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2021.12.06

兵庫県の空き家事情が気になる!探し方や活用方法を徹底解説

今回は兵庫県の空き家事情や空き家の探し方、活用方法について解説します。

兵庫県というと神戸や明石と言った臨海地域のイメージが強いかと思います。しかし、実際は日本海から瀬戸内海まで幅広く続く多様な地域で、県内にさまざまな環境があることから「日本の縮図」とも呼ばれています。

そのため、空き家を取り巻く状況も地域によって差があります。この記事では、兵庫県の地域の差に焦点を当てて、空き家の探し方や活用方法を考えていきましょう。

兵庫県の地理的な特徴は?エリア別に市区町の特徴を解説

兵庫県は北を日本海、南を瀬戸内海に接する、南北に幅の広い県です。県南部の臨海部に居住エリアが集中しており、人口・産業が集積されています。臨海部以外の地域は大半が山地で、その割合は県の8割以上にもなります。

兵庫県エリア図

歴史や風土、産業などの違いから、摂津(神戸・阪神)、播磨、但馬、丹波、淡路の5エリアに分けられており、人口の90%以上が神戸、阪神、播磨地域に集まっています。

それと同時に住宅も神戸、阪神、播磨地域に集まっており、特に神戸・東播磨・中播磨地域に多くの住宅があります。

兵庫県の市区町一覧

・摂津(神戸)エリア
 ◦東灘区:神戸市の東端に位置する区。三宮や大阪・梅田へ行きやすい立地で、
 三宮へは10分以内、梅田へは約20分でアクセスできる。

 ◦灘区:南には海、新幹線より北側には山がある、環境の変化に富んだ区。
 水で有名な六甲山を有しており、酒造メーカーの沢の鶴も酒造を行っている。

 ◦兵庫区
 神戸市の中央付近に位置している区。港のまちとして知られ、新川運河や兵庫運河が流れる。
 区の北側には山や貯水池も有する。

 ◦長田区
 北側を高取山、南側を海に挟まれた、地形によって形作られた区。
 神戸市の中でもっとも面積が小さく、人口密度が高い。

 ◦須磨区
 海・川・山のすべてが揃っており、周辺地域で随一の海水浴場を有している。
 街と自然が隣接した、ゆとりのある雰囲気が特徴。

 ◦垂水区
 神戸市の西端に位置する区。区内に明石海峡大橋への入口を有しており、淡路島を経由して四国へアクセス可能。

 ◦北区
 区内の大半が山に覆われている。神戸市の中でもっとも広いが、人口密度はもっとも低い。
 日本三古湯の一つ・有馬温泉がある。

 ◦中央区
 神戸ハーバーランドやメリケンパーク、ポートアイランドといった神戸における商業の中心を有する。
 神戸港と神戸空港もあり、神戸の交通の要をになっている。

 ◦西区
 市街地と農地が入り交じった景色が広がる区。市街地を離れると昔ながらの田園風景が広がっている。
 海には面していない。
・摂津(阪神)エリア
 ◦芦屋市
 大阪と神戸のほぼ中間に位置する市。
 北は六甲山、南は大阪湾に面しており、利便性と自然環境が調和した街並みが広がる。

 ◦西宮市
 人口48万人以上(2021年現在)を抱える中核市。
 甲子園球場がある市として有名。

 ◦尼崎市
 阪神電車、JR、阪急電車が乗り入れている、交通の要所。
 本当に住みやすい街大賞2018in関西で第1位を獲得している。

 ◦伊丹市
 尼崎市の北に位置する、大阪国際空港(伊丹空港)を有する市。
 空港までは直行便の市バスが運行している。

 ◦宝塚市
 南部が市街地、北部が山地と変化に富んだ環境を有する。
 大阪・神戸のベッドタウンとして多くの住宅があり、高級住宅街も有する。

 ◦川西市
 兵庫県の東端に位置し、大阪府に接している。
 山間に形成されており、農業高校やゴルフ場、フラワーセンターなど自然を活かした施設が多い。
 
 ◦猪名川町
 都市近郊にありながら自然豊かな環境に包まれた町。
 阪神地域の最高峰として知られる大野山や、美しい流れを有する猪名川などがある。
 
 ◦三田市
 六甲山地の北側の自然豊かな市だが、大阪・神戸の衛星都市として10万人以上の人口を有する(2021年11月現在)。
 自然と都市を併せ持つ「田園都市」として知られる。
・播磨エリア
 ◦明石市
 海に沿うような形で広がっている市。
 神戸市のベッドタウンとして知られ、JR明石駅からJR三宮駅まで約15分でアクセスできる。

