京都府の空き家活用方法を徹底解説！自己資金０円でリノベーションし賃貸収入を得る方法とは？

京都府で空き家活用をする方法の一つにリノベーションがあります。京都府は観光目的で訪れる人が多いので、店舗や宿泊施設に活用したいと考えている人もいるのではないでしょうか。

しかし、空き家活用に失敗したときのリスクを考えると、第一歩が踏み出せない人もいるはずです。できれば、失敗なしの空き家活用を実現したいですよね。

そこでこの記事では、京都府の基本的な空き家事情や、空き家活用する際に抑えておくポイントなどを解説します。さらに空き家リノベーションの費用相場や、自己負担0円から空き家リノベーションを始められる方法も紹介します。

京都府の空き家事情

出典：https://www.pref.kyoto.jp/tokei/monthly/tokeikyoto/tk2019/tktokushu201907.pdf

平成30年（2018年）時点において、京都府の空き家数は全国17位の17万1,800戸で、空き家率は全国38位の12.8%です。同年の空き家率の全国平均が13.6%なので、京都府は比較的空き家率が低いエリアといえます。

順位	自治体名	空き家数（戸）
1	京都市	10,600
2	宇治市	8,280
3	福知山市	7,300
4	舞鶴市	7,300
5	亀岡市	5,280
6	綾部市	3,580
7	長岡京市	3,380
8	八幡市	3,180
9	京丹後市	3,150
10	城陽市	2,900

空き家数を市町村別に見ると、京都市がもっとも多く、次いで宇治市や福知山市などの市街地が上位に入っています。

また、京都府は空き家対策を活発に行っているエリアでもあります。特に空き家数1位の京都市では、相談窓口や補助金などに加えて、専門家の派遣や独自の空き家活用事業、フェイスブックやX（旧Twitter）での情報発信なども行っています。

また、過去には 「空き家活用×まちづくり」モデル・プロジェクトという官民共同事業にも取り組んでいました。

京都府で空き家活用する際に抑えておくポイント

空き家活用は、一度利用者が見つかっただけでは成功とは言えません。再度空き家になってしまわないように、継続的に利用される状態を目指しましょう。

そのためには、京都府における空き家需要の分布や、エリアごとの需要の差などの把握が大切です。

順位	市町村名	空き家率（%）	空き家数（戸）	人口増減（人）	世帯増減（戸）
1	宮津市	27.4	2,700	-1,668	-440
2	綾部市	21.0	3,580	-1,975	-35
3	南丹市	19.4	3,210	-1,516	403
4	福知山市	18.8	7,300	-1,629	1,463
5	舞鶴市	17.6	7,300	-3,654	479
6	京丹後市	13.7	3,150	-4,194	-332
7	与謝野街	13.5	1,260	-1,742	-103
8	亀岡市	13.4	5,280	-3,305	507
9	京都市	12.9	106,000	-11,460	23,602
10	久御山町	12.3	890	-555	99
11	大山崎町	12.1	900	772	553
12	宇治市	10.1	8,280	-5,048	225
13	八幡市	9.7	3,180	-2,231	1,290
14	長岡京市	9.5	3,380	518	1,238
15	向日市	9.0	2,280	3,479	2,165
16	城陽市	8.8	2,900	-2,262	601
17	木津川市	8.1	2,490	5,067	3,138
18	精華町	7.1	980	-178	749
19	京田辺市	7.0	2,340	2,918	2,005

出典：平成30年住宅・土地統計調査（うち人口15,000人以上の市町のみ）

京都府の空き家率が高いエリアを見ると、宮津市や綾部市などの北部地域に多いことが分かります。特に宮津市の空き家率は27.4%と、全国で見ても高い水準にあります。

空き家率の高さは、逆を返せば住宅需要の低さを表しているとも言えます。人口や世帯数の増減を見ても、空き家率上位には減少している自治体が多く見られます。

一方で、京都市や木津川市などの世帯数が増加しているエリアは、世帯が新たに増えると住宅も必要になるので、住宅需要が高いと考えられます。

また、エリアごとの空き家需要を知るには、空き家周辺の環境をより詳しく調べる必要があります。特に店舗や宿泊施設を考える場合は、需要だけでなく競合調査も求められます。

