公開日:2021.12.06 更新日:2023.12.05
兵庫県の空き家活用方法を徹底解説！自己負担０円でリノベーションし賃貸収入を得る方法とは？
にお任せ
兵庫県は人口が多いエリアなので、空き家をリノベーションして活用しようと考えている方は多いのではないでしょうか。今ある空き家を収益化して、継続収入につなげられたらうれしいですよね。
しかし、空き家活用を何から始めたらいいか分からない人も多いはず。そこでこの記事では、兵庫県の空き家に関する基礎知識やリノベーションの費用相場、さらに自己負担0円で空き家活用を始める方法などを紹介します。
目次
兵庫県の空き家事情
兵庫県の空き家数及び空き家率は、2018年（平成30年）時点で、空き家総数が約36万戸、空き家率が13.4%です。2018年時点の全国平均空き家率は13.6%なので、ほぼ全国平均と同じ割合です。
兵庫県内の数値を市区町村別に見ると、神戸市や姫路市、尼崎市などの都市部と、それ以外の地域で傾向が異なっています。
空き家数は、都市部ほど多く、特に神戸市・姫路市・尼崎市・明石市・西宮市に多くの空き家が集まっています。
空き家率は、都市部がおおむね10〜20%、地方部がおおむね10〜30%で、地方部は都市部に比べて最大値が高いことが分かります。ただ、地方部でも10%前後の自治体があるので、一概に地方部全体の空き家率が高いとはいえません。
ただ、空き家にも種類があることを忘れてはいけません。空き家は大きく、賃貸用の住宅・売却用の住宅・・二次的住宅（別荘やセカンドハウス）・その他の住宅（前3種以外で居住者がいない住宅）の4種類に分けられますが、地方部ではその他の住宅の割合が高いことが分かります。
つまり、都市部の空き家は、「目的が定まっているが、一時的に空き家になっている空き家」が多く、地方部の空き家は「目的が定まっていない、いわゆる一般的な空き家」が多い状態です。空き家率だけを見ると差がないように見えますが、性質の内訳には大きな差が生じています。
兵庫県で空き家活用する際に抑えておくポイント
出典：兵庫県
空き家活用を成功させるには、空き家の需要を正しく把握するのが近道です。そこで抑えておきたいのが、エリアごとの建物の立てやすさです。
上の図は、建設可否や利用可能な用途の種類に係ってくる都市計画区域や市街化区域、市街化調整区域の区分を表したものです。
一般的に、市街化区域は都市化を推進するエリアとして建物が建築しやすく、利用可能な用途も広く設定されています。一方、市街化調整区域は都市化を抑制するエリアとして建物が建築しにくく、利用可能な用途も制限されています。
市街化区域・市街化調整区域どちらでもないエリアは、これらの制度の対象外エリアで、比較的自由に建物を建築でき、用途制限も少ないですが、そもそも建築需要が低いという特徴があります。
これらを踏まえた上で図を見ると、建物が立地しやすい市街化区域は神戸市や明石市などの沿岸部が中心で、内陸部の多くは建物が立地しにくい市街化調整区域、またはどちらも指定されていないエリアだと分かります。
これらの差は、空き家の利用範囲や需要に大きく影響してきますので、空き家活用の第一歩として、自分の空き家がどこに属しているのか必ず把握しておきましょう。
兵庫県で空き家をリノベーションし賃貸物件として活用する方法
空き家活用でもう1点把握しておきたいのが、リノベーションにかかる概算費用です。リノベーションをして、空き家が提供できる価値を高められれば、利用希望者がより見つかりやすくなる可能性があります。
ただ、リノベーションは施工箇所を選んで実施しないとすぐに高額になってしまいます。
本当に必要な箇所を精査し、効率的なリノベーションを実施しましょう。
ここでは、工事個所や種別ごとにリノベーション費用の相場を紹介します。
空き家のリノベーションには費用がかかる
以下の表に、施工箇所と施工内容別にリノベーション費用相場をまとめました。
費用は材料のグレードや施工範囲などによって変動します。
| 施工箇所 | 施工内容及び費用相場（万円） |
