実家をリフォームして賃貸に出す際のポイント｜費用・収支・契約の注意点

「実家をリフォームして賃貸に出したいけれど、費用を回収できるか不安」と悩んでいませんか？思い入れのある実家を残しつつ家賃収入を得るには、収支のバランスが重要です。

ここで大切なのは、最初からリフォームありきで考えないことです。 誰に、いくらで、どのくらいの期間貸すのかを整理し、必要な工事を見極めましょう。

そこでこの記事では、実家を賃貸に出せるか判断するための確認事項をはじめ、収支の計算方法、リフォームの優先順位、普通借家と定期借家の違い、管理や税金の注意点まで解説します。

実家を賃貸に出す前に確認したい5つのこと

実家をリフォームして賃貸に出す前の確認事項とは、法的な権利関係や建物の状態、賃貸需要などを事前に把握し、収支が成り立つか判断することです。具体的には以下の5つを確認しましょう。

• 登記名義と共有者の合意の有無
• 賃貸需要と適正な家賃相場
• 建物の状態と必要な修繕箇所
• 将来自分や家族が住み直す可能性
• 住宅ローン・火災保険などの契約条件

一つずつ整理し、実家を賃貸に出す計画に無理がないかを確かめていきましょう。

登記名義と共有者の合意を確認する

最初に行うのは、登記事項証明書を取得し、実家の名義人が誰になっているかを確認することです。

すでに相続登記が済んでおり、自分の単独名義になっている場合は、リフォームや入居者募集を依頼する際も、所有者本人として契約できますが、名義が亡くなった家族のままになっている場合や、複数人の共有名義になっている場合は、一人の判断だけでリフォームや賃貸契約を進めることはできません。

まず、相続手続きが終わっていない場合は、遺産分割協議を行って実家の取得者を決めます。なお、2024年4月より相続登記が義務化（3年以内の登記が必要）されているため、速やかに名義変更を行い、所有者を確定させてからリフォームや入居者募集へ進みましょう。

複数人の共有名義になっている場合は、共有者の持分の過半数（または全員）の合意が必要です。民法上、軽微なリフォームや短期の賃貸（管理行為）は「持分の過半数の同意」、増改築や長期の賃貸（変更行為）は「共有者全員の同意」が求められます。後々のトラブルを防ぐため、費用の負担割合や家賃の分配を書面（合意書）に残しましょう。 

賃貸需要と適正な家賃を調べる

実家の賃貸を成り立たせるうえで重要なのが、周辺の賃貸需要を把握し、適正な家賃を設定することです。この2点がずれていると、せっかくリフォームしても借り手が見つからず、費用を回収できないおそれがあります。

まずは物件サイトで、同じ地域にある戸建て賃貸を調べましょう。築年数や間取り、建物の広さ、駅からの距離、駐車場の有無など、実家と条件が近い物件を比較すると、おおよその家賃相場をつかめます。

また、地域の不動産会社にも査定を依頼し、戸建て賃貸を探している人がどの程度いるのか、どのような世帯から需要があるのかを確認してください。査定を依頼する際は、現在の状態で貸す場合と、必要なリフォームを行った場合の家賃をそれぞれ出してもらうと、工事にかける金額も判断しやすくなります。

建物の状態と必要な修繕を把握する

次に、実家を安全に貸し出すために、どのような修繕が必要なのかを調べましょう。

基本となるのは、入居者の安全や生活に関わる部分の確認です。たとえば、屋根や外壁からの雨漏り、基礎や床の傾き、シロアリ被害、給排水管、電気配線、ガス設備などが該当します。

また、築年数が古い実家では、現在の生活に対して設備の性能が足りないこともあります。とくに確認したいのは、耐震性や断熱性、ブレーカーの容量、給湯器の年式、床下の湿気などです。特に古い配管や配線は、入居後に漏水や停電などのトラブルにつながる可能性もあるため、劣化状況を確認しておきましょう。

ただ、個人で建物の状態を判断するのは難しいので、専門家が建物の状況を調査する「住宅診断（ホームインスペクション）」を依頼するのが無難です。

将来自分や家族が住み直す可能性を整理する

将来自分や家族が住む可能性があるなら、その時期をできる範囲で具体化しておきましょう。「いつか戻るかもしれない」という状態のままでは、貸す期間やリフォームにかけられる金額を決めにくくなります。

