名古屋市の空き家活用｜空き家バンク・補助金・リノベ費用を解説

名古屋市は人口230万人超の中部最大の都市で、住宅需要が高く、空き家を賃貸や店舗として活用しやすいエリアです。とはいえ、いざ自分で取り組むとなると、費用や収益性など不安な点は多いものです。

この記事では、名古屋市の空き家事情や活用のポイント、リノベーション費用の相場、そして費用を抑えて空き家活用を始める方法までを、わかりやすく解説します。「何から始めればいいかわからない」という方も、読み進めれば自分に合った進め方が見えてきます。ぜひ参考にしてください。

名古屋市の空き家事情

名古屋市は人口230万人超の中部地方最大の都市で、空き家率は全国平均を下回る住宅需要の高いエリアです。

平成30年（2018年）時点の総住宅数は約123.4万戸、空き家数は約15.6万戸、空き家率は12.7%でした。同年の全国平均13.6%（最新の令和5年調査では13.8%）と比べても低い水準です。空き家率は2003年、空き家数は2013年をそれぞれピークに、以降は微減で推移しています。

一方、用途の定まっていない「その他の住宅」は2013年から微増し、42,600戸・3.5%となっています。ただしこの割合も全国平均（5.6%）を約2ポイント下回っており、名古屋市の空き家は比較的用途が定まっているといえます。

区分	名古屋市（2018年）	全国平均（2018年）
空き家率	12.7%	13.6%
空き家数	約15.6万戸	―
「その他の住宅」の割合	3.5%（約42,600戸）	5.6%

出典：第2期 名古屋市空家等対策計画／総務省「令和5年住宅・土地統計調査」

名古屋市で空き家活用する際に押さえておくポイント

名古屋市で空き家活用を考えるなら、市全体の数字だけでなく、区ごとの状況まで把握することが大切です。同じ市内でも、空き家数は4,600〜1万3,010戸、空き家率は7.9〜15.8%と、区によって大きな差があります。

区分	名古屋市内の区ごとの範囲
空き家数	4,600〜1万3,010戸
空き家率	7.9〜15.8%
「その他の住宅」の割合	区によって差が大きい（例：中区は空き家率15.8%と最高だが、その他の住宅率は1.5%と最低）

注目したいのが「その他の住宅（用途の定まっていない空き家）」の割合です。この割合が高いほど住宅需要が低い傾向にあり、空き家率とは必ずしも比例しません。たとえば中区は、空き家率が15.8%と市内で最も高い一方、その他の住宅の割合は1.5%と最も低くなっています。

交通や周辺環境から需要をイメージできても、実際のデータを見るとギャップに気づくことがあります。個人でデータを読み解くのが難しい場合は、「アキサポ」のような空き家専門の業者に相談してみましょう。

名古屋市で空き家をリノベーションし賃貸物件として活用する方法

住宅需要が高い名古屋市でも、空き家の状態が悪いと借り手は見つかりにくくなります。そこでカギになるのが、空き家のリノベーションです。水回りや壁紙、床を新しくするだけで印象は大きく変わり、建物の資産価値向上にもつながります。

ここでは、空き家リノベーションの費用相場と、費用を抑えて活用を始める方法を紹介します。

空き家のリノベーションには費用がかかる

リノベーションの費用は、施工箇所と内容によって大きく変わります。まずは下の表で、箇所別の大まかな費用相場を確認しましょう。

費用がとくに高くなりやすいのは、間取り変更や建物全体に関わる工事です。次いで、材料費が高い居室内装・キッチンや、材料を多く使う屋根・外壁が高額になりがちです。

具体的なプランを練る前に、箇所別の相場から「どこまでできそうか」を把握しておくと、現実的な計画を立てやすくなります。

自己負担0円でリノベーションし活用する方法

アキサポは、空き家オーナーから借り上げた空き家を、アキサポの負担でリノベーションしてから貸し出す空き家活用サービスです。収益は月々の賃料からまかなわれるため、オーナーは自己負担0円（※）で活用を始められます。