そして、需要や競合が調査できたら、対応できるリノベーション案も考えましょう。リノベーションで空き家に付加価値を加えれば、エリアの需要に対応できる幅が広がります。

京都府で空き家をリノベーションし賃貸物件として活用する方法

リノベーションは空き家の可能性を広げてくれる魅力的な方法です。京都府は観光や商業の需要が高いエリアなので、利用希望者の需要に応え、チャンスを広げるためにも、リノベーションに取り組んでいきたいところです。

また、住宅として貸したい場合は、水回りや内装など、居住空間のリノベーションが効果的です。築年数が経っている物件でも、まるで新築のように一新できますし、空き家の寿命を伸ばす効果も期待できます。

では、実際にリノベーションをする場合、費用相場はどの程度なのでしょうか。ここでは、施工箇所と施工内容別に、リノベーションの費用相場を解説します。

空き家のリノベーションには費用がかかる

空き家のリノベーション費用は、以下表のように、施工箇所と施工内容によって相場が異なります。

居住空間関係

水回り関係

内装・外装関係

その他

出典：部位別リフォーム費用一覧（国土交通省）

これらの項目から必要な工事を選び、積み上げていくことで合計額を算出します。

例えば、店舗や宿泊施設として使うなら、内装の全体的な改修や水回りの一新、場合によっては間取り変更や増築なども考えられますので、場合によっては1,000万円以上かかる可能性があります。

住宅として使う場合は、空き家の劣化具合にもよりますが、水回りや居住空間の内装に限定すれば数百万円から対応可能です。ただ、屋根や壁、耐震性など、建物の安全上重要な箇所に問題がある場合は、500万円以上かかる可能性も出てきます。

費用相場の傾向としては、使用材料が高い場合や施工範囲が広い場合に高額になりやすいです。例えば、屋根や壁、キッチンなどがこれに該当します。

また、京都府に多い古民家のリノベーション相場は、使用材料や建物の構造などが特殊なので高額になりやすいです。特に、古民家全体をリノベーションする「古民家再生」に取り組む場合、1,000万円以上は見込んでおきましょう。

リノベーション費用についてより詳しく知りたい場合は、以下の記事をチェックしてみてください。活用の成功事例付きで解説しています。

空き家リノベーションの賃貸事例7選！費用・補助金・活用の秘訣を解説！

自己負担０円でリノベーションし活用する方法

高額なリノベーション費用を解決する方法の一つに、自己負担0円（※）から始められる空き家活用サービスの「アキサポ」を使う方法があります。

「アキサポ」は、空き家オーナーから借り上げた空き家をアキサポの負担でリノベーションしてから貸し出すサービスです。アキサポの収益は月々の賃料からまかなわれているので、基本的に空き家オーナーは費用負担がありません。

また、空き家活用に成功したら、月々の賃料の一部が空き家オーナーに還元されます。自己負担0円（※）から始められて、継続収入も得られる、空き家オーナーのメリットが大きい仕組みになっていますので、ぜひ一度ご相談ください。

※建物の状況等によっては、一部費用のご負担をお願いする場合がございます。

アキサポに相談してみる

京都府で空き家リノベーション活用する場合の具体的なイメージ・事例

ここからは、「アキサポ」を使った空き家活用事例を3つ紹介します。今回は、京都市内で戸建て住宅を宿泊施設として事業化に成功した事例を含めた、以下の3種類を紹介します。