特に注意したいのが契約の形態です。普通借家契約を結んだ場合は、貸主側に正当な理由がなければ、契約の更新を拒んだり退去を求めたりすることは困難になるので、自分たちが使いたいタイミングで明け渡してもらえない可能性があります。 そのため、戻る時期がある程度決まっている場合は、契約期間の満了によって終了する定期借家契約も選択肢になります。

住宅ローン・火災保険・建物の利用条件を確認する

最後に、住宅ローンや火災保険の契約上、実家を賃貸に出しても問題がないかを確認します。

そもそも住宅ローンは、所有者や家族が住むことを前提に契約しているのが一般的です。そのため、返済中の実家を自己判断で貸し出すと、契約違反と判断されることがあります。まずはローン契約書を確認し、賃貸に出してもよいか借入先の金融機関へ相談しましょう。

また、火災保険も、所有者が住む家と入居者へ貸す家では、必要な契約や補償が異なる場合があります。現在の契約をそのままにすると、事故が起きたときに想定していた補償を受けられないおそれがあるため、賃貸を始める前に保険会社や代理店へ用途が変わることを伝えてください。

家賃収入でリフォーム費用を回収できるか確認するための3ステップ

周辺の賃貸需要と家賃相場を把握したら、想定する家賃収入から空室期間や税金、管理費、修繕費などの費用を差し引いて、リフォーム費用を回収できるか計算しましょう。

ここでは、年間の家賃収入と手残りを求め、リフォーム費用の回収期間を確認するまでの流れを3つのステップで解説します。

ステップ1｜年間の家賃収入を見積もる

まずは、先ほど調べた適正な家賃をもとに、1年間でどの程度の家賃収入を得られるかを見積もります。たとえば、月8万円で貸し出し、年間1か月の空室を見込む場合は、想定する年間家賃収入は88万円です。

ここで注意したいのは、12か月間満室だった場合の96万円を、そのまま年間収入と考えないことです。入居者が退去すれば、室内の修繕や清掃、次の入居者の募集に時間がかかりますし、募集を始めてもすぐに借り手が見つかるとは限らず、家賃を下げなければならない場合もあります。

こうした下振れのリスクを織り込むには、地域の不動産会社へ、周辺の戸建て賃貸で入居者が決まるまでにかかる期間や、入居者の入れ替わりやすさを聞いてみると良いでしょう。十分な情報が得られない場合は、複数の収支パターンで計算する方法もあります。

ステップ2｜年間の経費を差し引いて手残りを求める

次に、年間家賃収入から経費を差し引き、リフォーム費用の回収に充てられる手残りを求めます。主な経費には、固定資産税、火災保険料、管理会社へ支払う管理委託料、入居者の募集費用、設備の点検・修理費などがあります。

なお、築年数の古い実家では、給湯器やエアコン、給排水設備などが入居後に故障する可能性もあります。突発的な支出に備え、毎年一定額を修繕費として見込んでおきましょう。

ステップ3｜リフォーム費用の回収期間を確認する

年間の手残りが分かったら、リフォーム費用をその金額で割り、回収にかかる年数を確認します。たとえば、リフォーム費用が300万円、年間の手残りが30万円であれば、単純計算で回収までに10年かかります。

ただし、10年間に追加の修繕や設備交換が発生すれば、実際の回収期間はさらに長くなります。将来自分や家族が住み直す予定や売却する可能性も踏まえ、余裕を持って回収できる計画にしましょう。

賃貸前のリフォームはどこまで行うべき？費用を節約するには？

リフォームの範囲で悩んだ場合は、安全に貸せる状態にするための工事と、入居者が付きやすくなるための2種類の工事に分けて考えてみましょう。安全や日常生活に関わる不具合は優先して直す必要がありますが、見栄えを良くするためだけの工事は、必ずしも家賃アップや早期の成約につながるとは限りません。

ここでは、その前提のうえで、優先すべきリフォームのポイントやリフォーム費用を節約する方法などを紹介します。

まずは安全性・法令・設備不良に関わる修繕を優先する

必ず優先すべきなのは、入居者が安全に生活するために欠かせない修繕です。内装の見栄えを整える前に、建物や設備に危険な不具合がないかを確認しましょう。主な確認箇所と修繕の例は、次のとおりです。

