公開日:2024.01.16 更新日:2024.02.14
豊島区の空き家活用方法を徹底解説！自己資金０円でリノベーションし賃貸収入を得る方法とは？
にお任せ
豊島区に空き家を持っているなら、空き家活用をして収入につなげたいですよね。しかし、専門知識を持たずに始めても、空き家活用は成功するものなのでしょうか？
空き家活用を成功させるために大切なのは、豊島区の空き家事情や抑えるポイントなどを知ること。自分の空き家に適した方法を選べば、空き家活用の成功確率も上がります。また、必要に応じて空き家をリノベーションすることも大切です。
この記事では、豊島区で空き家活用を始める際に知っておきたい基礎情報や、リノベーションにかかる費用相場などを解説します。また、初期費用を節約するために、自己負担0円から空き家活用を始める方法も紹介します。
目次
豊島区の空き家事情
豊島区は、山手線のターミナル駅の一つである池袋駅を有する、商業エリアと居住エリアが混在した地域です。池袋駅前のイメージが強いかもしれませんが、駅から離れると居住エリアが広がっており、2023年時点の人口は約29万人にのぼります。
総住宅数は、平成30年（2018年）時点で約20.6万戸です。そのうち空き家数は約2.7万戸、空き家率にすると13.3%となっています。この空き家率は、全国平均の13.6%とほぼ同じです。
なお、空き家数と空き家率の経年変化を見ると、住宅総数が増加を続けているなかでも、空き家数と空き家率は平成25年（2013年）をピークに微減しています。空き家の内訳を見ても、約9割が賃貸用住宅となっており、用途の定まっていない空き家である「その他の住宅」は、全体の6.9%にとどまっていることが分かります。
豊島区で空き家活用する際に抑えておくポイント
豊島区内にある空き家のうち、用途が定まっていない空き家はごく一部であると分かりましたが、それでも23区で比較すると、空き家数は多い状況にあることが分かります。
さらに、平成30年住宅・土地統計調査のデータを読み解いた資料によると、平成30年（2018年）時点において、空き家化する可能性がある戸建て住宅が5,570棟あることが分かっており、今後も空き家の増加が続くことが懸念されています。
豊島区で空き家をリノベーションし賃貸物件として活用する方法
空き家活用をする際に欠かせないのがリノベーションです。リノベーションで空き家に新たな価値を与えることで空き家の魅力を高められますし、ほかの空き家との差別化も期待できます。
では、リノベーションにはどのくらい費用がかかるのでしょうか？ここでは、施工箇所と施工内容別にリノベーションの費用相場を解説します。
空き家のリノベーションには費用がかかる
空き家のリノベーション費用相場は、以下表のとおりです。それぞれ費用の幅が大きいですが、これは使用材料の量やグレードによって変動します。
居住空間関係
水回り関係
内装・外装関係
その他
出典：部位別リフォーム費用一覧（国土交通省）
リノベーションで、水回りや壁紙、床などを改修したいと考えている方は多いと思いますが、これらは全体の中でも費用相場が高い部類です。そのため、ここに費用をかけすぎると、ほかの箇所まで手が回らなくなってしまう可能性があります。
リノベーションで大事なのは、費用対効果から費用をかけるバランスを考えることです。空き家の価値を高めるために必要な工事は何か、取捨選択をしながら施工箇所を決めましょう。
以下の記事では、空き家リノベーションの成功事例を7つ紹介しています。具体的な事例が見たい方はぜひチェックしてみてください。
自己負担０円でリノベーションし活用する方法
自己資金でリノベーションできる範囲には限界があると思います。しかし、空き家活用を長期的に行うには、なるべく良い状態にリノベーションしておきたいですよね。
そこでおすすめなのが、自己負担0円（※）から始められる空き家活用サービスの「アキサポ」です。
「アキサポ」は、空き家オーナーから借り上げた空き家をアキサポの負担でリノベーションして貸し出すサービスです。アキサポの収益は月々の賃料からまかなわれているので、基本的に空き家オーナーは費用負担がありません。
また、空き家活用に成功したら、月々の賃料の一部が空き家オーナーに還元されます。自己負担0円（※）から始められて、継続収入も得られる、空き家オーナーのメリットが大きい仕組みになっていますので、ぜひ一度ご相談ください。
※建物の状況等によっては、一部費用のご負担をお願いする場合がございます。
豊島区で空き家リノベーション活用する場合の具体的なイメージ・事例
ここからは、豊島区とその周辺で「アキサポ」を利用して空き家活用に成功した事例を紹介します。今回紹介するのは以下の3事例です。
| 1：時計修理店 → ブックカフェ 2：空き店舗 → シェアキッチン 3：飲食店 → シェアサイクルステーション |
空き家活用は、アイデア次第でさまざまな用途に活用できます。意外な事例もありますので、イメージを膨らませるためにもぜひチェックしてみてください。
事例1：【豊島区南長崎】地元文化の新たな発信拠点。マンガの街・南長崎の時計修理店からブックカフェへ
| 建築年月 | 1990年9月 |
