京都の空き家活用方法【2026年最新】補助金・事例・空き家税も解説

京都府で空き家を活用する方法のひとつがリノベーションです。国内外から多くの観光客が訪れる京都府では、古民家や町家を店舗・宿泊施設に転用したいと考えている所有者も多いでしょう。

一方で、「活用に失敗したときのリスクが不安で踏み出せない」という声も少なくありません。

本記事では、京都府の空き家事情と活用時に押さえておくべきポイントを解説するとともに、リノベーション費用の相場や、費用面のハードルを抑えて空き家リノベーションを始める方法もあわせて紹介します。

京都府の空き家事情

令和5年（2023年）時点において、京都府の空き家率は13.1%です。

全国平均13.8%をわずかに下回っており、京都府は比較的空き家率が低いエリアといえます。前回調査（2018年：12.8%）と比べると0.3ポイントの上昇となっており、全国的な傾向と同様に空き家率は増加しています。

なお、賃貸・売却用や二次的住宅（別荘等）を除いた「管理上問題になりやすい空き家」の割合は6.2%で、こちらも全国平均（5.9%）をやや上回っています。

京都府で空き家活用する際に押さえておくポイント

空き家活用は、利用者が一度見つかれば完了ではありません。継続的に利用される状態を維持することが重要です。そのためには、エリアごとの需要の把握と競合調査が欠かせません。

京都府は歴史的景観を持つ古民家・町家が多く、インバウンド需要や宿泊・飲食用途での活用ポテンシャルが高いエリアです。一方で、北部の過疎地域では住宅需要が低く、活用方法の選定により慎重な市場調査が求められます。

需要と競合を把握したうえで、空き家に付加価値を加えるリノベーションを検討することが、継続的な活用につながります。

出典：令和5年住宅・土地統計調査 住宅数概数集計（速報集計）結果｜総務省（2024年4月）

京都府で空き家をリノベーションして賃貸物件として活用する方法

リノベーションは空き家の可能性を広げる有効な手段です。観光・商業需要が高い京都府では、古民家や町家を店舗・宿泊施設として活用するケースも多く、利用者のニーズに合った改修がチャンスを広げます。

住宅として貸し出したい場合は、水回りや内装の改修が効果的です。築年数が経過した物件でも大幅なリフレッシュが可能で、建物の寿命を延ばす効果も期待できます。

空き家リノベーションにかかる費用の目安

リノベーション費用は、施工箇所と内容によって大きく異なります。必要な工事を選び積み上げていく形で総額を算出するのが一般的です。

用途別の目安は以下のとおりです。

出典：部位別リフォーム費用一覧（国土交通省）

【店舗・宿泊施設として活用する場合】

内装全体の改修・水回りの一新・間取り変更や増築なども想定されるため、規模によっては1,000万円以上になるケースがあります。

【住宅として貸し出す場合】

劣化状況にもよりますが、水回りと内装の改修に絞れば数百万円から対応可能です。ただし、屋根・壁・耐震性など安全上重要な箇所に問題がある場合は500万円以上になることもあります。

【古民家再生の場合】

京都府に多い古民家は、使用材料や構造が特殊なため費用が高くなりやすい傾向があります。建物全体を対象とした「古民家再生」では、1,000万円以上を見込んでおくのが現実的です。

費用全体の傾向として、使用材料のグレードが高いほど、また施工範囲が広いほど費用は上がります。屋根・外壁・キッチンなどはとくに費用がかさみやすい箇所です。

リノベーション費用や活用事例についてさらに詳しく知りたい方は、以下の記事もあわせてご覧ください。

空き家リノベーション事例7選！費用相場と2026年最新の補助金

費用面のハードルを抑えてリノベーション・活用する方法

高額になりがちなリノベーション費用の課題を解決する方法のひとつが、空き家活用サービス「アキサポ」の活用です。

アキサポは、空き家オーナーから物件を借り上げ、アキサポの負担でリノベーションを行い、貸し出すサービスです。リノベーション費用はアキサポが負担するため、オーナー様は費用面のハードルを抑えて空き家活用をスタートできます（※建物の状況等によっては、一部費用のご負担をお願いする場合があります）。

活用が軌道に乗れば、月々の賃料の一部がオーナー様に還元される仕組みです。費用負担を抑えながら継続的な収入も見込めるため、「リノベーション費用が用意できない」「手間をかけずに活用したい」という方に向いています。

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京都府で空き家リノベーション活用する場合の具体的なイメージ・事例