確認箇所	確認したい不具合	主な修繕の例
屋根・外壁・窓まわり	雨漏り、ひび割れ、腐食、隙間	屋根や外壁の補修、防水工事、シーリングの打ち替え
基礎・柱・床	ひび割れ、傾き、腐食、シロアリ被害	劣化部分の補修・交換、シロアリ駆除、必要に応じた補強
電気設備	漏電のおそれ、古い配線、コンセントや容量の不足	配線・分電盤の点検や改修、コンセントの交換・増設
給排水設備	水漏れ、詰まり、配管の腐食、排水不良	配管の補修・交換、水栓や排水設備の修理
ガス・給湯設備	ガス漏れのおそれ、点火不良、機器の劣化	専門業者による点検、配管や給湯器の修理・交換
階段・手すり・窓・塀	ぐらつき、破損、転落・倒壊のおそれ	危険箇所の固定・補修、手すりの設置、撤去・交換
防火・避難設備	火災警報器の未設置・故障、避難経路の妨げ	火災警報器の設置・交換、避難経路の確保

ただし、すべてを直す必要はありません。専門家に状態を調べてもらい、不具合の有無と緊急度を確認したうえで、優先順位の高いものから修繕しましょう。

水回り・内装・設備は想定される入居者に合わせて考える

安全面に関わる修繕が決まったら、次は想定する入居者が重視する箇所を整えます。なかでもキッチン、浴室、トイレ、洗面所は毎日使うため、清潔感や使いやすさが内見時の印象を左右しやすい部分です。

以下の表で想定される入居者と改修の例を見てみましょう。

想定入居者	重視されやすいポイント	整備・改修の例
ファミリー	収納、部屋数、駐車場、家事のしやすさ	収納棚の追加、駐車スペースの整備、洗濯動線の改善
子育て世帯	室内の安全性、汚れにくさ、防犯性	階段への手すり設置、拭き取りやすい床材への変更、モニター付きインターホンの設置
ペットを飼う人	傷・汚れ・臭いへの強さ	傷に強い床材や壁材への変更、脱臭対策、ペット用の足洗い場の設置
在宅勤務をする人	通信環境、コンセント、仕事用スペース	インターネット回線の整備、コンセントの増設、仕事部屋として使える一室の確保
高齢者	段差の少なさ、移動や立ち座りのしやすさ	段差の解消、廊下や水回りへの手すり設置、滑りにくい床材への変更

どの設備が入居者に選ばれる理由になるかは、地域や家賃帯によっても異なります。地域の不動産会社にも意見を聞き、周辺で実際に求められている条件へ優先的に予算を配分しましょう。

費用の見積もりは必ず複数会社から相見積もりを取る

費用の見積もりを取る際には、必ず複数社から相見積もりを取りましょう。同じ工事でも、施工方法や使用材料などは会社によって異なるもので、場合によっては数十万円以上の差が出ることもあります。

ここで気を付けたいのが、見積もりを依頼する際の条件を統一することです。会社ごとに異なる工事範囲や設備のグレードで見積もりを取っても、金額を正しく比較できません。各社へ同じ要望や建物の資料を渡し、工事箇所、使用する設備や材料のグレード、残す部分などをそろえて依頼しましょう。

また、見積もりの結果は総額だけで比べず、工事内容が同じ条件でそろっているかを確認することが大切です。工事項目、数量、単価、設備の品番、廃材処分費、諸経費などを見比べ、「リフォーム工事一式」のように内訳が分からない項目は詳しい内容を出してもらいましょう。

DIY型賃貸借にして借主に改修してもらう手も

貸主側のリフォーム費用を抑えたい場合は、DIY型賃貸借として貸し出す方法もあります。DIY型賃貸借とは、貸主の承諾を得たうえで、借主の意向を反映した改修を行える賃貸借契約です。借主が改修費を負担する形にすれば、貸主側の初期費用を抑えられる場合があります。 

ただし、「DIY可」と伝えるだけで自由に工事を任せるのは避けてください。以下のような点は契約書や合意書に記載し、DIYできる範囲と責任の所在を明確にしておきましょう。

確認項目	決めておく内容
工事の範囲	DIYできる場所と工事内容
承認の手順	事前申請の方法と承認に必要な資料
費用の負担	材料費、工賃、廃材処分費などの負担者
専門工事	専門業者へ依頼する工事と手配する人
造作物の扱い	設置した棚や設備の所有者と退去時の扱い
原状回復	元に戻さなくてよい工事と回復が必要な箇所
不具合への対応	作業中に不具合が見つかった場合の連絡先と費用負担
事故への対応	建物の破損や事故が発生した場合の責任の所在と対応手順

