神戸市の空き家活用｜補助金・リノベ・売却の方法を解説

神戸市の空き家率は13.9％（令和5年住宅・土地統計調査）で、全国平均の13.8％とほぼ同水準です。人口150万人を超える近畿の中心都市でありながら、「空き家をどう活用すべきか」とお悩みの所有者は少なくありません。

この記事では、神戸市の空き家事情やエリアごとの特性、空き家をリノベーションして賃貸物件として活用する方法、費用相場、補助金制度、地域利用バンク、具体的な活用事例まで、空き家活用に役立つ情報をわかりやすく解説します。

さらに、所有者様の費用負担なしで空き家をリノベーションして活用する方法もご紹介します。空き家の利活用にお悩みの方は、ぜひ参考にしてみてください。

神戸市の空き家事情

神戸市の空き家率は13.9％（令和5年住宅・土地統計調査）で、全国平均の13.8％とほぼ同水準です。空き家数は約118,400戸で、2018年の13.3％から0.6ポイント上昇しました。

震災後の一時期を除き、神戸市の空き家率はおおむね13％台で推移してきましたが、直近では全国とほぼ同じ水準まで上昇しています。神戸市の調査では、空き家の取得経緯の第1位は「相続」で、相続で住宅を引き継ぐ予定の人の多くが、その活用について十分に話し合えていないという結果も出ています。

高齢者のみで構成される世帯が増加傾向にあることも踏まえると、今後も相続をきっかけとした空き家の発生が続くと考えられます。

出典：神戸市 空家等対策計画／令和5年住宅・土地統計調査（総務省）

神戸市で空き家活用する際に押さえておくポイント

神戸市で空き家を活用するときは、9つの区ごとに異なる地域性を見極めて方法を選ぶことが重要です。神戸市は「ベッドタウン」「別荘地」「観光地」など区ごとに個性が大きく異なるため、立地や周辺ニーズに合った活用方法を選ぶことで、リスクを抑えながら資産を有効活用しやすくなります。

例えば、不動産需要の高い都市部ではビジネス利用などのニーズが見込めますが、人口の少ない山間部で同じニーズを見込むのは難しくなります。まずは各区の特徴をつかむところから始めましょう。参考までに、神戸市9区の特徴をまとめました。

エリア	特徴
東灘区	関西の財界人が邸宅を構えた高級住宅地。教育環境が充実。
灘区	三宮・大阪へのアクセス良好。海側では工業や港湾流通が盛ん。
中央区	三宮を抱える観光・行政の中心地。異人館や中華街など多文化の街。
兵庫区	新開地や大型商店街、中央市場など複数の文化が混在。交通が発達。
長田区	震災復興で下町情緒と新しい街並みが共存。海・丘・山に囲まれる。
須磨区	かつての別荘地。須磨海岸など海を活かしたスポットが人気。
垂水区	山を切り開いた住宅地でアップダウンが激しいが、アクセスは良好。
西区	市内で最も人口が多いベッドタウン。教育環境が整いファミリーに人気。
北区	市内最大面積。ニュータウンが多いベッドタウンで自然も豊富。

このように区ごとに特色が大きく異なるため、空き家活用ではエリアの違いを把握することが第一歩です。ただし、調査・分析には専門的な知識が求められるため、空き家の利活用に精通した専門家に相談すると安心です。

神戸市で空き家をリノベーションし賃貸物件として活用する方法

空き家はリノベーションして賃貸物件にすると、物件を手放さずに家賃収入を得られます。あらかじめリノベーションを施すことで建物の安全性を高められるうえ、現代のニーズに応じた魅力的な物件へと再生でき、活用の幅が大きく広がるためです。

気になるのはリノベーション費用ですが、アキサポなら所有者様の費用負担なしで活用を始めることも可能です。ここからは、空き家のリノベーション費用相場と、費用負担なしでリノベーションして活用する方法をあわせてご紹介します。

空き家のリノベーションには費用がかかる

まずは施工箇所・施工内容別のリノベーション費用相場を一覧表にまとめましたので見てみましょう。

リノベーション費用は、施工箇所や施工内容によって大きく変動します。部分的なリノベーションなら数十万円程度に抑えることも可能ですが、空き家の多くは築年数の経過で建物全体の劣化が進んでいるため、複数箇所をまとめて施工するケースが少なくありません。

