ページタイトル

2021.11.22

大阪府の空き家事情が気になる!活用方法や探し方を徹底解説

東京に次ぐ「日本第二の都市」といわれ、900万人近い人口を抱える大阪市は、空き家の数でも日本屈指の多さを誇っており、官民が力を合わせて空き家問題解決や空き家の利活用に取り組んでいるエリアです。

そこで今回は、大阪府で「空き家をお持ちの方」「空き家をお探しの方」両方にとって役立つ情報をまとめました。

空き家の利活用に幅広く携わってきたアキサポが「大阪府×空き家」をテーマに、具体的なデータを交えながら大阪府の空き家事情から具体的な活用方法、空き家の探し方などを分かりやすく解説しますので、ぜひ参考にしてみてください

大阪府の地理的な特徴は?人気の街や主要駅について

大阪駅

「日本第二の都市」ともいわれる大阪府ですが、エリアによって街並みや特徴は大きく異なります。大阪府の空き家事情については、エリア別に詳しく後述しますので、先に地理的な特徴を紹介しておきましょう。

地理的な特徴を踏まえた上で空き家事情を知ることにより、エリアごとの課題やニーズを踏まえた空き家の使い道・探し方を見出しやすくなるはずです。

【2021年版】大阪府の住み心地が良い駅ランキング

まずは、大東建託株式会社が2021年に実施した居住満足度調査から、「住み心地」「住みやすさ」で人気だった大阪府のエリアをランキング形式で紹介します。

【住み心地(駅)ランキングTOP10】

順位駅名(主要路線)
1位南森町(地下鉄谷町線)
2位渡辺橋(京阪中之島線)
3位箕面(阪急箕面線)
4位南千里(阪急千里線)
5位彩都西(大阪モノレール彩都線)
6位四天王寺前夕陽ケ丘(地下鉄谷町線)
7位千里山(阪急千里線)
8位谷町六丁目(地下鉄谷町線)
9位千里中央(北大阪急行)
10位桜井(阪急箕面線)

TOP2はともに大阪市北区内のエリアで、中心である梅田にほど近い場所となっていますが、3~5位はいずれも箕面市・吹田市・茨木市と、大阪市以外のエリアがランクインしています。

これらのエリアは、大阪府に通勤する世帯のベッドタウンとしての人気が根強く、都会から一定の距離があるため、不動産や賃貸の価格がある程度落ち着いていることが大きな要因と考えられます。

逆に、生活利便性の面ではやはりなんばや梅田をはじめとした、大阪市中心部の評価が高くなっているとのデータもあり、これらを重視する層からは高い支持を集めていることが分かりました。

乗降客数から見る大阪府の主要駅・人気エリア

ここでは、国土数値情報ダウンロードサービスが2021年7月に公開された「駅別乗降客数(2020年 令和2年度)」を基にした「大阪府の駅別・乗降客数のランキング」を紹介します。

乗降客数の多いエリアには、ビジネス・観光・通勤・居住などあらゆるニーズが存在しているといえますので、人気のエリアを知るための参考にしてみてください。

【大阪府の駅別・乗降客数のランキングTOP20】

大阪府の駅別乗り降客数ランキング

上位20の駅はすべて大阪市内のエリアですが、中心部である梅田エリア以外にも、南部に位置する難波、東部の京橋などが上位にランクインしています。

これらのエリアはビジネスやアクセスの面だけでなく、観光・カルチャー・グルメといった要素で独自の魅力を備えているのが人気の一因でしょう。

ちなみに大阪市内以外で乗降者数の多い駅は、高槻駅(21位)、茨木駅(27駅)、千里中央(31位)など、いずれも住宅地が密集しており、大阪中心部までのアクセスに優れたエリアとなっていました。