ここからは、「アキサポ」による空き家活用事例を3つ紹介します。

今回は、京都市内で戸建て住宅を宿泊施設として事業化に成功した事例を含めた、以下の3種類を紹介します。

事例1：築115年超の京町家をラグジュアリーな一棟貸し宿泊施設に

項目	内容
建築年月	不明（明治38年以前）
延床面積	53.31㎡
構造	木造瓦葺2階建て
活用事例	宿泊施設

八坂神社や平安神宮にほど近い、京都白川にある京町屋を、一棟貸し宿泊施設に活用した事例です。築年数は115年、白川沿いという風情ある立地にありながらも、空き家として眠っていました。

そこで、「京町屋」というブランドと、「白川沿い」という立地を掛け合わせ、1日1組限定の一棟貸し宿泊施設にすることに。京都の街中にありながらプライベート空間を楽しむことができる、ラグジュアリーな施設に生まれ変わりました。

築115年超の京町家をラグジュアリーな一棟貸し宿泊施設に

事例2：【神奈川県横浜市鶴見区】元社員寮として利用されていた空き家は広々としたシェアハウスへ

項目	内容
建築年月	1988年5月
延床面積	約222.02㎡
構造	鉄筋コンクリート造4階建
活用事例	コミュニティーハウス

鉄筋コンクリート造4階建の社員寮をシェアハウスに活用した事例です。

キッチンやトイレなどの設備は改修が必要でしたが、RC構造である点や、各部屋の間取りが比較的広い点など、シェアハウスとしてアピールできるポイントもありました。

リノベーション後は、広い共用部や充実した設備などを備える、生活しやすい空間になりました。

元社員寮として利用されていた空き家は広々としたシェアハウスへ

事例３：【千葉県東金市】ポイントを抑えたリノベーションを施し新たなご家族へ

項目	内容
建築年月	1983年6月
延床面積	127.54㎡
構造	木造瓦葺平屋建
活用事例	戸建て住宅

相続した空き家を賃貸住宅に活用した事例です。アキサポに相談をいただいた時点で、内装の表層リフォームが済んでいたため、アキサポでは水回りの改修や一部倉庫の補修など、ポイントを絞ったリノベーションのみ行いました。

元の状態が良かったこともあり、すぐに利用希望者が見つかりました。

ポイントを抑えたリノベーションを施し新たなご家族へ

京都府の政府や自治体による空き家活用関連の補助金制度

空き家に使える補助金には、主にリフォームを対象にした補助金と、空き家を対象にした補助金の2種類があります。それぞれの一覧は以下のとおりです。

リフォームを対象にした主な補助金

・バリアフリーリフォーム補助金
手すりやスロープの設置など、バリアフリー化を伴うリフォームが対象。

・耐震リフォーム補助金
耐震診断や耐震改修を伴うリフォームが対象。

・省エネリフォーム補助金
窓・壁・床などの断熱改修や高効率給湯器の導入など、省エネ性能の向上を伴うリフォームが対象。国土交通省・経済産業省・環境省の3省が連携した「住宅省エネキャンペーン」として毎年実施されており、2026年も継続中です。

空き家を対象にした主な補助金

・自治体独自の補助金
区や市町村が独自に用意している補助金。内容・金額は自治体ごとに異なります。

・古民家解体費用の補助金
老朽化・危険な状態にある空き家の解体費用を対象とした補助金。

補助制度の多くは自治体間で共通していますが、内容や金額は地域によって差があります。特に京都市は独自色が強く、補助金に加えて独自の空き家対策事業にも積極的に取り組んでいます。

京都府の空き家に使える補助金・助成金の探し方については、以下の記事をあわせてご覧ください。

京都府の空き家問題と対策｜空き家活用や物件探しのコツを紹介

京都府の空き家を活用するその他の方法・手段

空き家を活用する方法には、賃貸を含めて以下のようなものがあります。

活用方法	向いているケース	メリット
①リノベーションして賃貸活用	立地に一定の需要が見込める	資産を手放さず収益化できる
②建物ごと売却	不動産価値が高い・清算が必要	まとまった収入が得られる
③更地にして土地を売却	建物の価値がなくなった	買い手が見つかりやすくなる
④不動産会社に買取	早期に手放したい	スピーディーに現金化できる
⑤無料譲渡	買い手・借り手がつかない	維持費の負担をなくせる
⑥自分で住む	居住を検討できる	空き家リスクを根本的に解消
⑦空き家バンク利用	手間・費用を抑えて買い手を探したい	無料掲載・書類が少なく始めやすい

賃貸は空き家を手放さずに収益化できる魅力的な手段ですが、立地や状態によっては賃貸に適さないケースもあります。ここでは、賃貸以外も含めた7つの活用方法と、それぞれが適した状況を解説します。