その場合、費用は数百万円から1,000万円を超えることも珍しくなく、空き家所有者にとって大きな負担となりがちです。

費用負担なしでリノベーションし活用する方法

リノベーションは空き家活用に効果的な一方、高額な費用をネックに感じる方が多いのも事実です。そんな方におすすめなのが「アキサポの空き家活用」です。

アキサポは、空き家を借り受け、所有者様の費用負担なし（※）でリノベーション工事を行い、一定期間転貸するサービスです。

現地調査から最適な活用方法の提案、リノベーションまでを一貫して行うため、費用を抑えつつ「一つひとつの空き家に適した活用の仕方」を見つけられるのが魅力です。売却・建物管理・解体・建替など、状況に合わせて他の選択肢もご提案できますので、空き家の使い道にお悩みの方はお気軽にご相談ください。

※建物の状況等によっては、一部費用のご負担をお願いする場合がございます。

アキサポでリノベーション活用する場合の具体的なイメージ・事例

空き家をお持ちの方の中には、「空き家をリノベーションして活用する方法」について具体的なイメージが湧かないという方もいらっしゃるでしょう。

そこでここからは「アキサポ」が実際に手掛けた空き家活用のさまざまな事例をご紹介しますので、参考にしてください。

事例	所在地	築年数・構造	延床面積	活用方法
事例1	文京区千駄木	築50年・木造セメント瓦葺2階建	約55.59㎡	和モダンカフェ＆食事処
事例2	品川区南大井	不詳・木造瓦葺2階建	47.75㎡	美容室
事例3	横浜市西区	不明・木造2階建	約114.5㎡	路面店＋賃貸住宅（多用途）

事例1：【文京区千駄木】10年空き家だった戸建て住宅は和モダンカフェ＆食事処へ再生

項目	内容
建築年月	築50年
延床面積	約55.59㎡
構造	木造セメント瓦葺2階建
活用事例	飲食店

築50年の空き家を再生した事例です。こちらの物件は約10年間空き家状態だったため、建物が全体的に傷んでおり、床に至っては腐食しており歩くのも困難な状況でした。

一方で築50年の歴史ある物件という特性を持っていたこともあり、活用時には昔ながらの木の素材感を残した内部空間のリノベーションを実施。

結果的に、地元の街並みとマッチしつつも「昔ながらの雰囲気が気に入った」という利用者様からのお問い合わせを受け、和モダンカフェ＆食事処へと生まれ変わりました。

事例2：【品川区南大井】「特定空家等」認定寸前の空き家を美容室へ再生

項目	内容
建築年月	不詳
延床面積	47.75㎡
構造	木造瓦葺2階建
活用事例	美容室

空き家の中でも特に危険性の高い「特定空家等」に認定される寸前の物件を活用した事例です。

こちらの物件は約20年間空き家状態だった影響で、外壁が半分ない、建物が傾いている、不法投棄もされているなど、さまざまな問題を抱えており、このままだと特定空家等に認定されると通知を受けた後にアキサポへご相談いただきました。

そこで周辺調査を実施した結果、店舗向きの条件がそろっていることや近隣エリアに同業店舗がないことなどが判明。建物全体のリノベーションを行い、空き家になる前と同じ美容室へと再生を果たしました。

事例3：【神奈川県横浜市西区】刃物店として使用されていた空き家は2つの用途に活用

項目	内容
建築年月	不明
延床面積	約114.5㎡
構造	木造2階建
活用事例	多用途（路面店＋賃貸住宅）

長年刃物店を営んできた物件の活用事例です。ご相談時には、建物の老朽化に伴い雨漏りの危険性があるなど大掛かりな改修工事が必要な状態でした。

一方で好立地、かつ路面部分と2階部分で別の用途が組み込める特徴的な構成であったため、路面部分を「ブリトー専門店」、2階部分を「賃貸住宅」という異なる用途へと再生しました。

神戸市の政府や自治体による空き家活用関連の補助金制度

深刻化する空き家問題に伴い、政府や各自治体では空き家問題解消に役立つさまざまな補助金を用意しています。

制度名	種類	補助内容
空き家地域利用補助（空き家活用応援制度）	改修	空き家を地域利用・社会貢献のために活用する際の片付け・改修費を補助。最大200万円（対象経費の1/2）
老朽空家等解体補助制度	解体	旧耐震の老朽空き家等の解体費を補助。一戸建て最大60万円／共同住宅（3戸以上・100㎡以上）最大100万円。神戸市全域
維持費用補助（空き家・空き地地域利用）	維持	地域利用のため2年以上無償で貸し出す所有者に、固定資産税・都市計画税の相当額を補助
初期費用補助（空き家・空き地地域利用）	取得	地域利用の賃貸借・売買で生じる仲介手数料や所有権移転登記費用を補助

