公開日:2021.11.25 更新日:2023.11.21
愛知県の空き家活用方法を徹底解説！自己資金０円でリノベーションし賃貸収入を得る方法とは？
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愛知県の空き家を活用する際に、リノベーションを取り入れようと考えている方は多いと思います。リノベーションは空き家の状態を改善できるうえに、借り手の需要に応えることもできるので、可能であれば積極的に取り入れたいところです。
そこで気になるのが、空き家活用を成功させるポイントや必要な予算などです。この記事では、愛知県の空き家事情や空き家活用のポイント、空き家リノベーションの費用相場等を解説します。
目次
愛知県の空き家事情
まずは、「平成30年住宅・土地統計調査」のデータを基に、愛知県の空き家率・空き家数を見ていきましょう。
| 愛知県 | 全国順位 | |
|---|---|---|
| 空き家率 | 11.2％ | 44位 |
| 空き家数 | 391,000軒 | 4位 |
愛知県の空き家率は全国で下から4番目に低い11.2%です。一方で空き家数は全国で4番目に高い39万1,000件です。これは、全国的な傾向である、空き家率と空き家数の順位が相反する特徴と同じです。
愛知県の住宅・土地 平成30年住宅・土地統計調査－住宅及び世帯に関する基本集計（愛知県）
経年的な変化を見ると、空き家数は増加を続けていますが、空き家率は1998年からほぼ横ばいです。このことから、愛知県は継続的に住宅需要が高いエリアだと考えられます。
国と愛知県の「現状と今後 10 年の課題」データ対応表（愛知県）
ただ、将来的には人口減少や高齢化の影響を受け、空き家率が増加する可能性があります。上記の人口予測によると、愛知県の人口は2022年にピークを迎えたあと減少を続け、65歳以上の割合は増加し続けると考えられています。
人口が減ると住宅需要は減少するので、空き家を取り巻く環境は厳しくなる可能性があります。愛知県の空き家を考える場合は、将来的な動向も考えながら対応していく必要があるでしょう。
愛知県で空き家活用する際に抑えておくポイント
国と愛知県の「現状と今後 10 年の課題」データ対応表（愛知県）
愛知県内で空き家活用をする際には、エリア別の空き家需要を知ることが大切です。一般的に、空き家率が低いエリアほど空き家需要が高い傾向があるので、市区町村別の空き家率を見てみましょう。
空き家率が10〜15%のエリアが多いですが、名古屋市の西区・瑞穂区及び、知多半島にある常滑市・美浜町・南知多町、そして蒲郡市の空き家率は15%以上です。
知多半島に空き家率が高いエリアが固まっていることに気が付くと思います。なかでも、知多半島最南部にある南知多町の空き家率は、21.7％と特に高いです。
また、空き家需要を知るには、土地の需要を知ることも大切です。そこで、愛知県内の地価傾向を見てみましょう。
出典：土地代データ
上図は2020年から2021年にかけて、地価の上昇・下降を表したものです。地価が上昇しているエリアは土地需要が上昇傾向にあり、下降しているエリアは下降傾向にあると考えられます。
全体的な傾向を見ると、名古屋市及びその周辺は上昇しているエリアが多く、知多半島や海沿いのエリアには下降しているエリアが多いことがわかります。
これらのことから、愛知県内の空き家需要は、名古屋市とその周辺で高く、知多半島や海沿いのエリアで低いと考えられます。このように、エリア別の傾向やニーズの変化を参考にすることで、空き家のベストな使い道を見極めやすくなるでしょう。
愛知県で空き家をリノベーションし賃貸物件として活用する方法
空き家活用を上手く進める手段の一つに、空き家をリノベーションする方法があります。空き家に付加価値を与えれば、選ばれる可能性が上がりますし、リノベーションの目的を絞れば、特定の需要にアプローチできる可能性もあります。
では、実際にリノベーションをするにはどの程度費用がかかるのでしょうか。ここでは、施工箇所と施工内容別に、費用相場を解説します。
空き家のリノベーションには費用がかかる
空き家リノベーションにかかる一般的な費用相場は以下表のとおりです。
