公開日:2024.01.12 更新日:2024.02.14
杉並区の空き家活用方法を徹底解説！自己資金０円でリノベーションし賃貸収入を得る方法とは？
にお任せ
杉並区で空き家活用を考えたとき、初めての方は最初に悩んでしまうのではないでしょうか？リノベーション費用や使い道など、いろいろな疑問があると思います。杉並区は住宅需要が高いエリアだけに、なるべく高く空き家を貸したいですよね。
そこでこの記事では、杉並区の空き家活用について、地域事情や抑えておくポイント、具体的な活用方法などを解説します。また、お金をかけずに空き家活用を始めたい方向けに、自己負担0円から始める方法も紹介します。
目次
杉並区の空き家事情
杉並区は2022年時点で、人口が約57万人、住宅総数が約31.5万戸という、多くの住宅を抱えるエリアです。住宅相場が新宿区や世田谷区などより安く、新宿駅や渋谷駅まで直通の路線があることから、都心に勤務している層にも人気です。
出典：杉並区空家等対策計画
杉並区内の空き家数は、区の調査によれば、平成30年度調査で748件となっています。この件数は住宅総数のわりにかなり少ないです。同じ23区で比べると、住宅の多い大田区では、用途の定まっていない空き家である「その他の住宅」が4,130戸となっており、杉並区の住宅需要の高さがうかがい知れます。
杉並区で空き家活用する際に抑えておくポイント
杉並区で空き家活用をする場合に大切なことの一つが、交通状況との関係を理解することです。
杉並区には複数の鉄道路線が通っており、それぞれ新宿や渋谷のターミナル駅に向かっています。路線ごとに利用客の層が違うので、最寄り路線の客層を理解し、空き家活用の方法や用途を検討しましょう。
出典：杉並区空家等対策計画
なお、空き家数及び空き家率の分布は上図のようになっています。エリアごとに若干の差はありますが、飛びぬけて高いエリアはありません。ほかの市区町村に比べれば、どのエリアも低い水準にあります。
出典：杉並区空家等対策計画
上図は、平成25年度（2013年度）から平成30年度（2018年度）の空き家数の動向をまとめたものです。下井草・高円寺北・成田東・和泉で21件以上増加と高くなっています。一方で、阿佐谷南・方南・成田西・高井戸東・下高井戸では減少しています。
空き家の分布状況と経年的動向の両方を見ると、杉並区は全体的に空き家が少ないことが分かります。つまり、住宅需要が高いと考えられる、空き家活用に適したエリアだと言えるでしょう。
杉並区で空き家をリノベーションし賃貸物件として活用する方法
杉並区の住宅需要が高いとはいえ、どんな空き家でも借り手が見つかるわけではありません。空き家が老朽化している場合や現状の用途で活用が見込めない場合などは、リノベーションの必要性が出てきます。
ここでは、リノベーション費用の相場を、施工箇所と施工内容別に紹介します。リノベーションは100万円単位で費用がかかるので、大まかな相場を理解し、施工可能な範囲をイメージしておきましょう。
空き家のリノベーションには費用がかかる
大まかなリノベーションの費用相場は、以下表のとおりです。相場に幅があるのは、施工箇所の広さや使用材料などによって価格が変動するためです。
居住空間関係
水回り関係
内装・外装関係
その他
出典：部位別リフォーム費用一覧（国土交通省）
高額になりやすいのは、間取りや建物全体に関する工事や居室系内装、キッチン、浴室などです。特に、間取りや建物全体に関する工事は大がかりな工事が必要なので、高額になるのは避けられないと考えましょう。そのほか3種類の工事は、材料の量や単価の影響で高額になりやすい傾向にあります。
しかし、キッチンと浴室を含む水回りは、住宅の住み心地に大きく影響する、優先的にリノベーションをしたい箇所でもあります。そのため、限られた予算内でどこまで対応可能か、取捨選択と費用対効果を考えることが重要です。
自己負担０円でリノベーションし活用する方法
空き家のリノベーション費用は、水回りを施工するだけで100万円以上かかることが多くあります。相場の高さに驚いた方も多いのではないでしょうか。
しかし、せっかく杉並区内に物件を持っているのに、ここで諦めるのはもったいないですよね。
そんな方におすすめなのが、自己負担0円（※）から始められる空き家活用サービスの「アキサポ」です。
「アキサポ」は、空き家オーナーから借り上げた空き家をアキサポの負担でリノベーションしてから貸し出すサービスです。アキサポの収益は月々の賃料からまかなわれているので、基本的に空き家オーナーは費用負担がありません。
また、空き家活用に成功したら、月々の賃料の一部が空き家オーナーに還元されます。自己負担0円（※）から始められて、継続収入も得られる、空き家オーナーのメリットが大きい仕組みになっていますので、ぜひ一度ご相談ください。
※建物の状況等によっては、一部費用のご負担をお願いする場合がございます。
杉並区で空き家リノベーション活用する場合の具体的なイメージ・事例
