公開日:2021.11.22 更新日:2023.11.14
大阪府の空き家活用方法を徹底解説！自己資金０円でリノベーションし賃貸収入を得る方法とは？
にお任せ
人口が多い大阪府と言えども、空き家活用が必ずスムーズに進むわけではありません。立地や物件の状態によっては、利用価値があるのか悩むこともあるはずです。
そんなときは、大阪府の空き家活用を成功させるためのポイントを知るところから始めましょう。この記事では、大阪府における空き家活用の進め方について、実際の活用事例を交えながら分かりやすく解説。さらに、自己負担0円から空き家活用を始める方法も紹介します。
目次
大阪府の空き家事情
| 大阪府 | 全国順位 | |
|---|---|---|
| 空き家率 | 15.2％ | 22位 |
| 空き家数 | 709,400軒 | 2位 |
「平成30年住宅・土地統計調査」によると、大阪府の空き家軒数は約70万9,000軒と全国で2番目に多く、空き家率は15.2%と、全国平均の12.8%より2.4%高い状況にあります。やはり目を引くのは空き家数の多さで、これは、全国3位の神奈川県より約22万5,000軒も多い軒数です。
また、空き家数と空き家率を経年的に見てみると、空き家率は平成15年以降微増ですが、空き家数が右肩上がりに増加していることが分かります。これは、住宅件数の増加が影響していると考えられます。
ただ、住宅や空き家が増加しても空き家率は大きく変化していないため、住宅の需要は高い状態が続いていると考えられます。
大阪府の内部に目を向けると、空き家数が高いエリアは空き家率も高い傾向にあることが分かります。ほかの都道府県では、地方部で空き家率が高いケースが多いですが、大阪府の場合は都市部において空き家数・空き家率ともに高い傾向にあるようです。
大阪府で空き家活用する際に抑えておくポイント
大阪府は都市部において空き家数・空き家率が高い傾向にあるため、不動産価格やニーズの理解が重要になってきます。一般的な空き家の悩みといえば、買い手や借り手を見つけることですが、大阪においては、ほかの物件と差別化するために、「売る・住む・活用する」の選択肢から、最適な選択肢を選ぶことが課題となります。
そこで、不動産価格とニーズを知るカギとなる大阪府の地価について、「市町村地価ランキング（2021年時点）」から一部抜粋したデータを紹介します。
| 市町村 | 地価平均 |
|---|---|
| 大阪市 | 91万2408円／㎡（府内1位） |
| 吹田市 | 27万9400円／㎡（府内2位） |
| 豊中市 | 23万4730円／㎡（府内3位） |
| 茨木市 | 23万2714円／㎡（府内4位） |
| 堺市 | 14万8475円／㎡（府内12位） |
| 岸和田市 | 9万2061円／㎡（府内27位） |
| 泉佐野市 | 8万3690／㎡（府内28位） |
| 香南市 | 4万6522円／㎡（府内37位） |
| 阪南市 | 4万6311円／㎡（府内38位） |
また、直近における不動産価格の値動きも判断を補助する要素です。以下の図は、2020年と2021年における大阪府市町村別の地価変動率を表したものです。
出典：土地代データ
これらの地価や値動きを見ながら、将来的な不動産の価値を推測し、最適な利用方法を検討していきます。売却するのであればそのタイミングを、活用するのであれば賃料や将来的な価値などを考える材料となります。
ただ、これらの要素を勘案して選択肢を決めるのは、正直個人では難しいです。空き家の取り扱い実績が豊富な不動産会社を探して、提案してもらうのがよいでしょう。
大阪府で空き家をリノベーションし賃貸物件として活用する方法
大阪府の住宅数が多いということは、競合が多いということでもあります。そこで、なるべく好条件で空き家を活用するために、初期投資としてリノベーションが必要になってきます。
ただ、リノベーションは費用が高く、100万円以上かかることもよくあります。そこでここでは、リノベーションで失敗しないためのポイントとして、具体的な費用相場と費用の節約方法を紹介します。
