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2022.03.03

空き家になっている中古マンションの問題点と活用方法は

「空き家」と聞いて、一般的に頭に思い浮かぶのは一戸建ての家ではないでしょうか。

しかし、一戸建てに限らず分譲マンションでの空き家も増えてきています。

特に都心では親からマンションを相続したけれど既に自宅があるために、マンションを空けた状態にしてしまっている人も少なくありません。

マンションも一戸建ての空き家と同様に放置してしまうとさまざまな問題が発生します。

今回は空き家になってしまっている中古マンションの問題点と資産価値を下げない方法、うまく活用する方法について解説します。

1.中古マンションを放置する問題点

マンション外観

まず、中古マンションを放置するとどのような問題が出てくるのでしょうか。

主に以下の4つが挙げられます。

・資産価値が低下する
・税金がかかる
・積立金や管理費の負担がかかる
・近隣住民とのトラブルに発展する可能性も

それぞれ詳しく見ていきましょう。

1-1.資産価値が低下する

一戸建ての空き家でもマンションの空き家でも同じですが、放置をすると資産価値が低下します。不動産にとって資産価値の低下は命取りとなります。

人が住まなくなった家の老朽化スピードは想像以上に早いもの。

日を追うごとにどんどん価値は減少していきます。

1-2.税金がかかる

マンションを親から相続すると、相続税と固定資産税がかかります。

これらは放置をしたから税金がかかる、放置をしていないから税金がかからないというわけではありませんが、放置してマンションに住んでいなくてもかかってくるものということです。

相続税は一度きりの納税ですが固定資産税は毎年かかってくるもの。

税金の課税率は、土地評価額に基づいて算出されるので、相続をするとなった際には必ず確認しておきましょう。

1-3.積立金や管理費の負担がかかる

マンションと一戸建ての違いの大きい部分に、管理費や修繕積立金などが発生するかどうかが挙げられます。

マンションは所有者が単独で使用する専有部分だけではなく、エントランスや階段、廊下といった、マンションの居住者全体で使用する共用部分がありますので、その管理に必要な費用については、管理費として、所有者が負担しなければなりません。

また、そういった共用部分も劣化や損傷が起これば当然修繕が必要となるため、そういった修繕に備えるためにも毎月所有者から修繕積立金として一定の額を徴収することになります。

これも当然空き家にしていて使用していない場合でもかかる費用ですので、使っていないのに支払わなければならない出費となってしまいます。

1-4.近隣住民とのトラブルに発展する可能性も

分譲マンションでは、そこのマンションに住む住民同士で共用部分の使用方法やルール、管理方法などについて話し合いをしてさまざまな取り決めをするのが一般的です。

その際に空き家にしておくことで、仮に維持費や共益費などを支払っていたとしても話し合いに参加できないことが続いたりするようであれば、近隣住民を含むマンションの住民たちとの関係が悪化する可能性があります。

また、資産価値の低下を防ぐためにマンション全体でさまざまな取組や工夫を施すような動きも積極的に行われているところもあります。

そういった際に密なコミュニケーションがとれないとなると、温度差が生まれてしまうなどトラブルに発展する可能性も出てきてしまうという問題点があります。

2.中古マンションの資産価値を下げない方法

キッチン周り内観

中古マンションの資産価値を決める大きな要因としては、以下のものが挙げられます。

・立地条件がよいかどうか
・建物の住環境が整っているかどうか
・管理体制が整備されているかどうか

このうち、既に建築されてしまっているので立地条件は変えられません。

建築されたあとでも手の加えようがある「建物の住環境」と「管理体制の整備」の点で特に資産価値を下げない工夫が大切です。

2-1.建物の住環境

建物の住環境は設備が新しいかどうか、便利かどうかが大切です。

国土交通省では、平成22年改訂の「改修によるマンションの再生手法に関するマニュアル」にあるような設備の陳腐化が進んでいたり、今はまだ新しく綺麗でも今後古くなることが予想されていたりすると資産価値の低下に繋がってしまいます。