|---|---|
| 屋根 | ・スレート屋根の塗り替え（戸建て）：20～80 ・金属屋根の重ね葺き（戸建て）：90～250 ・瓦屋根の交換（戸建て）：70～120 |
| 外壁 | ・外壁材の重ね塗り（戸建て）：50～150 ・サイディングの上貼り（戸建て）：80～200 |
| 窓 | ・内窓の追加：6～12 ・シャッター式雨戸への交換（戸建て）：70～150 |
| 内壁 | ・壁クロスの貼り換え：6～30 ・壁クロスの珪藻土化：18～30 |
| 床 | ・畳の交換：6～12 ・畳のフローリング化：15～60 ・畳クロスの貼り換え：6～30 ・段差の解消：8～20 |
| トイレ | ・温水洗浄便座の設置：8～16 ・トイレ全体の改装（タンク式）：20～100 ・タンクレストイレへの交換：30～50 |
| 浴室 | ・バスタブの交換：14～20 ・システムバスの交換（マンション）：50～100 ・システムバスの交換（戸建て）：60～150 ・高効率給湯システムの設置：55～100 |
| 洗面所 | ・洗面化粧台の交換：20～50 ・洗面所の改装：20～100 |
| キッチン | ・IHコンロへの交換：18～80 ・ガス給湯器の交換：20～50 ・システムキッチン（I型）の交換：40～80 ・システムキッチンの交換（壁付→対面）：75～200 ・キッチン全体のリフォーム：80～400 ・アイランドキッチン：300～450 |
| 居室系内装 | ・オール電化への改修：100～200 ・床暖房の敷設：50～150 ・リビングに収納棚を作る：40～90 ・和室の洋室化：50～200 ・和室の洋室化（バリアフリー仕様）：70～300 ・ダイニングの改修：100～200 ・リビングの改修：200～400 ・天然素材を用いた室内全体のエコリフォーム：300～1,000 ・ホームシアター：300～500 |
| その他内装 | ・火災報知機の取り付け：4～10 ・手すりの設置：1～20 ・モニタ付きインターホンの設置：8～16 ・廊下の改修：20～100 ・階段の改修：20～100 ・バルコニーの改修（マンション）：20～100 ・バルコニーの改修（戸建て）20～200 |
| その他外装 | ・雨どいの交換（戸建て）：5～40 ・シロアリ防止処理（戸建て）：15～30 ・耐震補強（金物仕様／戸建て）：20～60 ・玄関の改装（戸建て）：20～150 ・耐震補強（基礎から／戸建て）100～200 |
| 外構 | ・ウッドデッキの新設（戸建て）：10～80 ・太陽光温水システム（戸建て）：20～80 ・太陽光発電システム（戸建て）：200～300 |
| 間取りや建物全体に関すること | ・2室を1室にまとめる：50～80 ・増築：300～2,000 ・躯体以外の部分を前面リフォーム：500～2,500 ・建物の一部を賃貸部屋化：800～2,000 ・二世帯住宅化：800～2,500 ・減築：800～2,600 ・古民家再生：1,200～3,000 ・曳き家・移築：800～ |
費用の傾向を見ると、屋根や壁などの施工範囲が広い箇所や、キッチンや浴室などの高額な材料を用いる箇所において、高額になりやすいことが分かります。
床や壁も施工範囲が広い箇所ですが、屋根や壁より単価が安いので、そこまで高額にはなりません。また、その他内装やその他外装のように、特定のパーツを取り付けて工事が完了する箇所も比較的安い傾向があります。
リノベーション費用についてさらに詳しく知りたい方は、以下の記事をチェックしてみてください。空き家リノベーションの成功事例や、リノベーション期間なども解説しています。
自己負担０円でリノベーションし活用する方法
リノベーション費用の表を見て、費用の捻出が難しいと思った方は多いのではないでしょうか。空き家リノベーションにおいて初期費用の高さは難しい問題で、費用を用意できずに諦める方は少なくありません。