| 施工箇所 | 施工内容及び費用相場（万円） |
|---|---|
| 屋根 | ・スレート屋根の塗り替え（戸建て）：20～80 ・金属屋根の重ね葺き（戸建て）：90～250 ・瓦屋根の交換（戸建て）：70～120 |
| 外壁 | ・外壁材の重ね塗り（戸建て）：50～150 ・サイディングの上貼り（戸建て）：80～200 |
| 窓 | ・内窓の追加：6～12 ・シャッター式雨戸への交換（戸建て）：70～150 |
| 内壁 | ・壁クロスの貼り換え：6～30 ・壁クロスの珪藻土化：18～30 |
| 床 | ・畳の交換：6～12 ・畳のフローリング化：15～60 ・畳クロスの貼り換え：6～30 ・段差の解消：8～20 |
| トイレ | ・温水洗浄便座の設置：8～16 ・トイレ全体の改装（タンク式）：20～100 ・タンクレストイレへの交換：30～50 |
| 浴室 | ・バスタブの交換：14～20 ・システムバスの交換（マンション）：50～100 ・システムバスの交換（戸建て）：60～150 ・高効率給湯システムの設置：55～100 |
| 洗面所 | ・洗面化粧台の交換：20～50 ・洗面所の改装：20～100 |
| キッチン | ・IHコンロへの交換：18～80 ・ガス給湯器の交換：20～50 ・システムキッチン（I型）の交換：40～80 ・システムキッチンの交換（壁付→対面）：75～200 ・キッチン全体のリフォーム：80～400 ・アイランドキッチン：300～450 |
| 居室系内装 | ・オール電化への改修：100～200 ・床暖房の敷設：50～150 ・リビングに収納棚を作る：40～90 ・和室の洋室化：50～200 ・和室の洋室化（バリアフリー仕様）：70～300 ・ダイニングの改修：100～200 ・リビングの改修：200～400 ・天然素材を用いた室内全体のエコリフォーム：300～1,000 ・ホームシアター：300～500 |
| その他内装 | ・火災報知機の取り付け：4～10 ・手すりの設置：1～20 ・モニタ付きインターホンの設置：8～16 ・廊下の改修：20～100 ・階段の改修：20～100 ・バルコニーの改修（マンション）：20～100 ・バルコニーの改修（戸建て）20～200 |
| その他外装 | ・雨どいの交換（戸建て）：5～40 ・シロアリ防止処理（戸建て）：15～30 ・耐震補強（金物仕様／戸建て）：20～60 ・玄関の改装（戸建て）：20～150 ・耐震補強（基礎から／戸建て）100～200 |
| 外構 | ・ウッドデッキの新設（戸建て）：10～80 ・太陽光温水システム（戸建て）：20～80 ・太陽光発電システム（戸建て）：200～300 |
| 間取りや建物全体に関すること | ・2室を1室にまとめる：50～80 ・増築：300～2,000 ・躯体以外の部分を前面リフォーム：500～2,500 ・建物の一部を賃貸部屋化：800～2,000 ・二世帯住宅化：800～2,500 ・減築：800～2,600 ・古民家再生：1,200～3,000 ・曳き家・移築：800～ |
全体的な傾向としては、使う材料が高額になりやすい箇所や、施工範囲が広くなりやすい箇所で相場が高いことが分かります。
材料が高い箇所の例としては、浴室の「システムバスの交換」やキッチンの「アイランドキッチン」など、施工範囲が広い箇所の例としては、屋根の「瓦屋根の交換」や外壁の「サイディングの上塗り」などがあります。
工事内容を決めるときのポイントは、リノベーションの目的に合う工事を選ぶことです。
例えば、住環境を良くしたい場合は水回りや居住系内装などが候補になりますし、飲食店に用途を変えたい場合は間取りの変更やキッチンの大幅な改装などが候補になります。
以下の記事では、リノベーション費用のさまざまな疑問点を解説しています。費用が気になる方は一度目を通してみてください。
自己負担０円でリノベーションし活用する方法
リノベーションの費用相場を見て、想定よりも高いと思った方は多いのではないでしょうか。空き家活用を始めようとしたとき、最初のハードルとして立ちふさがるのが初期費用の高さで、ここで諦めてしまうことは多いです。