 ◦稲美町
 内陸に位置する、数多くのため池を有する町。
 複数の集落があり、その間には田んぼが広がっている。

 ◦播磨町
 明石市の北西に位置する、兵庫県でもっとも面積が小さな町。
 人口密度もかなり高く、多くの家や共同住宅が立ち並んでいる。

 ◦加古川市
 加古川がほぼ中央に流れ、川を挟むように南北に市域が広がっている。
 神戸市・姫路市のベッドタウンとして知られ、人口は25万人以上にのぼる(2021年現在)。

 ◦高砂市
 姫路市の南東に位置し、臨海部に広い工業地帯を持つ。
 山陽電鉄本線で高砂駅から姫路駅まで約20分でアクセスできる。

 ◦たつの市
 姫路市の西側に位置する人口約73,000人の市(2021年現在)。
 歴史ある街並みが多く残っており、街のあちこちに白壁の土蔵を見ることができる。

 ◦太子町
 姫路市の北側に位置する人口約33,000人の町(2021年現在)。
 中心地に住宅街があり、その周辺には田んぼが広がっている。

 ◦相生市
 電車で姫路まで約20分、新大阪まで新幹線で約55分でアクセス可能な立地に位置する。
 相生駅には東海道・山陽新幹線が乗り入れている。

 ◦赤穂市
 千種川と海に囲まれるように建つ赤穂城を中心に市街地が広がる市。
 かつての城下町や水路が今なお姿を残している。

 ◦上郡町
 県南西部にある山間の町。町域の大半が山地や丘陵地で、町の中央には千種川が流れる。
 町全体が「水の郷」に指定されている水が有名な町。

 ◦宍粟市
 県中西部に位置する山間の町。
 町域のほぼ全域が山で、山と山の間にある平地部分に街が広がっている。
 町内には複数の温泉がある。

 ◦佐用町
 県南西部に位置する山間の町。町内に複数の城址や棚田、滝などがあり、
 歴史と自然が豊か。人口は約15,500人(2021年現在)

 ◦姫路市
 神戸市の北部に位置する。自然体になだらかな丘陵が広がっており、
 市を東西に走る美嚢川沿いに市街地が広がっている。

 ◦小野市
 神戸市と姫路市の間に位置する、人口約47,000人の市(2021年現在)。
 粟生駅には、加古川線、北条鉄道、神戸電鉄粟生線が乗り入れており、東西南北への移動が可能。
 姫路駅まで約50分でアクセスできる。

 ◦加東市
 加古川沿いの平野部に市街地と田んぼが広がり、加古川から東方向に山地が広がっている。
 山地を活かしたゴルフ場も多い。

 ◦加西市
 兵庫県西部に広がる播磨平野のほぼ中央に位置する。
 南北を山地に挟まれており、東西方向への交通がメイン。
 市を東西にまたぐ形で中国自動車道及び国道372号線が走っている。

 ◦西脇市
 市内に加古川、杉原川、野間川の3本の河川が走る、水資源が豊かな市。
 市街地は川沿いや谷津部分に広がっており、街中には田畑も多く存する。

 ◦多可町
 兵庫県のほぼ中央に位置する。山と山の間の谷部分に市街地が広がっており、
 町内には標高1,000m前後の千ヶ峰と笠形山が存する。
 主要交通は市街地中央を走る国道427号線。
・但馬エリア
 ◦朝来市
 県のほぼ中央に位置する。竹田城跡や生野銀山、茶すり山古墳など、
 多くの史跡や、キャンプ場、温泉、公園といった自然資源もある、歴史と自然が豊かな市。

 ◦養父市
 県北部に位置する山に囲まれた市。兵庫県最高峰の氷ノ山をはじめ、多くの山がある。
 また、豪雪地帯としても知られ、市内に複数のスキー場を有する。

 ◦豊岡市
 県北部に位置し、日本海に面する。
 海の近くには志賀直哉の小説の舞台にもなった城崎温泉や、
 城崎マリンワールド、竹野浜海水浴場など、観光資源が豊富にある。

 ◦香美町
 県北部に位置し、日本海にする。町中央に日本海へと続く矢田川が流れ、
 河口付近の平野部を中心に市街地が広がっている。
 山陰本線が走っており、豊岡駅まで約1時間、鳥取駅まで約1時間30分でアクセスできる。