大阪府の空き家数は全国屈指の多さ!現状まとめ

大阪府の上空からの写真

空き家の活用方法や探し方をお伝えする前に、まずは大阪府の空き家に関する現状を見てみましょう。

大阪府内の空き家数・空き家率について

日本における空き家事情については、総務省が定期的に実施している「住宅・土地統計調査」から読み解くことができます。

今回は、「平成30年住宅・土地統計調査」のデータをもとに、大阪府の空き家に関する現状や全国的な立ち位置などを見ていきましょう。

ではまず、以下のデータをご覧ください。

大阪府の過去の空き家に関するグラフ

こちらは、昭和58年~平成30年までの大阪府の「総住宅数・空き家数・空き家率の推移」をまとめたグラフです。

見てのとおり、全ての数値が右肩上がりとなっており、平成30年時点では空き家率・空き家数ともに過去最高を記録しています。

ただし、全国的に空き家率・空き家数は増加傾向にあるため、こちらのデータだけで「大阪府の空き家事情は深刻だ」と判断するわけにはいきません。

そこで、空き家関連の数値を全国各地と比較しながら、大阪府の立ち位置を見てみましょう。

大阪府全国順位
空き家率15.2%22位
空き家数709,400軒2位

空き家率は全国第22位と中位程度ですが、やはり目を引くのは空き家数です。

【全国空き家数トップ3】

第1位:東京都…809,900軒(総住宅数…7,671,600軒
第2位:大阪府…709,400軒(総住宅数…4,680,200軒)
第3位:神奈川県…484,700軒(総住宅数…4,503,500軒)

大阪府と東京都は第3位の神奈川県に圧倒的な差を付け、全国でも特に空き家の数が多い都道府県であることが分かります。

さらに、大阪府に関しては総住宅数が神奈川県とほぼ同数であるにも関わらず、空き家の数では神奈川県を圧倒しているため、空き家率の改善も重要な課題であるといえるでしょう。

エリア別に見る大阪府の空き家率・空き家数について

大阪府は全国的に見てトップクラスに空き家が多い場所ですが、さらに深く空き家事情をひも解くために、ここではエリアごとの違いを見てみましょう。

まずは「大阪府内市町村別:総住宅数・空き家数・空き家率(平成30年)」をまとめたデータを紹介します。

大阪府の市町村別の空き家グラフ

空き家率トップ3は、吹田市(18.4%)、岬町(17.9%)、門真市(17.4%)となっていますが、興味深いのは大阪府の中核を担う大阪市のデータです。空き家数286,100は、大阪府内市町村内では圧倒的第1位、さらに空き家率についても第4位と、府内トップクラスであることが分かります。

また、大阪市だけでなく、総住宅数でトップ5に入る堺市、東大阪市、吹田市などのエリアがいずれも空き家率で大阪府内上位に入るなど、「人口が多い場所の空き家率が高い」というのは、大阪府の特徴的な空き家事情だといえるでしょう。

【所有者向け】大阪府での空き家活用方法

住宅街のジオラマ

ここでは、空き家をお持ちの方向けに「大阪府での空き家活用方法」を紹介します。

大阪府で空き家活用する際のポイント

都市部やベッドタウンなど、人口が多いエリアで空き家率が高い傾向にある大阪府ですが、空き家を効果的に活用するには、エリアごとの不動産価値やニーズも踏まえて、「売る」「住む」「活用する」といった選択肢の中からベストな使い道を定めることが大切です。

そこで不動産価値と最近のニーズを知る上でカギとなる大阪府の地価について、大阪府の「市町村地価ランキング(2021年時点)」から一部抜粋したデータを紹介しましょう。

市町村地価平均
大阪市91万2408円/㎡(府内1位)
吹田市27万9400円/㎡(府内2位)
豊中市23万4730円/㎡(府内3位)
茨木市23万2714円/㎡(府内4位)
堺市14万8475円/㎡(府内12位)
岸和田市9万2061円/㎡(府内27位)
泉佐野市8万3690/㎡(府内28位)
香南市4万6522円/㎡(府内37位)
阪南市4万6311円/㎡(府内38位)

大阪府の中心である大阪市の地価が圧倒的に高いのは当然として、それ以降の上位に位置する吹田市、豊中市、茨木市などは、大阪市にほど近い北大阪エリアとなっています。

いっぽうで、大阪府は南側にいくほど地価が下がる傾向にあり、特に和歌山県と隣接する大阪府最南部の泉南市、阪南市などではその傾向が顕著に表れています。

では引き続き、大阪府市町村別の地価変動率(2020年~2021年にかけての地価変動)を見てみましょう。

大阪府市町村別の地価変動率

青い矢印が、2020年/2021年対比で地価が上昇しているエリアですが、こちらに関しては地価そのものが府内でも高い大阪北部(箕面市、茨木市、池田氏)に加え、地価自体はそれほど上位ではない、大阪南部(堺市、高石市、大阪狭山市)でも地価が上昇しているとのデータが出ています。

