自然が豊富なエリアの空き家活用事例です。
こちらの物件は8年間空き家状態となっていましたが、所有者様がこまめにメンテナンスされていたことで非常に良好な状態を保っていました。
そこで、周辺エリアが住宅街である点を踏まえ、広々とした庭を活かしたファミリー向けの賃貸物件へと再生することとなりました。
事例2：【北区志茂】元中華料理店はシェアサイクルステーションへ再生
| 建築年月 | 築28年 |
| 延床面積 | 34.92㎡（1階活用部分） |
| 構造 | 鉄骨造陸屋根3階建 |
| 活用事例 | シェアサイクルステーション |
閉店した中華料理店の活用事例です。
こちらの物件は中華料理店の閉店後、10年以上空き家状態となっており、全体的に経年劣化が進んでいました。
また、店舗入り口前に放置自転車があり、近隣トラブルになりかねない懸念がある状況となっていたため、駐輪場としての活用を提案。
結果的には、屋内シェアサイクリングスペースとして生まれ変わりました。
事例3：【練馬区旭町】築56年の空き家は女性専用古民家シェアハウスへ再生
| 建築年月 | 築56年 |
| 延床面積 | 約118.07㎡ |
| 構造 | 木造亜鉛メッキ鋼板葺平屋建 |
| 活用事例 | 女性専用古民家シェアハウス |
築56年の空き家活用事例です。
こちらの物件は、ネズミやシロアリなど害獣・害虫の住処となっている痕跡があったため、アキサポではまず、害獣駆除やシロアリの防蟻処理を実施。その後、被害のあった部分を中心に床や天井の修繕、屋根補修などを実施しました。
また、所有者様からの要望や物件の特性を加味し、「共用スペースで本を楽しめる」をコンセプトとした女性専用のシェアハウスへと再生を行いました。
姫路市の政府や自治体による空き家活用関連の補助金制度
空き家関連の補助金は大きく分けると以下3タイプに分類されます。
| 解体関連の補助金：空き家の解体に伴う費用を補助 改修関連の補助金：空き家のリノベーションやリフォームに伴う費用を補助 取得関連の補助金：空き家の取得（主に購入）にかかる費用を補助 |
活用方法に合わせてこれらの補助金をうまく利用することで、自己負担を抑えながら空き家を有効活用しやすくなります。
ここでは姫路市で用意されている補助金をいくつか紹介しますので、参考にしてください。
| 名称 | 概要 | 対象エリア |
|---|---|---|
| 姫路市老朽空家対策補助金交付制度 | 老朽空家の解体撤去工事について、その経費の一部を補助 | 姫路市内全域 |
| 空き家改修支援事業 | 空き家を交流施設等（交流施設、宿泊施設、体験学習施設、創作活動施設または文化施設等）として活用するための改修経費の一部を補助 | 姫路市空き家バンク登録物件で、空き家である期間が概ね6か月以上である一戸建て住宅 |
| 空き家活用支援事業※兵庫県の制度 | 一戸建ての住宅の空き家や共同住宅の空き住戸を住宅、事業所又は地域交流拠点として活用するために改修する際、改修工事費の一部を助成 | 姫路市の旧香寺町、安富町、夢前町、家島町 |
姫路市の空き家を活用するその他の方法・手段
空き家には多種多様な使い道があり、それぞれ特徴は異なります。
そこでここからは、以下7つの活用方法・手段について、概要や特徴を解説しますので、参考にしてみてください。
| 1.リノベーションして賃貸物件として活用 2.建物ごと売却する 3.建物を解体して土地を売却する 4.不動産会社に買取してもらう 5.無料譲渡する 6.自分で住む 7.空き家バンクの利用 |
①リノベーションして賃貸物件として活用
空き家を賃貸物件として活用する方法では、「家賃収入」という安定した収入を得られますが、同じように収入を得られる「売却」とは異なり、物件を手放す必要がありません。
つまり、物件を保有したまま収入を得られるだけでなく、将来的に「売却する」「自分で住む」「貸出す」といった他の選択肢を残せるメリットがあるのです。
また、賃貸物件として活用する方法の場合、居住用、飲食店、宿泊施設、シェアハウスなど、用途が非常に幅広い点も魅力的。立地や周辺の地域性、所有者の要望などに合わせて用途を選択できることから、多種多様なニーズをカバーできる万能な活用方法として近年では人気を集めています。
② 建物ごと売却する
不動産会社に仲介してもらう形で、建物ごと空き家を売却する方法です。
買取よりも売却価格は高くなる傾向にあるため、「少しでも高く空き家を売りたい」という方におすすめの方法です。
一方で買主探しや住宅ローンの審査、契約関連の手続きなど、売却成立までには複数の工程が存在するため、短期間で売却するのが難しいというデメリットもあります。
③ 建物を解体して土地を売却する
空き家によっては建物ごと売却するより、建物を解体して更地の状態で売却した方が多くのメリットを得られることもあります。
特に買主が「新築物件を建てたい」「土地活用を考えている」というニーズを持っている場合には、購入後すぐに建築や土地活用をはじめられる更地のほうが人気は高くなります。
ただし、空き家の建物を解体した後は固定資産税と都市計画税の減税措置が外れて税金がアップするなどのリスクもありますので、解体すべきかどうかの判断に迷った際には専門家に相談すると良いでしょう。