1：戸建て住宅　　→　宿泊施設 2：社員寮　　　　→　シェアハウス 3：戸建て住宅　　→　賃貸住宅

事例1：築115年超の京町家をラグジュアリーな一棟貸し宿泊施設に

建築年月	不明（明治38年以前）
延床面積	53.31㎡
構造	木造瓦葺2階建て
活用事例	宿泊施設

八坂神社や平安神宮にほど近い、京都白川にある京町屋を、一棟貸し宿泊施設に活用した事例です。築年数は115年、白川沿いという風情ある立地にありながらも、空き家として眠っていました。

そこで、「京町屋」というブランドと、「白川沿い」という立地を掛け合わせ、1日1組限定の一棟貸し宿泊施設にすることに。京都の街中にありながらプライベート空間を楽しむことができる、ラグジュアリーな施設に生まれ変わりました。

築115年超の京町家をラグジュアリーな一棟貸し宿泊施設に

事例2：【神奈川県横浜市鶴見区】元社員寮として利用されていた空き家は広々としたシェアハウスへ

建築年月	1988年5月
延床面積	約222.02㎡
構造	鉄筋コンクリート造4階建
活用事例	コミュニティーハウス

鉄筋コンクリート造4階建の社員寮をシェアハウスに活用した事例です。

キッチンやトイレなどの設備は改修が必要でしたが、RC構造である点や、各部屋の間取りが比較的広い点など、シェアハウスとしてアピールできるポイントもありました。

リノベーション後は、広い共用部や充実した設備などを備える、生活しやすい空間になりました。

元社員寮として利用されていた空き家は広々としたシェアハウスへ

事例３：【千葉県東金市】ポイントを抑えたリノベーションを施し新たなご家族へ

建築年月	1983年6月
延床面積	127.54㎡
構造	木造瓦葺平屋建
活用事例	戸建て住宅

相続した空き家を賃貸住宅に活用した事例です。アキサポに相談をいただいた時点で、内装の表層リフォームが済んでいたため、アキサポでは水回りの改修や一部倉庫の補修など、ポイントを絞ったリノベーションのみ行いました。

元の状態が良かったこともあり、すぐに利用希望者が見つかりました。

ポイントを抑えたリノベーションを施し新たなご家族へ

京都府の政府や自治体による空き家活用関連の補助金制度

空き家に使える補助金には、主にリフォームを対象にした補助金と、空き家を対象にした補助金の2種類があります。それぞれの一覧は以下のとおりです。

≪リフォームを対象にした補助金≫

・バリアフリーリフォーム補助金 　手すりやスロープの設置など、バリアフリー化を伴うリフォームが対象 ・耐震リフォーム補助金 　耐震診断や耐震改修を伴うリフォームが対象 ・省エネリフォーム補助金 　太陽光発電パネルの設置や照明のLED化など、省エネ化を伴うリフォームが対象

≪空き家を対象にした補助金≫

・自治体ごとの独自補助金 　区や市町村が独自で用意している補助金。内容は自治体ごとに異なる ・古民家解体費用の補助金 　老朽化した空き家や危険な空き家を対象とした、解体に使える補助金

多くの項目は自治体間で共通していますが、自治体ごとの独自補助金のように、市町村によって差が大きいものもあります。

特に京都市は独自色が強く、補助金だけでなく、独自の空き家対策事業にも取り組んでいます。

以下の記事では京都府の空き家に使える補助金や助成金を探す方法を解説しています。

京都府の空き家問題と対策｜空き家活用や物件探しのコツを紹介

京都府の空き家を活用するその他の方法・手段

空き家を活用する方法には、賃貸を含めて以下のようなものがあります。

①リノベーションして賃貸物件として活用 ②建物ごと売却する ③建物を解体して土地を売却する ④不動産会社に買取してもらう ⑤無料譲渡する ⑥自分で住む ⑦空き家バンクの利用

空き家で悩む方にとって、空き家を手放さずに収益化できる賃貸は魅力的ですが、なかには賃貸に適さない空き家もあります。そんなとき、空き家の活用が手詰まりにならないように、ほかの活用方法を知っておきましょう。