 ◦新温泉町
 県北西部に位置し、北を日本海、西を鳥取県岩美市に接する。
 町名のとおり、海沿いを中心に複数の温泉宿があり、
 温泉と海水浴が楽しめることで知られている。
・丹波エリア
 ◦篠山市
 県中東部に位置する山に囲まれた市。農業が盛んで、黒豆や栗、茶など複数の特産品を持つ。
 京都への交通の要 所であった歴史を持ち、今なお街並や文化に京都の色を残している。

 ◦丹波市
 県東部に位置し、東側を京都府福知山市に接している。
 市内の位置により係る生活圏が異なり、南部では阪神都市圏、北部では京都府などとの係りが強い。
・淡路エリア
 ◦南あわじ市
 淡路島の南端に位置し、鳴門海峡を挟んで徳島県鳴門市と接している。
 瀬戸内気候区に属するため気候が温暖で雨が少ない。
 京阪神地域を商圏とした食糧生産地としても有名で、魚介類や肉牛、野菜など幅広い食材の産地として知られる。

 ◦洲本市
 淡路島の中央部に位置し、紀淡海峡を挟んで和歌山県和歌山市と接している。
 市の中心を流れる洲本川の下流域には洲本城跡と、その城下町を基とする市街地が広がっている。

 ◦淡路市
 淡路島の北端に位置し、明石海峡大橋を挟んで神戸市と接している。
 明石海峡は海上交通の要所として知られ、数多くのフェリーが航行する。
 東側の海沿いは比較的波が穏やかで、海水浴場や宿泊施設などがある。

兵庫県は都市部と地方で実質的な空き家率に差がある|現状と予測について

グラフ

兵庫県の空き家数、空き家率、その他の住宅率を見ると、神戸市や姫路市、尼崎市などの都市部と、それ以外の地域で差があることが分かります。

まず、空き家件数ですが、これは都市部ほど多い傾向が見て取れます。特に神戸市・姫路市・尼崎市・明石市・西宮市に多くの空き家があることがわかります。

また、空き家率は全県的にほとんどが10~30%の間にあり、一概に都市部が低く、地方部で高いと言える状態ではありません。

しかし「その他の住宅」の率を見てみると、都市部では10~60%に収まっているのに対して、地方部では70~80%に達している市町もあります。

この「その他の住宅」とは、空き家の4つの分類のうち、賃貸や売却、二次的利用以外の何らかの理由で居住者不在となっている空き家のことです。一般的に「空き家」と呼ばれるのは基本的に「その他の住宅」を指すため、その他の住宅率が高いほど実質的な空き家の割合が高いと解釈できます。

空き家の種類

・賃貸用の住宅:賃貸用住宅の空き家や空き部屋
・売却用の住宅:将来的に売却を予定している空き家や空き部屋
・二次的住宅:別荘やセカンドハウスなど
・その他の住宅:上記3種類以外の空き家。老人ホームの入所や入院、転勤などで居住者がいない状態の住宅。

つまり、兵庫県内では空き家の戸数は都市部の方が多いが、空き家の割合は地方部の方が多い状態となっていると考えられます。

年々人口減と空き家の増加が進んでいる

日本は全国的に人口減少が進んでおり、空き家の増加が懸念されていますが、ここ兵庫県でも同様の傾向が見られています。2013年と2018年のデータを見比べてみましょう。

2013年

・人口:5,575,652 人
・世帯:2,276,888 世帯
・一戸建て総数:1,164,400 戸
・空き家総数:356,500 戸

2018年

・人口:5,500,616 人
・世帯:2,350,919 世帯
・一戸建て総数1,320,000 戸
・空き家総数360,200 戸

人口が減少し、世帯数と一戸建て総数、空き家総数が増加しています。空き家数に係る世帯数が増加しているため一見問題無さそうにも見えますが、今後世帯数も減少に転じると考えられています。

国立社会保障・人口問題研究所による「日本の世帯数の将来推計(都道府県推計)」(2019年推計)によると、兵庫県内の世帯数は、2040年には2015年より約14.2万世帯減少すると推計されています。つまり、住宅総数が減少しないと仮定すると14万戸の空き家が新たに発生することになります。

空き家の需要や利用可能な用途は都市部と地方部で異なる

都市計画区域図

兵庫県の空き家は地方部の方がその他の住宅率が高い傾向となっていますが、その理由はなぜでしょうか?さまざまなケースがあるため一概には言えませんが、主な原因に「需要の差」や「利用可能な用途の差」があると考えられます。

神戸市や明石市などの都市部にある空き家は比較的需要が高く、多くの地域が市街化を図るべき区域である「市街化区域」に該当するため、利用可能な用途も比較的広い特徴があります。