そんな方にこそ、費用で諦める前に試してもらいたいのが「アキサポ」です。「アキサポ」は空き家を借りあげて利用希望者に貸し出す「空き家活用サービス」の一つで、リノベーション費用をすべて「アキサポ」が負担するので、自己負担0円（※）から空き家活用を始められます。
自己負担0円から始められる理由は、「アキサポ」が契約期間中に月々の賃料から収益を確保するためです。月々の賃料の一部は空き家オーナー様に還元されますので、空き家オーナー様は費用を負担することなく、継続収入を得られます。
空き家の専門家ならではの提案ができる点も「アキサポ」の強みです。リノベーション費用で悩んだら、ぜひ一度お気軽にご相談ください。
※建物の状況等によっては、一部費用のご負担をお願いする場合がございます。
兵庫県で空き家リノベーション活用する場合の具体的なイメージ・事例
ここからは、「アキサポ」を利用して空き家リノベーションに成功した事例を3つ紹介します。今回紹介するのは、以下の3種類です。
| 1：住宅 →賃貸住宅 2：住宅 →シェアハウス 3：空き家→駐車場 |
通常の空き家活用に加えて、建物の活用が難しい場合の事例も紹介します。
事例1：【東京都足立区】設備周りを一新し使い勝手の良い賃貸住宅へ
| 建築年月 | 1975年3月 |
| 延床面積 | 115.33㎡ |
| 構造 | 木造2階建 |
| 活用事例 | 戸建て住宅 |
築年数が経っており、さらに長期間空き家になっていた住宅を、賃貸住宅として活用した事例です。リノベーションで手を加えたのは、水回りの劣化した設備や荒れていた庭などです。
設備の入れ替えや壁紙・床などの張替えにより清潔感のある空間に一新。さらに、庭に生い茂った草木や破損していたカーポートなどを撤去することで、外構の問題も解消しました。
事例2：【神奈川県茅ケ崎市】茅ヶ崎ビーチまで徒歩圏内。自然と都会の雰囲気を感じられる住宅はサーファー向けシェアハウスへ
| 建築年月 | 1971年4月 |
| 延床面積 | 約201.13㎡ |
| 構造 | 木造2階建 |
| 活用事例 | シェアハウス |
JR茅ヶ崎駅から徒歩4分、茅ヶ崎ビーチまで徒歩圏内にある7LDKの住宅をシェアハウスに活用した事例です。「立地の良さ」と「広い間取り」という2つの特徴を活かし、サーファー向けに特化したシェアハウスにしました。
サーファー向けということで、サーフボードラックや屋外シャワーなども完備。地域特性を活かした空き家活用の成功事例と言えます。
事例３：【埼玉県所沢市】長年放置されていた空き家は土地を最大限利用した駐車場へ
| 建築年月 | 1967年10月 |
| 延床面積 | 約50.5㎡ |
| 構造 | 木造2階建 |
| 活用事例 | 駐車場 |
埼玉県所沢市で、長年放置されていた空き家を駐車場に活用した事例です。
この空き家の問題点は、空き家になってから約10年間放置されていたこと、建物内の片づけが重荷になっていること、草木の手入れに手間がかかることなどです。そこで、これらの問題を解決しつつ、土地を最大限有効活用する方法として、駐車場に活用しました。
結果、駅までの距離が離れていても、収益をあげられる見込みとなりました。
兵庫県の政府や自治体による空き家活用関連の補助金制度
空き家のリフォームに使える補助金は、バリアフリー化や耐震化など、目的別にいろいろな種類が用意されています。多くの自治体で取り扱っている補助金を以下にまとめました。
≪リフォームを対象にした補助金≫
| ・バリアフリーリフォーム補助金 手すりやスロープの設置など、バリアフリー化を伴うリフォームが対象 ・耐震リフォーム補助金 耐震診断や耐震改修を伴うリフォームが対象 ・省エネリフォーム補助金 太陽光発電パネルの設置や照明のLED化など、省エネ化を伴うリフォームが対象 |
≪空き家を対象にした補助金≫
| ・自治体ごとの独自補助金 区や市町村が独自で用意している補助金。内容は自治体ごとに異なる ・古民家解体費用の補助金 老朽化した空き家や危険な空き家を対象とした、解体に使える補助金 |