| 延床面積 | 約35.41㎡ |
| 構造 | 鉄骨造4階建 |
| 活用事例 | ブックカフェ |
豊島区南長崎の時計修理店を、「マンガの街・南長崎」ならではのブックカフェに活用した事例です。
本物件の活用方法は、所有者様の「商店街を盛り上げたい」という熱い想いが強く反映されています。その想いに、近くにマンガの聖地である「トキワ荘マンガミュージアム」がある地域特性を掛け合わせて、ブックカフェへの活用に至りました。
その結果、新たな集いの場として生まれ変わることに成功。人同士のつながりや体験を目的としたイベントを実施したり、既存の古本市場と連動したりと、新たな文化発信拠点として利用されています。
事例2：【東京都豊島区】創業チャレンジ支援施設開設事業で起業家向けイートイン付きシェアキッチンを開設
| 建築年月 | 1987年6月 |
| 延床面積 | 40.29㎡（1階部分） |
| 構造 | 鉄骨造陸屋根4階建 |
| 活用事例 | コマワリキッチン（シェアキッチン） |
空き店舗だった物件をシェアキッチン「コマワリキッチン」に活用した事例です。本物件は、気軽に事業を始められる場の創造を目的とした、「2018年度豊島区創業チャレンジ支援施設開設事業補助金」を活用しています。
シェアキッチンとは、期間限定で利用できる店舗のようなもの。本物件は、新規事業の腕試しの場として、いろいろな事業者に利用されています。
ちなみに、「コマワリキッチン」という名前の由来は、『漫画のコマを割るように、１つの空間をシェアできる。』という想いから。近くに豊島区立トキワ荘マンガミュージアムがあるという特徴を活かして名付けられました。
事例３：【東京都北区】元中華料理店はシェアサイクルステーションへ再生
| 建築年月 | 1994年9月 |
| 延床面積 | 34.92㎡（1階部分） |
| 構造 | 鉄骨造陸屋根3階建て |
| 活用事例 | シェアサイクルステーション |
東京都北区の元・中華料理屋を、シェアサイクルステーションに活用した事例です。
中華料理屋が廃業してから10年以上空き家の状態だったため、建物は全体的に劣化していました。さらに水道設備の問題や放置自転車の発生など、解決が必要な課題を複数抱えていました。
そこで、「アキサポ」で周辺調査を行い、課題解決をしながら活用できる方法としてシェアサイクルステーションを提案。活用に成功しただけでなく、課題解決にも同時に成功しました。
豊島区の政府や自治体による空き家活用関連の補助金制度
空き家活用の資金を用意する際に、必ずチェックしておきたいのが自治体による補助金制度です。豊島区には、リフォームを対象にした補助金と空き家を対象にした補助金があるので、条件に合う場合は積極的に活用しましょう。
≪リフォームを対象にした補助金≫
≪空き家を対象にした補助金≫
また、豊島区では、空き家活用と地域コミュニティの活性化を目指す「地域貢献型空き家利活用事業」という事業も実施しています。空き家の相談体制が整っている区なので、補助金が使えそうかも含めて、一度相談してみるのもよいでしょう。
豊島区の空き家を活用するその他の方法・手段
豊島区で空き家活用を検討する際には、同時に売却や買取といった、ほかの活用方法もチェックしておきましょう。物件によっては、空き家活用が難しい場合やほかの方法が適している場合があり得ます。
空き家の活用方法として、一般的な方法には以下のようなものがあります。
| ①リノベーションして賃貸物件として活用 ②建物ごと売却する ③建物を解体して土地を売却する ④不動産会社に買取してもらう ⑤自分で住む |
どの方法を選ぶかは、空き家の状態や置かれた環境などから考えましょう。ここでは、それぞれの方法について、特徴やメリット・デメリットなどを解説します。
①リノベーションして賃貸物件として活用
空き家をリノベーションして賃貸物件として活用する「空き家活用」は、維持管理費がかかる空き家を、継続収入が得られる資産に生まれ変わらせる方法です。また、リノベーションをしておけば、建物の資産価値が向上するメリットもあります。
ただ、リノベーションをする際に高額な初期費用が掛かるというデメリットがあります。そのため、予算の用意が難しい場合は、「アキサポ」をはじめとする空き家活用サービスの利用を検討するとよいでしょう。
「アキサポ」は、リノベーションを含む諸費用を、自己負担0円（※）から始められます。空き家を専門に取り扱ってきたノウハウも多く持っているので、まずはお気軽にご相談ください。
※建物の状況等によっては、一部費用のご負担をお願いする場合がございます。
② 建物ごと売却する
空き家に複数の権利者がいて、活用方法の意向が統一できない場合や、空き家の相続に際して清算が必要な場合など、空き家を賃貸に出すのが難しい場合は、建物ごと売却せざるを得ない場合があります。
豊島区は不動産の価値が高い地域なので、売却利益を期待する方が多いと思いますが、売却時には以下の税金や手数料がかかることは覚えておきましょう。
不動産の売却時にかかる税金や手数料
| ・仲介手数料 ・登録免許税 ・譲渡所得税 ・住民税 ・印紙税 |