そんな悩みを解決するには、空き家活用サービスの「アキサポ」が便利です。
「アキサポ」は、空き家オーナー様から借り上げた空き家を、「アキサポ」の費用でリノベーションして貸し出す、自己負担0円（※）から始められるサービスです。借り手が見つかったあとは、月々の賃料の一部を空き家オーナー様に還元しますので、継続収入も得られます。
また、空き家ごとに適した活用方法の提案や、利用希望者の募集なども「アキサポ」が行います。空き家オーナー様のご意見を取り入れることもできますので、空き家活用に対する想いを自由にお聞かせいただければと思います。
※建物の状況等によっては、一部費用のご負担をお願いする場合がございます。
愛知県で空き家リノベーション活用する場合の具体的なイメージ・事例
ここからは、より空き家活用のイメージを具体化するため、実際に「アキサポ」を使って空き家活用に成功した事例を紹介します。今回紹介するのは、以下の3種類です。
| 1：店舗 → 貸倉庫 2：学生向け賃貸アパート → 駐車場 3：空きテナント → コマワリキッチン（シェアキッチン） |
事例1：【東京都墨田区】長年テナントがつかなかった店舗を個人向けの貸倉庫へ
| 建築年月 | 1975年11月 |
| 延床面積 | 103.08㎡ |
| 構造 | 鉄骨造陸屋根3階建 |
| 活用事例 | レンタル倉庫 |
10年間放置されていた貸店舗を、個人向けの貸倉庫に活用した事例です。オーナー様が投資用に購入した物件でしたが借り手が見つからず、「アキサポ」に相談をいただきました。
アキサポが周辺を調査したところ、物件が商店街にはあるものの、駅から遠く人通りが少ないため、店舗が難しい立地だと判明しました。そこで、用途を地域住民にターゲットを絞った個人向け貸し倉庫に変えることで、定期収入が得られる収益物件へと生まれ変わらせることに成功しました。
事例2：【東京都墨田区】学生向け賃貸アパートだった建物は駐車場へ
| 建築年月 | ①1958年10月 ②1980年4月 |
| 延床面積 | ①1階 65.27㎡ ／ 2階 63.62㎡ ／ 延床 128.89㎡ ②1階 48.95㎡ ／ 2階 48.95㎡ ／ 延床 97.9㎡ |
| 構造 | ①木造スレート葺2階建 ②鉄骨造陸屋根2階建 |
| 活用事例 | 駐車場 |
30年以上空き家状態だった学生向け賃貸アパートを、駐車場に活用した事例です。
本物件は、長期間空き家になっていたことから状態が非常に悪く、倒壊のリスクを考えるほどでした。また、アパートの前をふさぐように工場が建っており、物件が道路に接していないという問題も抱えていました。
そこで、アパートと工場のオーナーが同じであったことから、両方の建物を取り壊し、駐車場にすることに。アパートの倒壊リスクを回避しつつ、安定収益に繋げることに成功しました。
事例３：【東京都豊島区】創業チャレンジ支援施設開設事業で起業家向けイートイン付きシェアキッチンを開設
| 建築年月 | 1987年6月 |
| 延床面積（2棟） | 40.29㎡ |
| 構造 | 鉄骨造陸屋根4階建 |
| 活用事例 | コマワリキッチン（シェアキッチン） |
本物件は、気軽に事業を始められる場の創造を目的とした、「2018年度豊島区創業チャレンジ支援施設開設事業補助金」を活用しプロジェクトが実施されました。
シェアキッチンとは、一定期間ごとに事業者が物件を借り、事業の腕試しをできる施設のことです。近くに豊島区立トキワ荘マンガミュージアムがあったことから、『漫画のコマを割るように、１つの空間をシェアできる。』という想いを込めて「コマワリキッチン」と名付けました。
施設オープン後は、多くの起業家に利用していただいています。
愛知県の政府や自治体による空き家活用関連の補助金制度
空き家活用を始める前に、補助金は忘れずチェックしておきましょう。リフォームや空き家を対象にした補助金は種類が多く、また、独自の補助金を用意している自治体もあります。
代表的な補助金には、以下のようなものがあります。
≪リフォームを対象にした補助金≫