「リフォームを対象にした補助金」は、多くの自治体で共通していますが、「空き家を対象にした補助金」は地域性が高く、補助額や条件が自治体で異なることが多いです。
また、空き家対策に力を入れている自治体では、独自の政策や事業を実施している場合があります。使える補助金を見逃さないように、必ず空き家担当窓口に確認しましょう。
以下の記事では、兵庫県で使える補助金の探し方を解説しています。
兵庫県の空き家を活用するその他の方法・手段
空き家活用はメリットが多い方法ですが、建物の状況や権利関係など、空き家を取り巻く条件により、別の方法の検討が必要な場合があります。
例えば、空き家の状況が極めて悪ければ取り壊す必要があるかもしれませんし、複数の権利者がいる場合、売却して清算する必要が出てくるかもしれません。
では、どのような場合に別の方法を検討すべきか、ここでは7つの方法について検討すべきシーンを解説します。
①リノベーションして賃貸物件として活用
リノベーションして賃貸物件として活用する方法が適しているのは、空き家または土地に継続的な需要が見込める場合です。賃料からリノベーション費用を回収する必要があるので、あらかじめ収支の見通しを付けておきましょう。
ただ、個人で収支の見通しを付けるのは難しいです。空き家の事情に詳しい「アキサポ」のような専門家に相談し、データに基づく空き家活用を始めましょう。
また、「アキサポ」ならリノベーション費用の自己負担を0円にできるメリットもあります（※）。始めやすさの点からも、「アキサポ」はおすすめです。
※建物の状況等によっては、一部費用のご負担をお願いする場合がございます。
② 建物ごと売却する
賃貸に出した場合の利益と比較し、売却した方が利益が大きそうであれば、建物ごと売却するのも一つの手です。特に、東京都のように地価が高いエリアにある場合は、一度比較してみるとよいでしょう。
ただ、売却時には、複数の税金や手数料がかかる点は要注意です。以下は売却時にかかる主な税金や手数料です。
不動産の売却時にかかる税金や手数料
| ・仲介手数料 ・登録免許税 ・譲渡所得税 ・住民税 ・印紙税 |
売却時にかかる税金や手数料についてさらに詳しく知りたい場合は、以下の記事をチェックしてみてください。それぞれの算出方法も解説しています。
③ 建物を解体して土地を売却する
空き家の状態が極めて悪い場合、空き家の存在が賃貸や売却を邪魔している可能性があります。その場合、建物を解体して使いやすい更地にして売却するのも一つの手です。
空き家の解体費用は、木造であっても坪あたり3〜5万円ほどかかります。仮に土地を買いたい人がいても、解体費用がかかるために購入を諦めることも考えられます。
解体を検討する場合は、土地の需要と費用対効果をよく考えましょう。以下の記事でメリット・デメリットも解説しているのでチェックしてみてください。
空き家の解体については以下の記事で詳しく解説しています。
④ 不動産会社に買取してもらう
不動産会社による仲介の手間を避けたい場合や、早く空き家を手放したい場合には、不動産会社に買取してもらう方法があります。買い取った不動産会社が再販売をする都合から、買取価格は販売価格の約7割に下がりますが、より早く・より確実に売却できるメリットがあります。
以下の記事では、兵庫県の買取参考価格を紹介しています。また、物件価格の傾向も解説しています。
⑤ 無料譲渡する
無料譲渡は、空き家の借り手や買い手が見つからない場合に、維持管理費や管理の手間を減らす方法として有効です。空き家は維持するだけで固定資産税や電気・ガス代などがかかりますし、掃除や確認に行く手間も小さくありません。
譲渡先を探すには、親戚や知人に相談したり、知人のツテで探してもらうといった方法が一般的です。また、さらに広く募集したい場合は、空き家バンクに格安で掲載してもよいでしょう。
ちなみに、空き家の譲渡にも一部手数料がかかるので注意が必要です。所有権移転登記をする際に、登記費用と行政書士への報酬が必要になります。
⑥ 自分で住む
空き家に自分で住むと、空き家を取り巻く劣化や災害、犯罪などのリスク低減が期待できます。