補助金の金額・受付期間は年度ごとに変わります。老朽空家等解体補助制度の令和8年度受付は2026年3月2日〜2027年1月12日（予算成立が条件）です。密集市街地建物除却事業や六甲山系の老朽家屋解体補助（最大350万円）など対象エリア限定の制度もあります。最新の要件は各窓口でご確認ください。

神戸市の空き家を活用するその他の方法・手段

神戸市の空き家の使い道は、①リノベして賃貸②建物ごと売却③解体して土地売却④不動産会社に買取⑤無償譲渡⑥自分で住む⑦地域利用バンク、の7つが代表的です。立地や建物の特性によって相性の良い方法は異なるため、目的に合った手段を選びましょう。

①リノベーションし賃貸物件として活用

• 賃貸活用は、物件を手放さずに安定した家賃収入を得られる方法です。主なメリットは次のとおりです。
• 物件を手放さず、将来的に別の用途へシフトできる
• 第三者が継続利用するため、維持・管理の手間が軽減される
• リノベーションで建物の資産価値が向上する
• 立地やニーズに合わせて活用方法を選べる

活用前のリノベーション費用も、アキサポのような仕組みを使えば負担を抑えられるため、費用をかけずに空き家を活かしたい方にもおすすめです。

② 建物ごと売却する

建物に一定の資産価値が見込める場合は、建物ごと売却するのも有効です。解体・整地の手間やコストがかからず、需要があればまとまった現金収入を得られます。ただし仲介による売却は買い手が見つかって初めて成立するため、希望額で売れない、成立まで長期間かかる、といった可能性は留意しておきましょう。

③ 建物を解体して土地を売却する

建物の老朽化が進んで売却が難しい、倒壊リスクがある、新築ニーズが見込めるといった場合は、解体して土地を売る選択肢が有効です。建物の資産価値が低いエリアや新築需要の多いエリアでは、更地のほうが流通性は高くなります。ただし解体にはリスクや費用が伴うため、まずは専門家に相談しましょう。

④ 不動産会社に買取してもらう

買取の最大のメリットは、スピーディに売却できる点です。仲介では買い手が見つかるまで平均9〜12か月かかることもありますが、買取なら買い手＝不動産会社のため、探す手間がありません。ただし買取価格は仲介相場の7割程度に下がるため、その点を理解したうえで検討しましょう。

⑤ 無償譲渡する

無償譲渡（無料譲渡）とは、土地・建物を無償で譲り渡す取引です。買い手が付かないほど劣化した物件でも、持ち続けると維持・管理の手間やコストがかかります。こうした場合、「タダでも手放したい」という理由で無償譲渡を選ぶのは、理にかなった判断といえます。

⑥ 自分で住む

自分で住むのも立派な選択肢です。その場合も、中長期的な視点で事前にリノベーションしておくのがおすすめです。安全性や耐震性、住みやすさが高まるうえ、将来ほかの形で活用する際にもプラスに働きます。

⑦ 地域利用バンク（空き家・空き地地域利用バンク）の利用

神戸市の空き家バンク（空き家・空き地地域利用バンク）は、一般的な賃貸・売買のバンクとは異なり、空き家を地域活動の拠点として使ってほしい所有者と、非営利で活用したい団体をつなぐ仕組みです。運営はすまいるネットで、登録から情報公開、引き合わせまでを支援します（契約は当事者同士）。地域貢献として空き家を活かしたい方に向いた制度です。

神戸市の空き家リノベーション・活用のまとめ

神戸市の空き家率は13.9％（令和5年）で、全国平均とほぼ同水準まで上昇しています。9つの区で特性が大きく異なるため、活用の成否はエリアごとのニーズの見極めで決まります。活用方法にはリノベ賃貸・売却・解体・買取・地域利用バンクなどがあり、神戸市には改修や解体の補助金も用意されています。

とはいえ、「どの方法が自分の空き家に合うのか」は、専門家でなければ判断が難しいのも事実です。相続した実家を持て余している、売れずに困っている、そんな段階でも大丈夫です。アキサポなら、リノベーション費用を全額負担する活用から売却・買取まで、状況に合わせて最適な方法をご提案します。方針が固まっていない段階でも、まずは無料でご相談ください。

※建物の状況等によっては、一部費用のご負担をお願いする場合がございます。