ここからは、東京都内において実際に「アキサポ」を利用して空き家活用をした事例を3つ紹介します。今回は、杉並区・墨田区・板橋区の事例をピックアップしました。
| 1：戸建て住宅 → 賃貸住宅 2：居酒屋 → たこ焼き屋 3：履物屋 → シェアキッチン |
事例1：【杉並区下高井戸】7年以上借り手が見つからなかった空き家は現況を活かした新たな賃貸住宅へ
| 建築年月 | 1963年11月 |
| 延床面積 | 79.33㎡ |
| 構造 | 木造２階建 |
| 活用事例 | 賃貸住宅 |
杉並区で、長期間空き家になっていた戸建て住宅の空き家活用に成功した事例です。
リノベーション内容は、使い勝手向上を意識した、水回りを中心とした古い設備の交換や間取りの変更など。また、頭を悩ませていた庭の植木を伐採し、駐輪スペースの確保も行いました。
結果、長期間にわたる空き家管理から解放されただけでなく、家の資産価値向上にも成功しました。
事例2：【世田谷区】大正初期の地域の愛され大衆酒場は新店舗へ
| 築年数 | 不明 |
| 延床面積（2棟） | 13.12㎡ |
| 構造 | 木造平屋建 |
| 活用事例 | たこ焼き屋 |
大正初期から親しまれていた大衆酒場をたこ焼き屋に活用した例です。状態が悪かったため、一度取り壊してから再建築を行いました。
新しい建物に生まれ変わった本物件は、オープン時から多くの方でにぎわう、地域コミュニティの場に。「空き家びらき」というアキサポオリジナルのお披露目イベントも行い、2日間で120名近くの来客がありました。
事例３：【東京都板橋区】長年愛されてきた履物屋から、飲食起業の拠点となるシェアキッチンへ
| 建築年月 | 不明 |
| 延床面積 | 1階：41.32㎡2階：33.05㎡合計：74.37㎡ |
| 構造 | 木造 |
| 活用事例 | シェアキッチン |
板橋区のハッピーロード大山商店街にあった履物店を、シェアキッチンに活用した事例です。シェアキッチンとは、期間限定店舗や料理教室、食育イベントの開催場所などに利用できる、いろいろな方がシェアして使える店舗のことです。
なお、本事業はハッピーロード大山商店街振興組合が100%出資する会社・まちづくり大山みらい株式会社と協議を重ねながら実現しました。
杉並区の政府や自治体による空き家活用関連の補助金制度
空き家活用をする際、条件によってはリフォームや空き家対策を目的とした補助金が使える場合があります。杉並区では、それぞれ以下の補助金が用意されています。
≪リフォームを対象にした補助金≫
| ・高齢者住宅改修費の助成制度 ・重度障害者（児）住宅改修 ・杉並区再生可能エネルギー及び断熱改修等省エネルギー対策導入助成 ・介護保険住宅改修費 ・高齢者等賃貸住宅改修助成事業 |
杉並区のリフォームに関する補助金一覧（杉並区）
≪空き家を対象にした補助金≫
いずれも支給には条件が設定されています。物件の条件やリノベーションの目的を確認し、対象になりそうな制度がある場合は、区役所の窓口で相談してみましょう。
杉並区の空き家を活用するその他の方法・手段
空き家活用を始める際に、覚えておきたいのがその他の活用方法のメリットです。杉並区は不動産価値が高いエリアなので、場合によっては売却や買取りなども選択肢に挙がってくる可能性があります。
空き家の活用方法として主に考えられるのは、以下の5種類です。
| ①リノベーションして賃貸物件として活用 ②建物ごと売却する ③建物を解体して土地を売却する ④不動産会社に買取してもらう ⑤自分で住む |
それぞれのメリット・デメリットを理解し、自分の空き家が活用に本当に適しているのか、再確認しておきましょう。
①リノベーションして賃貸物件として活用
空き家をリノベーションして貸し出す、いわゆる「空き家活用」は、空き家を手放したくない人や、継続収入を得たい方におすすめの方法です。長期的に借り手が付けば、副収入として働いてくれるでしょう。
ただ、リノベーション費用が高額になりやすい点や、貸し出している間も固定資産税や都市計画税が発生する点には注意が必要です。初期費用及び維持管理費を把握したうえで、長期的なキャッシュフローを計画しましょう。
また、リノベーション費用の用意が難しい場合は、空き家活用サービスの「アキサポ」を活用するのがおすすめです。自己負担0円（※）から空き家活用が始められるので、より気軽に空き家活用に取り組めます。
※建物の状況等によっては、一部費用のご負担をお願いする場合がございます。
② 建物ごと売却する
空き家の維持が難しい場合は、建物ごと売却するのも一つの手です。費用面の問題であれば、空き家活用が成功すれば解決できますが、相続のように権利関係が絡んでくると、対応が難しい場合があります。
なお、空き家を売却する場合は、複数の税金や手数料がかかることを覚えておきましょう。主な項目に、以下のようなものがあります。
不動産の売却時にかかる税金や手数料
| ・仲介手数料 ・登録免許税 ・譲渡所得税 ・住民税 ・印紙税 |