リノベーションの相場表を見て費用の高さに驚いた方でも、初期費用を用意せずに空き家活用に踏み出せます。さらに、活用が始まれば月々の賃料の一部がオーナーに還元されます。空き家活用を始めたい方は、まずはお気軽にご相談ください。

※建物の状況等によっては、一部費用のご負担をお願いする場合がございます。

名古屋市で空き家リノベーション活用する場合の具体的なイメージ・事例

ここでは、実際に「アキサポ」を利用して空き家活用に成功した事例を3つ紹介します。今回紹介するのは、神奈川県と東京都で取り組んだ以下の3事例です。

No.	元の建物	活用後
1	社員寮	シェアハウス
2	戸建て住宅	サブスクリプションサービス向け賃貸住宅
3	戸建て住宅	飲食店

どれも、物件の特徴を活かしたリノベーションになっているので、空き家活用の可能性を感じられる事例になっていると思います。

事例1：【神奈川県横浜市鶴見区】元社員寮として利用されていた空き家は広々としたシェアハウスへ

項目	内容
建築年月	1988年5月
延床面積	約222.02㎡
構造	鉄筋コンクリート造4階建
活用事例	コミュニティーハウス

老朽化に伴い使われなくなった社員寮をシェアハウスに活用した事例です。建物は鉄筋コンクリート造の頑丈な造りで、共有部分や個室が広い好条件だったのですが、設備周りを中心に老朽化が進んでいたことから、活用するにはリノベーションが必要でした。

リノベーションの結果、共有部分は使い勝手が良く広々とした空間になり、個室は爽やかで、シェアハウスにしては広い4.5〜7.0畳という快適な環境を実現。さらに、本物件は駅から徒歩2分という近さに立地していたこともあり、人気の物件に生まれ変わりました。

事例2：【東京都多摩市】広々とした庭を活かし自然を身近に感じられる住まいのサブスク拠点として再生

項目	内容
建築年月	築40年（お問合せ時）
延床面積	約96.46㎡
構造	木造スレート葺2階建
活用事例	サブスクリプションサービス向け賃貸住宅

東京都多摩市「聖蹟桜ヶ丘」駅近くにある、庭付きの戸建て住宅を住宅サブスクリプションサービス向け賃貸住宅に活用した事例です。敷地が約200坪ある物件で、8年間空き家になっていましたが、定期的に手入れされていたため、綺麗な状態を保っていました。

大きなリノベーションは実施しませんでしたが、安全面を考慮して、物置状態だった離れの解体と、庭を活かしたガーデンデッキの新設を実施。活用後は、住宅サブスクリプションサービス「ADDress」の拠点として利用されています。

事例３：【東京都文京区】10年空き家だった戸建て住宅は和モダンカフェ＆食事処へ再生

項目	内容
建築年月	築50年（お問合せ時）
延床面積	約55.59㎡
構造	木造セメント瓦葺2階建
活用事例	飲食店（2階に茶室あり）

相談時で築50年が経過していた築古の戸建て住宅を、和モダンカフェ＆食事処に活用した事例です。

10年以上空き家になっていたことから、全体的に大きく傷んでいる状態でした。ただ、「千駄木駅」徒歩4分の下町情緒あふれる人気エリアに立地していたことから、リノベーションをすれば活用の見込みがあるということで、飲食店に活用することになりました。

結果、和モダンの内装が心地よい、和モダンカフェ＆食事処に生まれ変わらせることに成功。気軽に和文化に触れられる、文化発信の場となりました。

名古屋市の政府や自治体による空き家活用関連の補助金制度

名古屋市の空き家関連の補助金は、大きく「空き家を対象にした補助金」と「リフォームを対象にした補助金」の2種類に分かれます。

≪空き家を対象にした補助金≫

補助金の名称	対象	補助額の目安
名古屋市空き家活用支援事業費補助金	空き家の活用（改修等）の推進	市の定める額（要件・上限は要確認）
名古屋市老朽危険空家等除却費補助金	危険度評価75点以上の特定空家等の除却	75点以上：除却費の1/3（上限40万円）／125点以上：2/3（上限80万円）