しかし、地方部の空き家は比較的需要が低く、多くの地域が市街化を抑制すべき区域である「市街化調整区域」に該当するため、利用可能な用途がかなり制限されてしまう問題もあります。

ちなみに、地方部には市街化区域と市街化調整区域のどちらにも指定されていない場所もあります。ここでは利用用途の制限がありませんが、そもそもの建物需要が少ない地域です。

【借りたい人向け】兵庫県での空家の探し方

積み木の家とルーペ

空き家は市場に流通していないことが多いため、不動産ポータルサイトのように一般的な物件探しの方法ではなかなか見つけることはできません。ここで重要になるのが、空き家の情報ネットワークを活用すること。空き家を専門に扱う会社や市区町の空き家担当部署などに相談するのがオススメです。

ここでは、特にオススメの空き家の探し方を3つ紹介します。

空き家活用サービスを利用する

空き家活用サービスとは、事業者が空き家オーナーから空き家を借り、その空き家を利用希望者に転貸するマッチングサービスのことです。基本的に空き家に精通した会社が運営しており、使い道に合わせて事業者負担で空き家をリフォーム・修繕するケースもあるため、かなり効果的なマッチングが期待できます。

希望条件に合う空き家があれば提示してもらえますし、取り扱っている空き家は基本的に販売ではなく賃貸物件であることが多いため、マッチング後の話もスムーズに進みやすいです。

アキサポサイクル図

弊社が手掛けるサービス「アキサポ」も空き家活用サービスの一つです。「アキサポ」は空き家問題が本格化しだした2016年からサービスを提供している、空き家活用サービスのパイオニアです。

そして、2021年6月には空き家活用サービス分野においてのインターネット調査で3冠も獲得しています(「資産価値向上が期待できる空き家活用サービス No.1」「空き家活用サービス支持率 No.1」「不動産オーナーがお勧めする空き家活用サービス No.1」)。

空き家と向き合い続けてきた自前の情報ネットワークを持っているため、空き家探しの際にはぜひ一度ご相談ください。

アキサポに相談してみる

地域の不動産屋に相談する

空き家を見つけたいエリアが決まっているなら、その地域に昔からある不動産屋を当たってみましょう。地域の不動産屋は、取り扱う物件数は大手の不動産会社ほど多くありませんが、その分地域のディープな情報を持っている傾向があります。そのため、地域の空き家事情に詳しい可能性が高いのです。

空き家が市場に流通していなくても、地域住民とのコミュニケーションの中で空き家の場所を把握していたり、知人から「空き家を何とかしてくれないか」と相談されていたりするケースも考えられます。

地域の建築会社やリフォーム会社などと交流があるケースも多いため、空き家を紹介してもらったあとも頼れる存在となってくれるでしょう。

兵庫県の空き家対策を活用する

兵庫県と県内の各市区町でも、空き家対策の一環として複数の事業を実施しています。ここでは主な3つの事業を紹介します。

空き家バンク

各市区町が行う、空き家のマッチングサポート事業です。空き家オーナーが物件を空き家バンクに登録すると、Webサイトや窓口でその情報が閲覧できるようになります。空き家を借りたい・買いたい場合は、各市区町の窓口を通じて相談や内覧を行います。

各市区町が提供するサービスのため、無料で気軽に利用できるのがメリットです。ただ、仲介手続きは不動産業者に引き継がれるため有料である点は覚えておきましょう。

兵庫県内に空き家バンクがある市区町一覧

・摂津(神戸)エリア
 東灘区、灘区、兵庫区、長田区、須磨区、垂水区、北区、中央区、西区

・摂津(阪神)エリア
 西宮市、尼崎市、宝塚市、川西市、猪名川町、三田市

・播磨エリア
 稲美町、播磨町、加古川市、高砂市、たつの市、太子町、相生市、赤穂市、上郡町、宍粟市、佐用町、
 姫路市、福崎町、市川町、神河町、三木市、小野市、加東市、加西市、西脇市、多可町

・但馬エリア
 朝来市、養父市、豊岡市、香美町、新温泉町、

・丹波エリア
 篠山市、丹波市

・淡路エリア
 南あわじ市、洲本市、淡路市

空き家バンク制度の無い市

芦屋市、伊丹市、明石市

ひょうご空き家対策フォーラム

公益社団法人兵庫県不動産鑑定士協会が事務局を務める事業として、兵庫県内の空き家相談をワンストップで受けてくれる「ひょうご空き家対策フォーラム」があります。

空き家の売買や賃貸だけでなく、法律に関する問題や表題登記に関する問題、建物診断やリフォームに関する問題など、幅広いジャンルの相談に応えてくれます。

さらに、宅建士や司法書士、土地家屋調査士などさまざまな専門家と連携しており、相談後に各専門家に取り次いでもらえるメリットもあります。「何から相談すればいいか分からない」という方にオススメのサービスです。