契約形態は普通借家と定期借家のどちらが良い？

契約形態は、将来的な使い方によって適した選択肢が変わります。まずは普通借家契約と定期借家契約の主な違いを表で見てみましょう。

比較項目	普通借家契約	定期借家契約
契約期間	1年以上で設定（1年未満は期間の定めなしとみなす）	貸主と借主の合意で設定
契約の更新	原則として更新される	更新されず、期間満了で終了
貸主からの終了	更新を拒むには正当な事由が必要	契約期間の満了により終了
継続して貸す方法	契約を更新する	貸主と借主が合意して再契約する
向いているケース	終了時期を決めず、長期的に家賃収入を得たい場合	将来住み直す時期や売却時期が決まっている場合

今後も実家へ戻る予定がなく、長期的に貸し続けたい場合は、普通借家契約が選択肢になります。ただし、貸主の都合だけで契約の更新を拒むことは難しいため「将来は実家へ戻るかもしれない」という場合には慎重な判断が必要です。

一方、3年後や5年後など、実家を再び使う時期が決まっている場合は、定期借家契約が適しています。契約期間が満了すれば更新されずに終了し、双方が希望する場合はあらためて再契約できます。ただし、住める期間が限られるため、長く住みたい入居者からは選ばれにくくなる可能性があります。家賃や募集条件について、不動産会社の意見も聞いておきましょう。

賃貸管理の方法と不動産会社の選び方

賃貸管理を自分で行うか不動産会社へ委託するかは、実家までの距離や管理にかけられる時間、緊急時に対応できるか否かといった点を踏まえて判断しましょう。自主管理と委託管理の特徴は以下のとおりです。

管理方法	特徴	向いているケース
自主管理	管理費を抑えられる一方、入居者対応や修繕手配を自分で行う	実家の近くに住み、連絡や現地対応を行える
委託管理	費用はかかるものの、集金や問い合わせ対応などを任せられる	遠方に住んでいる、管理の時間を確保しにくい

なお、管理を委託する場合は、手数料の安さだけで不動産会社を選ばず、以下のような点を比較しましょう。

比較する項目	確認する内容
管理業務の範囲	家賃の集金、滞納督促、修繕、苦情、退去対応のうち、どこまで任せられるか
入居者募集	戸建て賃貸の実績や地域の需要に詳しいか
費用	管理委託料のほか、更新や退去時に別途費用がかかるか
修繕対応	緊急時の連絡体制や、修繕を行う際の承認手順
報告方法	家賃の入金状況や物件状態の報告頻度・手段

実家から離れた場所に住んでいる場合は、夜間や休日のトラブルにも対応できる会社を選ぶと安心です。複数社から管理内容と費用の説明を受け、長く任せられる会社を選びましょう。

実家を賃貸に出す際にかかる費用と税金

実家を賃貸に出す際は、リフォーム費以外にも、入居者募集や管理、修繕、税金などにも費用がかかります。家賃収入からどの程度の利益が残るかを判断できるよう、主な費用を確認しておきましょう。

タイミング	主な費用・税金	内容
貸し出す前	リフォーム・修繕費	安全性の確保や設備の修理、内装の整備にかかる費用
貸し出す前	清掃・残置物処分費	室内清掃や、実家に残された家財の撤去費用
入居者募集時	募集・契約にかかる費用	不動産会社へ支払う仲介手数料や広告料など
賃貸中	管理委託料	家賃の集金や入居者対応を不動産会社へ任せる費用
賃貸中	修繕・維持管理費	給湯器などの故障、退去後の原状回復、庭の手入れにかかる費用
賃貸中	火災保険料	賃貸住宅として建物を補償するための保険料
毎年	固定資産税・都市計画税	所有している不動産に対して課税される税金
所得に応じて	所得税・住民税	家賃などの収入から必要経費を差し引いた不動産所得にかかる税金

実家のリフォーム・賃貸活用で悩んだらアキサポへご相談を

今回の記事で解説したように、実家をリフォームして賃貸に出すには、周辺に賃貸需要があるか、想定家賃で改修費や維持費を回収できるかを確かめることが大切です。そのうえで必要な工事を見極め、契約や管理の方法まで決めなければなりません。

しかし、建物の状態や地域の需要を調べ、費用をかけてでも賃貸に出すべきかを判断するのは、不動産に詳しくない方にとって簡単ではないでしょう。そのようなときは、空き家活用の専門家であるアキサポへご相談ください。

アキサポでは、物件の状態や立地を調査し、それぞれの実家に合った活用プランをご提案します。空き家を借り受け、リノベーションから入居者の募集、賃貸管理までまとめて対応する活用方法もご用意していますので「リフォームして貸すべきか分からない」という段階でも、まずはお気軽にお問い合わせください。

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