空き家を対象にした補助金は、活用の推進を目的としたものと、危険な空き家の取り壊しを目的としたものの2種類です。

一方、≪リフォームを対象にした補助金≫としては、木造住宅耐震改修助成、障害者住宅改造助成、ブロック塀等撤去助成などがあります。いずれも目的・条件を満たした場合に支給され、名古屋市内に居住していることが条件のケースもあります。名称・要件・募集状況は年度で変わるため、申請前に名古屋市公式で最新情報をご確認ください。

名古屋市の空き家を活用するその他の方法・手段

方法	向いているケース	注意点
リノベして賃貸活用	継続して貸せる見込みがある	リノベ費用がかかる（アキサポで負担軽減可）
建物ごと売却	立地が良い／建て替え需要がある	仲介手数料・譲渡所得税等がかかる
解体して土地を売却	建物の状態が極めて悪い	解体費、更地で固定資産税・都市計画税が上がる
不動産会社の買取	買い手が付かない／早く手放したい	買取価格は売却価格の約7割になりやすい
無料譲渡	借り手・買い手が見つからない	登録免許税・司法書士報酬で数十万円かかることも
自分で住む	建物の状態が良い／期間限定の管理として	―
空き家バンクの利用	賃貸・売却先を広く探したい	取引時は不動産会社が仲介に入る

ここまで、空き家を賃貸で活用するポイントを解説してきました。ただ、すべての空き家が賃貸化に成功するわけではありません。賃貸が難しい場合に備えて、ほかの手段も知っておきましょう。

①リノベーションして賃貸物件として活用

リノベーション賃貸は、継続して貸し出せる空き家に向いています。所有権を持ったまま継続収入が得られ、維持管理の手間からも解放されるのが強みです。ネックはリノベーション費用ですが、ポイントを絞った施工で費用を抑えたり、自己負担0円（※）から始められる「アキサポ」を利用したりする方法があります。

※建物の状況等によっては、一部費用のご負担をお願いする場合がございます。

② 建物ごと売却する

建物ごとの売却は、立地が良い、または建て替え需要が見込める空き家に向いています。子育て環境の良い地域や、実家近くの土地を探す人に売れるケースもあります。ただし売却時には、仲介手数料・登録免許税・譲渡所得税・住民税・印紙税といった税金や手数料がかかる点に注意しましょう。

③ 建物を解体して土地を売却する

解体して土地として売る方法は、建物の状態が極めて悪い場合に向いています。使い道のない空き家は「解体が必要な負債」と見られやすく、更地にすると買い手が付きやすくなります。ただし、住宅を取り壊すと住宅用地の特例（固定資産税は最大6分の1、市街化区域の都市計画税は最大3分の1の減額）が外れ、税負担が増える点には注意が必要です。

④ 不動産会社に買取してもらう

買取は、買い手が付きにくい、または早く手放したい場合に向いています。条件が合えば買い手を待たずにすぐ売却でき、維持費の負担からも早く解放されます。ただし、買取価格は売却相場の約7割になりやすい点には注意しましょう。

⑤ 無料譲渡する

無料譲渡は、借り手も買い手も見つからない空き家を手放したい場合の選択肢です。不動産会社を介さないことが多く、仲介手数料は基本的にかかりません。ただし、所有権の移転には登録免許税と司法書士報酬がかかり、合わせて数十万円になることもあるため、完全に無料にはできません。

⑥ 自分で住む

自分で住む方法は、費用を抑えつつ空き家のリスクを減らしたい場合に有効です。人が住むことで、老朽化の進行や放火・不法侵入といった犯罪リスクを抑えられます。長期の居住が難しければ、買い手・借り手が見つかるまでの期間限定で住むのも一つの手です。片付けや家財処分に困ったときは、専門業者に依頼する方法もあります。