このように、地価だけでなく、直近のニーズの変化などを踏まえて空き家の使い道を検討することが、賢く空き家を活用するためのひとつのポイントです。

空き家活用方法①:不動産売却

ここからは、具体的な空き家の使い道について紹介します。

はじめに、「空き家を売る」という選択肢で使える不動産売却について、3つの方法を紹介しましょう。

1.不動産会社の仲介による売却

不動産会社に間に入ってもらい、空き家の売却をサポートしてもらう方法です。

空き家を売却するためには、買い手を見つけて契約まで持っていく必要がありますが、その際に必要な「物件情報の広告宣伝」「内覧対応」「売買契約の締結」「売買代金の支払および物件の引き渡し」といった一連のプロセスを不動産会社がサポートしてくれます。

具体的には、不動産会社と「媒介契約」というものを結ぶことで仲介に入ってもらい、売主は売却が成立した際に対価として仲介手数料を支払うようなイメージです。

2.不動産会社の買取による売却

不動産会社が「売主・買主」の間に入って売却をサポートする仲介とは異なり、不動産会社による買取では「買主=不動産会社」という形で、空き家所有者と不動産会社が直接売買の取引を行います。

仲介では、買い手を見つけるために「物件情報の広告宣伝」「内覧対応」というプロセスが必要ですが、買取では買い手を見つける必要がないためこれらのプロセスも省かれ、結果的にスピーディな売却が可能となるのが最大のメリットです。

また、築年数がある程度経過した空き家は、建物や設備の劣化が進んでおり、流通のためには売主が負担して改修する必要がありますが、買取の場合は不動産会社が改修してくれるため、売却前に費用負担を心配する必要がありません。

ただし、これらの理由から売却金額が相場の6~8割程度となる点は覚えておきましょう。

3.空き家バンク

空き家バンクとは、「空き家を貸したい・売りたい所有者」と「空き家を買いたい・借りたい利用希望者」のマッチングを目的とした制度です。

近年、「古民家暮らし」「地方への移住」「田舎暮らし」などに興味を持つ人は増加傾向にあり、また「移住者の受け入れによる地域活性化」「過疎化対策」などを進めたい自治体の思惑も相まって、空き家バンクの設置を進める自治体は全国的に増加しています。

ニーズが高まっているということは、それだけ空き家所有者にとっても売却の機会が増えることを意味しますので、不動産会社を用いた売却方法と並行して空き家バンクも視野に入れると良いでしょう。

今回紹介している大阪府でも多くの市区町村が空き家バンクを設置していますので、気になる方はチェックしてみてください。

【大阪府内の空き家バンク設置状況(2021年11月11日時点)】

大阪府の空き家バンク設置状況

空き家活用方法②:リノベーションして自分で住む

空き家に住む意思があるのなら、リノベーションして自分で住むのがおすすめです。

というのも、空き家は往々にして劣化が進んでいるものが多いため、リノベーションで耐久性・耐震性といった安全性を高めながら、住む人のライフスタイルに合わせた住みやすさまで追求できるからです。

リノベーション費用は、フルリノベーションの場合「10~20万円/1㎡」程度が相場ですが、施工箇所・施工内容によって費用は大幅に変動するため、気になる方は以下をご覧ください。

空き家のリノベーションについて詳しく知りたい方はこちら

空き家活用方法③:空き家活用サービスを利用する

「売る」「住む」以外で、空き家所有者の方におすすめしたい第三の選択肢がこの「空き家活用サービス」です。

空き家活用とは、ひとつひとつの物件の立地・建物の特性・ニーズなどを踏まえてリフォーム/リノベーションを施し、第三者に貸し出す方法のこと。空き家を手放すことなく、定期的な賃料収入を得られるため、将来を見据えた有効な不動産の運用方法として、近年空き家所有者から大きな注目を集めています。

私たちアキサポでも、この空き家活用を軸としたサポートに力を入れており、独自のメリットを盛り込んだ仕組みをご用意しています。

【アキサポ5大メリット】

・まずは物件の周辺環境や立地条件などの現地調査を実施
・調査結果に基づいて現状分析やマーケティングを行い、活用プランを提案
・アキサポが全額費用負担し、リフォーム・リノベーション工事を実施
・賃借人・利用者の募集まで行う
・アキサポで空き家を借り受けることにより、万が一リフォーム・リノベーション後に賃借人がつかなくても、オーナー様へは契約どおりの費用をお支払い(空室リスクをカバー)