以下の記事では、これらの税金や手数料をより詳しく解説しています。売却の注意点も紹介していますので、売却を検討する場合は一度目を通してみてください。
③ 建物を解体して土地を売却する
空き家の老朽化が激しい場合のように、建物に価値が見込めない場合は、建物を解体してから土地を売却する方法があります。
杉並区は土地の価格が高いので、解体費を差し引いても利益を出せる可能性は十分にあります。
ただ、建物を解体すると、住宅用地における固定資産税と都市計画税の減額措置が解除される可能性がある点には注意が必要です。減額措置は、固定資産税が最大で6分の1、都市計画税が最大で3分の1まで減額されるので、解除されると大幅に税負担が増える恐れがあります。
そのため、空き家を解体する際には、あらかじめ減額措置が解除されるタイミングや買い手の見込みを立てておくことが大切です。
以下の記事では空き家解体のメリット・デメリットについても解説しています。固定資産税や都市計画税とも関係しているので、ぜひ一度目を通してみてください。
④ 不動産会社に買取してもらう
空き家をすぐに売却したい場合は、不動産会社に直接買取してもらう方法がスムーズです。買取価格の相場は、売却額の約7割に下がってしまいますが、買い手が見つかるまでの時間がかからないのは大きなメリットです。
ただ、杉並区は全体的に住宅需要が高く、売却相場も高いので、買取りのデメリットが大きく働かないか、事前の確認はしっかりしておきましょう。
以下の記事では、買取りのメリット・デメリットをより詳しく解説しています。
⑤ 自分で住む
空き家の借り手や買い手が見つかるまでの間、自分で住むことも立派な活用方法です。空き家の老朽化を防止することができますし、放火や不法投棄といった犯罪リスクを下げる効果も期待できます。
杉並区の空き家は、それ自体が立派な資産です。大切な資産を守るためにも、日常管理ができる体制を整えておきましょう。
【借りたい方向け】杉並区での空き家の探し方
ここからは、杉並区で空き家を探している方向けに、空き家の探し方を紹介します。
杉並区で空き家を探す場合、主に以下3つの方法があります。
| ①空き家マッチングサービスの利用 ②地域の不動産屋を利用する ③賃貸・不動産のポータルサイトを利用する |
杉並区は住宅需要が高いので、希望条件に合う物件を素早くキープすることも大切です。どうしたらスピード感を持って希望物件を見つけられるか、それぞれの方法からチェックしていきましょう。
① 空き家マッチングサービスの利用
空き家マッチングサービスとは、「空き家を買いたい・借りたい人」の悩みや要望を事前にヒアリングした上で相性の良い物件を紹介するサービスです。
空き家バンクの場合、物件情報はWebサイトなどに公開されており誰でも確認できる状態となっていますので、魅力的な物件は競争になってしまうことも珍しくありません。
一方の空き家マッチングサービスでは、世間に出回っていない物件を紹介してもらえるため、思わぬ掘り出し物に出会える可能性があるのが大きなメリットです。
アキサポでもお客様からの希望条件などをもとに物件探しのサポートをしていますので、気になる方はお気軽にお問い合わせください。
② 地域の不動産屋を利用する
杉並区には多くの不動産屋がありますが、地域の詳しい情報が欲しい場合は、昔からその地域にある、地域の不動産屋を訪れてみましょう。
物件探しはポータルサイトを使う方が多いと思いますが、ポータルサイトには載っていない、ローカルな物件情報を得られる可能性があります。
また、杉並区に詳しくない場合、住む地域を決めるための相談相手として頼るのもアリです。地元ならではの生きた情報から、おすすめの地域を教えてもらえるでしょう。
③ 賃貸・不動産のポータルサイトを利用する
物件情報をなるべく多く集めたい場合は、賃貸・不動産のポータルサイトを使うのがおすすめです。賃料や間取り、駅までの距離などから条件で一括検索でき、条件ごとの傾向を把握するのにも便利です。
また、杉並区には複数の鉄道路線が走っているので、路線ごとの相場を知るのにも役立ちます。
杉並区の空き家リノベーション・活用のまとめ
杉並区は全国的に見ても住宅需要が高く、一見空き家問題とは無縁に思えるエリアです。しかし、活用方法が適切でない場合や状態が悪い場合においては、空き家活用が上手くいかない可能性もあります。
そのためにも、空き家のリノベーションが重要になってきますが、リノベーションは施工費用が高額になりやすいため、ここで諦めてしまう方もいます。
この問題をクリアするには、施工箇所の取捨選択や補助金の活用、そして「アキサポ」のような空き家活用サービスの利用などが有効です。
特に「アキサポ」は、空き家の周辺調査から活用方法の提案、リノベーションまでを空き家オーナーの自己負担0円（※）で対応可能です。
せっかく杉並区に空き家を持っているなら、活かさない手はありません。「アキサポ」では、空き家活用を1から解説しながら進めていきますので、ぜひお気軽にご相談ください。
※建物の状況等によっては、一部費用のご負担をお願いする場合がございます。