⑦ 空き家バンクの利用

空き家バンクは、賃貸・売却先を広く探したい人に向いた、無料で使える紹介制度です。都市部では未設置の自治体も多いなか、名古屋市には設置されています。運営は愛知県宅地建物取引業協会が名古屋市と連携して行い、ポータルサイトのように間取り・築年数・こだわり条件で検索できます。

名古屋市での空き家の探し方

ここからは、名古屋市で空き家探しをしている方向けに、主な探し方を4つ紹介します。

探し方	特徴
空き家マッチングサービス	未公開物件も紹介。条件を細かく指定できる
地域の不動産屋	地域密着で、ポータル未掲載の物件に出会える可能性
賃貸・不動産ポータルサイト	広く手早く情報収集でき、物件数・相場の把握に便利
空き家バンク	無料で利用でき、穴場物件に出会えることも

物件の探し方は、探す段階や求める条件に応じて使い分けるのがおすすめです。条件を細かく指定したいなら「空き家マッチングサービス」、手早く広く情報を集めたいなら「ポータルサイト」が向いています。それぞれの強みを見ていきましょう。

① 空き家マッチングサービスの利用

空き家マッチングサービスは、市場に出回っていない物件に出会いたい人に向いています。買いたい・借りたい人の要望を事前にヒアリングし、相性の良い物件を紹介する仕組みです。誰でも閲覧できて競争になりやすい空き家バンクと違い、未公開の”掘り出し物”に出会える可能性があるのが強みです。アキサポでも、希望条件をもとに物件探しをサポートしていますので、お気軽にお問い合わせください。

② 地域の不動産屋を利用する

地域の不動産屋は、希望エリアがすでに決まっている人に向いています。昔からその地域にある不動産屋なら、ポータルサイトに載っていない物件や、地域の生きた情報を持っていることがあります。空き家を探している旨を伝えておけば、見つかり次第連絡をもらえることもあるので、その地域を訪れた際に立ち寄ってみるとよいでしょう。

③ 賃貸・不動産のポータルサイトを利用する

ポータルサイトは、広く手早く情報を集めたい人に向いています。地域・路線・地図から多くの物件をまとめて見られ、物件数や相場の把握に役立ちます。ただし、掲載情報と現地の印象が違うこともあるため、気になる物件は必ず現地で確認しましょう。時間がなければ、Googleストリートビューで直近の様子を確認する方法もあります。

④ 空き家バンクで探す

空き家バンクは、無料で穴場物件を探したい人に向いています。不動産会社に登録されていない物件に出会えることもあり、名古屋市の空き家バンクはポータルサイトのように条件検索ができて使いやすいのが特長です。掲載・内覧までは無料ですが、実際に取引する際は、通常の不動産取引と同様に不動産会社が仲介に入ります。

名古屋市の空き家リノベーション・活用のまとめ

名古屋市は人口230万人超の中部最大の都市で、空き家率も全国平均を下回る住宅需要の高いエリアです。ただし空き家活用は、始めれば成功するわけではありません。区ごとに需要や物件特性が異なるため、まずは自分の空き家の立地・状態を正確に把握し、最適な方法を選ぶことが成功の条件です。名古屋市には愛知県宅建協会が運営する空き家バンクや、活用支援・除却の補助金もあるので、あわせて確認しておきましょう。

活用の最初の壁になりやすいのが、リノベーションの初期費用です。アキサポなら、周辺調査から活用方法の提案、リノベーション、入居者募集までを、オーナーの自己負担0円（※）で対応できます。活用か売却か迷っている段階でも大丈夫です。自分の空き家にどんな使い道があるか知りたい方は、まずはお気軽に無料相談をご利用ください。

※建物の状況等によっては、一部費用のご負担をお願いする場合がございます。