マニュアルにはたとえば以下のようなことがあると資産価値が低下しかねないと記載されています。

・断熱性能の低下で結露がよく発生したり省エネ仕様になっていなかったりしている

・給排水システムが旧式化したり電気容量が不足したりなど設備が古くなっている

・マンションの共用部分では、バリアフリーになっていなかったり防犯に対する配慮がなされていなかったり、エントランスや共用スペースの機能が陳腐化していたりする

・敷地内の緑化環境が整備されていなかったり駐車場や駐輪場などが整備されていなかったりする

マンションの所有者によって陳腐化を回避できる部分はしていくことで資産価値の低下を防ぐことができます。

2-2.管理体制の整備

分譲マンションは一戸建ての住宅と違い、管理組合のシステムがあります。

マンション自体を管理する管理会社が入っていれば、マンションに住む人で構成される管理組合を適切に管理してくれます。

管理会社が入っていなくても管理組合がしっかりと機能していれば問題はありません。

どちらにせよ管理体制が整っていれば、マンション自体の築年数が経過してきてもメンテナンスができたり改修工事の提案をしてくれたりと資産価値の低下を防いでくれます

管理組合によっては資産価値を下げないための取組として、屋上庭園を農園として活用し、収穫時に近隣住民を呼んで大きな祭りを開いているところや、管理組合で話し合ってマンションの共用部分に自動販売機を設置して利便性を高めたところなどがあります。

3.中古マンション(空き家)の活用方法

手を振る女性

中古マンションは一戸建ての空き家と違い、住まないから解体しようというのは非現実的です。

しかし、制限がある中でも住まないからといって早急に手放してしまうのではなく、活用を検討してみるのもよいかもしれません。

活用手段としては、レンタルスペースや民泊などが挙げられます。

レンタルスペースは、セミナーやパーティー、ミーティングなどの数人~数十人単位で人が集まることができるような場所を求めている団体に対して、時間や一日単位で貸し出すビジネスモデルです。

民泊は、宿泊用に提供している戸建て住宅やマンションなどに人を泊めるビジネスモデルです。

マンションの活用手段として挙げられるレンタルスペースや民泊ですが、事業を行う際には少し注意が必要です。

たとえば民泊をするには、旅館業法という法律に定められた許可が必要であり、許可を受けないで宿泊サービスを提供すると、処罰の対象となってしまいます。

しかし、国家戦略特別区域であれば、一定の条件を満たして都道府県知事の認定を受ければ旅館業法に定める許可を受けなくても民泊のサービス提供を行ってもよいことになっています。これはマンションの所在する自治体で確認をしておかなければなりません。

また、マンションに暮らす人たちが快適に過ごせるよう基本的なルールを定めたものを管理規約といい、国土交通省はその基準となる「マンション標準管理規約」を定めています。レンタルスペースも民泊も、標準管理規約上は認められていないのが基本です。

住居以外の目的でマンションを活用する場合には、マンションの所在地の民泊に関する法律に加え、マンションの管理規約も確認する必要があります。

この注意点を把握した上で、それぞれの活用方法についてもう少し詳しく見ていきましょう。

3-1.レンタルスペース

レンタルスペースは、立地が良ければ人が集まりやすいですし、時間単位で貸し出すことができるので利益率も高くなりやすいです。

また、中古マンションで築年数の経過はネックになりやすいのですが、レンタルスペースとして活用するのであればお客様は住まいとしての視点で見ていないために、必要最低限レンタルスペースとして使用できるのであればほとんどマイナスポイントになりません。

立地条件があまり良くなければレンタルスペースを利用する機会も少なくなってしまうため、中古マンションをレンタルスペースとして活用する場合には必ず市場調査をしましょう。

3-2.民泊

ホテルや旅館などに宿泊する従来の形態ではなく、訪日外国人の増加に伴ってインバウンド事業が活性化して民泊というビジネスモデルが生まれています。

人を泊めるということで、国土交通省の住宅宿泊事業法や厚生労働省による旅館業法などの基準をクリアする難易度の高さはありますが、十分に活用の余地があるといえます。

また、観光地に近いなど需要があるかどうかの市場調査は入念に行わなければ、せっかく民泊を始めてもニーズがなく本末転倒となってしまいます。マンションの周辺に観光地はあるか、利用客はいそうかどうかなどをチェックしてから始めましょう。

4.まとめ

白いマンション外観

一戸建ての空き家と違い、活用方法に制限のある中古マンションの空き家。

それでも特徴を活かして工夫次第でしっかりと活用ができます。

私たちアキサポでは、現地調査やヒアリングをもとに、ひとつひとつの空き家に合った活用方法をご提案できるだけでなく、リノベーション費用を全額負担した上で空き家活用を始めていただける仕組みをご用意しています。

負担金0円で空き家を貸し出して活用したい方はぜひ一度アキサポにお問い合わせください。