④ 不動産会社に買取してもらう
この方法は前述の不動産仲介とは異なり、「不動産会社に直接物件を買い取ってもらう方法」です。
一から買い手を探す必要がないため、スピーディに物件を売却できるのが最大のメリットです。
一方で不動産仲介で売却する場合と比べて、買取相場は7割程度にダウンするため、仲介と買取のメリット・デメリットを十分に理解した上で検討しましょう。
⑤ 無料譲渡する
無料譲渡（無償譲渡）とは、文字どおり「空き家を0円で譲り渡す」取引のことです。
空き家の中には劣化や損傷が進んでいる物件も多く、そのままの状態では売却が難しいケースも珍しくありません。
かといって解体して更地にするのも費用がかかりますし、放置していれば倒壊や特定空き家に指定されるリスクがあるため危険です。
そこで「タダでも良いから手放したい」と考える方にとって用いられるのが、この無料譲渡という方法です。
現金化こそできないものの、無料でも空き家を手放すことができれば、維持・管理の手間がなくなり、さまざまなリスクから解放されますから、空き家の扱いに困っている方によっては十分にメリットのある選択肢だといえます。
⑥ 自分で住む
空き家を売却したり賃貸したりするだけでなく、自分で住むのも立派な選択肢のひとつです。
ですが自分で住む場合でも、安全性や利便性などを高めるために、リノベーションしておくことをおすすめします。
長期的なビジョンでリノベーションしておけば、将来的に異なる形で活用する際にも有利に働くでしょう。
⑦ 空き家バンクの利用
空き家バンクは、自治体が主体となって運営されているサービスで、空き家所有者が登録した物件情報を公開して利用者を募る仕組みとなっています。
近年、空き家問題が全国的に深刻化している点を踏まえ、空き家バンクの設置は全国各地で広がっており、姫路市でも設置されています。
空き家バンク経由で取得した物件に対しては建物の改修費用を一部補助するなど、補助金制度が用意されていることもあり、空き家を探している人にとっては魅力的な制度となっています。
裏を返せば、空き家バンクに登録することで「譲って欲しい」という人が見つかる可能性があることを意味しますので、気になる方はチェックしてみると良いでしょう。
【借りたい方向け】姫路市での空き家の探し方
ここまでは「空き家所有者向け」の内容でしたが、ここからは「空き家を借りたい方」に向けて、空き家の探し方をいくつかご紹介します。
空き家探しはニーズや段階に応じて方法を使い分けることが大切ですから、ひととおりチェックした上で参考にしてみてください。
① 空き家マッチングサービスの利用
「空き家マッチングサービス」とは、空き家所有者・利用希望者の双方から条件などをヒアリングした上で、物件のマッチングを行うサービスです。
「アキサポ」でも空き家マッチングサービスを提供していますが、大きな特徴は「不動産市場に出回っていない物件に出会える可能性がある」ところ。
空き家に特化したネットワークを駆使することで、「こんな空き家を探していた！」という掘り出し物に出会える可能性がありますし、何といっても細かく条件をヒアリングしながら物件探しをお手伝いするため、とことんこだわって空き家を探している方には特におすすめです。
② 地域の不動産屋を利用する
地域の不動産屋は以下のような条件に該当する場合に適しています。
| 1.空き家を借りたいエリアを絞り込んでいる 2.周辺エリアに関する詳細情報が知りたい 3.希望条件を直接伝えて物件探しを手伝ってほしい |
つまり、すでにエリアが絞り込めており、なおかつ不動産屋と直接相談しながら物件探しを進めたい方におすすめの方法であるといえます。
③ 賃貸・不動産のポータルサイトを利用する
SUUMO、HOME’Sといった賃貸・不動産のポータルサイトは、手軽に物件情報をチェックしたい場合におすすめの方法です。
最寄り駅や間取り、築年数、設備など、希望条件を選択するだけで該当する物件を瞬時に表示してくれますから、効率的な情報収集にはぴったりでしょう。
ただし、ポータルサイト上の情報はフォーマット化されており情報量が限られていることを考えると、初期の情報収集にだけ利用し、その後は不動産会社に相談する、現地に出向くなど他の方法と組み合わせて利用するのが安心です。
④ 空き家バンクで探す
空き家バンクは自治体が主体となって運営されている非営利のサービスであり、仲介サービスが提供されないため、仲介手数料は発生しません。
そのため、少しでも余分なコストを抑えて空き家を借りたいという場合はチェックしてみると良いでしょう。
一方で、「仲介サービスがない＝交渉や契約は当事者同士で行う」ことを意味していますので、手間や時間がかかるだけでなく、思わぬトラブルが発生するリスクも潜んでいます。
姫路市の空き家リノベーション・活用のまとめ
姫路市は海・山・島・城下町など、多様な環境が入り混じっており、エリアによって空き家事情も異なります。
空き家活用のポイントは、「立地や周辺環境のニーズを理解して適切な方法を選択すること」ですから、失敗のリスクを減らすためには専門家に相談するのが安心でしょう。
アキサポなら空き家活用だけでなく、売却、解体、建替など、幅広い選択肢をご提案できますので、空き家の利活用に興味がある方はお気軽にご相談ください。