空き家のリノベーションには費用がかかる
リノベーションの費用相場は、以下の表のように箇所別で考えます。
| 施工箇所 | 施工内容及び費用相場（万円） |
|---|---|
| 屋根 | ・スレート屋根の塗り替え（戸建て）：20～80 ・金属屋根の重ね葺き（戸建て）：90～250 ・瓦屋根の交換（戸建て）：70～120 |
| 外壁 | ・外壁材の重ね塗り（戸建て）：50～150 ・サイディングの上貼り（戸建て）：80～200 |
| 窓 | ・内窓の追加：6～12 ・シャッター式雨戸への交換（戸建て）：70～150 |
| 内壁 | ・壁クロスの貼り換え：6～30 ・壁クロスの珪藻土化：18～30 |
| 床 | ・畳の交換：6～12 ・畳のフローリング化：15～60 ・畳クロスの貼り換え：6～30 ・段差の解消：8～20 |
| トイレ | ・温水洗浄便座の設置：8～16 ・トイレ全体の改装（タンク式）：20～100 ・タンクレストイレへの交換：30～50 |
| 浴室 | ・バスタブの交換：14～20 ・システムバスの交換（マンション）：50～100 ・システムバスの交換（戸建て）：60～150 ・高効率給湯システムの設置：55～100 |
| 洗面所 | ・洗面化粧台の交換：20～50 ・洗面所の改装：20～100 |
| キッチン | ・IHコンロへの交換：18～80 ・ガス給湯器の交換：20～50 ・システムキッチン（I型）の交換：40～80 ・システムキッチンの交換（壁付→対面）：75～200 ・キッチン全体のリフォーム：80～400 ・アイランドキッチン：300～450 |
| 居室系内装 | ・オール電化への改修：100～200 ・床暖房の敷設：50～150 ・リビングに収納棚を作る：40～90 ・和室の洋室化：50～200 ・和室の洋室化（バリアフリー仕様）：70～300 ・ダイニングの改修：100～200 ・リビングの改修：200～400 ・天然素材を用いた室内全体のエコリフォーム：300～1,000 ・ホームシアター：300～500 |
| その他内装 | ・火災報知機の取り付け：4～10 ・手すりの設置：1～20 ・モニタ付きインターホンの設置：8～16 ・廊下の改修：20～100 ・階段の改修：20～100 ・バルコニーの改修（マンション）：20～100 ・バルコニーの改修（戸建て）20～200 |
| その他外装 | ・雨どいの交換（戸建て）：5～40 ・シロアリ防止処理（戸建て）：15～30 ・耐震補強（金物仕様／戸建て）：20～60 ・玄関の改装（戸建て）：20～150 ・耐震補強（基礎から／戸建て）100～200 |
| 外構 | ・ウッドデッキの新設（戸建て）：10～80 ・太陽光温水システム（戸建て）：20～80 ・太陽光発電システム（戸建て）：200～300 |
| 間取りや建物全体に関すること | ・2室を1室にまとめる：50～80 ・増築：300～2,000 ・躯体以外の部分を前面リフォーム：500～2,500 ・建物の一部を賃貸部屋化：800～2,000 ・二世帯住宅化：800～2,500 ・減築：800～2,600 ・古民家再生：1,200～3,000 ・曳き家・移築：800～ |
施工範囲が広い箇所や使う材料が高額な箇所は高額になる傾向があり、屋根や外壁、キッチン、浴室などが代表的な例です。また、住宅全体をリノベーションする「フルリノベーション」の場合は、さまざまな工事が含まれているため、㎡単価で計算します。
工事箇所を決めるときに大切なのは、安全面や衛生面といった必要性があることと、空き家の価値を高めてくれることの2点です。費用対効果を考え、最適な工事個所を選定しましょう。
以下の記事では、リノベーション費用のさまざまな疑問点を解説しています。費用が気になる方は一度目を通してみてください。
自己資金負担０円でリノベーションし活用する方法