ここでは、7種類の空き家の活用方法が、どのような場合に適しているのかを解説します。

①リノベーションして賃貸物件として活用

空き家をリノベーションして賃貸物件にする方法は、空き家の立地する土地に、ある程度の需要が見込める場合に適しています。例えば、京都市内にあれば住宅以外に店舗や宿泊施設などが見込めますし、京都市以外でも住宅街にあれば、住宅や小規模な店舗、駐車場などの需要が見込めます。

これらの需要を明確化するには、念入りな事前調査が大切です。「アキサポ」なら、事前調査から提案、リノベーションまで一貫して対応できますので、興味がある方はぜひ一度ご相談ください。

アキサポに相談してみる

② 建物ごと売却する

建物ごと売却する方法は、空き家の立地や状態が良く、高額で売却できる見込みがある場合に適しています。また、相続に伴う清算のように、空き家を売却せざるを得ない状況においても選択することになるでしょう。

建物を売却する代表的なメリットは、不動産価値が高い場合にまとまった収入が手に入ることです。しかし、売却時には以下のように複数の税金や手数料がかかるので、税金や手数料を把握していないと、想定どおりの収入が得られなくなる恐れがあります。

不動産の売却時にかかる税金や手数料

・仲介手数料 ・登録免許税 ・譲渡所得税 ・住民税 ・印紙税

税金や手数料については以下の記事で詳しく紹介しています。計算式付きで解説しているので、具体的な額が知りたい方はチェックしてみてください。

おすすめの空き家の売却方法と売却にかかる費用・税金、必ず抑えておくべき注意点

③ 建物を解体して土地を売却する

建物を解体して土地を売る方法は、主に建物よりも土地に価値がある場合や、建物が劣化して価値が無くなった場合などに検討する方法です。

価値が無くなった建物は、土地が欲しい人からすれば解体すべき対象です。そこで、事前に建物を解体しておくことで、土地が売れやすくなる効果が期待できます。

なお、空き家の解体費用相場は以下のようになっています。

木造	3～5万円/坪
鉄骨造	5～7万円/坪
鉄筋コンクリート（RC）造	6～8万円/坪

以下の記事では空き家解体のメリット・デメリットについても解説しています。固定資産税や都市計画税とも関係しているので、ぜひ一度目を通してみてください。

本当に解体して大丈夫？空き家解体のメリット・デメリット、その他の手段について

④ 不動産会社に買取してもらう

不動産会社に買取してもらう方法は、早く空き家を手放したい場合や、買い手や借り手がなかなか見つからない場合などに便利です。第三者の買い手や借り手を探さなくてよいので、不動産会社と契約条件がまとまれば空き家を現金化できます。

ただ、買取価格が売却価格の約7割と安い点は注意しましょう。以下の記事では、京都府における住宅の売却価格から、買取相場の参考値を算出して紹介しています。

【京都府】空き家買取のメリット・相場｜自己負担０円で活用も！

⑤ 無料譲渡する

無料譲渡する方法は、空き家に買い手や借り手が付かない場合の最終手段として使えます。空き家の維持費は1年間で10万円以上かかる場合もあるので、収入が得られなくても、実質的に年間10万円以上を捻出する効果が期待できます。

譲渡先を見つけるには、空き家バンクにタダ同然の価格で掲載する方法があります。ほかにも、知人や友人に当たってみてもいいでしょう。

⑥ 自分で住む

自分で住む方法は、空き家を取り巻くさまざまなリスクを減らす効果が期待できます。

住宅は人が住まなくなると劣化が早まるほか、人の目が無くなることで犯罪に巻き込まれるリスクが高まります。劣化が進行すると悪臭の発生や景観の悪化、建物の破損などが起こる可能性がありますし、放火や盗難、不法投棄といった犯罪に巻き込まれた場合、周辺一帯を危険にさらす恐れがあります。