これらの仕組みにより、「空き家所有者様の持ち出し0円・ワンストップでの空き家活用」を実現しました。

一口に「空き家」といっても、エリアや近隣のニーズなどによって相性の良い使い道は異なりますので、「売る」「住む」だけではなく、「空き家活用」という選択肢も候補に入れて検討してみてはいかがでしょうか。

アキサポでの空き家活用事例

【借りたい人向け】大阪府での空き家の探し方

空き家外観

ここからは、「空き家を借りたい人」向けに、大阪府での空き家の探し方を紹介します。

地域の不動産屋で探す

地域の不動産屋で空き家を探す主なメリットは以下のようなものです。

・実際に現地に赴き、街並みや雰囲気を自分の目で確かめられる
・賃貸・不動産のポータルサイトなどに流通していない物件を紹介してもらえることがある
・気になる点や疑問をその場で直接質問して確認できる

いっぽうで、該当のエリアが遠方である場合には時間やお金(交通費・滞在費)がかかってしまいますし、取り扱い物件は不動産屋によって異なるため、お目当ての物件になかなか出会えない可能性もあります。

賃貸・不動産のポータルサイトで探す

SUUMO・HOME’S・アットホームといった賃貸・不動産のポータルサイトで空き家を探す主なメリットは以下のようなものです。

・24時間いつでも物件情報を閲覧できる
・全国各地の物件情報を希望条件に合わせて検索できる
・複数のポータルサイトを併用することで、該当エリアの相場や特徴を把握できる

やはり最大のメリットは手軽に物件情報を閲覧できる点ですが、その反面「不明点や疑問点をその場で解消できない」「現地の雰囲気を肌で感じられない」といった点はデメリットだといえるでしょう。

空き家バンクで探す

空き家バンクでは売買物件だけでなく、賃貸物件も取り扱っているため、空き家バンクを使って空き家を探すのも選択肢のひとつでしょう。

大きなメリットは、営利目的でない空き家バンクでは仲介手数料などのコストがかからない分、とにかく安く空き家を借りられる点です。

いっぽう、営利目的でない空き家バンクの場合、所有者と直接交渉したり、各種手続きを自分たちで進めたりする必要があるケースも多く、専門家によるサポートがなければおのずとトラブル発生のリスクは高くなってしまいます。

そのため、空き家バンクで物件を探す場合でも、必要に応じて宅建業者に間に入ってもらうなど、リスクマネジメントを講じながら立ち回ることが大切です。

空き家バンクについてさらに詳しく

空き家活用サービスで探す

空き家活用サービスの中には、「空き家所有者向けのサービス」だけでなく、「空き家を探している方向けのサービス」を提供しているところがあります。

私たちアキサポでも、空き家をお探しの方から希望エリア、使用用途などをヒアリングした上で、希望内容に応じて空き家物件もしくはリノベーション済み物件をご紹介しており、「紹介・内見・契約・引き渡し」までをワンストップで対応しています。

賃貸・不動産のポータルサイトでは流通していない物件も多数取り扱っているため、「掘り出し物件」をお探しの方には特におすすめですので、興味がありましたらお気軽にお問い合わせください。

大阪府の空き家事情と活用方法まとめ

大阪府は、東京都に次いで空き家の数が全国第2位と多く、空き家問題の解決および利活用の促進が課題となっているエリアです。

ですが「日本第二の都市」と呼ばれるほど、経済・文化・流行などさまざまな面で注目されるエリアでもあるため、空き家所有者にとって高いニーズが見込めるのも事実です。

また、空き家をお探しの方にとっても、空き家数が多い大阪府という場所は多種多様な特色を持つ空き家に出会える可能性があるため、「空き家をお持ちの方・お探しの方」両方にとって大阪府は魅力的なエリアだといえるでしょう。

今回紹介したように、空き家の使い道・探し方にはさまざまな方法がありますが、エリアや希望条件などによって相性の良い方法は異なります。

アキサポでは、空き家関連のお悩み・要望に対する幅広いサービスを提供しています。また、加盟店事業「アキサポネット」により、アキサポの輪は全国に拡大中で、大阪府も対応エリアです。まずはお気軽にご相談ください。