リノベーション費用を節約する方法のなかで、特におすすめなのが「空き家活用サービス」の利用です。空き家活用サービスとは、空き家を不動産会社が借り上げ、リノベーションをしてから貸し出すサービスで、自己資金を節約しながら空き家活用を実現できることで注目されています。
なかでも代表的なサービスの「アキサポ」は、リノベーション費用を原則すべてアキサポが負担するため、自己負担0円（※）で空き家活用を始められます。空き家活用は初期費用の高さで諦める方も多いですが、「アキサポ」を使えば用意できる予算額に関係なくスタートできます。
※建物の状況等によっては、一部費用のご負担をお願いする場合がございます。
大阪府で空き家リノベーション活用する場合の具体的なイメージ・事例
ここからは、「アキサポ」を活用して空き家活用を実施した事例を3つ紹介します。
今回は、いずれも事業化した事例です。どの空き家も元は住宅として使われていたので、空き家を事業化できる可能性を感じていただければと思います。
事例１：【京都市】築115年超の京町家をラグジュアリーな一棟貸し宿泊施設に
| 建築年月 | 不明（明治38年以前） |
| 延床面積 | 53.31㎡ |
| 構造 | 木造瓦葺2階建て |
| 活用事例 | 宿泊施設 |
京都市東山区にある、築115年以上の古民家を宿泊施設に活用した例です。京都白川という好立地を生かし、一棟貸しという贅沢さと内装のラグジュアリーさにこだわりました。
ちなみに、本事業は地元で京町家保全事業を手掛ける「京都上ル合同会社」と、ブランディングやクリエイティブディレクション・デザインを手掛ける「有限会社ヴァルク」との3社共同事業として行っています。
事例の詳細はこちら
事例２：【世田谷区】築46年の空き家を曜日がわりのシェアカフェへ
| 建築年月 | 1975年11月 |
| 延床面積 | 1階：33.12㎡2階：33.12㎡延床：66.24㎡ |
| 構造 | 木造亜鉛メッキ鋼板葺2階建 |
| 活用事例 | シェアカフェ |
東京都世田谷区の住宅街にあった築46年の古民家をシェアカフェにリノベーションした例です。地域から愛されるコミュニティの場を目指して取り組むために、シェアカフェの企画・運営実績がある「omusubi不動産」と協力して事業に取り組みました。
元は通常の住宅だったため、人が集まりやすい空間を作るために内装を大胆にリノベーション。木のぬくもりを感じられる、居心地の良い空間に生まれ変わりました。
事例３：【大田区】不法投棄が続く空き家は視認性の悪さを利用してバイクガレージへ
| 建築年月 | 1990年10月 |
| 延床面積（2棟） | 48.60㎡/37.76㎡（2F事務所：43.43） |
| 構造 | 木造平屋倉庫/鉄骨造陸屋根2階建 |
| 活用事例 | バイクガレージ |
東京都大田区の空き家をバイクガレージに活用した例です。長年雨風にさらされて劣化していたうえに不法投棄まであり、地域の方からは「使い道なんてない」「いつ壊れるか分からない」と言われるほどでした。
そこで、視認性の悪さを逆手に取り、さらにバイクユーザーの多い地域特性に着目することで、バイクガレージに活用することに。収益化に成功しただけでなく、地域の方からは「安心して生活できる」と好評をいただきました。
大阪府の政府や自治体による空き家活用関連の補助金制度
空き家活用は全国的な社会問題であるため、さまざまな補助金が用意されています。大きく分けると、リフォームを対象にした補助金と空き家問題を解決するための補助金があり、物件によっては両制度の併用もできます。
≪リフォームを対象にした補助金≫
| ・バリアフリーリフォーム補助金 手すりやスロープの設置など、バリアフリー化を伴うリフォームが対象 ・耐震リフォーム補助金 耐震診断や耐震改修を伴うリフォームが対象 ・省エネリフォーム補助金 太陽光発電パネルの設置や照明のLED化など、省エネ化を伴うリフォームが対象 |
≪空き家を対象にした補助金≫