| ・バリアフリーリフォーム補助金 手すりやスロープの設置など、バリアフリー化を伴うリフォームが対象 ・耐震リフォーム補助金 耐震診断や耐震改修を伴うリフォームが対象 ・省エネリフォーム補助金 太陽光発電パネルの設置や照明のLED化など、省エネ化を伴うリフォームが対象 |
≪空き家を対象にした補助金≫
| ・自治体ごとの独自補助金 区や市町村が独自で用意している補助金。内容は自治体ごとに異なる ・古民家解体費用の補助金 老朽化した空き家や危険な空き家を対象とした、解体に使える補助金 |
なかでもよく調べておきたいのが、自治体ごとの独自補助金です。空き家対策は独自色が強い分野で、力を入れている自治体には、単独で実施している事業や補助金が用意されていることがあります。
以下の記事では、愛知県の補助金や助成金制度を調べる方法を解説しています。具体的に検討したい方はチェックしてください。
愛知県の空き家を活用するその他の方法・手段
空き家の活用方法は賃貸だけではありません。物件によっては賃貸に向かない場合もあるので、賃貸が上手くいかない場合を想定し、ほかの活用方法も検討しておきましょう。
そのためには、活用方法ごとの特徴やメリット・デメリットを知ることが大切です。
ここでは、賃貸を含む以下7つの方法を紹介します。
| ①リノベーションして賃貸物件として活用 ②建物ごと売却する ③建物を解体して土地を売却する ④不動産会社に買取してもらう ⑤無料譲渡する ⑥自分で住む ⑦空き家バンクの利用 |
①リノベーションして賃貸物件として活用
空き家をリノベーションして賃貸物件として活用する方法のメリットは、継続収入を得られることや、空き家を所有し続けられることなどです。空き家問題を抱えつつも、実家を手放したくないという方には、大きなメリットではないでしょうか。
初期費用の用意が難しい場合は、「アキサポ」を使えば、資金の問題を解決できる可能性があります。空き家の維持が難しく売却や買取に出す前に、「アキサポ」で解決できないか、一度ご相談ください。
② 建物ごと売却する
相続したばかりの空き家や、転居で発生した空家など、空き家の状態が良い場合は、そのまま売却できる見込みがあります。土地の需要が高い場合は、さらに有利な状況だと言えます。
ただ、売却は賃貸と違って、以下のような税金や手数料がかかります。
不動産の売却時にかかる税金や手数料
| ・仲介手数料 ・登録免許税 ・譲渡所得税 ・住民税 ・印紙税 |
手元に残るお金は、売却価格からこれらの税金や手数料を差し引いた額です。仲介手数料や譲渡所得税などは売却額によって額が変動するので、あらかじめ不動産会社に額を算出してもらいましょう。
参考に、具体的な算出方法を解説している記事を紹介します。基本から分かりやすく解説しているので、一度チェックしてみてください。
③ 建物を解体して土地を売却する
空き家の状態が悪く、売却を妨げる要因になっている場合は、空き家を解体してしまうのも一つの手です。空き家の解体費は木造でも坪あたり3～5万円ほどかかるので、買い手からすれば百万円単位で節約できることになります。
ただ、空き家の解体にはリスクもあります。長期間更地にしていると、固定資産税額に影響してくることもあるので、以下の記事でリスクをよく理解しておきましょう。
④ 不動産会社に買取してもらう
不動産会社に買取を依頼すると、一般的に売却価格の約7割で買い取ってもらえます。売却価格より安くなるのは、不動産会社が再販売する際の利益を得るためです。
買取は、買い手を探す必要がないので、仲介より早く・確実に空き家を手放すことができるメリットがあります。空き家の売却を急いでいる方は検討してみてもよいでしょう。
なお、買取額の査定は複数の不動産会社に依頼しましょう。一括見積もりサービスのように、まとめて査定依頼ができるサービスを使うと便利です。
以下の記事では愛知県の空き家買取相場を解説しています。具体的な額が知りたい方はチェックしてみてください。
⑤ 無料譲渡する
売却や賃貸が難しい場合、無料譲渡してしまうのも一つの手です。収入は得られませんが、空き家を維持管理するための費用や手間を減らすことができます。
譲渡先を探すには、人づてに情報を集めるのが一般的です。まずは地域の知り合いや、親戚などを頼ってみましょう。また、無料で使える空き家バンクに、格安で掲載する方法もあります。