① リノベーションして賃貸物件として活用

立地にある程度の需要が見込める場合に適した方法です。

京都市内であれば店舗・宿泊施設、住宅街であれば住宅や小規模店舗・駐車場などの需要が期待できます。需要を見極めるには事前調査が重要です。アキサポでは調査から提案・リノベーションまで一貫して対応しています。

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② 建物ごと売却する

立地・状態が良く高額売却が見込める場合や、相続に伴う清算が必要な場合に選ばれる方法です。まとまった収入が得られる反面、仲介手数料・登録免許税・譲渡所得税・住民税・印紙税など複数のコストが発生するため、手取り額を事前に試算しておくことが重要です。

おすすめの空き家の売却方法と売却にかかる費用・税金、必ず抑えておくべき注意点

③ 建物を解体して土地を売却する

建物より土地に価値がある場合や、建物の劣化が進んでいる場合に検討する方法です。事前に解体しておくことで買い手がつきやすくなります。

解体費用の目安：
・木造：3〜5万円/坪
・鉄骨造：5〜7万円/坪
・鉄筋コンクリート（RC）造：6〜8万円/坪

空き家解体のすべて｜費用相場・補助金・メリット・デメリットを徹底解説

④ 不動産会社に買い取ってもらう

早期に手放したい場合や、買い手・借り手がなかなか見つからない場合に有効な方法です。不動産会社と条件がまとまれば迅速に現金化できます。ただし、買取価格は市場価格の6〜8割程度になるのが一般的なため、仲介売却との差額も考慮したうえで判断しましょう。

⑤ 無料譲渡する

買い手・借り手がつかない場合の最終手段です。空き家の維持費は年間10万円以上かかるケースもあるため、収入がなくてもコスト削減の効果があります。空き家バンクへの掲載や知人・友人への打診が主な方法です。

⑥ 自分で住む

人が住まなくなった住宅は劣化が早まり、犯罪リスクも高まります。悪臭・景観悪化・建物破損のほか、放火や不法投棄といったトラブルに発展する恐れもあります。自分で住むことで、こうしたリスクをまとめて抑えられます。

⑦ 空き家バンクを利用する

買い手・借り手探しの手間と費用を抑えたい場合に適しています。無料で掲載でき、必要書類も少ないため、不動産会社による仲介よりも気軽に始められます。

空き家バンクとは？仕組み、メリット・デメリットなどの基礎知識を徹底解説！

【借りたい方向け】京都府での空き家の探し方

京都府で空き家を探している方向けに、主な探し方を4つ紹介します。1つに絞る必要はなく、複数の方法を並行して使うことで情報を効率的に集められます。

① 空き家の専門サービスを利用する

希望条件が細かい場合や、リノベーション前提で物件を探したい場合に向いています。専門家のサポートを受けながら探せるため、自力での検索より効率的です。リノベーションを前提にすることで、希望条件と多少異なる物件でもギャップを埋められる場合があります。

空き家の活用・探し方について相談したい方は、アキサポへお気軽にお問い合わせください。

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② 地域の不動産会社を利用する

特定のエリアに絞って探す際に頼りになる方法です。エリアの空き家事情や相場感など、現地ならではの情報が得られるほか、希望条件を伝えておくことで情報を仕入れてもらえるケースもあります。どうしても住みたいエリアがある場合は、そのエリアの不動産会社をアドバイザーとして活用するのも有効です。

③ 賃貸・不動産ポータルサイトを利用する

空き家探しの第一歩として便利な方法です。地図・路線・市町村などの条件で絞り込みができ、エリアごとの物件数・相場・間取りの傾向を把握するのにも役立ちます。ただし、サイト上の情報だけでは判断に限界があります。気になる物件が見つかったら、必ず現地で周辺環境も含めて確認しましょう。

④ 空き家バンクで探す

不動産会社やポータルサイトに掲載されていない物件が見つかることがあります。

割安な物件やタダ同然の物件が出ていることもあり、費用を抑えたい方は積極的にチェックする価値があります。ただし、安価な物件には安くなる理由があるケースが多いため、空き家バンクの情報だけで判断せず、必ず現地確認を行いましょう。

京都府の空き家リノベーション・活用のまとめ

京都府は京都市を中心に空き家活用が活発なエリアです。補助金や支援事業も充実しており、活用をスタートしやすい環境が整っています。一棟貸し宿泊施設のように、立地によっては事業化のチャンスも十分見込めます。

アキサポでは、周辺調査から活用プランの提案・リノベーションまで、費用面のハードルを抑えながらトータルサポートを提供しています（※建物の状況等によっては、一部費用のご負担をお願いする場合があります）。

「自分の空き家をどう活用できるか知りたい」という方は、お気軽にご相談ください。

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