空き家活用支援事業

空き家を見つけたあとに利用したい補助制度を紹介します。

空き家活用支援事業は、県が行っている、空き家をリフォームして利用したい方のために用意された補助金制度です。幅広い物件に対応しており、住宅型、事業所型、地域交流拠点型の3つのタイプが用意されています。

  • 対象となる建物

以下のすべてに当てはまる空き家

・一戸建ての住宅の空き家又は共同住宅の空き住戸で、申請時点で空き家であること
・空き家の期間が6箇月以上であること。
・築20年以上経過したもの
・台所、浴室、便所等の水回り設備のいずれかが10年以上更新されておらず、機能回復が必要であること
・耐震性能を有する空き家であること(改修後において一定の耐震性を確保する場合も可)
・補助対象者
 空き家を住宅、事業所又は地域交流拠点(以下「住宅等」という。)として活用するために改修する者
(ただし改修後10年以上住宅などとして活用する場合に限る)

・補助対象となる費用空き家の機能回復及び設備改善に係る工事に要する費用
 事務機器取得費(地域交流拠点型でコワーキングスペースに活用する場合に限る)

補助金額は対象建物と目的ごとに細かく分かれているため、事業のWebページを参照ください。

【所有者向け】兵庫県での空き家活用方法

一軒家外観

空き家活用を考えた場合、ネックとなるのが空き家のある「場所」です。場所によって空き家の需要や利用可能な用途が異なるため、まずはそれらを確認してから活用手法を考える必要があります。

ここでは、都市部と地方部に分けて、空き家を活用する方法を解説します。

都市部の空き家は「やりたいこと」から考える

空き家が都市部にある場合は、まず市街化区域に入っていることを確認し、属している用途地域を確認しましょう。市街化区域の建築物は用途地域によって利用可能な用途が異なります。

利用可能な用途は地域ごとに制限があります。そのため、その地域の利用可能な用途の範囲を確認したらその中で「やりたいこと」を考え、それによって相談先を決めていきましょう。もちろん、活用方法も含めて相談してしまうのもアリです。

・都市部の空き家を相談するオススメの方法
 ◦空き家活用サービスに相談する
 ◦事業系ネットワークを持つ不動産会社に相談する
 ◦不動産仲介会社に相談する

地方部の空き家は「できること」から考える

空き家が地方部にある場合は、まず市街化区域と市街化調整区域のどちらに含まれているかを確認しましょう。

市街化調整区域に含まれている場合は、まず「できること」を確認する必要があります。市街化調整区域は、建築できる建築物の用途が極めて限定的で、住宅を第三者に貸し出すことすらできない場合もあります。そのため、まず各市区町の建築窓口で利用可能な用途を確認する必要があります。

ちなみに、市街化区域に含まれる場合は都市部と同じ流れで進めますが、市場価値は低くなるため、土地の広さや周辺環境の良さなど、都市部には無いメリットで差別化すると良いでしょう。

・地方部の空き家を相談するオススメの方法
 ◦空き家活用サービスに相談する
 ◦地元の不動産屋に相談する
 ◦不動産一括査定サービスを利用する(※)

(※)複数の不動産会社から買取りの見積もりを一括で集められるサービス。こちらの記事で仕組みやおすすめサイトを紹介しています(不動産一括査定サイトおすすめ5選|見積もり比較は高価買取の近道

兵庫県空き家事情と活用方法まとめ

兵庫県では都市部と地方部の空き家事情が異なり、都市部では空き家の件数が多く、地方部では空き家の割合が高くなる傾向があります。

地域によって空き家事情が異なるということは、空き家の探し方も地域に適した方法があるということですが、共通しているのは地域の情報を得られる方法を選ぶべきということです。

地域の不動産屋やその地域で活動している空き家活用サービスなどに相談し、効率的に情報を得ることが空き家探しの近道となります。

また地域によって空き家の活用可能範囲が異なるところも注意すべきところです。

なお「アキサポ」でも兵庫県の空き家相談をお受けすることが可能です。アキサポでは、空き家関連のお悩みに対する幅広いサービスを提供しています。見つけたいエリアや空き家の活用方法が決まっていなくても、まずは一度お気軽にご相談ください。

アキサポに相談してみる