空き家は管理者がいないことから比較的劣化が早く、さらに放火や盗難などの標的にされやすい特徴があります。劣化が進むと資産価値が下がりますし、放火や盗難は自分の空き家だけでなく、周辺も危険にさらす可能性があります。
これらのリスク対策ができるだけでも、自分で住む方法は立派な空き家活用の一つだと言えるでしょう。
⑦ 空き家バンクの利用
不動産会社へ相談に行くのをためらっている場合は、より気軽に利用できる空き家バンクを選ぶ方法があります。空き家バンクは行政が運営しているので安心ですし、無料で利用できます。登録には条件や必要書類がありますが、窓口で教えてもらいながら対応すれば問題ありません。
買い手や借り手が見つかったあとは、仲介手続きが不動産会社に引き継がれます。ここからは通常の不動産取引と同様に、不動産会社に報酬を払う必要があるので覚えておきましょう。
以下の記事では、空き家バンクの条件や必要書類などを解説しています。窓口へ相談に行く前に、揃えられるものは揃えておきましょう。
【借りたい方向け】兵庫県での空き家の探し方
ここからは兵庫県で空き家を探している方向けに、代表的な空き家の探し方を4つ紹介します。それぞれ、どのようなときに活用すべきか解説しますので、自分に合う方法を探してみてください。
① 空き家マッチングサービスの利用
空き家マッチングサービスの利用が向いているのは、空き家に細かな条件を求める場合です。空き家マッチングサービスは、空き家オーナーと利用希望者、双方の希望条件をすり合わせて行われるので、通常の物件探しよりも具体的な物件探しができます。
「アキサポ」も、双方の希望条件を確認するところからマッチングが始まります。利用開始前には、リノベーションを「アキサポ」の負担で行うので、初期費用で悩んでいる方にもおすすめです。
② 地域の不動産屋を利用する
希望エリアにある地域の不動産屋は、立地条件をさらに絞り込みたい場合や、地域に隠れた物件を探したいときなどに向いています。
地域の不動産屋は、周辺の情報に詳しいことや地域住民と交流がある場合が多いです。そのエリアのことをより深く知りたい場合は、一度訪れてみるとよいでしょう。
③ 賃貸・不動産のポータルサイトを利用する
賃貸・不動産のポータルサイトは、広域の情報を効率的に集められる方法です。例えば、エリアごとの相場や特徴を比較したり、物件が多い場所を探したりといった使い方ができます。
空き家探しを何から始めたらいいか分からない方は、とりあえずポータルサイトを眺めてみるのもよいでしょう。気になるエリアが見つかったら、空き家バンクを調べたり、地域の不動産屋を訪れてみたりと、別のアクションへつなげましょう。
④ 空き家バンクで探す
空き家バンクは、割安の物件を探したい場合や、ポータルサイトに載っていない物件を探したい場合などに向いています。空き家バンクは掲載料がかからないので、「とりあえず空き家バンクに掲載しよう」という人もいます。
ちなみに、自治体によっては、空き家バンクを利用して売買または賃貸借契約を行った空き家を対象にした補助金を用意している場合があります。
例えば丹波市では、改修工事費用の一部を補助する「空き家利活用促進事業補助金」という制度があります。空き家バンクで物件を探す場合は、併せてチェックしましょう。
兵庫県の空き家リノベーション・活用のまとめ
兵庫県は沿岸部と内陸部で住宅需要に大きく差があるエリアです。また、空き家を活用できる用途にも差があります。
それだけに、空き家活用の方法を考える際には、空き家を取り巻く需要や条件を正しく把握することが大切です。リノベーション費用は安くないので、思い付きで始めてしまうのは危険です。
その点「アキサポ」なら、空き家の専門家がノウハウと情報を活用した活用方法を提案できます。事前調査から提案、リノベーションまで空き家オーナーの自己負担0円（※）で対応しますので、ぜひお気軽にご相談ください。
※建物の状況等によっては、一部費用のご負担をお願いする場合がございます。