⑥ 自分で住む
空き家を手放すのではなく、「自分で住む」のも立派な活用方法のひとつです。空き家の劣化を抑制したい場合や、将来の売却を見込み、自ら管理するためにも使える方法です。
建物の劣化が進んでいる場合は、部分的なリノベーションをしてもよいでしょう。将来的に売却を見込んでいる場合は、水回りのように利用希望者が重視するポイントを改修しておくのもひとつの手です。
⑦ 空き家バンクの利用
空き家の賃貸や売却に費用をかけたくない場合、無料で使える空き家バンクを活用する方法があります。
掲載した空き家情報は各自治体のWebサイトで閲覧できるほか、愛知県内の空き家情報をまとめた「愛知県空き家・空き地バンクポータルサイト」というWebサイトでも閲覧できます。
なお、空き家バンクに登録するにはいくつかの条件や書類が必要です。以下の記事で解説していますので、一度チェックしておきましょう。
【借りたい方向け】愛知県での空き家の探し方
ここからは、愛知県で空き家を探している方向けに、代表的な空き家の探し方を4つ紹介します。
| ①空き家マッチングサービスの利用 ②地域の不動産屋を利用する ③賃貸・不動産のポータルサイトを利用する ④空き家バンクで探す |
空き家の探し方は、現在の検討段階によって選ぶのがポイントです。探し始めたばかりなら広域の情報を効率的に入手できる方法を、条件が絞れているなら、より具体的に探せる方法を選びましょう。
① 空き家マッチングサービスの利用
空き家マッチングサービスの利用は、空き家に求める条件を細かく指定し、個別具体的に探せる方法です。利用希望者と空き家オーナーの両方に希望条件の聞き取りを行い、条件に合うマッチングを探します。
また、リノベーションを同時に相談できるのも空き家マッチングサービスの強みです。「アキサポ」ならアキサポがリノベーション費用を負担するので、初期費用を抑えることができます。
② 地域の不動産屋を利用する
希望エリアが決まっている場合は、地域の不動産屋が頼りになることがあります。地域の不動産屋は周辺情報に詳しいことが多いので、地域の特徴やローカルな物件情報を教えてもらえる可能性があります。
また、現地を訪れることで雰囲気を肌で感じることができます。行ってみて初めて分かることも多いので、情報収集のために行ってみるのもよいでしょう。
③ 賃貸・不動産のポータルサイトを利用する
賃貸・不動産のポータルサイトは、手軽に物件情報を手に入れられる方法です。エリアや物件の特徴などで物件を絞り込めますし、相場や物件数の傾向を把握することもできます。
ただし、手に入る情報量には限度があります。ポータルサイトでエリアを絞り込めたら、空き家マッチングサービスや地域の不動産屋などでより詳しい情報を手に入れるのがおすすめです。
④ 空き家バンクで探す
空き家バンクには、ポータルサイトや不動産屋で取り扱っていない物件が掲載されている場合があります。いわゆる穴場物件を見つけたい場合はチェックしてみましょう。
ただ、空き家バンクを通じた物件探しは、不動産屋が仲介に入らず、空き家オーナーと利用希望者が直接やりとりをすることがある点は注意しましょう。物件情報や現地を通常以上によく確認するように心がけましょう。
ちなみに、自治体によっては空き家バンクを利用した物件を対象にした補助金が用意されている場合があります。空き家バンクを調べる際はこちらもチェックしておきましょう。
愛知県の空き家リノベーション・活用のまとめ
愛知県は住宅需要が高く、全国でも空き家率が低いエリアです。しかし、将来的な人口減少や高齢化は避けられないと予測されており、空き家の需要は今後下がっていくと考えられます。
このような状況下で空き家活用を成功させるには、エリアの需要を把握し、対応することが求められます。これらを個人で判断するのは難しいので、「アキサポ」のような空き家の専門家の力を借りて進めていきましょう。
「アキサポ」の強みは、空き家活用に関する調査からリノベーションまでを自己負担0円（※）でできることです。空き家活用の始め方が分からなくても、アキサポがしっかりサポートしますので、ぜひ気軽にご相談ください。
※建物の状況等によっては、一部費用のご負担をお願いする場合がございます。