| ・自治体ごとの独自補助金 区や市町村が独自で用意している補助金。内容は自治体ごとに異なる ・古民家解体費用の補助金 老朽化した空き家や危険な空き家を対象とした、解体に使える補助金 |
これらの補助金は多くの自治体が実施していますが、補助金額や適用条件などには若干の差があります。また、自治体ごとの独自補助金は独自性が強く、内容もさまざまです。ほかの自治体にあっても空き家がある自治体にあるとは限らないので、必ず個別に確認しましょう。
大阪府の補助金は、以下の記事で詳しく説明しています。効率的に探す方法も紹介していますので、チェックしてみてください。
大阪府の空き家を活用するその他の方法・手段
空き家の使い道を考えたとき、必ずしも空き家活用が正解というわけではありません。確かに空き家活用はメリットが多いですが、物件の特徴や自身の置かれた状況によっては、売却や買取などを選択した方が良い場合もあります。
そこでここでは、空き家を活用する7つの方法を紹介します。自分の空き家がどの状況に近いか考えながらチェックしてみてください。
①リノベーションして賃貸物件として活用
やはり最初に検討したいのは空き家活用です。空き家活用は賃貸という特性上、定期的な収入が得られますし、売却と違って譲渡取得税もかかりません。収益化した物件を所有し続けられるのも大きなメリットです。
また、リノベーションによって空き家の資産価値が向上する点も見逃せません。一度空き家活用に成功すれば、同じ用途で繰り返し貸し出せる可能性もあります。
初期費用の高さは「アキサポ」を使えば解決できますので、ぜひ一度検討してみてはいかがでしょうか。
② 建物ごと売却する
空き家の立地や状態が良い場合など、高額で売却できる見込みがある場合は売却を選択するのも手です。また、相続時に精算が必要な場合のように、売却せざるを得ない状況で選択する場合もあるでしょう。
売却時の注意点として、複数の税金や手数料があります。
不動産の売却時にかかる税金や手数料
| ・仲介手数料 ・登録免許税 ・譲渡所得税 ・住民税 ・印紙税 |
特に、譲渡所得税や住民税は翌年まで影響するので、正確な課税額を把握しておかないとあとで困る可能性があります。
不動産売却は不慣れな方がほとんどなので、不動産会社に詳しく解説してもらいましょう。基本知識があると話を理解しやすいので、以下の記事で基本を学んでおきましょう。
③ 建物を解体して土地を売却する
大阪の都市部のように土地の価値が高い場合、建物が無い方が早く売却できる可能性があります。都市部の土地にはさまざまな利用方法があるので、すぐに建築に取り掛かれる更地は利便性が高いです。
解体にかかる費用は、木造の場合3万〜5万円／坪が相場です。自治体によっては空き家の取り壊しに50万円前後の補助金を出している場合があるので、活用しながら取り組みましょう。
空き家の解体については以下の記事で詳しく解説しています。
④ 不動産会社に買取してもらう
売却よりも早く・確実に空き家を手放す方法として、不動産会社に直接買い取ってもらう「空き家買取」があります。買い手を探す必要がないので、条件さえ合えばすぐに売却できます。
ただ、不動産会社がリノベーションをして再販売する都合から、買取価格は売却価格の7割程度まで下がります。メリット・デメリットがハッキリした方法なので、売却を選んだ場合にかかる期間や維持管理費などを勘案して、どちらが良いかを検討しましょう。
以下の記事では、大阪府の買取相場を詳しく解説しています。
⑤ 無料譲渡する
活用も売却もできない場合、最終手段として無料譲渡する方法があります。空き家は持っているだけで税金や維持管理費がかかるので、資金面においては手放してしまった方が良い選択といえます。
無料譲渡する方法は、知人や親戚にあたる方法や空き家バンクにタダ同然で登録する方法があります。ただ、無料でも贈与契約書に貼る印紙代や所有権移転登記の登録免許税はかかりますので気を付けましょう。また、所有権移転の手続きを司法書士に依頼する場合、別途依頼費用がかかります。