売却額が高額になると、上記の税金や手数料も高額になる可能性があります。以下の記事で詳しく解説していますので、売却を検討する場合は一度チェックしておいてください。
③ 建物を解体して土地を売却する
空き家の状態が悪い場合、建物を解体して更地で売却するのも一つの方法です。豊島区は土地の需要が高いので、むしろ建物が無い方が売れやすくなる場合もあります。
空き家の解体費用相場は、木造で坪当たり5万円前後です。30坪の住宅の場合、150万円前後が想定されます。
ただ、土地を更地にすると、それまで減額されていた土地の固定資産税・都市計画税が、通常の額に戻ってしまい、税負担が増加する恐れがあります。そのため、解体前に税負担が増えるタイミングや具体的な額を確認しておきましょう。
以下の記事で、税負担を含めた空き家解体のメリット・デメリットについて解説していますので、一度チェックしておきましょう。
④ 不動産会社に買取してもらう
手早く空き家を売却したいのであれば、第3者ではなく、不動産会社に売却する「買取」という方法があります。
買い手を探す手間がかからないので、不動産会社と条件の折り合いが付けば、すぐに売却することができます。
ただし、買取価格は売却価格の約7割になってしまう点には注意が必要です。また、なるべく高く買い取ってもらいたい場合は、複数の不動産会社から見積りを取って、買取価格の比較をすることも忘れてはいけません。
以下の記事では、空き家を買い取ってもらう際のポイントを解説していますので、併せてご覧ください。
⑤ 自分で住む
空き家の借り手や買い手が見つかるまでの間、問題となりやすいのが空き家の維持管理です。定期的な通水や換気に加え、庭の手入れ、不法投棄が発生しないための見回りも必要です。
自分で住む方法は、これらの手間をまとめて省ける方法です。住宅は利用者がいれば劣化しにくく、人が住んでいれば不法投棄のターゲットにもされにくいです。
自分で住むのが難しい場合は、空き家の維持管理を代行してくれる「空き家管理代行サービス」を利用する手もあります。月1万円前後から利用できますので、予算に応じて利用を検討しましょう。
以下の記事では、おすすめの空き家管理代行サービスを紹介しています。
【借りたい方向け】豊島区での空き家の探し方
ここからは、豊島区で空き家を探している方向けに、空き家の探し方を3つ紹介します。
| ①空き家マッチングサービスの利用 ②地域の不動産屋を利用する ③賃貸・不動産のポータルサイトを利用する |
空き家探しで大切なのは、探し方の使い分けです。サービスによって得られる情報の量や精度が違いますので、状況に適した方法を選んで使いましょう。
ここでは、それぞれの得意とすることや、活用できるシーンなどを解説します。
① 空き家マッチングサービスの利用
空き家マッチングサービスとは、「空き家を買いたい・借りたい人」の悩みや要望を事前にヒアリングした上で相性の良い物件を紹介するサービスです。
空き家バンクの場合、物件情報はWebサイトなどに公開されており誰でも確認できる状態となっていますので、魅力的な物件は競争になってしまうことも珍しくありません。
一方の空き家マッチングサービスでは、世間に出回っていない物件を紹介してもらえるため、思わぬ掘り出し物に出会える可能性があるのが大きなメリットです。
アキサポでもお客様からの希望条件などをもとに物件探しのサポートをしていますので、気になる方はお気軽にお問い合わせください。
② 地域の不動産屋を利用する
不動産の情報探しは、ポータルサイトか不動産屋で探すことが多いと思います。不動産屋で探す場合、具体的な地域が決まっていれば、その地域に昔からある不動産屋へ行ってみましょう。
地域に根差した不動産屋は、周辺の情報に詳しいですし、具体的な相場や住み心地なども理解しています。また、ポータルサイトには載っていない物件情報を持っていることも期待できます。
③ 賃貸・不動産のポータルサイトを利用する
豊島区に詳しくないのであれば、まず賃貸・不動産のポータルサイトのチェックから始めるとよいでしょう。路線や地図などから物件検索ができるので、エリアごとの大まかな相場を把握できます。
また、ほかの区と同じ条件で比較するのにも便利です。少し広い範囲を検索してみると、気になった物件の価格が適正なのかを知ることもできます。
豊島区の空き家リノベーション・活用のまとめ
豊島区は多くの商業施設がある賑やかなエリアですが、実は23区で一番空き家率が高い区であり、将来的な空き家数の増加も危惧されています。
空き家は年々増加傾向にあるので、空き家の活用を後回しにすると、競合する空き家が増えてしまう恐れも。都心部だからといって油断せず、早めに活用方法を検討するのが得策です。
最近は、空き家のリノベーション費用問題を解決してくれる、「アキサポ」のようなサービスも出てきています。「お金がないから」と諦める前に、空き家活用サービスの利用を検討してみてはどうでしょうか？
「アキサポ」では、空き家の周辺調査から活用方法の提案、リノベーションまでを空き家オーナーの自己負担0円（※）で対応可能です。自分の空き家にどのような使い道が見込めるか知りたい方は、ぜひお気軽にご相談ください。
※建物の状況等によっては、一部費用のご負担をお願いする場合がございます。