何か起こってからでは遅いこともあるので、空き家のリスク管理は早めに対応しておきましょう。

⑦ 空き家バンクの利用

空き家バンクの利用は、買い手や借り手を探す手間や費用を節約したいときにおすすめです。空き家バンクは無料で物件を掲載できるほか、掲載に必要な書類も少ないので、不動産会社による仲介よりも気軽に始められます。

以下の記事では、空き家バンクの登録条件や登録手続きなどを解説しています。

空き家バンクとは？仕組み、メリット・デメリットなどの基礎知識を徹底解説！

【借りたい方向け】京都府での空き家の探し方

ここからは、京都府で空き家を探している方向けに、空き家の探し方を4つ紹介します。

①空き家マッチングサービスの利用 ②地域の不動産屋を利用する ③賃貸・不動産のポータルサイトを利用する ④空き家バンクで探す

空き家の探し方はどれか1つに絞る必要はありません。むしろ複数の方法を並行して使う方が、物件の情報を効率的に集めることができます。では、それぞれどのような特徴やメリットがあるのか、個別に見ていきましょう。

① 空き家マッチングサービスの利用

空き家マッチングサービスは、空き家に求める条件が細かいときに便利な方法です。「アキサポ」のような、空き家の専門家の力を借りられるため、自分で探すよりも効率的な空き家探しが期待できます。

また、リノベーションが前提になっているので、希望条件と多少違う場合でも、リノベーションでギャップを埋められる場合があります。

ちなみに、「アキサポ」では自己負担0円（※）からリノベーションを始めることができます。空き家活用の初期費用を大きく節約できるので、空き家をお探しの際はぜひ一度ご相談ください。

※建物の状況等によっては、一部費用のご負担をお願いする場合がございます。

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② 地域の不動産屋を利用する

地域の不動産屋は、特定のエリアに絞って空き家を探す際に頼りになる存在です。

そのエリアに詳しいのはもちろん、周辺の空き家事情やエリアならではの空き家探しのポイントなど、そのエリアの生の声が聞ける可能性があります。

また、地域住民と交流がある場合、希望条件を伝えておけば情報を仕入れてくれる可能性も。どうしても住みたいエリアがある場合は、そのエリアのアドバイザーとして頼ってみるのも一つの手です。

③ 賃貸・不動産のポータルサイトを利用する

賃貸・不動産のポータルサイトは、空き家探しの第一歩に便利です。地図や鉄道路線、市町村名など、物件がいろいろな条件でソートされており、眺めているだけでそのエリアに詳しくなれます。また、エリアごとの物件数や相場、間取りの傾向などを把握するのにも便利です。

ただ、ポータルサイト上だけでは、把握できる情報に限界があります。気になる物件を見つけたら、なるべく実際に現地に行って、周辺環境と合わせてチェックしましょう。

④ 空き家バンクで探す

空き家バンクには、不動産屋やポータルサイトで取り扱っていない物件が掲載されている可能性があります。割安な物件や、タダ同然の物件が掲載されていることもあるので、費用を節約したい場合は積極的にチェックしましょう。

ただ、割安やタダ同然で出されている物件には、安くせざるを得ない理由がある場合が多いです。空き家バンクの情報だけで判断すると思わぬ失敗を招く恐れがあるので、必ず現地に行って確認しましょう。

京都府の空き家リノベーション・活用のまとめ

京都府は京都市を中心に空き家活用が活発なエリアです。それだけに補助金や事業などに積極的で、空き家活用を始めやすい環境が整っています。

また、今回事例を紹介した一棟貸し宿泊施設のように、立地によっては事業化のチャンスも見込めます。

「アキサポ」では、空き家の周辺調査から活用方法の提案、リノベーションまでを空き家オーナーの自己負担0円（※）で対応可能です。自分の空き家にどのような使い道が見込めるか知りたい方は、ぜひお気軽にご相談ください。

※建物の状況等によっては、一部費用のご負担をお願いする場合がございます。

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