⑥ 自分で住む
とりあえず建物を維持したいのであれば、自分で住む選択肢もあります。空き家は管理者がいないと日常管理ができず劣化しやすいので、自分で住むだけで状況はかなり変わります。
また、空き家の放置リスクを回避できるのも大きなメリットです。特に、不法投棄や放火、不法侵入などの犯罪リスクを減らせるのは安心できるポイントといえます。
⑦ 空き家バンクの利用
手軽に始められる方法がいいなら、空き家バンクがおすすめです。売却・賃貸ともに無料で物件登録ができるので、思い立ったときにすぐ取り組めます。
空き家バンクの窓口は、基本的に市区町村の空き家窓口が担当しています。登録には、税金の滞納がないことや建築基準法に適合していることなど、複数の条件が設定されていますので、まずは窓口で登録できるか確認するところから始めましょう。
空き家バンクの登録方法は以下の記事で詳しく解説していますので、制度についてザックリ理解してから行くとスムーズです。
【借りたい方向け】大阪府での空き家の探し方
数多くの空き家から効率的に物件を探すには、目的に合った探し方を選ぶのがおすすめです。オーダーメイド感覚で探したいのか、間取りや賃料などの条件から探したいのか、希望の粒度によって最適な方法は変わってきます。
そこでここでは、空き家を探すときに便利な4つの方法を紹介します。
① 空き家マッチングサービスの利用
空き家の間取りや立地、さらには屋内の使い勝手まで、事細かに条件を指定したいなら、空き家マッチングサービスを使うのがおすすめです。
空き家マッチングサービスとは、空き家オーナーと借り手の希望を聞き、最適なマッチングを提供するサービスのこと。空き家活用サービスもその1つです。リノベーションのことも合わせて相談できるので、空き家を使った事業を始めたい方にもおすすめです。
② 地域の不動産屋を利用する
特定の立地を前提として物件を探すなら、地元に詳しい地域の不動産を尋ねてみましょう。ポータルサイトに載っていない物件を持っていたり、地域の特徴を知っていたりと、地域の案内人のような役割をしてくれます。
希望の物件が無い場合は、希望条件を伝えておいて、見つかったときに連絡をしてもらう方法もあります。物件探しはいかに情報を仕入れるかがカギなので、アンテナが高い不動産屋を味方にできると心強いです。
③ 賃貸・不動産のポータルサイトを利用する
大阪府全域から賃料がお得なエリアを探したい場合や、各エリアの傾向を調べたい場合など、広い視点で物件を探したい場合はポータルサイトが便利です。物件を条件で検索・ソートできるうえに、物件情報の見やすさにも配慮されているので、数多くの物件を流し見するのに向いています。
ただ、物件の周辺情報やエリア特性などは物足りない場合があると思います。より具体的な情報が欲しい場合は、ポータルサイトで調べた物件情報を持って、地域の不動産屋を訪ねてみるとよいでしょう。
④ 空き家バンクで探す
格安物件や穴場物件を見つけたいなら、空き家バンクをチェックしておきましょう。格安物件は仲介料が安く利益率が低いので、不動産会社が取り扱わない場合があります。
また、空き家バンクは無料で使えて手続きも簡単なので、空き家バンクにだけ登録している物件もあります。その代わり空き家の状態はピンキリなので、内覧は念入りにしておきましょう。
大阪府の空き家リノベーション・活用のまとめ
大阪府の空き家は都市部に多く、それだけに空き家活用のチャンスも多いです。しかし、ライバルとなる物件も多いので、リノベーションのように物件に付加価値を与えることが求められます。
リノベーション最大の難点は初期費用の高さですが、空き家活用サービスの「アキサポ」を使えば自己負担0円（※）から空き家活用を始められます。
空き家を収益化するチャンスを持っているのに、初期費用不足で始められないのはもったいない状況です。自身の資産を活用するために、まずは「アキサポ」にお気軽にご相談ください。
※建物の状況等によっては、一部費用のご負担をお願いする場合がございます。
